Industrie du pétrole et du gaz. Caractéristiques de la gestion du complexe immobilier des organisations et des entreprises Gestion de la propriété d'un processus métier d'entreprise

gestion de la propriété

Une approche intégrée de la gestion des relations de propriété permet un contrôle total des relations juridiques et économiques entre les municipalités, les entreprises et institutions unitaires municipales, les personnes morales et les personnes physiques, les détenteurs de solde de propriété, les organisations de construction et d'exploitation et d'autres sujets de relations économiques.

Les relations de propriété sont régies par le règlement sur la comptabilité des biens fédéraux du gouvernement de la Fédération de Russie du 16 juillet 2007 n ° 447 «Sur l'amélioration de la comptabilité des biens fédéraux».

Les biens fédéraux régis par cette disposition comprennent :

• Immobilier - un terrain, un local résidentiel ou non résidentiel, un aéronef ou un navire de mer, un bateau de navigation intérieure, un objet spatial ou un objet solidement relié au sol, y compris un bâtiment, une structure ou un objet de construction en cours, ou d'autres biens classés par la loi comme biens immobiliers

• Biens mobiliers - actions, parts (apport) dans le capital autorisé (actions) d'une société commerciale ou d'une société de personnes, ou autres biens non liés à l'immobilier

Pour organiser la gestion des biens de l'Etat et des communes, il faut :

• Organiser la comptabilité des biens fédéraux, y compris la saisie et le stockage des documents contenant des informations sur les biens fédéraux, conformément à la procédure comptable établie
• s'assurer de l'exhaustivité et de la fiabilité des informations contenues dans les documents du titulaire des droits d'auteur
• stocker des copies électroniques des documents confirmant l'acquisition par le titulaire du droit de l'objet comptable, l'émergence du droit de propriété correspondant à l'objet comptable ou l'enregistrement par l'État du droit spécifié sur celui-ci
• fournir en temps opportun des informations aux organes territoriaux de l'Agence fédérale pour la gestion du patrimoine fédéral.
• générer des cartes d'informations sur l'objet de la comptabilité conformément aux formulaires du registre de la propriété fédérale
• générer rapidement des rapports semestriels et annuels sur le chiffre d'affaires des biens convertis en propriété de l'État, sous la forme approuvée par le ministère du Développement économique et du Commerce de la Fédération de Russie
• lors de la modification des informations sur l'objet comptable, générer rapidement des fiches d'informations modifiées à soumettre à l'autorité territoriale compétente pour la saisie de nouvelles informations dans le registre, ainsi que des copies des documents confirmant les nouvelles informations sur l'objet comptable
• soumettre des informations sur les objets de propriété à supprimer du registre à l'autorité territoriale compétente en cas de faillite du titulaire du droit de propriété
• établir et soumettre en temps voulu à l'autorité territoriale compétente sur support papier et électronique des cartes actualisées d'informations sur les objets comptables, selon les formes prescrites, des copies des états financiers annuels, des copies des listes d'inventaire pertinentes et des actes d'inventaire basés sur les résultats de l'inventaire obligatoire réalisé avant l'établissement des comptes annuels, équipé d'EDS
• superviser la procédure d'appel des décisions de l'organe territorial relatives à l'enregistrement des biens auprès des autorités supérieures, y compris l'Agence fédérale pour la gestion des biens fédéraux
• exercer efficacement les fonctions et les pouvoirs du propriétaire d'une propriété fédérale

Les systèmes de gestion des propriétés de l'État appartiennent à la catégorie Système d'automatisation des flux de travail

Fondation Wikimédia. 2010 .

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Livres

• Gestion fiduciaire de biens dans le domaine de l'entrepreneuriat. Monographie, Benevolenskaya Zlata Engelsinovna. Le livre est une étude monographique complète du modèle juridique de la gestion fiduciaire des biens. Il s'agit de la quatrième édition de la monographie, précédemment publiée en ...
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La gestion immobilière, comme tout autre type de gestion, a besoin d'un soutien organisationnel. Pour ce faire, la structure organisationnelle de l'entreprise prévoit un service fonctionnel qui met en œuvre les fonctions de gestion immobilière et est appelé à mettre en œuvre les objectifs et principes associés à cette gestion.
La conception organisationnelle de ce service dépend de l'échelle de l'entreprise, du nombre, de la taille et de la complexité des ensembles immobiliers inclus dans l'entreprise. Il peut s'agir d'un service (déportation), d'un service, d'un comité, d'un centre ou d'un bureau. Ces dernières années, il y a eu une formation de tels services de gestion immobilière (MIS) dans de nombreuses grandes et moyennes entreprises.
La tâche principale de l'IMS est d'assurer une comptabilité complète et fiable de tous les biens disponibles dans l'entreprise. Le système comptable des immobilisations passe souvent de la comptabilité au SIG. En plus des outils comptables traditionnels, l'entreprise doit constituer un registre complet de la propriété sous la forme d'une base de données informatisée qui vous permet d'avoir des informations complètes sur l'état technique, la valeur actuelle et l'utilisation de chaque objet de propriété.
En stricte conformité avec la stratégie globale de l'entreprise, le SIG doit élaborer et mettre en œuvre une stratégie de gestion immobilière à court et à long terme.
Les principales fonctions de ce service comprennent :
formation d'une politique d'amortissement et prise de décision sur les questions liées au mécanisme d'accumulation et d'utilisation de l'amortissement, à la procédure de réalisation des réévaluations et à la direction des fonds d'amortissement pour le renouvellement des immobilisations ;
formation d'une politique d'investissement en termes de mise en œuvre de projets et de programmes d'investissement pour la reconstruction, l'expansion des entreprises et le rééquipement technique ;
analyse, contrôle et détermination des orientations les plus efficaces de la dynamique et des transformations structurelles de la capacité de production des ensembles immobiliers d'ateliers et de sites ;
la gestion de la consommation des ressources et des coûts liés à l'exploitation des ensembles immobiliers, ainsi qu'à leur restauration (réparation et modernisation) ;
comptabilité opérationnelle de l'utilisation utile des biens immobiliers et mobiliers, élaboration des offres et conditions de location ou de vente des bâtiments, constructions, équipements, actifs incorporels et autres biens inutilisés, conclusion des contrats pertinents et contrôle de leur exécution ;
élaboration de propositions pour le placement rationnel des unités de production et auxiliaires (ateliers, sites, entrepôts) dans les locaux de production et autres, les unités structurelles (départements, bureaux, etc.) dans les bureaux, laboratoires et autres locaux ;
développement de propositions pour la conservation des biens temporairement inutilisés, assurant leur sécurité;
justification économique des opérations de crédit-bail mobilier, participation à l'exécution des contrats de crédit-bail et contrôle de leur exécution ;
élaboration d'un programme complet d'assurance de biens, justification et sélection des méthodes d'assurance les plus efficaces pour certains types de biens, conclusion des contrats pertinents avec les compagnies d'assurance et contrôle de leur mise en œuvre ;

Dans la littérature économique, tout ce qu'une entreprise possède et utilise dans les activités de production est appelé la propriété de l'entreprise. Conformément à l'art. 132 de la première partie du Code civil « une entreprise en tant qu'objet de droits reconnaît un ensemble immobilier utilisé pour des activités entrepreneuriales. La structure de l'entreprise en tant qu'ensemble immobilier comprend tous les types de biens destinés à ses activités, y compris les terrains, les bâtiments, les constructions, les équipements, les stocks, les matières premières, les produits, les droits de créance, les dettes, ainsi que les droits à des désignations qui individualisent l'entreprise, ses produits, travaux et services (dénomination sociale, marques de commerce, marques de service) et autres droits exclusifs, sauf disposition contraire de la loi ou du contrat.

Le patrimoine de l'entreprise comprend tous les types de biens nécessaires à la réalisation des activités économiques.

Habituellement, les éléments matériels et immatériels sont distingués dans la composition des biens.

Les éléments matériels comprennent les terrains, les bâtiments, les structures, les machines, les équipements, les matières premières, les produits semi-finis, les produits finis, les espèces.

Les éléments incorporels sont créés au cours de la vie de l'entreprise. Il s'agit notamment : de la notoriété et du cercle des clients fidèles de l'entreprise, du nom et des marques de l'entreprise utilisées, des compétences managériales, des qualifications du personnel, des méthodes de production brevetées, du savoir-faire, des droits d'auteur, des contrats, etc., qui peuvent être cédés ou transférés.

La pertinence du thème de travail choisi réside dans le fait que la propriété d'une entreprise fait l'objet d'études de diverses disciplines : le droit explore les aspects juridiques de l'existence, de la protection, de la transmission des droits et obligations de propriété ; dans l'analyse de l'activité économique, l'efficacité de l'utilisation des différents types de biens de l'entreprise est prise en compte; dans le cours de l'économie, la propriété d'une entreprise est considérée comme une ressource économique, économique, dont l'utilisation assure les activités de l'entreprise; la comptabilité reflète le mouvement de la propriété et les principales sources de sa formation.

Les principes de la gestion immobilière d'entreprise sont différents selon les formes d'organisation de l'entreprise. Actuellement, en Russie, on distingue les principales formes organisationnelles et juridiques suivantes approuvées par la loi :

1. Individu ayant recours à de la main-d'œuvre salariée

entreprises sans recours à la main-d'œuvre salariée

2. Sociétés à responsabilité limitée

mixte

ouvrir

3. Sociétés anonymes fermées

fédéral

4. Municipalité d'État

5. Organismes publics à but non lucratif

Objectif du travail: déterminer les principes et méthodes de base de la gestion des biens d'entreprise du point de vue de la gestion.

Une condition préalable à une gestion efficace est l'existence d'objectifs. Les objectifs de la gestion d'une entreprise en tant qu'entité économique sont des indicateurs financiers et économiques qui peuvent être déterminés à la suite de la prévision des activités futures d'une entreprise. Les indicateurs cibles ne peuvent être déterminés que si l'entreprise dispose d'un plan d'affaires élaboré, dont il découle: comment, dans quel délai et pourquoi certains indicateurs financiers et économiques peuvent être atteints.

Le propriétaire de toute entreprise ne peut évaluer l'efficacité de l'utilisation de sa propriété qu'en comparant les indicateurs prévus avec ceux atteints. Malheureusement, au cours des 10 dernières années, l'État n'a pris aucune mesure concrète pour créer un système de planification plus ou moins efficace dans le secteur réel de l'économie.

Vous pouvez créer un nombre illimité d'organismes impliqués dans la gestion des biens de l'État, mais il est impossible de gérer sans objectifs clairs et informations de haute qualité. Pas de plans - il n'y aura pas d'actions constructives et cohérentes visant à atteindre certains objectifs.

Tâches de travail:

1. Étudier les principaux actes juridiques régissant les questions de gestion de la propriété des entreprises dans la Fédération de Russie au stade actuel.

2. Étudier le système de gestion des biens de l'État et des municipalités ;

3. Décrire la gestion anticrise des biens d'une entreprise au stade de la faillite.

Le travail a été effectué sur la base d'informations obtenues à partir de la littérature pédagogique et de référence, ainsi que d'autres sources: actes juridiques, périodiques, documentation d'entreprise, avis d'experts, informations statistiques ouvertes.

1. Types et formes de gestion de patrimoine d'entreprise

1. 1 Réglementation juridique de la gestion des biens de l'entreprise

La loi fédérale "sur les entreprises unitaires d'État et municipales" détermine, conformément au Code civil de la Fédération de Russie (CC RF), le statut juridique d'une entreprise unitaire d'État et d'une entreprise unitaire municipale (ci-après également dénommée entreprise unitaire ), les droits et obligations des propriétaires de leurs biens. Diverses entreprises unitaires sont des entreprises publiques. Les entreprises publiques sont des entreprises publiques qui sont directement sous le contrôle d'organismes publics.

La propriété d'une entreprise unitaire appartient à la Fédération de Russie, à un sujet de la Fédération de Russie ou à une municipalité.

Le patrimoine d'une entreprise unitaire est constitué par :

Bien affecté à une entreprise unitaire en droit de gestion économique ou en droit de gestion opérationnelle par le propriétaire de ce bien ;

Revenu d'une entreprise unitaire provenant de ses activités ;

D'autres sources qui ne contredisent pas la loi.

Le patrimoine d'une entreprise unitaire est indivisible et ne peut être réparti entre apports (actions, parts), y compris entre salariés d'une entreprise unitaire.

La différence entre les droits de gestion économique et de gestion opérationnelle réside dans le contenu et l'étendue des pouvoirs reçus par les titulaires de ces droits du propriétaire sur les biens qui leur sont attribués.

Seules les personnes morales existant sous des formes organisationnelles et juridiques spéciales - "entreprises" et "institutions" peuvent faire l'objet des droits de gestion économique et de gestion opérationnelle.

L'objet du droit de gestion économique en vertu de la législation en vigueur peut être une entreprise unitaire d'État ou municipale (articles 113 à 114 du Code civil de la Fédération de Russie) en tant que type d'organisation commerciale.

L'objet du droit de gestion opérationnelle peut être à la fois des entreprises unitaires (article 115 du Code civil de la Fédération de Russie) appartenant à la catégorie des organisations commerciales et des institutions (article 120 du Code civil de la Fédération de Russie) appartenant à des non -les structures à but lucratif, ainsi que les entreprises appartenant à la propriété privée.

Le droit de gestion économique, détenu soit par l'entreprise en tant qu'organisme commercial ; ou une institution exerçant des activités entrepreneuriales autorisées par son propriétaire ; il est donc plus large que le droit de gestion opérationnelle, qui peut appartenir soit à des institutions non commerciales de par la nature de leurs activités, soit à des entreprises publiques.

Conformément à l'art. 294 du Code civil de la Fédération de Russie, le droit de gestion économique est le droit d'une entreprise unitaire d'État ou municipale de posséder, d'utiliser et de disposer des biens du propriétaire dans les limites établies par la loi ou d'autres actes juridiques.

Le droit de gestion opérationnelle conformément au paragraphe 1 de l'art. 296 du Code civil de la Fédération de Russie - il s'agit du droit d'une institution ou d'une entreprise d'État de posséder, d'utiliser et de disposer des biens du propriétaire qui lui sont attribués dans les limites établies par la loi, conformément aux objectifs de ses activités, des tâches du propriétaire et de la destination du bien.

Le fondateur-propriétaire n'a le droit de soustraire un bien à l'objet du droit de gestion opérationnelle que dans trois cas prévus par la loi (excessif, inutilisé ou non utilisé aux fins prévues), et d'en disposer à sa discrétion. Une entreprise d'État n'a pas le droit de disposer d'un bien, à l'exception des produits finis, sans le consentement du propriétaire.

1.2 Tâches et principes généraux de la gestion des biens de l'État

Les tâches de gestion des biens de l'État comprennent deux blocs principaux : la gestion stratégique et la gestion opérationnelle.

Les questions de gestion stratégique comprennent :

Décisions d'investissement ;

Décisions sur les dettes des entreprises, en particulier envers le budget de l'État (à la fois en impôts et en prêts et garanties émis);

Problèmes de choix des orientations pour le développement d'entreprises publiques spécifiques.

La gestion opérationnelle comprend trois principaux groupes de tâches : la planification, le contrôle et la prise de décision de gestion. La haute efficacité de la gestion des biens de l'État peut être assurée par la mise en œuvre de l'un des concepts les plus courants de la gestion moderne - la "gestion par objectifs". La gestion par objectifs implique l'existence d'objectifs clairs, mesurables et atteignables, ainsi qu'une stratégie et un plan d'action qui assureront l'atteinte des objectifs fixés. La planification d'entreprise n'est pas un pas en arrière, mais un regard professionnel sur l'avenir. L'absence d'objectifs et de plans engendre l'irresponsabilité dans la gestion des entreprises. S'il n'y a pas d'objectifs ni de moyens pour les atteindre, il n'y a pas de critères clairs pour évaluer l'efficacité de la gestion. En conséquence, les procédures de contrôle de la part du propriétaire (dans ce cas, l'État) se transforment des fonctions de gestion les plus importantes en une formalité vide. Ainsi, la présence d'un plan d'affaires comprenant certains objectifs (sous forme d'indicateurs financiers et économiques), ainsi que les principales dispositions de la stratégie et des opérations de développement de l'entreprise, est la condition la plus importante pour créer un système de gestion par objectifs.

Le contrôle est la tâche la plus importante de la gestion. Un contrôle efficace n'est possible que si les conditions suivantes sont remplies :

Disponibilité de critères d'évaluation mesurables

Équité (minimiser les approches subjectives de l'évaluation)

Réalisabilité

Régularité

Comme mentionné ci-dessus, si les objectifs sont définis sous la forme de valeurs spécifiques des indicateurs financiers et économiques de l'entreprise, et qu'un plan d'affaires pour les activités de l'entreprise est élaboré et approuvé, contenant des informations détaillées sur comment et dans quel délai les objectifs seront atteints, il devient possible d'évaluer l'efficacité de la gestion de l'entreprise de la manière la plus juste et la plus ouverte, en comparant les indicateurs actuels avec ceux précédemment planifiés et approuvés. Il convient également de tenir compte du fait que la gestion des biens de l'État doit être assurée par des représentants de l'État dans les conseils d'administration des entreprises.

Selon les résultats de l'analyse de l'efficacité des activités actuelles des entreprises, des décisions de gestion devraient être prises. En effet, les décisions de gestion sont les impacts par lesquels l'État met en œuvre sa politique de gestion foncière. Contrairement aux décisions stratégiques (reprofilage, liquidation, privatisation, restructuration, etc.), les décisions de gestion opérationnelle visent à résoudre deux tâches principales :

Faire des ajustements et approuver un plan d'affaires actualisé de l'entreprise, conformément aux changements objectifs de l'environnement externe (demande du marché, législation, révision des programmes gouvernementaux, etc.);

Solution des problèmes de personnel : révocation et remplacement de la haute direction de l'entreprise, en cas de non-réalisation des objectifs convenus et approuvés.

L'Etat, comme tout autre propriétaire, doit assurer la gestion des biens de l'Etat avec un maximum d'efficacité. Le propriétaire gère son bien par l'intermédiaire de ses mandataires qui participent aux organes de gestion des entreprises (conseils d'administration et assemblées générales des actionnaires), détenues en totalité ou en partie par l'État.

Classification des objets de la propriété de l'État

Tous les objets de la propriété de l'État peuvent être divisés en deux groupes principaux :

Les entreprises qui doivent appartenir exclusivement à l'État (installations non commerciales);

Objets avec possibilité d'utilisation commerciale (une entreprise opérant sur un marché concurrentiel ouvert).

Cette division prédétermine les principes de la gestion immobilière.

En ce qui concerne les objets (entreprises) qui devraient appartenir exclusivement à l'État, l'État remplit les fonctions d'un cadre supérieur (manager) qui prend les décisions stratégiques et opérationnelles clés pour gérer les activités des entreprises. Y compris l'État détermine : ce que l'entreprise produira, en quel volume, à quel coût et comment l'entreprise sera financée. Parallèlement, l'objectif du gestionnaire de l'État est d'assurer la production des produits ou services nécessaires, de la qualité requise, d'un volume donné, et sous certaines conditions de rentabilité.

En ce qui concerne les installations commerciales qui appartiennent entièrement ou partiellement à l'État, l'État devrait agir exclusivement en tant qu'investisseur (copropriétaire). Dans ce cas, l'entreprise pour l'État est un objet d'investissement, par conséquent, les principes de gestion doivent être basés sur les méthodes et approches utilisées dans la gestion des investissements. Le but de l'État-investisseur est d'assurer un rendement maximal sur le capital investi et d'augmenter la valeur marchande des biens (actions).

Objets - propriété exclusivement de l'État.

Les objets de la propriété de l'État, pour lesquels l'État agit en tant que gestionnaire, peuvent inclure les entreprises suivantes :

Entreprises de défense ;

Centres de recherche d'importance stratégique pour le développement de l'État ;

Des équipements sociaux qui ne sont pas commercialement attractifs ;

Installations d'infrastructure, y compris : transports, routes, communications, ports, gazoducs, etc. (peut être situé à la fois dans une propriété publique et privée);

Objets qui sont significatifs en termes d'impact macroéconomique (peuvent appartenir à la fois à l'État et à la propriété privée).

Comme indiqué précédemment, la différence la plus importante entre les entreprises appartenant à la catégorie des entreprises exclusivement publiques est l'absence d'un marché concurrentiel pour les produits ou services importants pour l'État, dont les besoins ne peuvent être couverts par des achats auprès d'entreprises indépendantes, y compris les fabricants étrangers. Considérant que l'objectif principal de l'État, dans ce cas, est d'assurer la production des biens et services requis, les fonctions de l'État dans la gestion de cette catégorie d'entreprises visent à résoudre les problèmes suivants :

1. Examen du plan d'activité de l'entreprise ;

2. Déterminer les valeurs des principaux indicateurs financiers et économiques ;

3. Approbation du plan de l'entreprise, y compris la dotation en personnel et les conditions salariales ;

4. Contrôle courant régulier de la mise en œuvre du plan ;

5. Prendre des décisions de gestion (ajuster les plans, résoudre les problèmes de personnel).

La planification dans les entreprises d'État est effectuée, en règle générale, sur la base d'un ordre de l'État. Ce faisant, l'État détermine :

Nomenclature des produits ou services ;

Volumes et conditions de livraison ;

Prix ​​d'achat;

Normes de coût et de rentabilité, y compris le montant des subventions en cas de non-rentabilité planifiée de l'entreprise ;

Sources et conditions de financement.

Objets avec possibilité d'utilisation commerciale.

Lorsqu'il gère des installations commerciales, l'État en tant que propriétaire est guidé par les principes de la gestion des investissements. Les installations commerciales comprennent les entreprises détenues en tout ou en partie par l'État et qui exercent leurs activités sur un marché ouvert et concurrentiel. Le critère le plus important pour déterminer la nature commerciale d'une entreprise est la présence de concurrents réels ou potentiels qui peuvent également offrir leurs produits ou services au marché cible dans lequel l'entreprise opère. Lors de la gestion d'installations commerciales, la tâche la plus importante de l'État est la constitution et la gestion (vente ou acquisition de blocs d'actions) d'un portefeuille d'investissement qui assure un minimum de risques et un rendement maximal du capital investi, non seulement à court terme, mais aussi à long terme.

Dans le même temps, étant donné que de nombreux objets immobiliers ont une grande importance pour l'État (économique, social, etc.) et nécessitent une approche individuelle, et que la structure et la composition du portefeuille sont définies et limitées, les fonctions de gestion de l'État investisseur sont fondamentalement proche des fonctions du fonds d'investissement direct.

1. 3 Gestion anti-crise du patrimoine des entreprises

Les situations de crise surviennent à toutes les étapes du cycle de vie d'une entreprise. La mise en œuvre de l'ensemble des procédures anti-crise ne commence qu'à un certain stade du cycle de vie: dans les conditions d'un déclin brutal, caractérisé, en règle générale, par l'insolvabilité de l'entreprise.

La gestion anticrise repose à la fois sur les schémas généraux inhérents aux processus de gestion et sur les spécificités liées à la mise en œuvre des procédures anticrise. Ainsi, la gestion est toujours ciblée. Le choix et la formation des objectifs est le point de départ de tout processus de gestion, y compris anti-crise.

La faillite est la constatation devant un tribunal de l'insolvabilité financière d'une entreprise, c'est-à-dire son incapacité à répondre aux exigences qui lui sont présentées en temps opportun et à remplir ses obligations budgétaires.

Selon la loi « sur l'insolvabilité (faillite) », le but de la faillite est le redressement financier d'une entreprise, d'une entreprise, d'une société et le rétablissement de sa solvabilité. La loi recommande :

Rétablir la solvabilité de l'entreprise avec l'aide de gestionnaires (externes) d'arbitrage ;

Les créanciers exercent un contrôle sur les activités du gestionnaire externe ;

En tant que mesures visant à rétablir la solvabilité de l'entreprise, pratiquez la cession de créances, la vente d'une partie des biens de l'entreprise et, dans certains cas, la vente de l'entreprise elle-même.

La phase de la procédure de faillite comprend trois périodes : la surveillance, la gestion externe des biens du débiteur et la procédure de faillite. Les tâches auxquelles sont confrontés les managers à chacune de ces périodes ne coïncident pas.

La période d'observation est une pratique empruntée au droit allemand. A partir du moment de l'acceptation de la demande et de la déclaration de faillite de l'entreprise débitrice, le tribunal arbitral désigne une procédure de surveillance et un gérant intérimaire.

La surveillance sert à assurer la sécurité des biens du débiteur et à analyser sa situation financière. Dans le même temps, les chefs d'entreprise ne sont pas démis de leurs fonctions, mais sont limités dans leurs droits patrimoniaux et financiers afin de respecter les intérêts des créanciers. Cependant, uniquement avec le consentement du gérant de transition, ils peuvent conclure des transactions liées au transfert de biens immobiliers à louer ou en gage, faisant de la propriété une contribution au capital autorisé ; disposer d'un bien dont la valeur comptable dépasse 10 % de l'actif de la société ; recevoir et émettre des prêts ou des crédits, des garanties et des garanties, céder des droits de créances, transférer des dettes, établir une gestion fiduciaire des biens de l'entreprise.

Contrôle externe. Sous la gestion externe des biens de l'entreprise débitrice s'entend la procédure visant à la poursuite des activités de cette entreprise. La gestion externe est instaurée par décision du tribunal arbitral à la demande du débiteur, du propriétaire de l'entreprise ou du créancier et s'effectue sur la base du transfert des fonctions de gestion de l'entreprise débitrice et, partant, des biens de l'entreprise au gérant arbitral, et les anciens gérants sont révoqués.

La base de la nomination d'un administrateur externe des biens du débiteur est l'existence d'une réelle opportunité de rétablir la solvabilité de l'entité économique débitrice tout en maintenant un ensemble immobilier unique et l'organisation elle-même en tant que sujet de droit. afin de poursuivre ses activités.

L'objectif principal de la gestion externe est de poursuivre les activités de l'entreprise par la vente d'une partie de ses biens et la mise en œuvre d'autres activités financières, économiques et organisationnelles. Pour la période de gestion externe des biens du débiteur, un moratoire est instauré sur la satisfaction des créances à son encontre par les créanciers, dont les délais sont antérieurs à l'introduction de la gestion externe. Par conséquent, l'une des conditions pour l'introduction de la gestion externe des biens du débiteur est le consentement des créanciers à sa conduite.

La loi accorde au gestionnaire externe des droits étendus pour gérer l'entreprise débitrice et gérer ses biens. Le gestionnaire externe a le droit de disposer de manière indépendante des biens du débiteur, de conclure un accord de règlement en son nom, de déclarer un refus de respecter les accords du débiteur. Les devoirs du gestionnaire externe consistent notamment à : recevoir les biens du débiteur et en faire l'inventaire ; ouvrir un compte spécial pour la gestion externe et les règlements avec les créanciers ; élaborer et soumettre à l'approbation de l'assemblée des créanciers un plan de gestion externe, etc.

Dans le même temps, les possibilités d'un gestionnaire d'arbitrage sont limitées par certaines limites. Taк, кpyпныe cдeлки (cдeлки, влeкyщиe pacпopяжeниe имyщecтвoм, бaлaнcoвaя cтoимocть кoтopoгo пpeвышaeт 20 пpoцeнтoв бaлaнcoвoй cтoимocти aктивoв дoлжникa), в coвepшeнии кoтopыx имeeтcя зaинтepecoвaннocть, зaключaютcя внeшним yпpaвляющим тoлькo c coглacия coбpaния (кoмитeтa) кpeдитopoв.

L'étape la plus importante de la gestion externe est l'élaboration d'un plan de gestion externe des biens du débiteur. Bнeшний yпpaвляющий, нe пoзднee oднoгo мecяцa c мoмeнтa cвoeгo нaзнaчeния, дoлжeн paзpaбoтaть плaн пpoвeдeния внeшнeгo yпpaвлeния, кoтopый пpeдcтaвляeтcя нa paccмoтpeниe и yтвepждeниe coбpaнию кpeдитopoв нe пoзднee чeм чepeз двa мecяцa c мoмeнтa ввeдeния внeшнeгo yпpaвлeния. Le plan de gestion externe devrait inclure des mesures visant à rétablir la solvabilité du débiteur.

Пpи пpoдaжe пpeдпpиятия дoлжникa, чacти eгo имyщecтвa, oтчyждaютcя вce виды имyщecтвa, пpeднaзнaчeннoгo для ocyщecтвлeния пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти, включaя зeмeльныe yчacтки, ocнoвныe и oбopoтныe пpoизвoдcтвeнныe фoнды и фoнды oбpaщeния, пpaвa тpeбoвaния и oбoзнaчeния и т.д. Lors de la vente d'une entreprise, les obligations monétaires et les paiements obligatoires du débiteur à compter de la date d'acceptation par le tribunal arbitral de la demande de déclaration de faillite du débiteur ne sont pas inclus dans la propriété. Le montant du produit de la vente de l'entreprise est inclus dans la composition du patrimoine du débiteur. La vente de l'entreprise s'effectue par enchères ouvertes, son prix initial est approuvé par l'assemblée (comité) des créanciers. Les Topgs se déroulent sous la forme d'une vente aux enchères. В cлyчae, ecли лицo, выигpaвшee тopги, в дaльнeйшeм oткaзывaeтcя oт пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи cyммa зaдaткa, yплaчeннaя им, включaeтcя в cocтaв имyщecтвa дoлжникa зa вычeтoм издepжeк opгaнизaтopoв тopгoв нa иx пpoвeдeниe.

Si le montant reçu de la vente de l'entreprise est suffisant pour satisfaire intégralement les exigences des créanciers, la procédure de faillite est close. En cas d'insuffisance du montant reçu, le gestionnaire externe propose de conclure un accord de règlement. A défaut d'accord amiable, le tribunal arbitral décide d'ouvrir une mise en concurrence.

fabrication compétitive. Procédure de faillite - une procédure visant à la liquidation forcée ou volontaire d'une entité économique insolvable. À la suite de cette action, les biens du débiteur sont répartis entre les créanciers, qui peuvent être prélevés.

Lorsqu'il statue sur la mise en faillite d'un débiteur, le tribunal arbitral désigne un syndic de faillite. Les missions de gestion anti-crise durant cette période sont limitées : le syndic de faillite doit assurer au maximum la satisfaction de la créance des créanciers. Par conséquent, à partir du moment où le débiteur est déclaré en faillite, ses organes de gestion sont suspendus de l'exercice des fonctions de gestion et de disposition des biens (si cette élimination n'a pas été effectuée plus tôt). Tous les pouvoirs de gestion des affaires du débiteur, y compris la gestion des biens, sont transférés au syndic de faillite.

Le syndic de faillite acquiert le droit :

Disposition des biens du débiteur ;

Exécute les fonctions de gestion de l'entreprise débitrice ;

Prend des mesures visant à rechercher, identifier et restituer les biens du débiteur détenus par des tiers.

Dès la reconnaissance par le tribunal arbitral de l'entreprise débitrice comme insolvable et l'adoption d'une décision d'ouverture d'une procédure de faillite, sa situation juridique et patrimoniale est significative. Ainsi, l'entreprise débitrice cesse d'exister en tant qu'objet de droit. Il est interdit de transférer les biens du débiteur (sauf dans les cas où cela est autorisé par l'assemblée des créanciers), le remboursement de ses obligations.

Toutes les créances de nature patrimoniale ne peuvent être présentées au débiteur que dans le cadre d'une procédure de faillite. Les informations sur la situation financière du débiteur cessent d'appartenir à la catégorie des informations à caractère confidentiel ou relevant du secret commercial. Les arrestations précédemment imposées de la propriété du débiteur et d'autres restrictions à son ordre sont supprimées. L'introduction de nouvelles saisies des biens du débiteur et d'autres restrictions à son ordre n'est pas autorisée.

L'étape principale de la procédure de faillite est l'évaluation du patrimoine du débiteur et la détermination du montant de sa dette. Tous les biens (actifs) du débiteur, indiqués dans le bilan ou les documents qui le remplacent et identifiés au cours de la procédure de faillite, constituent la base de la constitution du La masse de la faillite comprend également des objets de la sphère sociale et communale, qui figurent au bilan du débiteur. Non soumis à inclusion dans la masse concurrentielle :

Les logements et les établissements préscolaires ;

Des objets vitaux pour cette région d'infrastructures industrielles et utilitaires, qui devraient être prises au bilan des autorités étatiques compétentes ;

Bien faisant l'objet d'un gage et n'appartenant pas au débiteur du droit de propriété ;

Bien loué par le débiteur ;

Biens détenus en garde responsable par le débiteur ;

Biens personnels des salariés de l'entreprise débitrice, sur lesquels, conformément à la loi ou aux documents constitutifs de l'entreprise, le recouvrement de créances ne peut être prélevé

Afin de mieux satisfaire les exigences des créanciers de la faillite, le syndic de faillite peut, après avoir procédé à un inventaire et évalué les biens de l'entreprise du débiteur, procéder à une adjudication.

1.4 Gestion fiduciaire des biens

La gestion fiduciaire est un moyen pour le propriétaire d'exercer ses pouvoirs, une des formes d'exercice du pouvoir de disposition, mais pas la constitution d'un nouveau droit de propriété sur ce bien.

Dans le cadre d'un accord de gestion de fiducie immobilière, une partie (fiduciaire) transfère des biens à l'autre partie (fiduciaire) pour une certaine période de temps pour la gestion de la fiducie, et le fiduciaire s'engage, moyennant des frais, à gérer ces biens dans l'intérêt du fiduciaire ou la personne désignée par lui (bénéficiaire). Le transfert d'un bien à la gestion fiduciaire n'emporte pas le transfert de propriété de celui-ci au syndic (article 1012 du code civil)

La gestion fiduciaire dans le cadre de la présente convention doit être distinguée de la gestion "interne" d'une société, d'une société de personnes, d'une entreprise unitaire par leur dirigeant, ainsi que d'autres organes statutaires. Le directeur (conseil d'administration de la société, etc.), bien qu'il ait le droit de disposer (à un degré ou à un autre) des biens de ces organisations, mais agit en leur nom, n'accepte jamais les biens dont il dispose sur son propre bilan, et s'il engage sa responsabilité civile vis-à-vis de la société (société, entreprise), alors uniquement dans les cas prévus par la loi ou le contrat (clause 3 de l'article 53 du Code civil).

Le transfert de propriété à la gestion fiduciaire est une forme de réalisation par le propriétaire de ses pouvoirs qui lui sont conférés par l'alinéa 4 de l'article 209 du Code civil. C'est le propriétaire qui détermine l'objet de la gestion fiduciaire établie, l'étendue des pouvoirs transférés, ainsi que la personne dans l'intérêt de laquelle le gestionnaire fiduciaire doit agir. À ce titre, le propriétaire peut se nommer lui-même ainsi que, sauf exception, toute autre personne. Dans ce dernier cas, le contrat de fiducie immobilière devient un type de convention au profit d'un tiers (article 430 du code civil).

Lors de la gestion fiduciaire d'un bien, le fiduciaire a le droit d'accomplir toutes les actions juridiques et réelles relatives à ce bien conformément au contrat de gestion fiduciaire dans l'intérêt du fiduciaire et (ou) du bénéficiaire.

L'objet de la gestion fiduciaire peut être des entreprises et autres ensembles immobiliers, des objets individuels liés à l'immobilier, des titres, des droits certifiés par des titres non documentaires, des droits exclusifs et d'autres biens.

S'agissant de la gestion fiduciaire d'une entreprise, il convient de garder à l'esprit qu'il s'agit de la transférer à la gestion en tant qu'objet de droit (article 132 du code civil). La préservation de l'entreprise en tant qu'entité juridique indépendante est pratiquement impossible, car. les biens transférés pour gestion doivent figurer dans le syndic sur un bilan séparé, ils sont tenus de manière indépendante et un compte bancaire séparé est ouvert pour les règlements (voir article 1018 du Code civil).

Les propriétés étatiques, municipales et privées peuvent être transférées à la gestion fiduciaire.

Les biens en gestion économique ou en gestion opérationnelle ne peuvent pas être transférés en gestion fiduciaire. Le transfert en gestion fiduciaire d'un bien qui était sous gestion économique ou sous gestion opérationnelle n'est possible qu'après la liquidation de la personne morale dans la gestion économique ou la gestion opérationnelle de laquelle se trouvait le bien, ou la cessation du droit de gestion économique ou de gestion opérationnelle de la propriété et sa réception en possession du propriétaire selon d'autres motifs stipulés par la législation.

En règle générale, le transfert d'un bien à la gestion fiduciaire est le transfert de celui-ci entre les mains d'un professionnel. Tel dans la circulation économique est l'entrepreneur. C'est lui (un entrepreneur individuel - article 23 du Code civil ou l'une des organisations commerciales énumérées au paragraphe 2 de l'article 50 du Code civil) qui a le droit d'agir en tant que fiduciaire du bien d'autrui.

La propriété n'est pas susceptible d'être transférée à la gestion fiduciaire d'un organisme de l'État ou d'un organisme d'administration et d'autonomie locales (article 1015 du code civil).

La convention de gestion du trust immobilier doit être conclue par écrit sous la forme d'un seul document (article 550 du code civil).

Le contrat de gestion du trust immobilier doit être conclu dans la forme prévue pour le contrat de vente immobilière. Le transfert d'un bien immobilier pour la gestion d'une fiducie est soumis à l'enregistrement de l'État de la même manière que le transfert de propriété de ce bien.

Les biens transférés à la gestion fiduciaire sont séparés des autres biens du fiduciaire, ainsi que des biens du fiduciaire. Cette propriété est reflétée dans le fiduciaire sur un bilan séparé, et une comptabilité indépendante est maintenue pour elle.

Conformément au 4° de l'article 209 et au 1° de l'article 1012 du Code civil, le syndic n'acquiert pas la propriété des biens transférés. Toutefois, dans les limites qui lui sont accordées par la loi et le contrat, le gestionnaire peut posséder, utiliser, disposer de ce bien, incl. le transférer à la propriété d'autres personnes, le louer, le mettre en gage, etc.

Le fiduciaire, qui n'a pas fait preuve de diligence pour les intérêts du bénéficiaire ou du fiduciaire lors de la gestion fiduciaire de la propriété, doit indemniser le bénéficiaire pour le manque à gagner pendant la gestion fiduciaire de la propriété, et le fiduciaire - les pertes causées par la perte ou l'endommagement du bien, compte tenu de son usure naturelle, y compris le manque à gagner.

Le fiduciaire est responsable des pertes causées, à moins qu'il ne prouve que ces pertes sont survenues à la suite d'un cas de force majeure ou du fait du bénéficiaire ou du fiduciaire.

Les obligations découlant d'une transaction faite par le fiduciaire au-delà des pouvoirs qui lui sont conférés ou en violation des restrictions qui lui sont établies, sont supportées par le fiduciaire personnellement. Si les tiers impliqués dans la transaction n'avaient pas connaissance et n'auraient pas dû avoir connaissance de l'excès de pouvoir ou des restrictions établies, les obligations nées sont soumises à exécution de la manière prescrite au paragraphe 3 du présent article. Le syndic peut dans ce cas exiger du syndic une indemnisation pour les pertes qu'il a subies.

Les dettes sur obligations nées dans le cadre de la gestion fiduciaire d'un bien sont remboursées aux dépens de ce bien. En cas d'insuffisance de ces biens, l'exécution peut être exercée sur les biens du fiduciaire, et en cas d'insuffisance de ses biens - sur les biens du fiduciaire, non transférés à la gestion fiduciaire.

Conclusion

Sur la base de ce qui précède, les conclusions suivantes peuvent être tirées :

1. La réglementation juridique de la gestion de la propriété des entreprises dans la Fédération de Russie au stade actuel est déterminée par le Code civil de la Fédération de Russie, la loi fédérale "sur les entreprises unitaires d'État et municipales".

2. Une entreprise est insolvable non pas parce qu'elle appartient à l'État, mais parce qu'elle est gérée de manière inefficace et qu'un changement de direction ou une restructuration peut entraîner une amélioration de sa situation. L'investisseur d'État essaie de résoudre les problèmes d'augmentation de l'efficacité de l'entreprise (problèmes de gestion) en investissant des fonds budgétaires. Dans la plupart des cas, cela se traduit simplement par une perte d'argent.

3. L'un des mécanismes les plus importants de gestion des biens de l'État est le système de planification. Dans ce cas, le système de planification doit répondre aux exigences suivantes :

Intensité de travail minimale en cours d'utilisation (possibilité d'automatiser les principales procédures de planification et d'analyse de l'efficacité);

Globalité (capacité à couvrir toutes les entreprises, en tout ou en partie, détenues par l'État) ;

L'universalité (application de méthodes d'approches standards à différents secteurs d'activité et types d'entreprises) ;

Conformité aux pratiques généralement acceptées de planification stratégique et opérationnelle de l'entreprise ;

Conformité des documents d'information aux normes internationales d'information financière afin de garantir la possibilité de présenter des informations sur les activités de l'entreprise aux représentants de l'État, ainsi qu'aux actionnaires russes et étrangers (investisseurs) dans un format unique ;

Compatibilité des informations (garantissant la possibilité d'un échange d'informations sans entrave entre les entreprises et les gouvernements aux niveaux fédéral, régional et municipal);

Facilité d'apprentissage et disponibilité de l'infrastructure nécessaire à la formation.

4. La loi « sur l'insolvabilité (faillite) » introduit quatre procédures de faillite : la surveillance, l'administration externe, la procédure de faillite et l'accord à l'amiable. Selon la loi, la procédure de contrôle est appliquée jusqu'à ce que le tribunal arbitral approuve d'autres procédures. La procédure d'administration externe, introduite, en règle générale, par le tribunal, établit un moratoire sur la satisfaction des créances des créanciers pour les dettes monétaires et les paiements obligatoires (impôts, etc.). La faillite signifie un changement de propriétaire de l'entreprise. Dans le même temps, la loi prescrit qu'en aucun cas la production ne doit être arrêtée si cette procédure est appliquée. Et enfin, l'accord de règlement établit la procédure de paiement ou de restructuration de la dette. Elle s'effectue sous le contrôle du tribunal. En d'autres termes, un accord de règlement est également une procédure de faillite.

5. En gestion fiduciaire, le gérant utilise les biens de son pupille, sans devenir propriétaire de ces biens et non dans son propre intérêt, mais dans l'intérêt du propriétaire ou du bénéficiaire désigné par lui, et uniquement dans les limites fixées par la loi et le contrat.

Le gestionnaire exerce des actions juridiques et réelles sur la base d'une obligation claire.

La gestion fiduciaire est une institution d'obligation, pas de droit de propriété. La base de l'émergence de la gestion immobilière est toujours un contrat.

Liste bibliographique des références

1. Loi fédérale "sur les entreprises unitaires d'État et municipales" du 14 novembre 2002 N 161-FZ / / "Rossiyskaya Gazeta" du 3 décembre 2002, n ° 229 (3097).

2. Loi fédérale "sur l'insolvabilité (faillite)" du 8 janvier 1998 n° 6-FZ// "Rossiyskaya Gazeta" du 23 janvier 1998

3. Gerasimov V.G., Sokolinsky Z.V. Théorie économique dans les schémas structurels et logiques - Belgorod : Belaudit, 1995. - P.35

4. Kovalev AP Gestion immobilière d'entreprise - M. : Finstatinform, 2002.

5. Recueil de codes de la Fédération de Russie - 8e édition. - M. : Filin, 1999. - P.158

6. Gestion financière / sous la direction du professeur Zolotarev V.S. - Rostov-sur-le-Don : Phoenix, 2000. - 224 p.

7. Shkurina L.V. Gestion de propriété d'entreprise / Manuel. - M. : Ros. Etat technologie ouverte. Université des communications, 2000.

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REVISEURS :

Berzon, Docteur en économie sciences, prof.; ST. Smirnov, Docteur en économie sciences, prof.

Kovalev A.P.

COMME OBJET DE CONTRÔLE 13

chapitre 3 VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ,

3.1.

Chapitre 3. VALEUR DES BIENS,

SON ÉVALUATION ET SON RÔLE DANS LA GOUVERNANCE

Chapitre 4. CAPACITÉ DE PRODUCTION

ENSEMBLE IMMOBILIER... 79

4.1. La notion de capacité de production,

ses types et méthodes de détermination ....................... 79

4.2. Fonds de temps de fonctionnement des équipements,
utilisé dans le calcul de la production
Puissance ................................................. .............. 84

4.3. Détermination du degré d'utilisation
capacité de production.................................. 86

4.4. Formation de la structure du parc d'équipements

et sa capacité de production.................. 89

4.5. Solde interne
ensemble immobilier ....................................... 95

4.6. Relation entre la capacité de production

et le coût du parc matériel .................................. 98

4.7. Impact de la capacité de production

et coût de rendement des actifs .................................. 103

Chapitre 5. AMORTISSEMENT DES BIENS

ET POLITIQUE DE DÉPÔT
ENTREPRISES ................................................. . SUR

5.1. Amortissements et biens amortissables 11 0

5.2. Politique d'amortissement de l'entreprise ...... 113

5.3. Modalités de calcul des amortissements .................................. 120

5.4 Choix des durées d'utilité

pour les objets de l'actif immobilisé ....................... 125

5.5.................................................. .............................. Opportunités de réinvestissement
mécanisme d'amortissement à mettre à niveau
immobilisations de l'entreprise ................................ 127

Chapitre 6. CONTENU TECHNIQUE

ET RÉCUPÉRATION D'OBJETS
PROPRIÉTÉ DE LA SOCIÉTÉ 135

6.1. Le processus de dépréciation des objets immobiliers ........ 135

6.2. Organisation de la réparation des machines et équipements... 142

6.3. Détermination de la faisabilité économique
révision des équipements ............................... 145

6.4. Organisation de l'entretien
et réparation de bâtiments industriels

et structuration ....................................................... .................................. 150

6.5. Modernisation et reconstruction d'objets de propriété .................................................. .................................. 153

Chapitre 7. MECANISME D'INVESTISSEMENT
MISES À JOUR ET DÉVELOPPEMENTS
ENSEMBLES IMMOBILIERS.......... 161

7.1. Conversions de propriété au renouvellement

et développement des immobilisations de l'entreprise ....... 161

7.2. Définition de l'efficacité économique
projets d'investissement immobilier
métamorphoses .................................................. ... 167

7.3. Détermination du revenu alternatif perdu
de l'utilisation dans le projet de l'existant

à l'entreprise des objets de propriété ................ 184

7.4. Stratégie et programme immobilier
transformations de l'entreprise .................. 189

Chapitre 8. LOCATION ET LOCATION EN GESTION

PROPRIÉTÉ DANS L'ENTREPRISE 204

8.1.Aspects juridiques du bail immobilier .................................. 204

8.2. Efficacité économique du loyer
immobilier.................................................. 207

8.3.Bases juridiques et organisationnelles de la location. 213

8.4 Paiements de location et efficacité
opération de crédit-bail.................................................. 220

Chapitre 9. ASSURANCE BIENS

ENTREPRISES 227

9.1. Essence, fonctions et organisation

assurance des biens ...................................... 227

9.2. Risques de production et de propriété,

leurs types et leur évaluation ....................................... ................ .... 231

9.3. Indicateurs économiques de l'assurance................. 237

9.4. Modalités d'assurance et taux d'assurance ......... 239

9.5. Organisation de la protection d'assurance de l'entreprise

des risques de production et des biens ..... 246

Chapitre 10. Gage de propriété dans le mécanisme

PRÊT AUX ENTREPRISES 252

10.1. Essence et objet du nantissement de biens ................. 252

10.2. Réalisation du droit de gage du créancier gagiste.. 258

10.3.Caractéristiques de détermination de la valeur de garantie
biens ................................................. ........... 262

Littérature................................................. .................................. 271

INTRODUCTION

La propriété est la principale ressource matérielle des entreprises, leur principale richesse. La propriété a la propriété étonnante qu'elle sert simultanément de source de revenus et de dépenses. Une propriété pleinement fonctionnelle apporte un revenu à son propriétaire, prédétermine son bien-être. Au contraire, les biens excédentaires non impliqués dans le chiffre d'affaires deviennent une charge pour l'entreprise propriétaire et minent son économie. D'où l'idée que la propriété doit être gérée est compréhensible.

L'expérience des entreprises russes, dont beaucoup continuent de ressentir les conséquences de la crise économique du début et du milieu des années 1990, a montré de manière convaincante les conséquences négatives des relations de propriété non réglementées, l'inattention à l'état des complexes immobiliers, le gaspillage et la mauvaise gestion dans l'utilisation de propriété.

L'instabilité juridique des relations patrimoniales contribue à l'émergence de conflits patrimoniaux aigus entre les acteurs de l'activité économique, notamment entre actionnaires-propriétaires, dirigeants salariés et salariés. De plus, ces conflits se transforment souvent en véritables batailles avec l'usage de la force physique et la saisie forcée de locaux. Après la privatisation, les anciennes entreprises publiques ont reçu le statut de sociétés anonymes ouvertes, mais cela s'est fait formellement, et l'établissement d'une véritable gouvernance d'entreprise et, de surcroît, d'une culture d'entreprise dans nos entreprises est encore loin.

L'état des immobilisations des entreprises industrielles russes reste déplorable. De nombreux éléments des immobilisations, en particulier les machines et équipements, sont physiquement et moralement obsolètes, incapables d'assurer la production de produits modernes et commercialisables. L'utilisation inefficace de la propriété entraîne son usure et sa performance réduite, une augmentation des coûts d'exploitation pour l'entretien et les réparations, la croissance de la propriété

risques (accidents, pertes et temps d'arrêt). Bien sûr, l'état insatisfaisant des immobilisations, c'est-à-dire complexes immobiliers, principalement en raison du manque de fonds dans de nombreuses entreprises. Dans le même temps, le manque de gestion efficace des biens a également contribué à cette situation. On ne peut pas dire que les entreprises n'ont pas de gestion immobilière en tant que telle. Il existe, mais toutes les fonctions de ce département sont dispersées entre différentes unités de gestion et de support. Un système de gestion intégrale des biens n'a pas encore été créé dans de nombreuses entreprises.

Pour résoudre ce problème, il est nécessaire de développer la recherche scientifique dans ce domaine, de développer des approches en rapport avec les conditions de l'économie russe et, en même temps, de former les spécialistes concernés.

Il est connu de la théorie économique que la rentabilité d'une entreprise est déterminée par quatre facteurs de production : la terre, le travail, le capital et la gestion. Sous le sol en tant que facteur, on entend la caractéristique du terrain sur lequel l'entreprise est située, la valeur du terrain en termes de situation géographique et de localisation territoriale dans la ville, l'état du sol, la disponibilité des communications, etc. Travail - expérience, qualification, professionnalisme et qualités commerciales du personnel de production. Le capital est compris comme un ensemble d'actifs corporels et incorporels qui fonctionnent dans les activités de production d'une entreprise. La gestion en tant que facteur est l'expérience et les qualifications du personnel de direction, les relations établies entre le personnel de l'entreprise avec les autorités de la région, avec d'autres entreprises, avec des banques et d'autres partenaires et clients, la réputation établie (marque) du entreprise.

La propriété d'une entreprise (ses bâtiments, ses structures, ses communications, son parc d'équipements, ses stocks, etc.) est la principale composante du capital. Les résultats financiers d'une entreprise dépendent largement de la propriété de l'entreprise, des caractéristiques de cette propriété et de son degré d'utilisation.

Ce manuel traite de la gestion immobilière dans une entreprise industrielle. La gestion immobilière est

un ensemble de décisions, d'actions et de projets visant à l'utilisation efficace, au renouvellement, à l'amélioration et au développement du patrimoine de l'entreprise. La gestion immobilière comprend à la fois des activités opérationnelles pour l'entretien, la restauration et le développement d'ensembles immobiliers, et des activités de gestion pour la comptabilité, le contrôle, la planification, la motivation et le financement de ces activités opérationnelles.

La théorie de la gestion immobilière est en train de se former. La théorie et la pratique de l'évaluation foncière ont eu une grande influence sur son développement. Il est clair que l'évaluation immobilière et la gestion immobilière sont étroitement liées. Le but de l'évaluation est d'obtenir la valeur d'un type particulier de valeur de la propriété en cours d'évaluation. Mais l'évaluation n'est pas une fin en soi, elle est nécessaire pour prendre une décision de gestion particulière par rapport au bien. Ainsi, la gestion immobilière est impossible sans les résultats de l'expertise de ce bien. Cependant, il est faux de penser que pour gérer un bien, il suffit de déterminer sa valeur marchande. Le coût, bien sûr, est un indicateur important de la propriété, mais pas le seul. Pour prendre des décisions de gestion concernant la propriété, de nombreuses autres caractéristiques de la propriété doivent être impliquées : destination, propriétés de qualité, capacité de production (productivité), coûts d'exploitation, usure, etc.

L'évaluation officielle des biens est effectuée par des évaluateurs indépendants, c'est-à-dire les spécialistes qui ne doivent avoir aucune relation ou intérêt dans les biens précieux des entreprises et ne doivent pas appartenir au personnel de ces entreprises. La gestion immobilière est une autre affaire, ce travail est effectué par les responsables opérationnels et financiers des entreprises elles-mêmes. Ils peuvent également agir en tant que clients de l'évaluation officielle. Dans le même temps, les spécialistes de la gestion immobilière doivent maîtriser la méthodologie d'évaluation afin d'être en mesure de formuler correctement la tâche d'évaluation et de vérifier la conformité des rapports d'évaluation reçus avec les objectifs de l'évaluation, puis de pouvoir choisir des solutions efficaces basées sur sur les résultats de l'évaluation.

Avec le développement des relations de marché, l'ensemble des modes de gestion immobilière s'est élargi. Parallèlement à la méthode traditionnelle-

Pour la restauration et le renouvellement de la propriété, des méthodes telles que le loyer, le crédit-bail, l'assurance, le transfert à la gestion fiduciaire, etc., deviennent de plus en plus importantes dans la pratique.

Ce manuel aide les étudiants universitaires à maîtriser le contenu de la discipline "Gestion immobilière". La base théorique de cette discipline est constituée par les dispositions de sciences telles que la théorie économique, la gestion, le marketing, l'évaluation, l'analyse financière et économique, la tarification, la programmation mathématique, les statistiques, le droit de la propriété, etc.

Qu'apportent les connaissances dans cette discipline aux futurs économistes ?

L'utilité de ces connaissances se manifeste dans des domaines d'activité économique tels que:

Organisation d'une comptabilité complète et exhaustive de toutes les composantes
actifs;

Développement d'un régime efficace pour l'utilisation la plus complète
appel de différents objets de propriété;

Développement de projets de renouvellement, économiques et
développement innovant d'objets de propriété;

Identification des réserves et réalisation de l'exploitation la plus complète
utilisation des caractéristiques qualitatives du bien ;

Coordination des travaux relatifs à la réalisation d'une évaluation indépendante
biens.

Le concept de propriété est étroitement lié au concept de propriété. La propriété est ce qui appartient à quelqu'un, c'est-à-dire appartenir à quelqu'un. Dans ce manuel, l'accent est mis sur la prise en compte de la propriété des entreprises industrielles, qui peuvent prendre la forme d'une société par actions, d'une entreprise unitaire d'État ou d'une entreprise d'État.

Dans les conditions du marché, les transactions commerciales liées à l'immobilier sont extrêmement importantes. Les processus de gestion anti-crise, de restructuration et de réforme des entreprises, leur privatisation et leur liquidation affectent d'une manière ou d'une autre les questions de partage de propriété, d'évolution des droits de propriété et de transactions immobilières. Dans les conditions modernes, les litiges de propriété devant les tribunaux sont un phénomène assez courant. Tout cela nous fait prêter attention non seulement aux aspects économiques, mais aussi aux aspects juridiques de la gestion immobilière.

L'activité réussie de l'entreprise est impossible sans une gestion immobilière efficace. Les objectifs de la gestion immobilière se résument finalement à :

Protéger les droits de propriété, c'est-à-dire prévenir la perte
propriété en cas d'empiétement illégal par des tiers
personnes;

Préserver la propriété, c'est-à-dire éviter les risques de vol,
"gaspillage", ventes non rentables et autres effets négatifs
Actions; se prémunir contre les risques par le biais d'assurances et d'autres
façons;

Maintenir la propriété en bon état de fonctionnement en tout temps
état en effectuant un entretien régulier et re
travaux d'assemblage;

Mettre à jour et améliorer le niveau technique et innovant
propriété, par exemple, pour remplacer les obsolètes
nos équipements pour de nouveaux, plus avancés et
corps;

Augmenter et augmenter l'utilité et la valeur de la propriété
propriétés, c'est-à-dire procéder à des travaux de rénovation, mais
construction de capital vomu, amélioration des terres
parcelles, territoires de l'entreprise, ses communications et son entrée
voies de fond;

Garantir l'utilisation la plus complète des
propriétés de tous les composants du bien : bâtiments, structures, ma
pneumatiques et équipements.

La discipline "Gestion de l'Immobilier" est la formation terminale des étudiants de la spécialité "Economie et Gestion de l'Entreprise" et de la spécialisation "Gestion de l'Immobilier". Méthodiquement, il est étroitement lié à d'autres disciplines déjà lues ou en cours de lecture en parallèle. Il convient en particulier de souligner son lien avec des disciplines telles que "l'économie et l'évaluation immobilière", "l'analyse des coûts", "les principes fondamentaux de l'évaluation des machines et équipements", "l'évaluation de l'efficacité des projets d'investissement", etc.

Ce manuel présente au lecteur les principales dispositions de la théorie de la gestion immobilière. Le livre raconte quels aspects juridiques doivent être pris en compte lors de la gestion d'un bien, quel rôle joue l'approche immobilière

dans la formation de la valeur, comment la valeur de la propriété est liée à la capacité de production et à d'autres indicateurs de l'entreprise, comment assurer l'efficacité du mécanisme organisationnel et économique de maintien et de mise à jour de la propriété, quels risques de propriété existent et comment se protéger d'eux par l'assurance, quelles sont les opérations de location, de crédit-bail, de gestion fiduciaire et de garantie, comment organiser le travail sur la gestion stratégique des ensembles immobiliers de l'entreprise.

Le manuel est basé sur des supports de cours sur la discipline "Gestion de la propriété", que l'auteur lit aux étudiants de l'Université technologique d'État de Moscou "Stankin".

à vous, ou à des actifs circulants. Les actifs non courants sont considérés comme ceux qui participent de manière répétée au processus des cycles individuels de l'activité économique et transfèrent leur valeur aux produits ou services en partie. Les actifs non courants constituent des immobilisations amortissables (fonds) de l'entreprise, qui ont une durée de vie utile de plus de 12 mois et le coût initial d'un objet dépasse 20 000 roubles. (TC RF, chapitre 25, art. 256). Les actifs circulants (actifs courants) servent les activités courantes de l'entreprise et sont entièrement consommés (modifier leur forme) au cours d'un cycle d'exploitation pouvant durer jusqu'à 12 mois.

Du point de vue de l'applicabilité dans les activités d'exploitation actuelles de l'entreprise, les objets de propriété peuvent être situés dans:

a) utilisation opérationnelle ou consommation de courant ;

b) réserve (conservation) ou réserves ;

c) étapes de cession (radiation).

Par la présence d'utilité pour les activités de l'entreprise, les objets de propriété peuvent être utilisés (utiles) ou inutilisés (inutiles). Les objets inutilisés (inutiles) comprennent ceux qui ont déjà été acquis par l'entreprise, mais qui ne sont pas actuellement impliqués dans les activités de l'entreprise pour un certain nombre de raisons et leur utilisation ultérieure n'est pas non plus prévue.

Selon le lieu d'utilisation (consommation), un bien immobilier peut être classé comme :

a) l'unité principale de production ou de service ;

b) auxiliaire, d'entretien ou de recherche
unité;

c) unité structurelle de gestion ;

d) une unité structurelle à finalité non productive (par exemple, socioculturelle).

question test

1. Quelles sont les composantes de la propriété d'État ?

2. Qu'est-ce que le principe de conformité de la propriété de l'État à sa destination fonctionnelle ?

3. Comment le principe de planification actuelle et à long terme est-il mis en œuvre avec un contrôle systémique sur l'utilisation des biens de l'État ?

4. Quels objets sont immobiliers ?

5. Quelles tâches sont résolues par l'introduction de l'enregistrement obligatoire des biens immobiliers par l'État?

6. Quels droits de propriété sont dévolus aux entreprises unitaires d'État ?

7. Quel type d'acteurs des relations foncières les entreprises industrielles peuvent-elles agir ?

8. Quels sont les principaux types de comptabilité immobilière.

9. À quoi ressemble la structure du numéro cadastral d'un bâtiment ?

10. Qu'est-ce que la comptabilité technique de l'immobilier et quels organismes publics la supervisent ?

11. Qu'entend-on par objet d'inventaire dans le système comptable des immobilisations ?

12. Qu'est-ce que le code OKOF, quelle est sa structure et son objectif ?

13. À quel prix les nouveaux éléments d'immobilisations sont-ils acceptés pour la comptabilisation ?

14. Qu'est-ce qu'un ensemble immobilier en exploitation et de quels ensembles immobiliers se compose-t-il ?

15. Quelles caractéristiques sont utilisées dans la classification des objets de propriété ?

VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ,

AMORTISSEMENT DES BIENS

ET POLITIQUE DE DÉPÔT

ENTREPRISES

MAINTENANCE TECHNIQUE ET RESTAURATION DES OBJETS PROPRIÉTAIRES DE L'ENTREPRISE

REVISEURS :

département "Gestion de l'État, des municipalités et des entreprises"

Académie financière sous le gouvernement de la Fédération de Russie ; NI Berzon, Docteur en économie sciences, prof.; ST. Smirnov, Docteur en économie sciences, prof.

Kovalev A.P.

K56 Gestion immobilière dans l'entreprise: manuel / A.P. Kovalev. - M. : Finances et statistiques ; INFRA-M, 2009. - 272 p : ill.

ISBN 978-5-279-03369-0 (Finances et statistiques) ISBN 978-5-16-003745-5 (INFRA-M)

Les problèmes d'organisation d'une comptabilité complète des biens, la formation d'un service de gestion immobilière dans une entreprise, l'utilisation de l'évaluation immobilière, la détermination de la capacité de production des complexes immobiliers; développement de la politique d'amortissement. Une attention particulière est portée à l'analyse économique des décisions managériales portant sur la mise en œuvre des transformations immobilières, la recherche de réserves pour la croissance de la productivité du capital, la constitution de couvertures d'assurance et l'organisation des nantissements immobiliers. Des exemples pratiques avec des calculs et des explications sont donnés.

Pour les étudiants qui étudient dans les spécialités "Économie et gestion de l'entreprise", "Gestion", ainsi que pour les professeurs d'université, les étudiants diplômés, les évaluateurs en exercice et les spécialistes.

Présentation .................................................. . ..................................... 7

Chapitre 1. PROPRIÉTÉ DE L'ENTREPRISE

COMME OBJET DE CONTRÔLE 13

1.1. Le rôle de l'Etat dans la gestion du patrimoine ...... 13

1.2. La propriété de l'entreprise en tant qu'objet
droits civiques ................................................ ................ .. seize

1.3 Comptabilité complète de la composition du patrimoine

dans l'entreprise .................................................. ... ..... 21

1.4. Comptabilisation des immobilisations

dans l'entreprise .................................................. ... ..... 26

1.5.................................................. .................................. Structure du patrimoine de l'entreprise 32

1 Chapitre 2. OBJET ET CONTENU DE LA GESTION

PROPRIÉTÉ DANS L'ENTREPRISE............. 39

2.1. Approche stratégique de la gestion
biens ................................................. ............ 39

2.2. Principes de gestion immobilière

dans l'entreprise .................................................. ... .... 44

2.3. Le but et les objectifs de la gestion immobilière ....... 49

2.4. Service de gestion immobilière

dans l'entreprise .................................................. ... ..... 53

chapitre 3 VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ,

SON ÉVALUATION ET SON RÔLE DANS LA GESTION... 58

3.1. Types de valeur de propriété et tâches

ses définitions ....................................................... .............. ...... 58

3.2. Caractéristiques de la détermination du coût
ensembles immobiliers et objets .................................. 63

3.3. Approche de la propriété (coût)

lors de l'évaluation de l'ensemble immobilier .............. 65

Chapitre 3. VALEUR DES BIENS,

SON ÉVALUATION ET SON RÔLE DANS LA GOUVERNANCE

3.4. Coût et rendement des actifs des immobilisations
entreprises ................................................. .......... 67

3.5 Influence de la valeur foncière sur les indicateurs
activités de l'entreprise ............................... 72

L'immobilier, en particulier, est l'un des actifs les plus courants qui apportent au propriétaire un revenu régulier. Par conséquent, le suivi des conditions d'utilisation de la propriété et l'évaluation de son état sont les principales incitations à la participation du propriétaire au processus de travail. Aujourd'hui, nous allons parler de la procédure de gestion de la propriété d'une entreprise qui est la plus rentable en entreprise.

informations générales

Tout ce qui est destiné à faire des affaires et qui est disponible et à la disposition d'une entreprise unitaire est appelé propriété commune (article 132 du Code civil de la Fédération de Russie). Il est divisé en immeubles et en meubles (article 130 du Code civil de la Fédération de Russie).

• Terre.
• Toutes sortes de bâtiments.
• Service technique.
• Véhicules.

Les biens mobiliers sont créés lors de l'exploitation de l'entreprise, ils comprennent donc:

• Titre, réputation et .
• Facteurs de qualification pour la direction et le personnel.
• Clientèle permanente.
• Brevets et .
• Espèces.

La procédure de gestion des biens d'une entreprise s'entend comme l'établissement par le propriétaire de règles prescrivant les conditions de cession de tous types de biens, par exemple leur mise en location ou leur commercialisation. Les règles sont régies par la loi fédérale n ° 161-FZ.

Le droit de diriger

Selon cette loi (article 21 de la loi fédérale n° 161), la gestion des biens immobiliers d'une entreprise est de la responsabilité du gérant unique (ou directeur général), qui est nommé par le propriétaire au poste conformément à le contrat de travail. Il peut s'agir à la fois du propriétaire lui-même et de l'organisme coordinateur.

La première option est appropriée dans les cas suivants.

• La superficie de l'entreprise ne dépasse pas 500 m².
• L'activité de trading est conçue pour une courte période (jusqu'à 2 ans).
• Cette organisation fait partie d'une grande installation, qui est l'activité principale du propriétaire.
• L'entreprise ne nécessite pas de réparations majeures, de reconstruction, de service technique, ni d'autres ressources et investissements de la part du propriétaire.
• Le revenu du projet est inférieur au coût d'un gestionnaire embauché.

Afin d'évaluer la possibilité d'exercer des fonctions de gestion immobilière, le propriétaire doit comparer les buts et objectifs proposés avec les ressources disponibles, y compris tous les aspects du développement des affaires. L'embauche d'une société de coordination est peut-être l'étape la plus productive sur la voie du triomphe. Le plus souvent, cela est dû à la présence des critères suivants.

• Respect des droits du propriétaire.
• Exclusion des risques de perte de biens.
• Maximisation des bénéfices et minimisation des impôts.
• Facilité de paperasserie.
• L'efficacité du système de contrôle.

Formes de transfert de propriété

Le droit de gestion opérationnelle (article 296 du Code civil de la Fédération de Russie) est la capacité d'une entreprise à disposer des biens du propriétaire. Considérez les formes les plus courantes de transfert de propriété à la direction opérationnelle.

1. Contrat de bail. En sous-louant les locaux de l'entreprise, la société de gestion s'engage à verser au propriétaire une certaine partie des revenus (loyer).
2. Convention de gestion de fiducie. En acquérant le contrôle total de l'entreprise, la société de gestion s'engage à contrôler la propriété dans un certain délai dans l'intérêt du propriétaire (article 1012 du Code civil de la Fédération de Russie).
3. Contrat d'agence ou contrat d'agence. Dans le cadre de la compétence agréée, la société de gestion s'engage à exercer les fonctions privées qui lui sont confiées et à représenter les intérêts du propriétaire.
4. Transfert des fonctions du chef (directeur général) de la société de gestion.

Conclusion

Chacune des méthodes de gestion immobilière comporte à la fois des privilèges et des risques qui font l'objet d'une réflexion dans chaque situation particulière. Les revenus de l'entreprise et la sécurité des biens dépendent directement des conditions et de la version du contrat avec la société de gestion.