Инвестирование в новостройки: покупка студий и маленьких квартир для перепродажи. Зарабатываем на перепродаже недвижимости: секреты успешного флиппинга Бизнес на ремонте и перепродаже квартир

• Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована
• Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Покупка малогабаритных квартир (19 - 35 кв.м) для дальнейшей перепродажи – это хороший способ инвестирования в новостройки, но как и везде, тут есть свои подводные камни.

Суть стратегии: приобрести квартиру или студию в новостройке (пока дом не сдан в эксплуатацию) и перепродавать через год или два. Маленькие студии и однокомнатные лучше всего растут в цене, и они более ликвидные , чем квартиры большой площади.

Затраты времени – всего три дня . День на поиск подходящего объекта, второй день – подача документов в банк, и третий – подписание договора.

При инвестировании в новостройки для перепродажи во время кризиса надо помнить о нескольких важных моментах:

• лучше выбирать новостройки на последних стадиях строительства, потому что есть вероятность недостроя;
• нужно тщательно проверять застройщиков;
• продать новостройку на вторичном рынке – сложно.

Несомненный плюс заключается в том, что во времена спада в экономике ценник на новое жилье значительно ниже. Зато потом при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию, в то время как деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия - купить в кризис и продать после выхода из кризиса, на пике цены.

Сейчас основная проблема на рынке недвижимости том, что вторичный рынок замер. Юридически если вы купили квартиру и застройщика и потом перепродаете (даже не пожив там ни дня) - это уже перепродажа на вторичном рынке. Ипотека на вторичку не слишком выгодна, и многие люди предпочитают брать новостройки под более низкую процентную ставку. Поэтому можно всего рассмотреть вариант вложения в новые дома и квартиры под сдачу в аренду , а в дальнейшем уже выйти из сделки через продажу.

С другой стороны, до 1 июля 2018 года новостройку можно купить по очень привлекательной цене. В связи с вступлением в силу изменений в 218-ФЗ и постепенного отказа от ДДУ эксперты ожидают роста цен на этом рынке на 20-30% уже осенью 2018 года. Так что сейчас можно приобрести квартиру в новостройке на самых выгодных условиях, а рост стоимости через 1-2 года может составить вместо стандартных 30-40% куда больше - 50-60%.

Представьте себе, что:

Вы купили квартиру за 2 100 000 рублей.
За 6 месяцев она выросла в стоимости до 2 600 000 - 2 700 000 рублей.
По расчетам прибыль составит от 500 000 рублей.

Посмотрите фрагмент семинара Николая Мрочковского, на котором стратегия инвестирования в новостройки для перепродажи разобрана более подробно:

(Фрагмент семинара – )

Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

С момента котлована и до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50% . Поэтому даже с учетом ипотеки выгодно приобретать недвижимость: платим по кредиту 7-8%, недвижимость растет на 40-50% за все время строительства (1,5-2 года). Разницу оставляем себе.

Давайте разберем, как растет стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:

1. Как только огородили участок и начинают строительство – это стартовая цена.
2. Вырыли котлован, залили фундамент – плюс 10% к стоимости.
3. Построили первые этажи – еще плюс 10%.
4. Достроили верхние этажи – еще плюс 10%.
5. Сдали дом госкомиссии – еще плюс 10%.
6. Выдали ключи – еще плюс 10%.

Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе вам выгоднее всего вливаться в сделку. Безусловно, имея в виду как ситуацию на рынке, так и свои финансовые возможности.

Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи

Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:

1. Сколько комнат выгоднее брать? Какого размера?
2. Какие есть отличия доходности у однушки, двушки или трешки?
3. По каким показателям определяется ликвидность объекта?

На эти вопросы вы сможете найти ответ в видео «Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи ».

(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )

2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:

• тщательно отбирайте застройщиков и дома, считайте не только доходность, но и риски;
• изучите возможность выйти из сделки до того, как объект будет сдан (санкции, порядок), а также продумайте запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.

И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!

Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Вы можете реализовать стратегию перепродажи недвижимости не только с новостройками, но и с гаражами. Это замечательный вариант, если вы пока что не хотите браться за квартиры. Дмитрий Корецкий в Барнауле вкладывает деньги в гаражи, которые еще только строятся. Покупает их дешево на раннем этапе и продает в 2 раза дороже. Недавно на регулярной встрече инвесторов Территории Инвестирования он как раз рассказал о своем опыте:

Посмотрите видео «Убойные инвестиции в гаражи»:

(Фрагмент записи живой встречи инвесторов проекта Территория Инвестирования в Москве )

Подводя итоги: варианты есть, и их много. Главное – изучать детали и просчитывать риски!

На данный момент, большое количество людей, которые не желают
вкладываться в фондовые рынки (акции компаний, облигации, валютный
рынок Форекс и пр.), не доверяют финансовым организациям (банкам на
депозиты, вклады) и пробуют получать доходы на перепродаже
недвижимости.

Как заработать на перепродаже квартир

Как показывает практика — вложение денежных средств в недвижимость
намного надежнее и выгоднее, чем инвестирование в финансовые
инструменты. Для того, чтобы начать бизнес по перепродаже
недвижимости достаточно иметь начальный капитал на покупку комнаты
(однокомнатной квартиры и т.д.) и уже всерьез можно начинать
зарабатывать на перепродаже квартир.

Какую квартиру купить для перепродажи?

Один самых выгодных вариантов заработка на недвижимости — это
покупать квартиру в плохом или аварийном состоянии, сделать ремонт и
перепродать. Желательно для покупки выбирать 2-х комнатные квартиры,
так как эти квартиры пользуются хорошим спросом. Лучше покупать
квартиру в самом плохом состоянии, например, обгоревшую или
затопленную, где выбиты окна и плохой санузел. Такие квартиры, как
правило, можно купить намного дешевле (перед покупкой хорошо
поторговаться с хозяином). Если квартира будет в хорошем состоянии, с
ремонтом и мебелью, то дешевле квартиру не купить. Отдельно стоит
отметить бизнес по срочному выкупу квартир.

Какой должен быть ремонт в квартире?

После того, как купили квартиру без ремонта можно подготавливать её к
ремонту. Сначала нужно заменить стояки холодной и горячей воды,
батареи и трубы отопления (радиаторы). Кухню следую делать из дешевой
кафельной плитки. По возможности замените сантехнику в туалете и
ванной.

Главное чтобы в квартире всё было новым или в хорошем состоянии. Не
следует устанавливать дорогую и качественную кафельную плитку,
сантехнику, лучше остановитесь на отечественном производителе.
Не экономьте на качестве, покупайте сантехнику и т.д., где дают гарантию.

Также замените окна и входную дверь. Можно установить китайскую
недорогую металлическую входную дверь и самые недорогие
пластиковые окна с минимальным комплектом фурнитуры. Замените
выключатели, розетки в квартире на новые и поднимите их на высоту в 80
сантиметров (по европейскому стандарту)

Если требуется залейте бетонный пол (бетонную стяжку), постелите
недорогой ламинат (под паркет). Оклейте комнаты виниловыми обоями
(такие обои скрывают неровности стен). Покупайте обои с геометрическим
рисунком, по моде. На этом ремонт можно считать оконченным. Остаётся
выставить квартиру на продажу.

Расходы и доходы от заработка на перепродаже

квартир

Вышеописанный ремонт в типовой 2-х комнатной квартире занимает
примерно 2-3 месяца и будет стоить примерно 2 — 4 тыс. $. (зависит от
региона проживания и стоимости строительных материалов)

Если на ремонт ушло, например, 4000 $, то прибавляйте к стоимости
квартир 8000 $, примерный доход бизнеса на перепродаже квартир будет
равен 200 %

Многие люди в последние месяцы скупают недвижимость для вложения денег с целью дальнейшей продажи. Такой вид бизнеса, как перепродажа недвижимости, подойдет далеко не для каждого. Во-первых, нужны немалые стартовые вложения средств. Во-вторых, существует опасность стать жертвой недобросовестной бизнес-схемы, а попросту – мошенничества. Крупные суммы денег всегда привлекают жуликов. Оба эти обстоятельства приводят к естественным сомнениям, ведь риск довольно велик. Как максимально обезопасить свои деньги? Согласно утверждениям экспертов, только предварительное изучение бизнеса, причем вплоть до нюансов, поможет начинающему риэлтору-самоучке минимизировать степень риска и обеспечить себе неплохой, а главное, стабильный заработок.

Организовать бизнес по перепродаже квартир можно по-разному. Существует несколько самых распространенных способов, которые пользуются популярностью среди бизнесменов в области недвижимости. Чтобы подробно рассмотреть каждый из них и не упустить важных деталей, мы решили обратиться к одному из авторитетных источников на современном рынке российской недвижимости Артуру Михайловичу Якушеву, генеральному директору .

Артур Михайлович, широко распространено мнение, что можно отлично заработать на перепродаже квартир в новостройках. Говорят, что покупка квартиры в самом начале строительства, когда строители буквально начинают рыть котлован, может принести от 200 до 300 процентов прибыли. Так ли это?

Покупка квартиры на указанном этапе строительства сопряжена с самой выгодной ценой и некоторым риском. Дело в том, что даже, казалось бы, практически готовый дом может ждать подключения к нему коммуникаций и реального ввода в эксплуатацию довольно продолжительное время. Это может происходить по разным причинам, но факт остается фактом: о названных вами цифрах до полной готовности объекта не может идти речи. В этом риск. Но и на этапе, далеком от ввода в эксплуатации, квартиру можно будет продать, но получить прибыль в желаемом размере вряд ли получится.

Так, с новостройками понятно: максимум прибыли на этапе заселения, а до той поры случиться может всякое. Что можно сказать о приобретении так называемого вторичного жилья?

Можно купить недорогую квартиру без ремонта, обустроить ее, сделать косметический (или капитальный) ремонт и выгодно продать. Конечно, денежные затраты на ее приобретение будут значительно больше, нежели на покупку квартиры в строящемся доме. При этом ремонт в приобретенной квартире лучше делать своими силами. Сегодня существует масса стройматериалов, которые стоят относительно недорого и обладают неплохими эксплуатационными характеристиками. Истратив совсем небольшую сумму денег, можно сделать в квартире качественный косметический ремонт, не прибегая к помощи специалистов, на оплату которых уйдет практически вся прибыль, о которой мечталось. Для этого не обязательно обладать профессиональными навыками или большой физической силой, и с работами такого рода справится обыкновенная женщина. Таким образом, можно весьма существенно сэкономить и, соответственно, неплохо заработать. Да, это немалый труд, но он себя гарантированно окупит.

- Что еще можно использовать, чтобы заработок на продаже квартиры был больше?

Многим людям, в силу каких-либо обстоятельств, необходимо срочно продать квартиру. В связи со срочностью они, как правило, выставляют квартиру на продажу по довольно низкой стоимости. Если вы умело попросите о скидке, возможно, продавцы вам ее предоставят. Они не станут торговаться по мелочам, ведь им нужно получить деньги как можно быстрее. После успешного приобретения квартиры останется всего лишь выставить ее на продажу по той цене, которая вас устраивает. Главное – не дать себя вовлечь в азарт и не потерять чувство реальности при подготовке к сделке: именно на желании скорой прибыли мошенники ловят свою удачу, вовлекая покупателей в стремительный ритм и заставляя сделать ошибку.

- Можно ли посоветовать начинающим риелторам работать с комнатами в коммунальных квартирах?

Такой способ приобретения недвижимых объектов заключается в поэтапной покупке отдельных комнат, расположенных в коммунальной квартире, которая, как правило, имеет довольно большую площадь. Стоимость всех купленных вами отдельных комнат будет гораздо ниже, чем цена на одну многокомнатную квартиру.

Если, к тому же, эта коммунальная квартира расположена в престижном районе, ее стоимость, при перепродаже будет еще больше. Таким образом, приобретя несколько отдельных комнат в коммунальной квартире и сделав в них косметический ремонт, можно продать большую квартиру очень выгодно.

Необходимо, однако, учитывать, что выкуп отдельных комнат в коммунальной квартире потребует длительного времени для оформления всего пакета документов для каждой комнаты. В процессе приобретения комнат могут возникнуть и непредвиденные сложности, поэтому такой бизнес лучше осуществлять с привлечением профессиональных юристов и риэлторов, что тоже стоит денег.

- Что же нужно учитывать прежде всего, начиная заниматься перепродажей квартир?

Вступающим в бизнес по перепродаже квартир порекомендую для начала приобретать только ликвидные квартиры – однокомнатные либо двухкомнатные. Квартира с большим количеством комнат стоит гораздо дороже, и реальных покупателей найдется существенно меньше.

При ведении такого бизнеса нужно иметь терпение и понимать, что задержки продаж квартир случаются часто. Иногда приемлемую сделку купли-продажи квартиры приходится ждать довольно длительный промежуток времени – от нескольких месяцев до нескольких лет.

Не стоит забывать и о стоимости услуг риэлтора и юриста. Пусть вы потеряете около 4%-6% прибыли, но зато вы обезопасите себя от возможного обмана со стороны недобропорядочных продавцов или – что тоже бывает! - покупателей. Квалифицированная помощь при продаже либо купле квартиры не бывает лишней даже для опытных участников рынка.

Если возникла ситуация, когда ждать продажи купленной квартиры приходится долго, ее всегда можно сдать как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду. Следует предупредить квартирантов и прописать в договоре условие о том, что, когда квартира будет реально продаваться, им придется освободить ее. Квартира, сданная в аренду, будет не висеть мертвым грузом, а приносить реальные деньги, компенсируя упущенную выгоду от средств, «замороженных» на время ожидания сделки.

- Мы благодарим Артура Михайловича Якушева, генерального директора Группы компаний «Горизонт Девелопмент» , за подробные ответы и рекомендации.

Считаем не лишним напомнить, что перепродажа квартир является весьма специфическим, сложным и рискованным бизнесом. Изучайте опыт специалистов, вникайте во все тонкости, пользуйтесь поддержкой профессионалов, принимайте взвешенные решения.
Удачных продаж!

Перепродажа квартир снова набирает обороты после кризиса. О том, как заработать на перепродаже квартир, какой способ выбрать, и какие навыки для этого необходимы, читайте в статье.

В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:

• большие вложения на старте;
• высокий риск не продать недвижимость по желаемой цене;
• тонкости законодательства и рынка недвижимости.

Однако те, кто изучил тему и не делал поспешных шагов, нашли ликвидные объекты для покупки в обход конкурентов и успешно зарабатывают.

Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости

Заработок на перепродаже недвижимости должен начинаться с оформления бизнеса.

Конечно, физическое лицо тоже может покупать квартиры. Только учтите, что слишком частые сделки могут насторожить налоговую инспекцию.

Кроме того, вы заплатите больше налогов (13% с суммы продажи), чем в том случае, если оформите ИП. А налоговый вычет можно получить только один раз и на ограниченную законом сумму.

Выбираем систему налогообложения

Самый удобный вариант - упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы». В этом случае вы будете платить 15% от этой разницы.

Как видно из таблицы, экономия существенна. Вы сможете спокойно заниматься своим делом, показывать покупателям, что работаете официально и законно, вызывая их доверие, и вам будут не страшны штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность.

Большинство покупателей жилья для дальнейшей перепродажи рассматривают сделку как инвестицию .

Предполагается, что у вас есть достаточная для покупки квартиры сумма. Она должна включать в себя возможные расходы на оформление документов, ремонт и оплату ЖКУ.

Недвижимость может продаваться долго. Поэтому хорошо, если это «свободные» деньги, которые не понадобятся вам в ближайшее время.

Вместо того чтобы покупать первую попавшуюся квартиру или дом, необходимо проанализировать рынок недвижимости в вашем регионе и в городе.

Проводим исследования

1. Посмотрите, как продается разная недвижимость, в зависимости от следующих показателей:

• тип строения;
• класс квартир;
• расположение;
• сезонность.

1. Спрос и предложение на новостройки и вторичное жилье нужно оценивать по отдельности.
2. Оцените ситуацию на рынке застройщиков и агентств недвижимости.

Некоторые недобросовестные застройщики настолько испортили свою репутацию, что их квартиры продаются значительно хуже, даже несмотря на расположение в хорошем районе и на скидки. Это особенно актуально, если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме.

После такого анализа вы сможете представлять примерный разброс цен на квартиры определенного уровня и состояния, чтобы не переплатить за воздух и не потерять деньги при продаже.

Покупка квартиры в новостройке для перепродажи

Перепродажа недвижимости в новостройках может приносить в среднем 500 тысяч рублей с одной сделки. Однако нужно тщательно изучить все подводные камни, чтобы вовремя их обойти.

Рассмотрим варианты покупки.

1. Стройка на стадии котлована.

Это наиболее прибыльный вариант. После завершения строительства к цене можно будет прибавить 40-50% первоначальной стоимости.

Есть два основных минуса:

• вероятность недостроя или задержек при строительстве;
• придется долго ждать момента продажи.

2. Дом в процессе строительства.

С квартирой в строящемся доме дело обстоит проще: вероятность недостроя гораздо ниже и ждать меньше. Однако и зарабатываете вы меньше, около 500-600 тысяч рублей в зависимости от метража.

3. Покупка готовой квартиры с отделкой или без.

Если вы хотите заработать на перепродаже квартиры, то можете сразу отмести третий вариант. Готовую новую квартиру непросто продать выше цены застройщика, и это можно будет сделать только спустя несколько лет, когда (и если) она поднимется в цене.

Дело в том, что такая квартира фактически будет продаваться уже на вторичном рынке, даже если вы не жили в ней ни дня. На такое жилье труднее оформить ипотеку, поэтому для покупателей оно уже менее привлекательно.

Важно понимать, что зарабатывать даже те суммы, которые я привел в пример, можно только в том случае, когда вы хорошо ориентируетесь на рынке.

Если вы рассматриваете новостройки как объект для ведения бизнеса, то тщательно проверяйте застройщика и оценивайте ликвидность сделки задолго до ее осуществления. Даже самая хорошая квартира может быть никому не нужна, если до нее нужно добираться три дня на оленях.

И сразу нацельтесь на однокомнатные, двухкомнатные квартиры и студии, так как заработать на перепродаже квартир большого метража гораздо сложнее. Они стоят дороже, а спрос на них ниже, поэтому процесс продажи может затянуться.

Несмотря на то, что этот бизнес не слишком распространен в нашей стране, конкуренция в нем существует. Выгодных вариантов квартир не так много и многие из них даже не попадают на открытый рынок, оставаясь в закрытых базах риэлторов.

Если доступ к таким ресурсам могут получить только специалисты рынка недвижимости, то площадки торгов по банкротству открыты для всех, и на них можно найти сотни вариантов ликвидных квартир.

Кстати, конкуренция на рынке торгов по банкротству заметно ниже, чем при прямой покупке квартир для перепродажи.

Как это возможно, учитывая очевидную выгоду покупки квартиры по цене на 50-70% ниже рыночной? Пока еще мало кто знает о такой возможности или не понимает, откуда на торгах такие низкие цены, а вы узнаете об этом из видео с нашим экспертом.

Куда вложить небольшие деньги?

Подробнее о том, как устроены торги и о лучших стратегиях покупки квартир, домов и автомобилей банкротов мы рассказываем на бесплатном мастер-классе:

Интересно?

Покупка вторичного жилья для перепродажи

Как выгодно перепродать квартиру, купленную на вторичном рынке? Главное, оценить рентабельность вложений.

Для этого в вашем распоряжении намного больше исходных данных, потому что квартиры расположены в обжитых районах с уже сформированной инфраструктурой: остановками транспорта, магазинами, детскими садами, школами и поликлиниками.

Покупая квартиру на вторичном рынке, закладывайте в бюджет также расходы на ее возможный ремонт. Он может быть разным: от косметической отделки и замены обоев до капитального восстановления жилья после пожара или потопа.

Вопреки мнению о том, что выгодно покупать только квартиры в состоянии «заходи и живи», при покупке на торгах по банкротству не бойтесь рассматривать и не такие явно привлекательные объекты.

С таким подходом вы быстрее найдете на торгах квартиру, которую можно купить в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости, и ваша наценка при продаже покроет расходы на ремонт.

Читайте подробную инструкцию покупки квартир на торгах в статье:

На вырученные от продажи средства организаторам торгов нужно погасить задолженность банкрота, поэтому торги начинаются с более высокой цены, а дальше она снижается. Однако ликвидность таких лотов может быть разной, поэтому перепродажа имущества должников требует внимательного подхода.

Существенный плюс заключается в том, что вы не только видите фотографии и видео и можете приехать на объект, но и имеете возможность ознакомиться со всеми документами еще до покупки. Поэтому вы сможете оценить ликвидность объекта недвижимости и четко рассчитать свою прибыль.

В этом видео наш аналитик разбирает схему базового анализа ликвидности квартиры в 50 км от Питера, которая продается на торгах по банкротству:

Купить квартиру под Питером недорого?

Чтобы выгодно перепродавать недвижимость на вторичном рынке, можно тратить дни и ночи сначала на поиск выгодного варианта, а потом на поиск покупателя, готового заплатить завышенную цену.

В случае покупки на торгах по банкротству у вас есть альтернатива - формула Доктора Ватсона, которая заключается в том, что вы находите покупателя на конкретный лот еще до участия в торгах, поэтому абсолютно ничем не рискуете.

Заработок на аренде недвижимости

На старте бизнеса на перепродаже недвижимости аренда квартир может стать запасным вариантом.

Квартира - серьезное вложение. Если вы сначала приобрели объект за свои средства, а потом выставили его на продажу, то неизвестно, как скоро вы найдете покупателя; возможно, уже завтра, а, может быть, через полгода.

В течение этого времени купленную квартиру можно сдавать, чтобы окупить вложения в ее содержание.

Сдача квартиры в долгосрочную аренду дает неплохую прибавку к заработной плате. Некоторые покупают несколько квартир и живут только на эти деньги, получая меньше, зато каждый месяц.

Такой вид бизнеса имеет свои преимущества:

• вам не нужно изучать и постоянно мониторить законодательство по части недвижимости;
• вы не рискуете, постоянно вкладывая деньги в покупку новых квартир;
• вы не проводите через свои счета большие деньги, а значит, платите меньше налогов.

Кроме квартир, на торгах по банкротству продаются различные объекты недвижимости.

Вы можете купить и сдавать в аренду гаражи или нежилые помещения, которые стоят дешевле квартир и востребованы у арендаторов. Кроме того, вы можете сдавать в аренду офисные или промышленные здания, если не продадите их сразу.

Подробнее тему бизнеса на недвижимости я разбираю в другой статье блога:

Перепродажа другой недвижимости

Покупать для последующей перепродажи можно всё, что угодно, в том числе:

• офисные здания и цеха;
• загородные дома;
• гаражи и паркинги;
• земельные участки;
• технические строения.

Однажды я купил помещения в городской бане за 228 509₽ и продал их за 300 000₽…

Кейс №7 покупка лота с аукционов по банкротству в г. Фурманов

Как видите, перепродажа объектов недвижимости, наряду с их сдачей в аренду, это перспективная ниша для бизнеса, даже если вы живете в небольшом городе.

Однако для того, чтобы ваш доход рос, а вам не приходилось для этого работать по 24 часа в сутки, нужно повышать навыки и развивать мышление инвестора.

Обучение перепродаже имущества

Необязательно быть опытным риелтором, чтобы покупать и выгодно перепродавать квартиры должников.

В Академии торгов по банкротству мы учим студентов проводить сделки с выставленной на аукцион недвижимостью по всем правилам:

• оценивать ликвидность объекта и разрабатывать запасной план выхода из сделки;
• грамотно составлять заявки на участие в торгах;
• общаться с конкурсными управляющими и собирать максимум информации о лоте;
• определять нерентабельные лоты и правильно действовать в тех ситуациях, когда конкурсный пытается уклониться от выполнения своих обязанностей

Это позволяет будущим специалистам уже на этапе обучения понять, как зарабатывать на перепродаже недвижимости, не набивая лишних шишек и не теряя собственных денег.

Профессия специалиста по торгам не требует специального образования и пяти лет обучения в вузе, однако, если вам интересно войти в этот бизнес и научиться скупать любое имущество банкротов с дисконтом 50-70%, то я очень рекомендую вам обучиться тонкостям поиска объектов и участия в аукционах.

Знания из областей юриспруденции, маркетинга, аналитики и прямых продаж будут не лишними для работы с недвижимостью; впрочем, и без них можно получать от 100-150% прибыли, просто используя проверенную технологию.

Пошаговый план и четкий алгоритм сотрудничества с инвесторами защитят вас от ошибок и помогут быстро находить покупателей на ваши объекты.

О том, как находить на торгах «золотые» объекты, а также готового покупателя или инвестора по формуле Доктора Ватсона, вы узнаете на нашем мастер-классе, на который я советую вам записаться прямо сейчас в этой форме!

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Какие бы доводы не приводили финансисты по поводу других инструментов финансирования, недвижимость – это кров человека, его дом, там он живет и там он растит детей. Жилье нужно будет человеку всегда. Для тех, кто имеет недвижимость, всегда может рассчитывать на стабильный источник дохода. В этой статье мы постарались систематизировать максимум информации о способах дохода с нее. Представлен краткий обзор 18 способов.

Методы получения дохода, основанные на сдачи недвижимости в аренду

1) Купить квартиру и сдавать ее в аренду посуточно

Самый популярный способ заработка на недвижимости. У любого человека спросить «как заработать на недвижимости» сразу ответит – сдать ее помесячно. Предложений от жильцов достаточно много – Вам нужно только отсеять неподходящих на Ваш взгляд. Сюда можно отнести вариант сдачи комнаты в квартире или в общежитии.

Плюсы:

• Чем хорош этот способ – это минимум телодвижений. Один раз подписать договор с арендатором, и потом раз в месяц приезжать получать деньги за проживание.

Минусы:

• Относительно небольшой доход. Если Вы взяли квартиру в ипотеку, и при минимальном первоначальном взносе – доход от аренды при помесячной сдачи вряд ли будет перекрывать платежи по ипотеке. Идеальный вариант — когда квартира досталась Вам по наследству, ну или вы просто заработали денег без помощи банка.

2) Купить квартиру и сдавать ее в аренду посуточно

Более интересный способ заработка на своей квартире. Предполагает почти ежедневный показ квартир, заселение, выселение и уборку. Наилучший контингент для сдачи квартиры посуточно – это командировочные люди, путешественники. Неподходящий контингент – это любители ночных клубов и другие любители развлекательных мероприятий, который хотят снять квартиру с целью хорошенько повеселиться. Чем еще хороши люди, приехавшие в командировку, так это то, что часто они заселяются не на одни сутки, а на неделю, две, что для них всё равно намного выгоднее, чем жить в гостинице. Это люди, как правило, достойного социального статуса и проблем при проживании они никому не доставляют.

Плюсы:

• Более высокий уровень дохода по сравнению с помесячной сдачей.

Минусы:

• Возможная порча имущества в случае заселения «не той» аудитории. Лучшая аудитория – командировочные люди и путешественники. Они доставляют минимум хлопот и часто снимают жилье больше чем на одни сутки
• Регулярная уборка квартиры и стирка постельного белья

3) Купить квартиру и сдавать ее в аренду с почасовой оплатой

Наиболее агрессивный вариант сдачи квартиры, обеспечивающий максимальный доход. Для использования такого способа желательно иметь офис или еще одну квартиру для проживания рядом со сдаваемой, так как бегать заселять жильцов придется постоянно. Также возможны недовольства соседей по поводу постоянного круговорота людей на площадке.

Плюсы:

• Очень высокий доход. При наличии сильной рекламной поддержке можно сдавать квартиру бОльшую часть дня.

Минусы:

• Возможная порча имущества ввиду заселения сомнительной аудитории.
• Нужно постоянно находиться недалеко от квартиры, чтобы иметь возможность регулярно заселять и выселять жильцов.
• Более частая уборка и стирка постельного белья.
• Возможны недовольства соседей

4) Купить квартиру под хостел

Пришедший с запада формат бюджетной гостиницы, предполагающий аренду койки места в комфортабельной квартире. Количество коек может достигать 10-12. Если Вам на ум приходит общага с большим количеством гастарбайтеров – то это совсем не то. Хостел – помещение с очень хорошим ремонтом европейского уровня и со всеми удобствами, заселяют там, в основном, русских. Большая часть клиентов – командировочные люди и путешественники. Хостел – отличное решение для тех, кому нужно остановиться на ночь, но нет желания отдавать большую сумму за квартиру посуточно. Аренда койки в хостеле в регионах на 2015г составляет 400-500р, чтоб согласитесь намного дешевле, чем в любой гостинице и в посуточно квартире.

Плюсы:

• Очень высокий доход в виду большого круговорота клиентов
• Регулярный доход в виду большого числа коек-мест. Какие-то места всё равно будут заселены, что уже позволит Вам быть в плюсе.

Минусы

• Необходимость делать очень качественный ремонт. Бабушкин вариант для хостела вряд ли подойдет. Также необходимо будет купить несколько 2х-ярусных кроватей
• Возможно недовольство соседей по поводу большого круговорота людей
• Необходимость иметь помощника или уделять этому всё свободное время, т.к. большое количество людей предполагает много работы по заселению, выселению, уборке
• Для качественной работы и максимального заработка необходимо будет регистрировать ИП для выписки командировочных листов приезжим людям.

Недавно вышедшая правка закона о хостелах запрещает использовать жилые помещения под него. Увы:(

Чтобы работать в белую с хостелами придется приобретать коммерческую недвижимость.

5) Купить таунхаус и сдавать его в аренду

Таунхаус – европейский малоэтажный тип жилья, отличающийся высоким комфортом жизни. Для таунхаусов характерно небольшое количество соседей и расположение вдали от крупных районов мегаполиса. Как правило, это тихие укромные житейские уголки на окраине города, в новостроящихся поселках и вблизи лесных массивов. Мы выделил таунхаус отдельно от обычной квартиры, так как здесь есть свои особенности. Его также можно сдавать помесячно, посуточно или с почасовой оплатой

Плюсы:

• Более высокий статус арендаторов – т.к. жилье классом выше
• Есть возможность перепланировки с целью повысить число квартир (распил квартир на студии)

Минусы:

• Более узкий рынок арендаторов – жилье, возможно, придется сдавать дольше обычного

6) Купить коттедж/загородный дом и сдавать его в аренду

Для тех, кто имеет собственный коттедж, также нет никаких проблем получить с него доход в виде аренды. При этом распространены как варианты помесячной, так и посуточной сдачи. При этом стоит помнить, что при сдаче коттеджа помесячно важную роль играет расположение коттеджа относительно транспортных развязок, так как большинство подобных домов строятся за пределами города.

Для владельцев крупных коттеджей также возможен вариант частичной сдачи площадей (в одной части коттеджа жить самому, а другую сдавать) или сдача по-комнатно.

Также есть вариант сдавать коттедж в определенные времена года. Например, летом жить там самим, а зимой, чтобы не пустовал заселять жильцов.

Очень шикарный вариант заработка на коттедже – сдача его на Новый год. Всем наверняка знаком тот ажиотаж с бронированием мест отдыха на этот праздник. А провести Новый Год в красивом и уютном коттедже – очень хорошая идея. Также можно расширить варианты – сдавать компаниям на проведение различных корпоративов.

Плюсы:

• Стабильный доход – сдать коттедж можно в любое время года. Это комфортное жилье на свежем воздухе и изолированность от соседей.
• Вариативность вида сдачи – можно сдать часть коттеджа, можно сдавать по-комнатно, можно сдавать в разные времена года

Минусы:

• Чаще всего коттеджи расположены за пределами города, поэтому тут важна его транспортная георасположенность.
• Наибольшим спросом пользуется жилье небольшой площади — 50-80 кв. м. Как правило, коттеджи имеют намного большую площадь. Решение — заселять несколько арендаторов.

7) Купить или построить многоквартирный малоэтажный дом и сдавать его в аренду

Для тех, кто располагает значительным капиталом, наверняка, оценил уже плюсы инвестирования в многоквартирные дома. При этом здесь можно создать этакий доходный дом, где все квартиры будут сдаваться на условиях найма. Строительство и получение дохода с подобных домов – тема отдельной статьи. Что касается стоимости подобного дома – то есть варианты строительства бюджетного жилья, например из тех же ЛСТК. Самое сложное в этом способе это найти подходящую землю с удобной транспортной развязкой, ну и наличие достаточного капитала.

Плюсы:

• Высокий доход — большое количество сдаваемых квартир обеспечит стабильный доход даже при неполной заселяемости.

Минусы:

• Высокая стоимость начальных инвестиций;
• Возможны долгие поиски подходящего земельного участка? если планируется стройка.

8) Купить недвижимость за границей и сдавать ее по гарантированной аренде

Зарубежная недвижимость уже давно манит своими выгодными условиями российских инвесторов всех мастей, от малых до больших. Сложилось мнение рынок западной недвижимости более надежный и в то же время более доходный.

Как заработать на зарубежной недвижимости, живя при этом в России? Самое простое – это покупка ее с заключением договора гарантированной аренды leaseback . (Впервые метод появился во Франции, поэтому .) Что это за механизм? Вы покупаете недвижимость за рубежом, по своему усмотрению обставляете мебелью, а дочерняя компания застройщика сдаёт ее (по сути это управляющая компания), выплачивая Вам комиссионные, в зависимости от страны 2-6% годовых от стоимости жилья. Чем хорош этот метод – это тем, что подбором жильцов и прочими организаторскими вопросами Вам не нужно заниматься, а надежность зарубежной недвижимости вряд ли вызовет у кого то сомнение.

Недвижимость за рубежом представлена самая разнообразная – это и виллы, и апарт-отели, мини-отели, апартаменты, обычные квартиры, дома на берегу моря. Учитывая высокие курортный спрос в определенные страны, такие объекты вряд ли будут пустовать. Еще одно важное преимущество инвестиции в зарубежную недвижимость – ее цена намного ниже, чем в той же Москве.

Плюсы:

• Фундаментальный инвесторский инструмент – все инвесторы от больших до малых вкладывают (или мечтают вложить) часть денег в зарубежную недвижимость. Это надежно и перспективно.
• Возможность получать бОльший доход, находясь при этом в России путем гарантированной аренды.

Минусы:

• Желательно знание иностранного языка (хотя бы английского);
• Необходимость поездки в место покупки недвижимости;
• Мало информации, касаемо юридических и законодательных аспектов страны, где приобретается недвижимость.

9) Купить номер в российских апартаментах и сдавать его в аренду

На российском рынке недвижимости постепенно набирает популярность апартаменты. Это очень напоминает предыдущий пункт, но только дело происходит в России, с соответствующей, знакомой социальной обстановкой. Апартаменты напоминают обычные квартиры, но, с уже оформленным интерьером. Также здесь все услуги, как и в других зарубежных отелях — консьерж-служба, доставка еды в номер и другие. Более подробно про на них писали в отдельной статье.

Плюсы:

• Стоимость российских апартаментов стоит дешевле соответствующих по размеру квартир;
• Очень высокий сервис на уровне европейских зарубежных отелей;
• Идеальное место для дополнительной квартиры;
• Высокоразвитая инфраструктура района — рядом (и часто даже в самом здании) есть рестораны, бары, фитнес-центры, салоны красоты и др.;
• Возможность сдачу в аренду с помощью управляющей компании, которая сама будет заниматься заселением жильцов в Ваш номер.

Минусы:

• Недостаточно изученный с точки зрения законодательства объект, в частности, пока неприменимы к нему законы 214-ФЗ, и ряд других юридических ограничений.
• Апартаменты являются нежилым помещением, Поэтому, в нем нельзя прописаться.
• Из предыдущего пункта следует, что апартаменты могут быть только вторым и последующим жильем, что доступно очень немногим слоям населения
• Пока еще недостаточно много предложений на рынке, по большей части в Московском регионе.

10) Купить коммерческое нежилое помещение и сдавать его в аренду

Особняком в теме инвестиции стоит коммерческая недвижимость. Коммерческая недвижимость представлена самыми различными объектами – склады (теплые и холодные), производственные помещения, нежилые помещения на первом этаже жилого дома, площади в торговых центрах, подвальные, подсобные помещения, цоколи и другие. Зачем люди инвестируют в подобную недвижимость? Ответ прост – на это есть большой спрос. Малый бизнес это основа экономики нашей страны, потому большое число предпринимателей регулярно ищут места либо там где проходимость повыше, или где подешевле, или просто для открытия новых точек.

Плюсы:

• Стабильный доход. Даже в условиях экономического спада можно пойти на временные уступки арендаторам, лишь бы те продолжали снимать помещения.
• Большой выбор вариантов сдачи – помещения можно разбить на несколько и сдавать их частями, что с успехом многими и практикуется.
• В отличие от жилой недвижимости, площадь помещения коммерческих объектов может исчисляться сотнями и тысячами квадратных метров, что соответственно значительно влияет на доход.

Минусы:

• Возможны большие турбулентности на рынке коммерческой недвижимости во время кризиса.
• На помещение большой площади бывает сложно найти арендаторов.

11) Перепланировка помещения с разбивкой на несколько отдельных изолированных помещений меньшей площади с дальнейшей их сдачей в аренду

Метод основан на увеличении числа изолированных квартир в пределах одного объекта, Говоря по просто, есть у Вас однокомнатная квартира – Вы можете сдавать ее как есть, а можете сделать там ремонт, и разбить ее на 2 изолированные квартиры студии и сдавать каждую из них как отдельный объект, что по доходности примерно в полтора раза превышает сдачу обыкновенной квартиры.

Перепланировку можно производить в различных объектах -1, 2, 3х комнатных квартирах, коттеджах, таунхаусах. Здесь есть свои тонкости в плане разрешения на подобные переделки, н все они, как правило, решаются не сложно.

Плюсы:

• Увеличенный доход благодаря образованию несколько изолированных и несвязанных между собой объектов проживания

Минусы:

• Необходимость ремонта, согласования перепланировок

12) Купить гараж/бокс/машиноместо и сдавать его в аренду

Про это писали в отдельной статье (см. ). Этот способ для тех, кто не обладает большой суммой, но, тем не менее, желает приобрести хоть какую-либо недвижимость. Приобрести можно гаражи, гаражные боксы, машиноместа в подземных парковках.

Плюсы:

• Низкий ценовой вход – некоторые объекты в регионах можно приобрести от 200-250 тыс. рублей

Минусы:

• Низкий доход.

Методы, основанные на продаже недвижимости

13) Купить землю и потом продать ее дороже

Один из самых простых способов заработка на инвестициях в недвижимость – это покупка земельного участка. Можно купить землю, подержать ее некоторое время, не прикладывая ровно никаких усилий по содержанию ее, и затем после роста – выгодно продать.

Можно также построить на купленном участке дом, коттедж или даже таунхаус и дальше уже смотреть по обстоятельствам – либо продать готовое жилое помещение, получив значительную выгоду от первоначальных затрат, либо сдавать ее.

Плюсы:

• Большой выбор земельных участков любого типа
• Земля требует минимум внимания, если Ваша цель подержать землю некоторое и продать на удорожание.

Минусы:

• Чаще всего землю приобретают для дальнейшей стройки на ней дома, что, соответственно, требует новых затрат и навыков строительства (хотя бы поверхностных)

14) Купить квартиру на начальном этапе строительства и продать ее после сдачи дома в эксплуатацию

Данный метод предлагает покупку недвижимости, например, в жилом многоквартирном дома, на раннем этапе строительства. Можно брать как с самого начала стройки, т.е. на этапе котлована или на дальнейших ее этапах. Чем на более ранней стадии строительства Вы купить квартиры, тем выше накрутка выйдет в итоге при сдачи этой квартиры в эксплуатацию.

После того как дом сдан в эксплуатацию, купленную квартиру можно продать, разница между суммой начального инвестирования может доходить в некоторых случаях до 60-80%, но и ждать при этом придется в среднем 1.5-2 года. Стоит также учитывать, что в России велик риск недостроя, даже не смотря на значительные поправки в 214 ФЗ. Есть шанс не получить вожделенную квартиру. Поэтому, наиболее безопасный и главное, быстрый способ извлечения прибыли это покупка квартиры на последних этапах строительства, например, на этапе строительства крыши.

Плюсы:

• Нет необходимости вселять и заселять жильцов. Необходимо вложить деньги на определенном этапе строительства, и далее продать квартиру по гораздо более высокой цене.
• Высокий доход вследствие общего удорожания недвижимости, а также стройматериалов

Минусы:

• Есть риск недостроя.

15) Купить квартиру в плохом состоянии, сделать в ней ремонт и продать дороже

Еще один популярный метод извлечения выгоды из инвестиции в недвижимость – это приобретение недвижимости в плохом состоянии. Бывает так, что в квартире жили, люди низших социальных слоев (наркоманы, пьяницы и т.д.), жизнь которых отразилась и на квартире – везде грязь, ободранные и выцветшие стены, едва живая сантехника, зловонный запах испорченная мебель и т.д. Также бывают случаи, что квартиры продают после многолетнего проживания там пенсионеров (отсюда термин «бабушкин вариант»), что также откладывает отпечаток на состояние квартиры. К этой серии можно отнести очень старую недвижимость, срок эксплуатации которой может достигать много десятилетий.

Такие квартиры представляют особый интерес, ведь сделав там качественный ремонт – можно поднять цену квартиры до среднерыночной стоимости. А если подобная квартира находится в центре – то и выше средней цены по рынку. Сделав ремонт, и приведя квартиру в божеский вид – можно начать сдавать ее помесячно, посуточно, или же просто продав.

Плюсы:

• После сделанного ремонта можно получать стабильный доход как ежемесячно, так и просто, остаться в большом плюсе, при продаже данной квартиры.

Минусы:

• Расходы на ремонт
• Поиск проблемного жилья занимает время, на рынке таких предложений не так и много, и за ними охотятся много риэлторов.

16) Купить залоговую или арестованную недвижимость по низкой цене и продать дороже

Выдавая кредиты, банки зачастую берут в залог недвижимость заемщика. Иногда случается так, что заемщик не в состоянии платить. Тогда залог полностью переходит банку, и тот старается реализовать его по самым бросовым ценам, лишь бы вернуть с этого объекта свои деньги (ту сумму, которую должен заемщик). Процедура торгов довольна запутана, и необходимо время, чтобы разобраться во всех тонкостях.

Плюсы:

• Можно найти недвижимость по цене в несколько раз дешевле рынка

Минусы:

• Необходимо время на поиск объекта и регулярный мониторинг объявлений.
• Приобретение залогового имущества осуществляется с помощью наличных, дополнительные ипотеки здесь не предусмотрены

17) Построить дом с нуля и продать по окончании стройки

Строить можно как дома, так и коттеджи, небольшие многоквартирные дома (при наличие достаточного капитала), таунхаусы.

Плюсы:

• Высокий доход в случае успешного завершения строительства и продажи объекта;
• Возможность пользоваться объектом самому (загородный дом – мечта любого горожанина).

Минусы:

• Надо быть в «теме» строительства, начиная от выбора участка до внутренней отделки.
• Следить за ходом стройки если используете найм строителей.

Нетривиальные способы:

18) Использовать морской контейнер в качестве дома

Относительно новый для России формат загородного жилья, чем то напоминающий обыкновенный бытовки, но более комфортный. Это самый доступный дом, который только можно построить. Но здесь строить ничего не придется, а это еще один плюс, достаточно привезти морской контейнер , например 20 или 40-футовый, сделать внутри ремонт (см. картинку), подключить коммуникации – далее можно жить там самому, а можно даже сдавать, если участок находится вблизи главных транспортных магистралей.

Для такого дома подойдет даже б/у контейнер, стоимость которого не превышает 100 000р. Внутренняя и наружная отделка, плюс подключения коммуникаций это еще около 50-80 тыс. рублей. И дом можно сказать готов. Самое интересное это то, что в дальнейшем его также можно переместить на другой участок.

Представьте ситуацию. Вы купили земельный участок, и начинаете строиться. Вы хотите присутствовать на стройке или, может, сами будете работать в качестве строителя. Такой контейнер подойдет для временного проживания на этапе стройки. В дальнейшем контейнер можно перевезти на другой участок.

Что касается инвесторского интереса – то, как мы уже сказали, дом, в который можно переоборудовать такой контейнер вполне можно сдавать, если сделать красивую отделку. Возможно, это аренда такого жилья будет стоить меньше чем в других домах, но, достаточно много есть людей, которые хотят платить за жилья как можно меньше. Этот вариант – идеальный для тех, кто не готов много платить за съем жилья.

Также стоит рассмотреть такой вариант. Допустим, Вы приобрели земли, может даже с помощью кредита, но строиться пока Вы не готовы. Поставьте туда морской контейнер, сделайте небольшой ремонт и сдавайте. Вырученные деньги пойдут на оплату кредита или на дальнейшую стройку.