Открытие торговых центров. Ключевые параметры рынка

Международная консалтинговая компания Colliers International представила обзор рынка торговых площадей Москвы по итогам 2017 года.

За последние 10 лет активного развития столичного рынка торговых центров прирост новых площадей по итогам 2017 года стал одним из самых низких, составив 247 000 кв.м, что сопоставимо с посткризисным 2011 годом. При этом почти половина нового предложения была сформирована всего одним торговым центром - «VegasКунцево», а ещё 23% пришлось на полноценный запуск ТРЦ «Бутово Молл», ввод в эксплуатацию которого состоялся ещё в IV квартале 2016 года.

Несмотря на уже достаточно высокую насыщенность столицы профессиональными торговыми площадями, на карте города еще имеются локации с хорошим потенциалом для нового девелопмента высококачественной торговой недвижимости . К таким локациям, в частности, можно отнести Восточный административный округ, являющийся одним из самых низкообеспеченных торговыми площадями округов Москвы.

Привлекательными для девелопмента остаются и территории Новой Москвы, особенно в условиях интенсивного строительства новых жилых кварталов. Так, высокая девелоперская активность в торговом сегменте наблюдается на Киевском шоссе в 15-ти километровом поясе от МКАД. Кроме того, продолжается строительство сразу нескольких крупноформатных ТРЦ вдоль Ярославского шоссе.

Спрос на торговые площади в Москве

По оценкам Colliers International, в 2017 году на российский рынок вышло 52 новых международных бренда, которые открыли свои первые монобрендовые магазины. Как и в предыдущие годы, Москва уверенно лидирует среди городов России по количеству открытий (85% от общего числа брендов), оставаясь наиболее привлекательным рынком для запуска иностранными брендами своих первых магазинов.

Помимо Москвы, премьеры новых иностранных игроков состоялись также в Санкт-Петербурге (Tucano Coffee,The Moment Jewelery, Pesericoи Meizu), Белгороде (Mirdada), Воронеже (Lescon), Нижнем Новгороде(Amway) и Самаре(Mimioriki).

Динамика выхода новых иностранных брендов на российский рынок в 2014-2017 годах
(новые бренды, шт.)

Что касается структуры выхода новых брендов, то, как и в предыдущем году, наиболее активными стали ритейлеры из сегментов fashion (37%) и «парфюмерия и косметика» (15%). С точки зрения ценового позиционирования наибольшее количество среди новых международных игроков относится к сегментам «средний» (21 шт.) и «средний плюс» (13 шт.). Отдельно стоит отметить рост числа новых брендов премиального и люксового сегмента (15 новых брендов), открывших свои первые магазины в Москве, - это подтверждает статус столицы как одного из самых перспективных городов для дальнейшего развития upscale-ритейла.

Положительное влияние на дальнейшее развитие высокоценовых брендов в Москве будет оказывать их ценовая политика, максимально приблизившаяся к рынку Европы, а также запуск системы tax-free. Несмотря на рост числа брендов, вышедших на российский рынок в 2017 году, по сравнению с предыдущим годом, количество брендов, ушедших либо анонсировавших планы по закрытию бизнеса в России в 2017 году, возросло в 4 раза - до 12. Среди ключевых причин ухода с российского рынка можно отметить финансовые проблемы мастер-франчайзеров, усиление конкуренции со стороны онлайн-ритейлеров, плохо адаптированный к рынку ассортимент.

Вакантность на рынке торговых площадей в Москве

Сокращение объемов нового предложения торговых площадей в Москве на фоне восстановления спроса со стороны ритейлеров позитивно отражается на вакантности в профессиональных торговых центрах. По итогам 2017 года уровень вакантности в действующих профессиональных ТЦ Москвы сократился на 2,7% год к году, до 8,3%.

При этом «новые» объекты, открывшиеся в 2016-2017 годах с заполняемостью, не превышавшей 35-45%, активно преодолевают показатель в 80% сданных площадей. Что касается топовых торговых центров Москвы, как, например, «Европейский», «Атриум», «Метрополис», «Охотный ряд», «МЕГА» и «Авиапарк», то уровень заполняемости торговых площадей в них близок к 100%.

Прогнозы развития рынка торговых площадей в Москве

В планах девелоперов на 2018 год ввод порядка 498 000 кв.м торговых площадей в Московском регионе, что почти в 2 раза превысит показатель 2017 года. Подобная разница обусловлена в том числе переносом открытия ряда торговых центров на высокой стадии строительной готовности с 2017 года на 2018. К их числу относятся вторая очередь МФК «Смоленский Пассаж», ТРЦ «Миля» (GLA - 18 765 кв.м), ТРЦ «Петровский» (GLA - 8 500 кв.м), а также полноценный запуск ТЦ «Видное Парк» (GLA - 45 000 кв.м), в котором на момент ввода в эксплуатацию в IV квартале 2017 года функционировал только продуктовый «якорь».

По оценкам Colliers International, в среднесрочной перспективе можно выделить три ключевых «генератора» нового предложения качественных торговых площадей:

Строящиеся в настоящее время крупноформатные торговые центры, планируемые к запуску в 2018-2020 годах.

• Торговая составляющая в составе крупных транспортно-пересадочных узлов. Стоит отметить, что стремительное развитие и качественное изменение транспортной системы Москвы будет оказывать ощутимое влияние на дальнейшее преобразование рынка торговой недвижимости города за счет перераспределения транспортных и пассажирских потоков.
• Высвобождение торговых площадей в рамках проводимых реноваций и реконцепций действующих торговых центров. Свою роль сыграют и планируемые реконструкции советских кинотеатров в lifestyle-центры, крупнейшими из которых станут «София» (GLA - 37 000 кв.м), «Волгоград» (GLA - 31 000 кв.м) и «Орион» (GLA - 20 000 кв.м).

Ключевые ТРЦ, заявленные к открытию в Московском регионе 2018 году

Название	Адрес	GLA (кв.м)	Девелопер
«Каширская Плаза»	Каширское ш., д. 61Б	71000	Enka
ТРЦ на Аминьевском шоссе	Аминьевскоеш., вл. 15	66100	ГК «Ташир»
Торговая галерея в «Острове Мечты»	Нагатинская пойма	80000	ГК «Регионы»
«Акварель Пушкино»	Ярославское ш.	48000	Immochan
«Смоленский Пассаж», 2-я очередь	Смоленская пл., вл. 7-9	46000	ГК «БИН»
«Видное Парк»	г. Видное, Старонагорная ул., д. 20	45000	Trinity Retail Park Partnership
«Пушкино Парк»	Ярославское ш. / Красноармейское ш.	30000	«Торговая Галерея»
«Миля»	Авиаконструктора Миля ул.	18765	X5 Retail Group
ТЦ «Сказка» в составе ТПУ «Рассказовка»	пос. Внуковское	18600	«СМС»
«Арена Плаза»	Ленинградский пр-т, д. 36	17200	«Динамо»

Обзор подготовлен компанией Colliers International

Таблица: S.A. Ricci, CBRE, JLL

Почти половину всех новых офисных площадей обеспечит ввод бизнес-центров «IQ-квартал» (130,3 тыс. кв. м) и «Башня Федерация. Восток» (82,6 тыс. кв. м) в «Москва-Сити», отмечают аналитики компании CBRE. По их прогнозам, объем сделок новой аренды и продажи в следующем году сохранится на уровне 2016 года и составит порядка 1 млн. кв. м. «Однако при детальном изучении заявленных проектов мы приходим к выводу, что реальный объем доступного в аренду предложения будет серьезно ниже. В частности, ключевые объекты в классе А уже частично реализованы. Например, свыше 50% площадей в «ВТБ Арена парк» проданы совладельцу компании «ТехноНИКОЛЬ»; «IQ-квартал» в «Москва-Сити» снял с рынка около 50% площадей; вакантная площадь в БЦ на Большой Пионерской на текущий момент составляет около 30% от общего объема», — говорит Елизавета Голышева.

Самым крупным бизнес-центром, который откроется в следующем году, станет «IQ-квартал» (130,3 тыс. кв. м) в «Москва-Сити» (Фото: с сайта «Галс-Девелопмент»)

Объем сделок новой аренды и продажи в следующем году сохранится на уровне 2016 года и составит порядка 1 млн. кв. м, прогнозируют в компании CBRE. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах Москвы в 2017 году может еще сильнее снизиться. По данным JLL, она упала с пикового значения в 17% на конец 2014 года до примерно 15% к концу 2016 года. В абсолютных цифрах это составляет порядка 2,8 млн кв. м пустующих офисов. «Офисный рынок будет оставаться рынком арендатора: уровень вакантности служит хорошим стимулом для дисконта в 15-20% и более, который нередко достигается при переговорах сегодня и будет достигаться в 2017 году. Помимо дисконта по ставке, арендаторы смогут получить увеличенные арендные каникулы (до 12 мес. и более) и/или отделку офиса за счет владельца БЦ», — говорит Дмитрий Жидков.

Следующий год для рынка офисной недвижимости Москвы станет годом роста: ставки аренды в классе А и Б могут увеличиться на 3-5%, до 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год, считают аналитики международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. В компании CBRE ожидают в 2017 году роста ставок аренды на 5-10% при нормализации внешнего фона. При этом ставок будут номинированы преимущественно в рублевой зоне. В компании S.A. Ricci ожидают, что арендные ставки будут находиться в состоянии равновесия, колебания возможны в диапазоне 1-3%. Говорить о смене тренда на растущий возможно не ранее второго полугодия 2017 года, отмечает директор офисного департамента S.A. Ricci Дмитрий Жидков.

Торговая недвижимость

В 2017 году в Москве консультанты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», ожидают снижения темпов ввода торговых площадей в Москве. По данным компании CBRE, в следующем году к открытию заявлено порядка 270 тыс. кв. м, что на 36% меньше объема 2016 года. Таким образом, по итогам 2017-го уровень обеспеченности торговыми площадями в столице достигнет 484 кв. м на 100 жителей.

Крупнейшим торговым проектом, открытие которого намечено на будущий год, является «Vegas Кунцево» (113 тыс. кв. м) (Фото: с сайта Crocus Group)

Крупнейшим проектом, открытие которого намечено на будущий год, является третий в Московском регионе Vegas площадью свыше 113 тыс. кв. м. При этом основная часть анонсированных новых объектов представлена небольшими торговыми центрами, в том числе районными форматами. «Можно говорить о том, что пора гигантомании прошла — это в том числе связано с отсутствием крупных участков под застройку в удобных локациях, фокус девелоперов смещается в сторону заполнения ниш в определенных районах», — говорит руководитель отдела ретейл-консалтинга компании JLL Полина Жилкина. Это, по ее мнению, и приводит к значительному сокращению общего объема ввода в сравнении с высокими показателями 2014-2016 годов, когда на московский рынок вышло сразу несколько суперпроектов (например, «Авиапарк», Columbus, Vegas Crocus City, «Ривьера»).

В декабре в на пресс-конференции международной консалтинговой компании Colliers International , что по итогам 2016 года в Москве будет построено вдвое меньше офисов, ввод новых торговых центров сократится почти на четверть. На столичном офисном рынке темпы ввода объектов замедлились на 54% относительно 2015-го: по итогам года в столице появится около 350 тыс. кв. м площадей в новых бизнес-центрах, рассказала журналистам директор офисной недвижимости Colliers International Вера Зименкова. По ее словам, в 2015 году было введено более 700 тыс. кв. м офисных площадей, а в 2014 году — 1,5 млн кв. м.

8 сентября 2017 года в Москве состоялся 10-й юбилейный «Центр переговоров по торговой недвижимости» – относительно новый, но уже доказавший свою эффективность формат деловых коммуникаций. В рамках этого мероприятия Дарья Савенкова, старший консультант департамента торговой недвижимости Collers International, рассказала о динамике развития торговых центров Москвы.

Всегда приятно и полезно встретиться с коллегами по рынку, обменяться новостями и мнениями, тем более что уровень организации «Центра переговоров» всегда высокий – в одном месте собираются самые активные в развитии розничные и ресторанные сети.

Мы со своей стороны всегда рады участвовать в таких мероприятиях и рассказывать об основных трендах на рынке. В этот раз я с удовольствием проанализировала, что происходило последние 5 лет на рынке торговой недвижимости. В будущем я бы хотел предложить, в том числе, обсуждать и более актуальные на сегодня темы, в этом случае реакция аудитории будет «живая», будет возможность выстроить интересный диалог с аудиторией.

Из вашего доклада видно, что динамика новых предложений торговых площадей в Москве достигла своего пика в 2014 году, а затем неуклонно, наверное, можно употребить эпитет «обвально» снижалась. Как вы считаете, сохранится ли этот тренд на снижение предложений в будущем году и когда он будет переломлен?

Объем ввода торговых площадей падает с 2015 года. Из-за кризиса девелоперы снизили свою активность, многие проекты были приостановлены — как результат 2017 год стал минимальным по объему вводу за последние 4 года. Но в этом году уже были заявлены к открытию проекты, которые ранее замораживались (например, ТРЦ «Саларис», 105 тыс. кв. м), а также анонсированы совершенно новые проекты («Остров Мечты», 60 тыс. кв. м). Таким образом, восстановление девелоперской активности на фоне стабилизации экономики в стране дает возможность формированию положительной динамики ввода торговых площадей на 2018-2020 гг.

Один из главных посылов вашего выступления, слово, которое встречается довольно часто «реконцепция». Не могли бы вы подробнее рассказать об этом тренде, чем он обусловлен?

Торговые центры старше 5 лет составляют более 65% торговых площадей в Москве. Такая статистика связана с тем, что после ввода рекордного количества метров в 2014-2015 годах и значительного снижения темпов заполнения новых объектов (средняя заполняемость объектов при открытии упала с 70% до 35-40%, то есть проекты открывались «якорями») с учетом макроэкономического кризиса, больше половины проектов, заявлявшихся к вводу в 2015-2016 годы, были заморожены, либо срок их открытия был перенесен.

При этом более 30% ТЦ Москвы остро нуждаются в реконцепции.

Этот факт сформировал новый тренд в девелопменте торговых центров — реконцепция относится к числу основных инструментов, которые выбирали девелоперы для удержания покупателей и конкурентных позиций в условиях падения посещаемости.

Это может быть:

Обновление пула арендаторов без закрытия торгового центра и привлечение новых функций в проект (это, например, социальные объекты, как МФЦ и почтовые отделения, «нестандартные» операторы развлечений и тд.).
частичная реновация объекта, например, обновление зон фуд-корта, как в сети ТЦ «МЕГА».
полный редевелопмент здания торгового центра, например, сеть ТЦ «Капитолий» в Москве (Каширская Плаза).
Изменение концепции в условиях растущей конкуренции (классический ТЦ «Капитолий» в Санкт-Петербурге на ст.м. Пионерская переформатирован в дисконт-центр).

Открытие одного из примеров полной реконцепции – ТРЦ Каширская Плаза (70 тыс. кв. м), которое ожидается в 2018 году, что подтверждает продолжающийся тренд на качественное обновление устаревших торговых центров в условиях растущей конкуренции и борьбы за потребителя.

22 Сентября 2015г.

В числе новых проектов - торговые центры «Рио», «Галерея», «Скай Молл» и «Саларьево».

По итогам 2016 года обеспеченность Новой Москвы торговыми площадями может превысить показатели Москвы в старых границах на 300 процентов, отмечается в новом исследовании компании NAI Becar.

Сегодня при общей стагнации рынка коммерческой недвижимости рынок инфраструктуры Новой Москвы активно растет: в 2015 году ожидается ввод в эксплуатацию уже около 200 тысяч кв.м нежилых помещений, 30% среди которых будет приходиться на торговые объекты.

Ответом на изменение направления вектора жилого строительства стали планы девелоперов по строительству новых крупномасштабных ТЦ: в 2015 здесь откроется «Рио», в 2016 – «Галерея», в 2017 – «Скай Молл» и «Саларьево».

Для обеспечения повседневного спроса девелоперы в обязательном порядке включают коммерческую инфраструктуру в состав жилых проектов. Часть площадей реализуется в формате микрорайонных торговых центров – сегодня запланированы к вводу более пяти подобных проектов - в ЖК «Рассказово», «Новые Ватутинки», «Горчаков», «Ново-Никольское» и др. Понимая, что емкость рынка торговых центров имеет свои пределы, некоторые девелоперы делают ставку на профессиональный стрит-ритейл.

Анна Данченок, заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar, прогнозирует, что к концу 2016 г., при условии ввода всех заявленных объектов обеспеченность жителей ТиНАО торговыми площадями достигнет 1 494 кв.м на 1 000 человек – на 300% выше по сравнению со средней обеспеченностью Москвы в старых границах. В дальнейшем все будет зависеть от конъюнктуры рынка жилья – сегодняшнее замедление активности на рынке продаж новостроек может через 3-5 лет обернуться обострением конкуренции между торговыми проектами.

Цели Обзора: предоставление актуальной информации о крупнейших реализуемых инвестиционных проектах торговой инфраструктуры РФ, мониторинг реализации инвестиционных планов крупнейших девелоперов торговой недвижимости, анализ данных для поиска новых направлений развития и анализа инвестиционной деятельности крупнейших компаний отрасли, удобно структурированное описание инвестиционных проектов с указанием контактных данных участников реализации проекта (инвестора, застройщика, генподрядчика, проектировщика, поставщиков оборудования и других участников проекта)

Направления использования результатов исследования: поиск клиентов и партнеров, подготовка к переговорам, бенчмаркинг, анализ конкурентов, маркетинговое и стратегическое планирование

Временные рамки исследования: 2016 год и планы до 2020 года

Сроки проведения исследования: сентябрь - октябрь 2016 года

Рекомендуем: для мониторинга инвестиционных процессов и проектов строительства и реконструкции, поиска новых проектов, а также для повышения эффективности взаимодействия с потребителями продукции и услуг, сравнительного анализа регионального развития. Для регулярного получения актуальной информации о важнейших проектах в строительной отрасли:

Отраслевые обзоры инвестиционных проектов:

• "300 крупнейших инвестиционных проектов в строительстве РФ 2016 года" ,
• "350 крупнейших проектов строительства агрокомплексов и пищевых производств РФ. Проекты 2016-2019 годов" ,
• "320 проектов комплексной застройки России. Проекты 2016-2020 годов" ,
• "160 крупнейших проектов строительства спортивных объектов РФ. Проекты 2016-2019 годов",

Периодические обзоры:

• "Инвестиционные проекты в промышленном строительстве РФ",
• "Инвестиционные проекты в гражданском строительстве РФ",
• "Инвестиционные проекты в транспортной инфраструктуре РФ",
• "Инвестиционные проекты в инженерной инфраструктуре РФ",

Тематические новости:

• "Торгово-административное строительство РФ",
• "Жилищное строительство РФ",
• "Промышленное строительство РФ",
• "Дорожное строительство и инфраструктурные проекты РФ".

Для регулярного получения оперативных данных по проектам строительства и реконструкции объектов рекомендуем оформить подписку на год (более 1000 объектов по каждому направлению) и получить скидку 20%.

Ключевые параметры рынка:

В 2015 году в РФ были введены в эксплуатацию 62 торговых центра общей площадью около 1,86 млн. кв. м. Общий объем качественных торговых площадей достиг почти 24 млн. кв. м. При этом ранее заявлялись планы открытия почти 4 млн. кв. м торговых площадей, однако более половины анонсированных проектов были заморожены, либо срок их открытия был значительно скорректирован. По количеству введенных ТЦ 2015 год был сопоставим с 2014 годом, при этом средний размер вводимого в эксплуатацию торгового центра сократился почти на 20%. Ключевыми городами для открытия новых торговых центров по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург.

ТОП-5 проектов строительства торговых центров

Регион	Объект	Стадия	Ввод в эксплуатацию	Инвестиции, млн. долл. США
Московская область	торговый комплекс "Мега Мытищи"	Подготовительные работы
Челябинск	торгово-развлекательный центр "Cloud"	Проектирование
	торговый комплекс "Мега"	Проектирование
Московская область	торгово-развлекательный центр "ТРЦ в Мытищах"	Строительные работы
Санкт-Петербург	торгово-развлекательный центр "Hollywood"	Подготовительные работы

Источник: Расчеты и анализ INFOLine

Преимущества исследования: Комплексный мониторинг инвестиционной активности различных направлений строительства; возможность получения информации о новых потенциальных направлениях развития и каналов реализации собственной продукции и услуг. Исследование подготовлено на базе ежемесячных обзоров "Инвестиционные проекты в гражданском строительстве РФ" и ежедневных Тематических новостей "Торгово-административное строительство РФ". В рамках подготовки Обзора "200 строящихся и планируемых к строительству проектов торговых центров РФ. Проекты 2017-2020 годов" специалистами INFOLine проанализированы планы развития крупнейших компаний отрасли, изучены планы комплексного освоения территорий и разрешения местных властей на строительство, тендерная документация.

В описании каждого объекта дана основная информация о нем, к примеру, указание назначения объекта, его местоположение, текущая стадия строительства, срок завершения работ, объем инвестиций. Кроме того, в описание каждого проекта включена контактная информация всех участников строительства (заказчика, инвестора, застройщика, генерального подрядчика, проектировщика, поставщиков оборудования и других участников проекта). Благодаря этой информации Обзор становится ПОЛНОСТЬЮ ГОТОВЫМ инструментом для поиска новых клиентов и партнеров.

Опыт работы и референции: ИА "INFOLine" реализует для клиентов мониторинг инвестиционной деятельности и выпускает инициативные продукты по строительной отрасли c 2005 года. Нашими постоянными клиентами в данном направлении являются более 500 компаний, в том числе предприятия Группы ЛСР, KNAUF, Siemens, Ruukki, Rockwool и многие другие. Кроме того, ИА "INFOLine" обладает уникальными компетенциями и опытом в проведении исследований по строительному рынку, пищевой промышленности и агропромышленному комплексу.

Методы исследования и источники информации: В Обзор были включены объекты, инвестиции в строительство которых составляют не менее 2,5 млн. долларов США, общая сумма инвестиций в реализацию проектов Обзора составляет почти 13,5 млрд. долларов США. Были исследованы инвестиционные проекты строительства и реконструкции торговых, торгово-развлекательных центров, ритейл-парков, торговых галерей, многофункциональных комплексов с торговой составляющей и т.д., ведущиеся по состоянию на октябрь 2016 года и планируемые к завершению не ранее I квартала 2017 года. Информация была подготовлена на основе совокупности источников:

• интервьюирование компаний-участников строительной отрасли;
• мониторинг состояния строительной отрасли, реализации инвестиционных проектов в промышленном и гражданском строительстве, ввода жилых и нежилых объектов, динамики инфляционных процессов, показателей розничной торговли и потребительского спроса с использованием данных Росстата, Министерства строительства и ЖКХ, Минэкономразвития, Центробанка.
• мониторинг более 5000 СМИ и выявление ключевых событий на строительном рынке, который ИА "INFOLine" осуществляет с 2002 года в рамках услуги Строительство РФ" и "Тематические новости: Рынок строительных и отделочных материалов".
• база данных ИА "INFOLine" по тематикам "Инвестиционные проекты в промышленном строительстве РФ", "Инвестиционные проекты в гражданском строительстве РФ", "Инвестиционные проекты в транспортной инфраструктуре".