Industria petrolului și gazelor. Caracteristici de gestionare a complexului de proprietate al organizațiilor și întreprinderilor Managementul proprietății unui proces de afaceri al întreprinderii

managementul proprietatii

O abordare integrată a gestionării relațiilor de proprietate oferă control deplin asupra relațiilor juridice și economice dintre municipalități, întreprinderi și instituții unitare municipale, persoane juridice și persoane fizice, deținători de solduri de proprietate, organizații de construcții și exploatare și alte subiecte ale relațiilor economice.

Relațiile de proprietate sunt reglementate de Regulamentul privind contabilitatea proprietății federale al Guvernului Federației Ruse din 16 iulie 2007 nr. 447 „Cu privire la îmbunătățirea contabilității proprietății federale”.

Proprietatea federală reglementată de această prevedere include:

• Imobil - un teren, spații rezidențiale sau nerezidențiale, o aeronavă sau o navă maritimă, o navă de navigație interioară, un obiect spațial sau un obiect solid legat de pământ, inclusiv o clădire, o structură sau un obiect de construcție în curs de desfășurare, sau alte bunuri clasificate prin lege drept bunuri imobiliare

• Bunuri mobile - acțiuni, acțiuni (contribuție) la capitalul (social) autorizat al unei societăți comerciale sau al unui parteneriat sau alte proprietăți care nu au legătură cu bunurile imobiliare

Pentru a organiza gestionarea proprietății de stat și municipale, este necesar:

• Organizarea contabilității proprietății federale, inclusiv introducerea și stocarea documentelor care conțin informații despre proprietatea federală, în conformitate cu procedura contabilă stabilită
• să asigure integralitatea și fiabilitatea informațiilor conținute în documentele deținătorului drepturilor de autor
• stocați copii electronice ale documentelor care confirmă achiziția de către titularul dreptului asupra obiectului contabil, apariția dreptului de proprietate corespunzător asupra obiectului contabil sau înregistrarea de stat a dreptului specificat asupra acestuia
• să furnizeze în timp util informații organelor teritoriale ale Agenției Federale pentru Administrarea Proprietății Federale.
• generați hărți de informații despre obiectul contabilității în conformitate cu formele registrului proprietății federale
• generați cu promptitudine rapoarte semestriale și anuale privind cifra de afaceri a proprietății convertite în proprietate de stat, în forma aprobată de Ministerul Dezvoltării Economice și Comerțului al Federației Ruse
• la modificarea informațiilor despre obiectul contabil, generați prompt carduri de informații modificate pentru a fi depuse la autoritatea teritorială corespunzătoare pentru introducerea de noi informații în registru, precum și copii ale documentelor care confirmă noile informații despre obiectul contabil
• transmiteți informații despre obiectele de proprietate pentru ștergere din registru către autoritatea teritorială relevantă în caz de faliment al titularului dreptului de proprietate
• să formeze și să prezinte în timp util autorității teritoriale competente pe suport hârtie și electronic hărți actualizate de informații despre obiectele contabile, conform formularelor prescrise, copii ale situațiilor financiare anuale, copii ale listelor de inventariere relevante și actelor de inventar pe baza rezultatelor inventarierea obligatorie efectuata inainte de intocmirea situatiilor financiare anuale, dotata cu EDS
• supraveghează procedura de contestare a deciziilor organului teritorial referitoare la înregistrarea proprietății la autoritățile superioare, inclusiv la Agenția Federală pentru Administrarea Proprietății Federale
• exercită efectiv funcțiile și puterile proprietarului proprietății federale

Sistemele de management al proprietății de stat aparțin categoriei Sistem de automatizare a fluxului de lucru

Fundația Wikimedia. 2010 .

Vedeți ce este „Administrarea proprietății” în alte dicționare:

Dreptul de a dispune de proprietatea transferată de proprietar unei alte persoane. Vezi și: Tranzacții de încredere Dicționar financiar Finam... Vocabular financiar

Dreptul de a dispune de proprietatea transferată de proprietar unei alte persoane. Dicţionar de termeni de afaceri. Akademik.ru. 2001... Glosar de termeni de afaceri

1) stabilirea de către proprietarul proprietății a regulilor, condițiilor de utilizare, închiriere, vânzare. Se referă în primul rând la proprietatea statului; 2) dreptul de a dispune de bunurile cedate de proprietar unei alte persoane. Raizberg B.A.,… … Dicționar economic

managementul proprietatii- 1. Stabilirea de către proprietarul proprietății a regulilor, condițiilor de utilizare, închiriere, vânzare a acesteia; se referă în primul rând la proprietatea publică. 2. Dreptul de a dispune de bunurile transferate de proprietar unei alte persoane. ......

1) stabilirea de către proprietarul proprietății a regulilor, condițiilor de utilizare, vânzare, închiriere a acesteia. Termenul se referă în primul rând la proprietatea publică; 2) dreptul de a dispune de bunurile transferate de proprietar unei alte persoane... Dicţionar enciclopedic de economie şi drept

MANAGEMENTUL PROPRIETATII- 1. stabilirea de către proprietarul proprietăţii a regulilor, condiţiilor de utilizare, închiriere, vânzare a acesteia; se referă în primul rând la proprietatea statului: 2. dreptul de a dispune de proprietatea transferată de proprietar unei alte persoane...

managementul proprietatii- 1) stabilirea de către proprietarul proprietății a regulilor, condițiilor de utilizare, închiriere, vânzare. Se referă în primul rând la proprietatea statului; 2) dreptul de a dispune de bunurile transferate de proprietar unei alte persoane... Dicţionar de termeni economici

gestionarea trustului de proprietate neloială- Administrarea proprietății, care este recunoscută ca fiind de rea-credință, dacă are loc cel puțin una dintre următoarele condiții: 1) este stabilită sau efectuată cu încălcarea cerințelor legii; 2) se efectuează cu încălcarea acordului cu privire la acest ... ... Manualul Traducătorului Tehnic

MANAGEMENTUL PROPRIETĂȚII, EșeCul ÎNCREDELOR- administrarea proprietății, care este recunoscută ca fiind de rea-credință, dacă are loc cel puțin una dintre următoarele condiții: I) este stabilită sau efectuată cu încălcarea cerințelor legii; 2) se efectuează cu încălcarea acordului cu privire la acest ... ... Dicționar mare de contabilitate

încrederea în managementul proprietății- Transferul proprietății de către o parte (fondatorul conducerii) către cealaltă parte (trusteul) pentru o anumită perioadă de timp în baza unui contract de administrare, în care cealaltă parte se obligă să administreze această proprietate în interesul . .. ... Manualul Traducătorului Tehnic

Cărți

• Managementul încrederii proprietății în domeniul antreprenoriatului. Monografie, Benevolenskaya Zlata Engelsinovna. Cartea este un studiu monografic cuprinzător al modelului juridic de gestionare a trustului de proprietate. Este a patra ediție a monografiei, care a fost publicată anterior în ...
• Managementul încrederii proprietății în domeniul antreprenorialului, Cartea Benevolenskaya Z.E. este un studiu monografic cuprinzător al modelului juridic de gestionare a încrederii a proprietății. Este a patra ediție a monografiei, care a fost publicată anterior în ...

Managementul proprietății, ca orice alt tip de management, are nevoie de sprijin organizațional. Pentru a face acest lucru, structura organizatorică a întreprinderii prevede un serviciu funcțional care implementează funcțiile de management al proprietății și este chemat să implementeze scopurile și principiile asociate acestui management.
Designul organizatoric al acestui serviciu depinde de amploarea întreprinderii, de numărul, mărimea și complexitatea complexurilor imobiliare incluse în întreprindere. Poate fi un departament (deportare), departament, comitet, centru sau birou. În ultimii ani, a existat o formare a unor asemenea servicii de gestionare a proprietății (MIS)în multe întreprinderi mari şi mijlocii.
Sarcina principală a IMS este de a asigura o contabilitate completă și fiabilă a tuturor proprietăților disponibile la întreprindere. Sistemul de contabilitate a mijloacelor fixe trece adesea de la contabilitate la MIS. Pe lângă instrumentele tradiționale de contabilitate, întreprinderea ar trebui să formeze un registru complet al proprietății sub forma unei baze de date computerizate care vă permite să aveți informații complete despre starea tehnică, valoarea actuală și utilizarea fiecărui obiect de proprietate.
În strictă concordanță cu strategia generală corporativă, MIS ar trebui să dezvolte și să implementeze o strategie de management al proprietății pe termen scurt și lung.
Principalele funcții ale acestui serviciu includ:
formarea unei politici de amortizare și luarea deciziilor cu privire la aspecte legate de mecanismul de acumulare și utilizare a amortizarii, procedura de efectuare a reevaluărilor și direcția fondurilor de amortizare pentru reînnoirea mijloacelor fixe;
formarea unei politici de investiții în ceea ce privește implementarea proiectelor și programelor de investiții de reconstrucție, extindere a afacerilor și reechipare tehnică;
analiza, controlul și determinarea celor mai eficiente direcții de dinamică și transformări structurale ale capacității de producție a ansamblurilor imobiliare de ateliere și șantiere;
gestionarea consumului de resurse și a costurilor asociate cu exploatarea ansamblurilor imobiliare, precum și restaurarea acestora (reparații și modernizare);
contabilitatea operațională a utilizării utile a bunurilor imobile și mobile, dezvoltarea ofertelor și condițiilor de închiriere sau vânzare a clădirilor, structurilor, echipamentelor, imobilizărilor necorporale și a altor proprietăți neutilizate, încheierea contractelor relevante și controlul executării acestora;
elaborarea de propuneri pentru amplasarea rațională a unităților de producție și auxiliare (ateliere, șantiere, depozite) în spații de producție și alte unități structurale (departamente, birouri etc.) în birouri, laborator și alte sedii;
elaborarea de propuneri de conservare a proprietății temporar neutilizate, asigurând siguranța acestuia;
justificarea economică a operațiunilor de leasing de echipamente, participarea la executarea contractelor de leasing și controlul executării acestora;
dezvoltarea unui program cuprinzător de asigurare a proprietății, fundamentarea și selectarea celor mai eficiente metode de asigurare pentru anumite tipuri de proprietate, încheierea de contracte relevante cu companiile de asigurări și controlul executării acestora;

În literatura economică, tot ceea ce o întreprindere are și folosește în activități de producție se numește proprietatea întreprinderii. În conformitate cu art. 132 din prima parte a Codului civil „o întreprindere ca obiect de drept recunoaște un complex de proprietate folosit pentru activități de întreprinzător. Structura întreprinderii ca complex imobiliar include toate tipurile de proprietăți destinate activităților sale, inclusiv terenuri, clădiri, structuri, echipamente, inventar, materii prime, produse, drepturi de creanță, datorii, precum și drepturi la denumiri care individualizează. întreprinderea, produsele, munca și serviciile acesteia (numele companiei, mărcile comerciale, mărcile de servicii) și alte drepturi exclusive, cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel.”

Proprietatea întreprinderii include toate tipurile de proprietate care sunt necesare pentru implementarea activităților economice.

De obicei, elementele tangibile și intangibile se disting în compoziția proprietății.

Elementele materiale includ terenuri, clădiri, structuri, utilaje, utilaje, materii prime, semifabricate, produse finite, numerar.

Elementele necorporale sunt create pe parcursul vieții întreprinderii. Acestea includ: reputația firmei și cercul de clienți fideli, numele firmei și mărcile comerciale utilizate, abilitățile de management, calificarea personalului, metodele de producție brevetate, know-how-ul, drepturile de autor, contractele etc., care pot fi vândute sau transferate.

Relevanța temei de muncă alese constă în faptul că proprietatea unei întreprinderi este obiectul de studiu al diferitelor discipline: dreptul explorează aspectele juridice ale existenței, protecției, transferului drepturilor și obligațiilor de proprietate; în analiza activității economice se ia în considerare eficiența utilizării diferitelor tipuri de proprietate ale întreprinderii; în domeniul economic, proprietatea unei întreprinderi este considerată o resursă economică, economică, a cărei utilizare asigură activitățile întreprinderii; contabilitatea reflectă mișcarea proprietății și principalele surse ale formării acesteia.

Principiile managementului proprietății întreprinderii sunt diferite în funcție de formele organizatorice ale întreprinderii. În prezent, în Rusia, se pot distinge următoarele forme organizatorice și juridice principale aprobate prin lege:

1. Persoană fizică care utilizează forță de muncă angajată

întreprinderi fără utilizarea forței de muncă angajate

2. Parteneriate cu răspundere limitată

amestecat

deschis

3. Societăţi pe acţiuni închise

federal

4. Municipal de stat

5. Organizații publice non-profit

Scopul lucrării: determinarea principiilor și metodelor de bază ale managementului proprietății întreprinderii din punct de vedere al managementului.

O condiție prealabilă pentru un management eficient este existența obiectivelor. Obiectivele conducerii unei întreprinderi ca entitate economică sunt indicatori financiari și economici care pot fi determinați ca urmare a prognozării activităților viitoare ale unei întreprinderi. Indicatorii țintă pot fi determinați numai dacă întreprinderea are un plan de afaceri elaborat, din care rezultă: cum, în ce interval de timp și de ce se pot realiza anumiți indicatori financiari și economici.

Proprietarul oricărei întreprinderi este capabil să evalueze cât de eficient este utilizată proprietatea sa, doar comparând indicatorii planificați cu cei atinși. Din păcate, în ultimii 10 ani, statul nu a întreprins niciun pas practic în direcția creării unui sistem de planificare mai mult sau mai puțin eficient în sectorul real al economiei.

Puteți crea orice număr de organisme implicate în gestionarea proprietății statului, dar este imposibil de gestionat fără obiective clare și informații de înaltă calitate. Fără planuri - nu vor exista acțiuni constructive și consistente care să vizeze atingerea anumitor obiective.

Sarcini de lucru:

1. Studierea principalelor acte juridice care reglementează problemele managementului proprietății întreprinderilor în Federația Rusă în stadiul actual.

2. Să studieze sistemul de administrare a proprietății de stat și municipale;

3. Descrieți gestionarea anticriză a proprietății unei întreprinderi în stadiul de faliment.

Lucrarea s-a desfășurat pe baza informațiilor obținute din literatura educațională și de referință, precum și din alte surse: acte juridice, periodice, documentație întreprindere, opinii ale experților, informații statistice deschise.

1. Tipuri și forme de management al proprietății întreprinderii

1. 1 Reglementare legală a administrării proprietății întreprinderii

Legea federală „Cu privire la întreprinderile unitare de stat și municipale” determină, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse (CC RF), statutul juridic al întreprinderii unitare de stat și al întreprinderii unitare municipale (denumită în continuare întreprindere unitară). ), drepturile și obligațiile proprietarilor proprietății lor. O varietate de întreprinderi unitare sunt întreprinderi de stat. Întreprinderile de stat sunt întreprinderi de stat care se află direct sub controlul organelor de stat.

Proprietatea unei întreprinderi unitare este deținută de Federația Rusă, un subiect al Federației Ruse sau o municipalitate.

Proprietatea unei întreprinderi unitare este formată din:

Proprietate cesionată unei întreprinderi unitare pe dreptul de gestiune economică sau pe dreptul de conducere operațională de către proprietarul acestei proprietăți;

Venituri ale unei întreprinderi unitare din activitățile sale;

Alte surse care nu contravin legii.

Proprietatea unei întreprinderi unitare este indivizibilă și nu poate fi repartizată între contribuții (acțiuni, acțiuni), inclusiv între angajații unei întreprinderi unitare.

Diferența dintre drepturile de gestiune economică și cele de gestiune operațională constă în conținutul și întinderea competențelor primite de subiecții acestor drepturi de la proprietar asupra proprietății ce le sunt atribuite.

Numai persoanele juridice existente în forme organizatorice și juridice speciale - „întreprinderi” și „instituții” pot fi subiecte ale drepturilor de conducere economică și de conducere operațională.

Subiectul dreptului de gestiune economică conform legislației actuale poate fi o întreprindere unitară de stat sau municipală (articolele 113 - 114 din Codul civil al Federației Ruse) ca tip de organizație comercială.

Subiectul dreptului de conducere operațională poate fi atât întreprinderile unitare (articolul 115 din Codul civil al Federației Ruse) aparținând categoriei organizațiilor comerciale, cât și instituțiile (articolul 120 din Codul civil al Federației Ruse) aparținând celor care nu -structurile de profit, precum si intreprinderile apartinand proprietatii private.

Dreptul de conducere economică, deținut fie de întreprindere, ca de organizație comercială; sau o instituție care desfășoară activități antreprenoriale permise de proprietarul acesteia; prin urmare, este mai larg decât dreptul de conducere operațională, care poate aparține fie instituțiilor necomerciale prin natura activităților lor, fie întreprinderilor de stat.

În conformitate cu art. 294 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de administrare economică este dreptul unei întreprinderi unitare de stat sau municipale de a deține, utiliza și dispune de proprietatea proprietarului în limitele stabilite de lege sau de alte acte juridice.

Dreptul de conducere operațională în conformitate cu paragraful 1 al art. 296 din Codul civil al Federației Ruse - acesta este dreptul unei instituții sau al unei întreprinderi de stat de a deține, utiliza și dispune de proprietatea proprietarului care i-a fost atribuită în limitele stabilite de lege, în conformitate cu scopurile a activităților sale, sarcinile proprietarului și scopul proprietății.

Fondatorul-proprietar are dreptul de a retrage proprietatea din obiectul dreptului de conducere operațională numai în trei cazuri prevăzute de lege (excesiv, nefolosit sau nefolosit în scopul propus), și dispune de ea la propria discreție. O întreprindere de stat nu are dreptul de a dispune de nicio proprietate, cu excepția produselor finite, fără acordul proprietarului.

1.2 Sarcini și principii generale ale managementului proprietății de stat

Sarcinile managementului proprietății de stat includ două blocuri principale: managementul strategic și managementul operațional.

Problemele de management strategic includ:

decizii de investiții;

Hotărâri privind obligațiile de datorie ale întreprinderilor, în special față de bugetul de stat (atât în ​​privința impozitelor, cât și a împrumuturilor și garanțiilor emise);

Probleme de alegere a direcțiilor de dezvoltare a întreprinderilor specifice de stat.

Managementul operațional include trei grupuri principale de sarcini: planificare, control și luarea deciziilor de management. Eficiența ridicată a managementului proprietății de stat poate fi asigurată prin implementarea unuia dintre cele mai comune concepte ale managementului modern – „managementul prin obiective”. Managementul pe obiective presupune existența unor obiective clare, măsurabile și realizabile, precum și a unei strategii și a unui plan de acțiune care să asigure atingerea scopurilor stabilite. Planificarea afacerii nu este un pas înapoi, ci o privire profesională către viitor. Lipsa obiectivelor și planurilor da naștere la iresponsabilitate în managementul întreprinderilor. Dacă nu există obiective și nu există modalități de a le atinge, atunci nu există criterii clare de evaluare a eficacității managementului. Ca urmare, procedurile de control din partea proprietarului (în acest caz, statul) se transformă din cele mai importante funcții de management într-o formalitate goală. Astfel, prezența unui plan de afaceri care să includă anumite obiective (sub formă de indicatori financiari și economici), precum și principalele prevederi ale strategiei și operațiunilor de dezvoltare a întreprinderii, este cea mai importantă condiție pentru crearea unui sistem de management pe obiective.

Controlul este cea mai importantă sarcină a managementului. Controlul eficient este posibil numai dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:

Disponibilitatea criteriilor de evaluare măsurabile

Corectitudine (minimizarea abordărilor subiective ale evaluării)

Realizabilitate

Regularitate

După cum sa menționat mai sus, dacă obiectivele sunt definite sub forma unor valori specifice ale indicatorilor financiari și economici ai întreprinderii și este elaborat și aprobat un plan de afaceri pentru activitățile întreprinderii, care să conțină informații detaliate despre cum și în ce timp obiectivele vor fi atinse, devine posibilă evaluarea managementului eficacității întreprinderii în modul cel mai corect și deschis, prin compararea indicatorilor actuali cu cei planificați și aprobați anterior. De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că gestionarea proprietății statului să fie efectuată prin reprezentanți ai statului în consiliile de administrație ale întreprinderilor.

Conform rezultatelor analizei eficacității activităților curente ale întreprinderilor, trebuie luate decizii de management. De fapt, deciziile de management sunt impacturile prin care statul își implementează politica de management al proprietății. Spre deosebire de deciziile strategice (reprofilare, lichidare, privatizare, restructurare etc.), deciziile de management operațional vizează rezolvarea a două sarcini principale:

Efectuarea de ajustări și aprobarea unui plan de afaceri actualizat al întreprinderii, în conformitate cu schimbările obiective din mediul extern (cererea pieței, legislația, revizuirea programelor guvernamentale etc.);

Rezolvarea problemelor de personal: înlăturarea și înlocuirea conducerii de vârf a întreprinderii, în cazul neîndeplinirii obiectivelor convenite și aprobate.

Statul, ca orice alt proprietar, trebuie să asigure gestionarea proprietății statului cu eficiență maximă. Proprietarul își administrează proprietatea prin reprezentanții săi autorizați care participă la organele de conducere ale întreprinderilor (Consiliile de Administrație și Adunările Generale ale Acționarilor), deținute integral sau parțial de stat.

Clasificarea obiectelor proprietatea statului

Toate obiectele proprietății statului pot fi împărțite în două grupuri principale:

Întreprinderi care trebuie să fie exclusiv de stat (facilități necomerciale);

Obiecte cu posibilitate de utilizare comercială (o întreprindere care operează pe o piață concurențială deschisă).

Această diviziune predetermina principiile managementului proprietății.

În ceea ce privește obiectele (întreprinderile) care ar trebui să fie exclusiv de stat, statul îndeplinește funcțiile unui senior manager (manager) care ia decizii strategice și operaționale cheie pentru a gestiona activitățile întreprinderilor. Inclusiv statul determină: ce va produce întreprinderea, în ce volum, cu ce cost și cum va fi finanțată întreprinderea. Totodată, scopul managerului de stat este să asigure producerea produselor sau serviciilor necesare, calitatea cerută, un volum dat, și în anumite condiții de rentabilitate.

În ceea ce privește facilitățile comerciale care sunt deținute integral sau parțial de stat, statul ar trebui să acționeze exclusiv ca investitor (coproprietar). În acest caz, întreprinderea pentru stat este un obiect de investiție, prin urmare, principiile managementului ar trebui să se bazeze pe metodele și abordările utilizate în managementul investițiilor. Scopul investitorului de stat este de a asigura rentabilitatea maximă a capitalului investit și de a crește valoarea de piață a proprietății (acțiunilor).

Obiecte - proprietate exclusiv de stat.

Obiectele proprietății statului, în legătură cu care statul acționează ca administrator, pot include următoarele întreprinderi:

Întreprinderi de apărare;

Centre de cercetare de importanță strategică pentru dezvoltarea statului;

Facilități sociale care nu sunt atractive din punct de vedere comercial;

Facilități de infrastructură, inclusiv: transport, drumuri, comunicații, porturi, conducte de gaz etc. (poate fi situat atât în ​​proprietate publică, cât și în proprietate privată);

Obiecte semnificative din punct de vedere al impactului macroeconomic (pot fi atât în ​​proprietate de stat, cât și în proprietate privată).

După cum s-a menționat mai devreme, cea mai importantă diferență între întreprinderile aparținând categoriei întreprinderilor exclusiv de stat este absența unei piețe competitive pentru produse sau servicii semnificative pentru stat, a căror nevoie nu poate fi acoperită prin achiziții de la companii independente, inclusiv străini, producători. Având în vedere că scopul principal al statului, în acest caz, este asigurarea producției de bunuri și servicii necesare, funcțiile statului în conducerea acestei categorii de întreprinderi vizează rezolvarea următoarelor probleme:

1. Examinarea planului de activitate al întreprinderii;

2. Determinarea valorilor principalilor indicatori financiari si economici;

3. Aprobarea planului întreprinderii, inclusiv condițiile de personal și salarizare;

4. Controlul curent regulat al implementării planului;

5. Luarea deciziilor manageriale (ajustarea planurilor, rezolvarea problemelor de personal).

Planificarea la întreprinderile de stat se realizează, de regulă, pe baza unui ordin de stat. Procedând astfel, statul determină:

Nomenclatorul produselor sau serviciilor;

Volume și termene de livrare;

Pretul de cumparare;

Standarde de cost și profitabilitate, inclusiv mărimea subvențiilor în cazul unei neprofitabili planificate a întreprinderii;

Surse și condiții de finanțare.

Obiecte cu posibilitate de utilizare comercială.

Atunci când gestionează facilităţi comerciale, statul ca proprietar este ghidat de principiile managementului investiţiilor. Facilitățile comerciale includ întreprinderi care sunt parțial sau integral deținute de stat și își desfășoară operațiunile pe o piață deschisă, competitivă. Cel mai important criteriu în determinarea naturii comerciale a unei întreprinderi este prezența unor concurenți reali sau potențiali care își pot oferi produsele sau serviciile și pieței țintă în care își desfășoară activitatea întreprinderea. În administrarea facilităţilor comerciale, cea mai importantă sarcină a statului este formarea şi administrarea (vânzarea sau achiziţionarea de blocuri de acţiuni) a unui portofoliu de investiţii care să asigure riscuri minime şi randament maxim al capitalului investit, nu doar pe termen scurt, ci şi pe termen lung.

Totodată, având în vedere că multe obiecte imobiliare sunt de mare importanță statală (economică, socială etc.) și necesită o abordare individuală, iar structura și componența portofoliului sunt definite și limitate, funcțiile de conducere ale statului investitor sunt practic aproape de funcţiile fondului de investiţii directe.

1. 3 Managementul anti-criză al proprietății întreprinderii

Situațiile de criză apar în toate etapele ciclului de viață al unei întreprinderi. Implementarea întregului set de proceduri anti-criză începe doar într-o anumită etapă a ciclului de viață: în condițiile unui declin accentuat, caracterizat, de regulă, de insolvența întreprinderii.

Managementul anticriză se bazează atât pe modelele generale inerente proceselor de management, cât și pe caracteristicile specifice asociate implementării procedurilor anticriză. Deci, managementul este întotdeauna cu scop. Alegerea și formarea obiectivelor este punctul de plecare în orice proces de management, inclusiv anticriză.

Falimentul este constatarea în justiție a insolvenței financiare a unei întreprinderi, i.e. incapacitatea acestuia de a îndeplini în timp util cerințele care i-au fost prezentate și de a-și îndeplini obligațiile față de buget.

Potrivit Legii „Cu privire la insolvență (faliment)”, scopul falimentului este redresarea financiară a unei întreprinderi, firme, corporații și restabilirea solvabilității acestora. Legea recomanda:

Restabilirea solvabilității întreprinderii cu ajutorul managerilor de arbitraj (externi);

Creditorii exercită controlul asupra activităților managerului extern;

Ca măsuri de restabilire a solvabilității întreprinderii, practicați cesiunea de creanțe, vânzarea unei părți din proprietatea întreprinderii și, în unele cazuri, vânzarea întreprinderii în sine.

Etapa procedurii falimentului constă din trei perioade: supravegherea, gestiunea externă a bunurilor debitorului și procedura falimentului. Sarcinile cu care se confruntă managerii în fiecare dintre aceste perioade nu coincid.

Perioada de observație este o practică împrumutată din dreptul german. Din momentul acceptarii cererii si declararii intreprinderii debitoare in faliment, instanta de arbitraj desemneaza o procedura de monitorizare si un manager interimar.

Supravegherea este utilizată pentru a asigura siguranța bunurilor debitorului și pentru a analiza situația financiară a acestuia. În același timp, șefii întreprinderii nu sunt înlăturați din funcții, ci sunt limitați în drepturile lor patrimoniale și financiare pentru a se conforma intereselor creditorilor. Cu toate acestea, numai cu acordul administratorului interimar, aceștia pot intra în tranzacții legate de transferul de imobile în chirie sau gaj, realizând proprietate ca aport la capitalul autorizat; înstrăinează proprietăți, a căror valoare contabilă depășește 10% din activele societății; primește și emite împrumuturi sau credite, garanții și garanții, cesionează creanțe, transferă datorii, stabilește gestionarea încrederii a proprietății întreprinderii.

Control extern. Sub gestiunea externă a proprietății întreprinderii-debitoare se înțelege procedura îndreptată spre continuarea activităților acestei întreprinderi. Gestiunea externă se introduce prin hotărârea instanței de arbitraj la cererea debitorului, proprietarului întreprinderii sau creditorului și se realizează pe baza transferului funcțiilor de administrare a întreprinderii debitoare și, în consecință, a proprietății întreprinderea către managerul de arbitraj, iar foștii manageri sunt înlăturați.

La baza desemnării unui administrator extern al averii debitorului se află existența unei oportunități reale de restabilire a solvabilității entității economice-debitoare cu menținerea unui singur complex patrimonial și a organizației în sine ca subiect de drept. pentru a-și continua activitățile.

Scopul principal al managementului extern este de a continua activitățile întreprinderii prin vânzarea unei părți din proprietatea acesteia și implementarea altor activități financiare, economice și organizatorice. Pentru perioada de gestiune externă a bunurilor debitorului se introduce un moratoriu privind satisfacerea creanțelor față de acesta de la creditori, termenele pentru care au venit înainte de introducerea gestiunii externe. Prin urmare, una dintre condițiile pentru introducerea gestiunii externe a bunurilor debitorului este consimțământul creditorilor la conduita acesteia.

Legea oferă managerului extern drepturi largi de a administra întreprinderea debitoare și de a gestiona proprietatea acesteia. Managerul extern are dreptul de a dispune în mod independent de bunurile debitorului, de a încheia un acord de soluționare în numele acestuia, de a declara refuzul de a îndeplini acordurile debitorului. Atribuțiile conducătorului extern includ: să accepte proprietatea debitorului și să realizeze inventarierea acesteia; deschide un cont special pentru gestiune externa si decontari cu creditorii; elaborează și înaintează spre aprobare adunării creditorilor un plan extern de management etc.

În același timp, posibilitățile unui manager de arbitraj sunt limitate de anumite limite. Taк, кpyпныe cдeлки (cдeлки, влeкyщиe pacпopяжeниe имyщecтвoм, бaлaнcoвaя cтoимocть кoтopoгo пpeвышaeт 20 пpoцeнтoв бaлaнcoвoй cтoимocти aктивoв дoлжникa), в coвepшeнии кoтopыx имeeтcя зaинтepecoвaннocть, зaключaютcя внeшним yпpaвляющим тoлькo c coглacия coбpaния (кoмитeтa) кpeдитopoв.

Cea mai importantă etapă a gestiunii externe este elaborarea unui plan de gestionare externă a bunurilor debitorului. Bнeшний yпpaвляющий, нe пoзднee oднoгo мecяцa c мoмeнтa cвoeгo нaзнaчeния, дoлжeн paзpaбoтaть плaн пpoвeдeния внeшнeгo yпpaвлeния, кoтopый пpeдcтaвляeтcя нa paccмoтpeниe и yтвepждeниe coбpaнию кpeдитopoв нe пoзднee чeм чepeз двa мecяцa c мoмeнтa ввeдeния внeшнeгo yпpaвлeния. Planul de management extern ar trebui să includă măsuri de restabilire a solvabilității debitorului.

Пpи пpoдaжe пpeдпpиятия дoлжникa, чacти eгo имyщecтвa, oтчyждaютcя вce виды имyщecтвa, пpeднaзнaчeннoгo для ocyщecтвлeния пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти, включaя зeмeльныe yчacтки, ocнoвныe и oбopoтныe пpoизвoдcтвeнныe фoнды и фoнды oбpaщeния, пpaвa тpeбoвaния и oбoзнaчeния и т.д. La vânzarea unei întreprinderi, obligațiile bănești și plățile obligatorii ale debitorului de la data acceptării de către instanța de arbitraj a cererii de declarare a falimentului debitorului nu sunt incluse în proprietate. Suma veniturilor din vânzarea întreprinderii este inclusă în componența proprietății debitorului. Vânzarea întreprinderii se realizează prin licitații deschise, prețul său inițial este aprobat de adunarea (comitetul) creditorilor. Topg-urile sunt organizate sub forma unei licitații. В cлyчae, ecли лицo, выигpaвшee тopги, в дaльнeйшeм oткaзывaeтcя oт пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи cyммa зaдaткa, yплaчeннaя им, включaeтcя в cocтaв имyщecтвa дoлжникa зa вычeтoм издepжeк opгaнизaтopoв тopгoв нa иx пpoвeдeниe.

Dacă suma primită din vânzarea întreprinderii este suficientă pentru a satisface integral cerințele creditorilor, procedura de faliment este încheiată. În cazul unui deficit al sumei primite, managerul extern propune încheierea unui acord de decontare. În caz de neîncheierea unei înțelegeri pe cale amiabilă, tribunalul arbitral decide deschiderea unei producții competitive.

producție competitivă. Procedura de faliment - procedura care vizeaza lichidarea silita sau voluntara a unei entitati economice insolvente. În urma acestei acțiuni, bunurile debitorului se repartizează între creditori, care pot fi percepute.

Atunci când ia o decizie privind declararea falimentului unui debitor, instanța de arbitraj numește un administrator de faliment. Sarcinile managementului anticriză în această perioadă sunt limitate: administratorul de faliment trebuie să asigure satisfacerea maximă a creanței creditorilor. Prin urmare, din momentul în care debitorul este declarat în faliment, organele sale de conducere sunt suspendate de la îndeplinirea funcțiilor de administrare și înstrăinare a bunurilor (dacă o astfel de eliminare nu a fost făcută anterior). Toate puterile de a gestiona afacerile debitorului, inclusiv gestionarea proprietății, sunt transferate administratorului falimentului.

Administratorul de faliment dobândește dreptul:

Dispunerea bunurilor debitorului;

Îndeplinește funcțiile de conducere a întreprinderii-debitor;

Ia măsuri care vizează căutarea, identificarea și restituirea bunurilor debitorului deținute de terți.

Din momentul recunoașterii de către instanța de arbitraj a întreprinderii debitoare ca insolvabilă și a adoptării unei hotărâri de deschidere a procedurii de faliment, poziția juridică și patrimonială a acesteia este semnificativă. Astfel, întreprinderea debitoare încetează să mai existe ca obiect de drept. Este interzisă transferul proprietății debitorului (cu excepția cazurilor în care acest lucru este permis de adunarea creditorilor), rambursarea obligațiilor acestuia.

Toate creanțele cu caracter patrimonial pot fi prezentate debitorului numai în cadrul procedurii de faliment. Informațiile despre situația financiară a debitorului încetează să mai aparțină categoriei de informații care au caracter confidențial sau sunt secret comercial. Arestările impuse anterior asupra bunurilor debitorului și alte restricții asupra ordinului acestuia sunt înlăturate. Nu este permisă introducerea de noi arestări asupra bunurilor debitorului și alte restricții asupra ordinului acestuia.

Etapa principală a procedurii de faliment este evaluarea bunurilor debitorului și determinarea cuantumului datoriei acestuia. Toate bunurile (activele) debitorului, indicate în bilanțul contabil sau documentele care îl înlocuiesc și identificate în cursul procedurii de faliment, stau la baza formării Masa falimentara cuprinde si obiecte din sfera sociala si comunala, care se afla in bilantul debitorului. Nu fac obiectul includerii în masa competitivă:

Locuințe și instituții preșcolare;

Obiecte vitale pentru această regiune de infrastructură industrială și de utilități, care ar trebui luate în bilanțul autorităților competente ale statului;

Imobil care face obiectul unui gaj și nu aparține debitorului cu privire la dreptul de proprietate;

Bunuri închiriate de debitor;

Bunuri deținute în custodie responsabilă de către debitor;

Proprietatea personală a angajaților întreprinderii debitoare, asupra căreia, în conformitate cu legea sau actele constitutive ale întreprinderii, nu se poate percepe o datorie

Pentru a satisface mai pe deplin cerințele creditorilor falimentari, administratorul falimentului poate, după efectuarea unui inventar și evaluarea proprietății întreprinderii debitorului, să treacă la licitație.

1.4 Managementul încrederii în proprietate

Managementul trustului este o modalitate prin care proprietarul își exercită atribuțiile, una dintre formele de exercitare a puterii de dispoziție, dar nu și stabilirea unui nou drept de proprietate asupra acestei proprietăți.

Conform unui contract de administrare a trustului de proprietate, o parte (trustee) transferă proprietatea celeilalte părți (trustee) pentru o anumită perioadă de timp pentru gestionarea trustului, iar mandatarul se angajează, contra unei taxe, să administreze această proprietate în interesul trustului. sau persoana specificată de acesta (beneficiar). Transferul proprietății către administrarea trustului nu implică transferul dreptului de proprietate asupra acesteia către mandatar (articolul 1012 din Codul civil).

Managementul încrederii în temeiul acestui acord trebuie să fie diferențiat de conducerea „internă” a unei companii, parteneriat, întreprindere unitară de către directorul acestora, precum și de către alte organisme statutare. Directorul (consiliul de conducere al companiei etc.), deși are dreptul de a dispune (într-un grad sau altul) de proprietatea unor astfel de organizații, dar acționează în numele acestora, nu acceptă niciodată proprietatea de care dispune separat. bilanţ, iar dacă poartă răspundere civilă faţă de societate (parteneriat, întreprindere), atunci numai în cazurile prevăzute de lege sau de contract (clauza 3 din art. 53 C. civ.).

Trecerea proprietății către administrarea trustului este o formă de realizare de către proprietar a puterilor sale care i-au fost acordate prin clauza 4 a articolului 209 din Codul civil. Proprietarul este cel care determină scopul administrării trustului constituit, sfera competențelor transferate, precum și persoana în interesul căreia trebuie să acționeze administratorul trustului. Ca atare, proprietarul se poate numi, precum și, cu anumite excepții, orice altă persoană. În acest din urmă caz, contractul de trust de proprietate devine un tip de contract în favoarea unui terț (articolul 430 din Codul civil).

Atunci când desfășoară gestionarea proprietății fiduciare, mandatarul are dreptul de a efectua orice acțiuni legale și efective în legătură cu această proprietate, în conformitate cu acordul de administrare a fiduciei, în interesul mandatarului și (sau) al beneficiarului.

Obiectul managementului trustului poate fi întreprinderi și alte complexe imobiliare, obiecte individuale legate de bunuri imobiliare, valori mobiliare, drepturi certificate prin titluri nedocumentare, drepturi exclusive și alte proprietăți.

Apropo de managementul încrederii unei întreprinderi, trebuie avut în vedere faptul că vorbim despre trecerea acesteia în gestiune ca obiect de drept (art. 132 din Codul civil). Păstrarea întreprinderii ca entitate juridică independentă este practic imposibilă, deoarece. proprietatea transferată în vederea administrării trebuie reflectată în mandatar într-un bilanţ separat, se ţine în mod independent şi se deschide un cont bancar separat pentru decontări (a se vedea articolul 1018 din Codul civil).

Atât proprietatea de stat, cât și cea municipală și cea privată pot fi transferate către managementul trustului.

Proprietatea aflată în gestiune economică sau operațională nu poate fi transferată către managementul trustului. Trecerea către administrarea fiduciară a bunurilor aflate în gestiune economică sau administrare operațională este posibilă numai după lichidarea persoanei juridice în a cărei conducere economică sau gestiunea operațională se afla proprietatea, ori încetarea dreptului de gestiune economică sau de gestiune operațională a bunul și primirea acestuia în posesia proprietarului conform altor temeiuri prevăzute de legislație.

Ca regulă generală, transferul proprietății în managementul trustului este transferul acesteia în mâinile unui profesionist. Așa în circulația economică este antreprenorul. El (un antreprenor individual - articolul 23 din Codul civil sau una dintre organizațiile comerciale enumerate în paragraful 2 al articolului 50 din Codul civil) este cel care are dreptul de a acționa ca administrator al bunurilor altcuiva.

Proprietatea nu este supusă transferului către managementul fiduciar a unui organism de stat sau a unui organism de administrație locală și autoguvernare (articolul 1015 din Codul civil).

Contractul de administrare a trustului de proprietate trebuie să fie încheiat în scris sub forma unui singur document (articolul 550 din Codul civil).

Contractul de administrare a trustului imobiliar trebuie incheiat in forma prevazuta pentru contractul de vanzare imobil. Transferul proprietății imobile pentru administrarea trustului este supus înregistrării de stat în același mod ca și transferul dreptului de proprietate asupra acestei proprietăți.

Proprietatea transferată administrației fiduciare va fi separată de alte bunuri ale mandatarului, precum și de proprietatea mandatarului. Această proprietate este reflectată în mandatar într-un bilanț separat și se menține o contabilitate independentă pentru aceasta.

În conformitate cu paragraful 4 al articolului 209 și paragraful 1 al articolului 1012 din Codul civil, mandatarul nu dobândește dreptul de proprietate asupra bunului transferat. Cu toate acestea, în limitele care îi sunt acordate prin lege și prin contract, administratorul poate deține, folosi, dispune de acest bun, inclusiv. transferă-l în proprietatea altor persoane, îl închiriază, îl gaj etc.

Mandatarul, care nu a dat dovadă de grija cuvenită față de interesele beneficiarului sau ale mandatarului în timpul administrării fiduciare a proprietății, va despăgubi beneficiarul pentru profitul pierdut în timpul administrării fiduciare a proprietății, iar mandatarul - pierderile cauzate de pierderea sau deteriorarea proprietății, ținând cont de uzura naturală a acesteia, inclusiv de profitul pierdut.

Mandatarul răspunde pentru pierderile cauzate, cu excepția cazului în care face dovada că aceste pierderi au survenit ca urmare a unui caz de forță majoră sau a acțiunilor beneficiarului sau mandatarului.

Obligațiile care rezultă dintr-o tranzacție efectuată de mandatar peste puterile care i-au fost acordate sau cu încălcarea restricțiilor stabilite pentru acesta, sunt suportate de mandatar personal. În cazul în care terții implicați în tranzacție nu au știut și nu ar fi trebuit să cunoască despre excesul de autoritate sau despre restricțiile stabilite, obligațiile care au apărut sunt supuse executării în modul prevăzut de paragraful 3 al prezentului articol. Mandatarul poate cere în acest caz despăgubiri de la mandatar pentru pierderile suferite de acesta.

Datoriile aferente obligațiilor care decurg în legătură cu gestionarea proprietății fiduciare sunt rambursate pe cheltuiala acestei proprietăți. În caz de insuficiență a acestui bun, executarea poate fi percepută asupra bunurilor mandatarului, iar în caz de insuficiență a proprietății acestuia, asupra proprietății fiduciarului care nu a fost transferată administrației fiduciare.

Concluzie

Pe baza celor de mai sus se pot trage următoarele concluzii:

1. Reglementarea legală a gestionării proprietății întreprinderilor în Federația Rusă în stadiul actual este determinată de Codul civil al Federației Ruse, Legea federală „Cu privire la întreprinderile unitare de stat și municipale”.

2. O întreprindere este insolvabilă nu pentru că este deținută de stat, ci pentru că este gestionată ineficient și o schimbare în management sau restructurare poate duce la o îmbunătățire a poziției sale. Investitorul de stat încearcă să rezolve problemele creșterii eficienței întreprinderii (probleme de management) prin investirea fondurilor bugetare. În cele mai multe cazuri, acest lucru duce pur și simplu la o pierdere de bani.

3. Unul dintre cele mai importante mecanisme de gestionare a proprietății statului este sistemul de planificare. În acest caz, sistemul de planificare trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:

Intensitate minimă de muncă în utilizare (posibilitatea automatizării principalelor proceduri de planificare și analiza eficienței);

Globalitatea (capacitatea de a acoperi toate întreprinderile, integral sau parțial, deținute de stat);

Universalitatea (aplicarea metodelor standard de abordare la diverse sectoare de activitate și tipuri de întreprinderi);

Respectarea practicii general acceptate de planificare corporativă strategică și operațională;

Conformitatea documentelor de raportare cu standardele internaționale de raportare financiară, pentru a asigura posibilitatea de a prezenta informații despre activitățile întreprinderii reprezentanților statului, precum și acționarilor (investitorilor) ruși și străini într-un format unic;

Compatibilitatea informațiilor (asigurarea posibilității unui schimb nestingherit de informații între întreprinderi și guverne la nivel federal, regional și municipal);

Ușurința de învățare și disponibilitatea infrastructurii necesare pentru formare.

4. Legea „Cu privire la insolvență (faliment)” introduce patru proceduri de faliment: supraveghere, management extern, procedura faliment și înțelegere amiabilă. Potrivit legii, procedura de monitorizare se aplică până la aprobarea altor proceduri de către instanţa de arbitraj. Procedura de administrare externă, introdusă, de regulă, de către instanță, instituie un moratoriu privind satisfacerea creanțelor creditorilor pentru datorii bănești și plăți obligatorii (impozite etc.). Faliment înseamnă schimbarea dreptului de proprietate asupra unei întreprinderi. Totodată, legea prevede ca în niciun caz să nu fie oprită producția dacă se aplică această procedură. Și în final, acordul de soluționare stabilește procedura de plată sau restructurare a datoriei. Se efectuează sub supravegherea instanței. Cu alte cuvinte, un acord de soluționare este și o procedură de faliment.

5. În gestionarea trustului, administratorul folosește bunurile pupiței sale, fără a deveni proprietarul acestui bun și nu în interesul său propriu, ci în interesul proprietarului sau al beneficiarului desemnat de acesta, și numai în limitele stabilite prin legea si contractul.

Managerul desfășoară acțiuni legale și efective pe o bază clară a obligațiilor.

Managementul încrederii este o instituție de obligație, nu legea proprietății. Baza pentru apariția managementului proprietății este întotdeauna un contract.

Lista bibliografică de referințe

1. Legea federală „Cu privire la întreprinderile unitare de stat și municipale” din 14 noiembrie 2002 N 161-FZ / / „Rossiyskaya Gazeta” din 3 decembrie 2002, nr 229 (3097).

2. Legea federală „Cu privire la insolvență (faliment)” din 8 ianuarie 1998 nr. 6-FZ// „Rossiyskaya Gazeta” din 23 ianuarie 1998

3. Gerasimov V.G., Sokolinsky Z.V. Teoria economică în scheme structurale și logice - Belgorod: Belaudit, 1995. - P.35

4. Kovalev A.P. Managementul proprietății întreprinderii - M.: Finstatinform, 2002.

5. Colecția de coduri ale Federației Ruse - Ediția a 8-a. - M.: Filin, 1999. - P.158

6. Management financiar / sub redacția prof. Zolotarev V.S. - Rostov-pe-Don: Phoenix, 2000. - 224 p.

7. Shkurina L.V. Managementul proprietății întreprinderii / Manual. - M.: Ros. stat tehnologie deschisă. Universitatea de Comunicații, 2000.

Îndrumare

Ai nevoie de ajutor pentru a învăța un subiect?

Experții noștri vă vor consilia sau vă vor oferi servicii de îndrumare pe subiecte care vă interesează.
Trimiteți o cerere indicând subiectul chiar acum pentru a afla despre posibilitatea de a obține o consultație.

REVENDITORI:

Berzon, Doctor în economie științe, prof.; SF. Smirnov, Doctor în economie științe, prof.

Kovalev A.P.

CA OBIECT DE CONTROL 13

capitolul 3 VALOAREA PROPRIETĂȚII,

3.1.

Capitolul 3. VALOAREA PROPRIETĂȚII,

EVALUAREA ȘI ROLUL ÎN GUVERNANȚĂ

Capitolul 4. CAPACITATEA DE PRODUCȚIE

COMPLEX DE PROPRIETATE... 79

4.1. Conceptul de capacitate de producție,

tipurile și metodele sale de determinare ....................... 79

4.2. Fonduri pentru timpul de funcționare a echipamentelor,
utilizate în calculul producţiei
putere ................................................. .............. 84

4.3. Determinarea gradului de utilizare
capacitatea de producţie................................................. 86

4.4. Formarea structurii parcului de echipamente

și capacitatea sa de producție....................... 89

4.5. Echilibrul intern
complex imobiliar .............................. 95

4.6. Relația dintre capacitatea de producție

iar costul parcului de echipamente ................................. 98

4.7. Impactul capacitatii de productie

și costul rentabilității activelor.............................................. 103

Capitolul 5. AMORTIZAREA PROPRIETĂȚII

SI POLITICA DE DEPOZIT
ÎNTREPRINDERI ................................................................. . PE

5.1. Amortizarea și proprietatea amortizabilă 11 0

5.2.Politica de amortizare a întreprinderii ........... 113

5.3.Metode de calcul al amortizarii .............................. 120

5.4 Alegerea vieților utile

pentru obiectele mijloacelor fixe .............................. 125

5.5................................................. .............................. Oportunități de reinvestire
mecanism de amortizare pentru upgrade
active fixe ale întreprinderii ................................. 127

Capitolul 6. CUPRINS TEHNIC

SI RECUPERAREA OBIECTELOR
PROPRIETATE SOCIETATEA 135

6.1. Procesul de amortizare a obiectelor de proprietate ........ 135

6.2. Organizarea reparațiilor de mașini și echipamente... 142

6.3. Determinarea fezabilității economice
revizia echipamentului ................................. 145

6.4. Organizarea intretinerii
și repararea clădirilor industriale

și structuri ............................................................. ................. ...... 150

6.5. Modernizarea și reconstrucția obiectelor de proprietate ............................................. ................. ................. 153

Capitolul 7. MECANISMUL DE INVESTIȚII
ACTUALIZĂRI ȘI DEZVOLTĂRI
COMPLEXE DE PROPRIETATE.......... 161

7.1. Conversii de proprietate la reînnoire

și dezvoltarea mijloacelor fixe ale întreprinderii ....... 161

7.2. Definiţia economic efficient
proiecte de investitii imobiliare
transformări ................................................. ... ... 167

7.3. Determinarea veniturilor alternative pierdute
din utilizarea în proiect a existente

la întreprinderea obiectelor de proprietate .................. 184

7.4. Strategia și programul imobiliar
transformări în întreprindere ........................ 189

Capitolul 8. ÎNCHIRIAREA ŞI Leasingul ÎN MANAGEMENT

PROPRIETATE ÎN ÎNTREPRINDERE 204

8.1.Aspecte juridice ale arendarii proprietatii .............................. 204

8.2.Eficienta economica a chiriei
imobiliare................................................. 207

8.3.Bazele juridice și organizatorice ale leasingului. 213

8.4 Plăți de leasing și eficiență
tranzacție de leasing.................................................. 220

Capitolul 9. ASIGURAREA DE PROPRIETATE

ÎNTREPRINDERI 227

9.1. Esență, funcții și organizare

asigurare de proprietate ................................. 227

9.2. Riscuri de producție și proprietate,

tipurile și evaluarea acestora .................................................. ............. .... 231

9.3. Indicatori economici ai asigurărilor................... 237

9.4. Metode de asigurare și tarife de asigurare .......... 239

9.5. Organizarea protecției prin asigurări a întreprinderii

din riscuri de producţie şi proprietate ..... 246

Capitolul 10. Gajul de proprietate în mecanism

ÎMPRUMUTURILE ÎNTREPRINDERILOR 252

10.1.Esența și scopul gajului proprietății....... 252

10.2.Realizarea dreptului de gaj al creditorului gajist.. 258

10.3. Caracteristici ale determinării valorii garanției
proprietate ................................................. ........... 262

Literatură................................................. ............................... 271

INTRODUCERE

Proprietatea este principala resursă materială a întreprinderilor, principala lor bogăție. Proprietatea are uimitoarea proprietate că servește simultan ca sursă de venituri și cheltuieli. Proprietatea pe deplin funcțională aduce venituri proprietarului său, predetermina bunăstarea acestuia. Dimpotrivă, surplusul de proprietate care nu este implicat în cifra de afaceri devine o povară pentru întreprinderea proprietară, subminează economia acesteia. Prin urmare, ideea că proprietatea trebuie gestionată este de înțeles.

Experiența întreprinderilor rusești, dintre care multe continuă să simtă consecințele crizei economice de la începutul și mijlocul anilor 1990, a arătat în mod convingător consecințele negative ale relațiilor de proprietate nereglementate, neatenția față de starea complexelor de proprietate, risipa și gestionarea defectuoasă în utilizare. de proprietate.

Nerezolvarea juridică a raporturilor de proprietate contribuie la apariția unor dispute de proprietate acute între participanții la activități economice, în special între acționari-proprietari, manageri angajați și angajați. Mai mult decât atât, aceste conflicte se dezvoltă adesea în adevărate bătălii cu folosirea forței fizice și confiscarea forțată a spațiilor. După privatizare, fostele întreprinderi de stat au primit statutul de societăți pe acțiuni deschise, dar acest lucru s-a întâmplat formal, iar instaurarea unei adevărate guvernări corporative și, mai mult, a unei culturi corporative la întreprinderile noastre este încă departe.

Starea activelor fixe la întreprinderile industriale rusești rămâne deplorabilă. Multe elemente ale mijloacelor fixe, în special mașinile și echipamentele, sunt învechite din punct de vedere fizic și moral, incapabile să asigure producția de produse moderne, comercializabile. Utilizarea ineficientă a proprietății duce la uzura acesteia și la reducerea performanței, la creșterea costurilor de operare pentru întreținere și reparații, la creșterea proprietății

riscuri (accidente, pierderi și timpi de nefuncționare). Desigur, starea nesatisfăcătoare a mijloacelor fixe, i.e. complexe imobiliare, în primul rând din cauza lipsei de fonduri în multe întreprinderi. În același timp, la această situație a contribuit și lipsa unui management eficient al proprietății. Nu se poate spune că întreprinderile nu au management al proprietății ca atare. Există, dar toate funcțiile acestui departament sunt dispersate între diverse unități de management și suport. Un sistem integral de management al proprietății nu a fost încă creat la multe întreprinderi.

Pentru a rezolva această problemă, este necesară dezvoltarea cercetării științifice în acest domeniu, dezvoltarea abordărilor în raport cu condițiile economiei ruse și, în același timp, formarea specialiștilor relevanți.

Din teoria economică se știe că profitabilitatea unei întreprinderi este determinată de patru factori de producție: pământ, muncă, capital și management. Sub pământ ca factor se înțelege caracteristica terenului pe care se află întreprinderea, valoarea terenului în ceea ce privește amplasarea geografică și amplasarea teritorială în oraș, starea solului, disponibilitatea comunicațiilor, etc. Munca - experienta, calificarea, profesionalismul si calitatile de afaceri ale personalului de productie. Capitalul este înțeles ca un ansamblu de active corporale și necorporale care funcționează în activitățile de producție ale unei întreprinderi. Managementul ca factor este experiența și calificarea personalului de conducere, relațiile stabilite între personalul întreprinderii cu autoritățile din regiune, cu alte întreprinderi, cu băncile și alți parteneri și clienți, reputația (marca) stabilită a afacere.

Proprietatea unei întreprinderi (cladiri, structuri, comunicații, parcul de echipamente, stocuri etc.) este componenta principală a capitalului. Rezultatele financiare ale unei întreprinderi depind în mare măsură de ce proprietate are întreprinderea, de ce caracteristici are această proprietate și de cât de complet este utilizată.

Acest manual tratează gestionarea proprietății într-o întreprindere industrială. Administrarea proprietății este

un set de decizii, acțiuni și proiecte care vizează utilizarea efectivă, reînnoirea, îmbunătățirea și dezvoltarea proprietății întreprinderii. Managementul proprietatii include atat activitati operationale de intretinere, restaurare si dezvoltare a ansamblurilor imobiliare, cat si activitati de management pentru contabilitate, control, planificare, motivare si finantare a acestor activitati operationale.

Teoria managementului proprietății este în proces de formare. Teoria și practica evaluării proprietății au avut o mare influență asupra dezvoltării acesteia. Este clar că evaluarea proprietății și gestionarea proprietății sunt strâns legate între ele. Scopul evaluării este de a obține valoarea unui anumit tip de valoare a proprietății care se evaluează. Dar evaluarea nu este un scop în sine, este necesară pentru a lua o anumită decizie de management în legătură cu proprietatea. Astfel, administrarea proprietății este imposibilă fără rezultatele evaluării acestei proprietăți. Cu toate acestea, este greșit să credem că pentru a gestiona proprietatea este necesară doar determinarea valorii sale de piață. Costul, desigur, este un indicator important al proprietății, dar nu singurul. Pentru a lua decizii de management cu privire la proprietate ar trebui să fie implicate multe alte caracteristici ale proprietății: scopul, proprietățile de calitate, capacitatea de producție (productivitate), costurile de exploatare, uzura etc.

Evaluarea oficială a proprietății este efectuată de evaluatori independenți, i.e. specialişti care nu trebuie să aibă nicio relaţie sau interes în proprietatea valoroasă a întreprinderilor şi să nu aparţină personalului acestor întreprinderi. Managementul proprietății este o altă problemă, această activitate este efectuată de managerii operaționali și financiari ai întreprinderilor înșiși. Ei pot acționa și ca clienți ai evaluării oficiale. În același timp, specialiștii în administrarea proprietății trebuie să fie competenți în metodologia de evaluare pentru a putea formula corect sarcina de evaluare și a verifica rapoartele de evaluare primite pentru conformitatea cu obiectivele evaluării, iar apoi să poată alege soluții eficiente bazate pe asupra rezultatelor evaluării.

Odată cu dezvoltarea relațiilor de piață, setul de metode de gestionare a proprietății s-a extins. Alături de metoda tradițională-

Pentru restaurarea și reînnoirea proprietății, metode precum închirierea, leasingul, asigurarea, transferul către managementul încrederii etc., devin din ce în ce mai importante în practică.

Acest manual ajută studenții să stăpânească conținutul disciplinei „Managementul proprietății”. Baza teoretică a acestei discipline o constituie prevederile unor științe precum teoria economică, managementul, marketingul, evaluarea, analiza financiară și economică, stabilirea prețurilor, programarea matematică, statistica, dreptul proprietății etc.

Ce oferă cunoștințele în această disciplină viitorilor economiști?

Utilitatea acestor cunoștințe se manifestă în domenii de activitate economică precum:

Organizarea unei contabilități complete și cuprinzătoare a tuturor componentelor
active;

Dezvoltarea unui regim eficient pentru cea mai completă utilizare
chemarea diferitelor obiecte de proprietate;

Dezvoltarea de proiecte de reînnoire, economice și
dezvoltarea inovatoare a obiectelor de proprietate;

Identificarea rezervelor si realizarea celei mai complete exploatari
utilizarea caracteristicilor calitative ale proprietății;

Coordonarea lucrărilor privind efectuarea unei evaluări independente
proprietate.

Conceptul de proprietate este strâns legat de conceptul de proprietate. Proprietatea este acele lucruri care sunt deținute de cineva, de ex. aparțin cuiva. În acest manual, accentul se pune pe luarea în considerare a proprietății întreprinderilor industriale, care poate lua forma unei societăți pe acțiuni, a unei întreprinderi unitare de stat sau a unei întreprinderi de stat.

În condițiile pieței, tranzacțiile comerciale legate de proprietate sunt extrem de importante. Procesele de management anti-criză, restructurare și reformare a întreprinderilor, privatizarea și lichidarea acestora afectează într-un fel sau altul problemele divizării proprietății, modificări ale drepturilor de proprietate și tranzacții cu proprietate. În condițiile moderne, litigiile de proprietate în instanțe sunt un fenomen destul de comun. Toate acestea ne fac să acordăm atenție nu doar aspectelor economice, ci și juridice ale managementului proprietății.

Activitatea de succes a întreprinderii este imposibilă fără un management eficient al proprietății. Obiectivele managementului proprietății se rezumă în cele din urmă la:

Protejarea drepturilor de proprietate, de ex. preveni pierderea
proprietate în caz de încălcare ilegală de către terți
persoane;

Păstrați proprietatea, adică evita posibilitatea furtului,
„scărcării”, vânzări neprofitabile și altele negative
acțiuni; proteja împotriva riscurilor prin asigurare și altele
moduri;

Menține proprietatea în stare bună de funcționare în orice moment
stare prin efectuarea de întreținere regulată și re
lucrari de asamblare;

Actualizați și îmbunătățiți nivelul tehnic și inovator
proprietate, de exemplu, pentru a înlocui învechitul
echipamentele noastre pentru noi, mai avansate și
corp;

Pentru a crește și a crește utilitatea și valoarea proprietății
proprietăți, adică efectua lucrări de renovare, dar
vomu capital constructie, imbunatatire teren
parcele, teritoriile întreprinderii, comunicațiile și intrarea acesteia
căi de jos;

Asigurați utilizarea cât mai deplină a utilitarului
proprietățile tuturor componentelor proprietății: clădiri, structuri, ma
anvelope și echipamente.

Disciplina „Property Management” este cursul final de pregătire pentru studenții care studiază la specialitatea „Economie și Management la Întreprindere” și specializarea „Property Management”. Metodic, este strâns legat de alte discipline care fie au fost deja citite, fie sunt citite în paralel. În special, trebuie subliniată legătura sa cu discipline precum „Economia și evaluarea imobiliară”, „Analiza costurilor”, „Fundamentele evaluării mașinilor și echipamentelor”, „Evaluarea eficacității proiectelor de investiții”, etc.

Acest manual introduce cititorul în principalele prevederi ale teoriei managementului proprietății. Cartea spune despre ce aspecte juridice trebuie luate în considerare la administrarea proprietății, ce rol joacă abordarea proprietății

în formarea valorii, modul în care valoarea proprietății este legată de capacitatea de producție și de alți indicatori ai întreprinderii, cum să asigurați eficacitatea mecanismului organizațional și economic pentru menținerea și actualizarea proprietății, ce riscuri de proprietate există și cum să vă protejați de la ei prin asigurare, care sunt operațiunile de închiriere, leasing, management al încrederii și garanții, cum se organizează munca de management strategic al ansamblurilor imobiliare la întreprindere.

Manualul se bazează pe materiale de curs la disciplina „Managementul proprietății”, pe care autorul le citește studenților de la Universitatea Tehnologică de Stat din Moscova „Stankin”.

către dvs. sau către activele circulante. Activele imobilizate sunt considerate a fi acelea care participă în mod repetat la procesul ciclurilor individuale de activitate economică și își transferă valoarea produselor sau serviciilor în parte. Activele imobilizate formează active fixe amortizabile (fonduri) ale întreprinderii, care au o durată de viață utilă mai mare de 12 luni, iar costul inițial al unui obiect depășește 20 de mii de ruble. (TC RF, cap. 25, art. 256). Activele curente (activele circulante) servesc activităților curente ale întreprinderii și sunt consumate complet (modifică-le forma) pe parcursul unui ciclu de funcționare care durează până la 12 luni.

Din punct de vedere al aplicabilității în activitățile curente de exploatare ale întreprinderii, obiectele de proprietate pot fi localizate în:

a) utilizarea operațională sau consumul de curent;

b) rezerva (conservare) sau rezerve;

c) etapele de eliminare (scrisuri).

Prin prezența utilității pentru activitățile întreprinderii, obiectele de proprietate pot fi folosite (utile) sau neutilizate (inutile). Obiectele nefolosite (inutile) includ cele care au fost odată achiziționate de întreprindere, dar în prezent nu sunt implicate în activitățile întreprinderii din mai multe motive și nici utilizarea lor ulterioară nu este planificată.

În funcție de locul de utilizare (consum), un obiect de proprietate poate fi clasificat astfel:

a) unitatea principală de producție sau de servicii;

b) auxiliar, service sau cercetare
unitate;

c) unitate structurală managerială;

d) o unitate structurală cu scop de neproducție (de exemplu, socio-culturală).

întrebări de test

1. Care sunt componentele proprietăţii de stat?

2. Care este principiul conformării proprietăţii de stat cu scopul său funcţional?

3. Cum este implementat principiul planificării curente și pe termen lung cu control sistemic asupra utilizării proprietății statului?

4. Ce obiecte sunt imobiliare?

5. Ce sarcini sunt rezolvate prin introducerea înregistrării de stat obligatorii a bunurilor imobiliare?

6. Ce drepturi de proprietate sunt conferite întreprinderilor unitare de stat?

7. Ce fel de participanți la relațiile funciare pot acționa întreprinderile industriale?

8. Care sunt principalele tipuri de contabilitate proprietății.

9. Cum arată structura numărului cadastral al unei clădiri?

10. Ce este contabilitatea tehnică a bunurilor imobiliare și ce organe de stat o supraveghează?

11. Ce se înțelege prin obiect de inventar în sistemul contabil al mijloacelor fixe?

12. Ce este codul OKOF, care este structura și scopul acestuia?

13. Cu ce ​​cost sunt acceptate în contabilitate elemente noi de active fixe?

14. Ce este un complex de proprietăți operațional și din ce grupuri de proprietate constă?

15. Ce caracteristici sunt folosite în clasificarea obiectelor de proprietate?

VALOAREA PROPRIETĂȚII,

AMORTIZAREA PROPRIETĂȚII

SI POLITICA DE DEPOZIT

ÎNTREPRINDERI

ÎNTREȚINERE TEHNICĂ ȘI RESTAURARE OBIECTE DE PROPRIETATE ALE ÎNTREPRINDERII

REVENDITORI:

departamentul „Management de stat, municipal și corporativ”

Academia Financiară din cadrul Guvernului Federației Ruse; N.I. Berzon, Doctor în economie științe, prof.; SF. Smirnov, Doctor în economie științe, prof.

Kovalev A.P.

K56 Gestionarea proprietății la întreprindere: manual / A.P. Kovalev. - M.: Finanțe și statistică; INFRA-M, 2009. - 272 p.: ill.

ISBN 978-5-279-03369-0 (Finanțe și Statistică) ISBN 978-5-16-003745-5 (INFRA-M)

Problemele organizării unei contabilități cuprinzătoare a proprietății, formarea unui serviciu de administrare a proprietății la o întreprindere, utilizarea evaluării proprietății, determinarea capacității de producție a complexelor imobiliare; dezvoltarea politicii de amortizare. O atenție deosebită este acordată analizei economice a deciziilor manageriale cu privire la implementarea transformărilor proprietății, căutarea rezervelor pentru creșterea productivității capitalului, crearea acoperirii asigurărilor și organizarea gajului proprietății. Sunt date exemple practice cu calcule și explicații.

Pentru studenții care studiază la specialitățile „Economie și Management la Întreprindere”, „Management”, precum și pentru profesorii universitari, absolvenții, evaluatorii practicanți și specialiștii.

Introducere ................................................ . ..................................... 7

Capitolul 1. PROPRIETATEA ÎNTREPRINDERII

CA OBIECT DE CONTROL 13

1.1.Rolul statului în gestionarea proprietății ...... 13

1.2 Proprietatea întreprinderii ca obiect
drepturi civile ................................................ ................ .. 16

1.3 Contabilitatea cuprinzătoare a compoziției proprietății

la întreprindere ................................................. ... ..... 21

1.4. Contabilitatea mijloacelor fixe

la întreprindere ................................................. ... ..... 26

1.5................................................. . ............................... Structura proprietății întreprinderii 32

1 Capitolul 2. SCOPUL ŞI CONŢINUTUL MANAGEMENTULUI

PROPRIETATE ÎN ÎNTREPRINDERE............. 39

2.1. Abordare strategică a managementului
proprietate ................................................. ........... 39

2.2. Principii de gestionare a proprietății

la întreprindere ................................................. ...... 44

2.3. Scopul și obiectivele administrării proprietății ............... 49

2.4. Serviciul de Administrare a Proprietății

la întreprindere ................................................. ... ..... 53

capitolul 3 VALOAREA PROPRIETĂȚII,

EVALUAREA ȘI ROLUL SA ÎN MANAGEMENT... 58

3.1. Tipuri de valoare a proprietății și sarcini

definițiile sale ................................................................. .............. ...... 58

3.2. Caracteristici de determinare a costului
complexe de proprietate și obiecte....................... 63

3.3. Abordarea proprietății (costului).

la evaluarea complexului imobiliar .............. 65

Capitolul 3. VALOAREA PROPRIETĂȚII,

EVALUAREA ȘI ROLUL ÎN GUVERNANȚĂ

3.4 Costul și rentabilitatea activelor activelor imobilizate
întreprinderile ................................................. .......... 67

3.5.Influența valorii proprietății asupra indicatorilor
activităţile întreprinderii .............................. 72

Mai ales imobiliare, este unul dintre cele mai comune active care aduc proprietarului un venit regulat. Prin urmare, monitorizarea condițiilor de utilizare a proprietății și evaluarea stării acesteia sunt principalele stimulente pentru participarea proprietarului la procesul de lucru. Astăzi vom vorbi despre ce procedură de gestionare a proprietății unei întreprinderi este cea mai rentabilă în afaceri.

Informatii generale

Tot ceea ce este disponibil și la dispoziția unei întreprinderi unitare destinate activității de afaceri se numește proprietate comună (articolul 132 din Codul civil al Federației Ruse). Este împărțit în imobile și mobil (articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse).

• Teren.
• Tot felul de clădiri.
• Serviciu tehnic.
• Vehicule.

Bunurile mobile sunt create în timpul funcționării întreprinderii, prin urmare, acestea includ:

• Titlu, reputație și .
• Factori de calificare pentru conducere și personal.
• Baza permanenta de clienti.
• Brevete și .
• Bani lichizi.

Procedura de gestionare a proprietății unei întreprinderi este înțeleasă ca stabilirea de către proprietar a unor reguli care prevăd condițiile de înstrăinare a tuturor tipurilor de proprietate, de exemplu, închirierea sau comercializarea acesteia. Regulile sunt reglementate de Legea federală nr. 161-FZ.

Dreptul de Conducere

Conform acestei legi (articolul 21 din Legea federală nr. 161), gestionarea bunurilor imobiliare într-o întreprindere este responsabilitatea directorului unic (sau a directorului general), care este numit de proprietar în funcție în conformitate cu prevederile contract de muncă. Poate fi atât proprietarul însuși, cât și organizația coordonatoare.

Prima opțiune este adecvată în următoarele cazuri.

• Suprafața întreprinderii nu depășește 500 m².
• Activitatea de tranzacționare este concepută pentru o perioadă scurtă (până la 2 ani).
• Această organizație face parte dintr-o facilitate mare, care este afacerea principală a proprietarului.
• Întreprinderea nu necesită reparații majore, reconstrucție, service tehnic, precum și alte resurse și investiții din partea proprietarului.
• Venitul din proiect este mai mic decât costul unui manager angajat.

Pentru a evalua posibilitatea de a îndeplini funcții de management al proprietății, proprietarul trebuie să compare scopurile și obiectivele propuse cu resursele disponibile, inclusiv toate aspectele dezvoltării afacerii. Poate că angajarea unei companii coordonatoare este cel mai productiv pas pe drumul spre triumf. Cel mai adesea acest lucru se datorează prezenței următoarelor criterii.

• Respectarea drepturilor proprietarului.
• Excluderea riscurilor de pierdere a bunurilor.
• Maximizarea profitului și minimizarea impozitelor.
• Ușurința de a face acte.
• Eficacitatea sistemului de control.

Forme de transfer de proprietate

Dreptul de conducere operațională (articolul 296 din Codul civil al Federației Ruse) este capacitatea unei întreprinderi de a dispune de proprietatea proprietarului. Luați în considerare cele mai comune forme de transfer de proprietate către managementul operațional.

1. Contract de leasing. Prin subînchirierea sediului întreprinderii, societatea de administrare se obligă să plătească proprietarului o anumită parte din venit (chirie).
2. Acord de management al încrederii. Prin dobândirea controlului deplin asupra întreprinderii, societatea de administrare se obligă să controleze proprietatea într-o anumită perioadă în interesul proprietarului (articolul 1012 din Codul civil al Federației Ruse).
3. Contract de agenție sau contract de agenție. În cadrul competenței aprobate, societatea de administrare se obligă să îndeplinească funcțiile private care îi sunt atribuite și să reprezinte interesele proprietarului.
4. Transferul de funcții al șefului (directorul general) al societății de administrare.

Concluzie

Fiecare dintre metodele de management al proprietății implică atât privilegii, cât și riscuri care sunt supuse reflectării în fiecare situație specifică. Venitul întreprinderii și siguranța proprietății depind direct de condițiile și versiunea contractului cu societatea de administrare.