L'établissement de devis pour les travaux de construction est obligatoire, car presque tous les projets ont un budget qui doit être approuvé. Dans l'article, nous parlerons des principes de base de l'élaboration des devis de construction et de la manière dont le service Business.Ru aidera à établir des devis.
Ce que vous apprendrez sur :
Principes de base de la budgétisation
Toute estimation vise à avoir un plan pour réaliser un projet spécifique, mais résout également d'autres problèmes. Par exemple, l'établissement de devis pour des travaux de construction et autres travaux de réparation est nécessaire pour :
- séparer l'argent nécessaire aux divers matériaux, procédures et travaux ;
- comprendre et indiquer au client combien coûtera la construction ;
- gérer les flux de trésorerie de manière uniforme et correcte, en fonction du temps et des exigences ;
- vérifier la faisabilité financière d'une conception particulière.
Le devis de construction montre le coût des matériaux et des travaux nécessaires à chacun des processus séparément.
Traditionnellement, le devis est une annexe au contrat de prestation de services de construction.
La fonctionnalité d'établissement de devis est l'un des nouveaux produits du service Business.Ru. Ceci est utile pour les entrepreneurs et les utilisateurs du système qui sont engagés professionnellement dans des travaux de construction ou de finition. De plus, la possibilité d'établir des devis de construction simplifiera la communication avec les entrepreneurs pour les propriétaires de magasins qui se lancent dans le processus de réparation de leurs installations.
Les principes d'établissement des devis sont prescrits dans le guide spécial « Méthodologie de détermination du coût des produits de construction sur le territoire de la Fédération de Russie » MDS 81-35-2004.
Selon lui, il existe plusieurs types d’estimations. Fondamentalement, le document définit des estimations lorsque l'on travaille avec des ordres gouvernementaux et des organismes officiels.
Types d'estimations de construction
Le MDS 81-35-2004 identifie les types d'estimations de construction suivants :
- estimations locales (documents primaires pour la construction de grands objets et structures : bâtiments, routes, etc. à un niveau de prix de base et avec prévision) ;
- estimations d'objets (documents avec des chiffres d'estimations locales, compilés avec les prix de l'année en cours) ;
- estimations récapitulatives (créées sur la base de documents antérieurs, ainsi que sur la base des coûts attendus de fonctionnement de l'appareil administratif). Ils déterminent la limite finale des fonds qui seront nécessaires à la construction des objets.
Important! Des recommandations méthodologiques sont nécessaires pour les estimateurs professionnels des grandes commandes gouvernementales ou des entreprises de construction. Lors de la préparation de telles estimations, ils utilisent généralement des répertoires avec des prix pour 2000, puis les modifient à l'aide d'un coefficient.
Si nous parlons de petites entreprises lorsque nous travaillons avec des entreprises privées ou des particuliers, une version plus simple du devis est alors établie. Le type d'un tel document diffère selon les domaines de construction : un devis général pour les travaux de construction, ainsi qu'un devis pour les travaux de finition, d'électricité, de conception, de plomberie, de toiture, d'installation et autres types de travaux.
Un devis pour travaux de construction est nécessaire s'il y a un projet global à venir : de la construction d'un nouveau bâtiment à l'ajout de nouveaux locaux.
L'estimation de l'échantillon pour les travaux de construction diffère des autres estimations dans un grand nombre de positions. Par exemple, il peut indiquer non seulement une liste des travaux d'installation, mais également des travaux de démontage.
Un exemple d'estimation pour les travaux de construction ressemble à ceci :
Vous pouvez créer vous-même un exemple de devis pour les travaux de construction dans une feuille de calcul Excel ou utiliser des services spéciaux pour préparer des devis. Par exemple, cette fonctionnalité est disponible dans le système de comptabilité cloud Business.Ru.
Sur la base des résultats des travaux du service, le devis final est également téléchargé sur Excel, où il peut être ensuite corrigé.
Les travaux d’installation électrique désignent l’ensemble des travaux de réparation liés au câblage électrique. Ceux-ci incluent le remplacement complet et partiel du câblage électrique, le câblage électrique dans un nouveau bâtiment et même l'installation d'un panneau électrique, de prises et de lampes.
La particularité d'un tel document est que la base du devis est une liste de travaux avec coûts. Vous pouvez faire un devis pour les travaux d'installation électrique en utilisant le service Business.Ru.
Exemple de devis pour travaux d'installation électrique :
Après le contrat entre l'entrepreneur et le client, un magasin d'équipements électriques est sélectionné où l'achat sera effectué (ou l'équipement est acheté par le client lui-même via la boutique en ligne).
Les travaux de conception constituent la première étape de la construction d’un bâtiment. Lors de la conception d'un ouvrage, le devis prend en compte la rémunération des spécialistes. En règle générale, les estimations pour les travaux de conception sont établies à l'aide d'ouvrages de référence spéciaux où sont calculés les salaires et les coefficients. Un tel document comporte un petit nombre de colonnes.
Exemple de devis pour travaux de conception :
Le devis pour les travaux de réparation peut être très varié. Il comprend des sections liées à la finition ou aux réparations mineures.
Un exemple de devis pour des travaux de réparation pour niveler les murs d'une pièce où des radiateurs étaient déjà installés :
Les travaux de plomberie sont un ensemble de travaux liés à l'installation et au remplacement des conduites d'eau et d'égouts, ainsi qu'à l'installation et au démontage de lavabos, toilettes, robinets, radiateurs, etc.
Les petites entreprises privées et les entrepreneurs individuels établissent des devis pour les travaux de plomberie sans tenir compte des directives de rémunération.
Un exemple de devis pour des travaux de plomberie est présenté ci-dessous :
Comme c'est le cas pour le devis général des travaux de construction, le devis des travaux de toiture comprend généralement non seulement les travaux d'installation, mais également les travaux de démontage.
La photo montre un exemple de devis pour des travaux de toiture dans un bâtiment administratif :
Les travaux de soudage sont généralement préparés sous forme d'estimation distincte uniquement par des estimateurs professionnels des grandes entreprises de construction, en tenant compte des recommandations méthodologiques.
Cependant, si des travaux de soudage mineurs sont effectués, le devis des travaux de soudage peut être effectué dans des programmes plus simples de préparation de documents. Par exemple, dans le service cloud « Business.Ru ».
Exemple de fragment d'un devis pour travaux de soudure :
Si des travaux sont réalisés avec excavation du sol ou, à l'inverse, remblayage de celui-ci (dans des trous), ces travaux sont appelés terrassement.
Le devis des travaux d'excavation comprend généralement le coût des travaux eux-mêmes (salaires des ouvriers et du contremaître), ainsi que les consommables : pelles, sacs, etc.
Voici à quoi ressemble un fragment d'un exemple d'estimation de terrassement, réalisé selon les recommandations méthodologiques :
Les travaux de démantèlement sont un ensemble de travaux liés à la destruction d'un bâtiment ou d'une partie de celui-ci (par exemple murs, fenêtres, portes, etc.).
Généralement, dans un tel document, en plus du coût des travaux de démontage, les frais d'enlèvement des déchets du sol, de collecte et d'évacuation des déchets vers une décharge sont indiqués.
Exemple de devis pour travaux de démontage :
Les travaux d'installation sont un ensemble de travaux liés à l'installation de quelque chose. Le devis des travaux d'installation comprend le calcul du prix du matériel, ainsi que le coût de son installation.
Dans le programme Business.Ru, vous pouvez créer une estimation similaire qui aidera à vendre un ensemble de biens pour l'installation de produits techniquement complexes. Par exemple, lors de la mise en œuvre de systèmes de maison intelligente ou d’une barrière électronique.
D'ailleurs, un exemple de devis pour travaux d'installation de barrières, qu'un magasin pourrait imprimer pour un client, est présenté ci-dessous :
Travaux de mise en service - un ensemble de travaux après installation des équipements : vérification et réglage de tous les processus. Habituellement, les devis de mise en service sont établis dans les grandes entreprises de construction, en tenant compte des codes et des positions des normes spécifiées dans des ouvrages de référence spéciaux.
Exemple de devis pour les travaux de mise en service :
Les travaux de finition sont la dernière étape de la réparation. Par exemple, travaux de pose de papier peint, pose de revêtement de sol stratifié, pose de portes, etc.
Un exemple de devis pour les travaux de finition dans l'un des bureaux est présenté ci-dessous. Il comprend la finition du plafond, des murs et du sol.
Estimation des travaux et des matériaux
Une estimation des travaux et des matériaux est un type d'estimation simplifiée utilisée pour les réparations mineures. Par exemple, si votre magasin a simplement besoin de peindre les murs, l’échantillon d’estimation de la main-d’œuvre et des matériaux n’inclura que le coût de la peinture et de la finition.
Devis pour travaux d'arpentage
Les travaux d'arpentage sont une liste de travaux nécessaires à l'exploration du chantier de construction. L'estimation de l'enquête comprend à la fois des travaux économiques et techniques.
Les calculs économiques incluent des études qui justifient les avantages de la construction d'un bâtiment à cet endroit particulier. La technique est un ensemble de tâches dans le domaine de la géologie et de la géodésie, qui sont également réalisées avant la construction.
L'estimation de l'échantillon pour les travaux d'enquête comprend principalement les coûts des salaires, ainsi que la livraison de spécialistes sur le site de la construction proposée (essence, location de voiture, etc.).
Le concept de coût estimé dans la construction
La détermination du coût estimé est utilisée non seulement par les estimateurs, mais aussi par tous les contremaîtres qui établissent des devis sans tenir compte des normes. Au sens le plus général, le coût estimé est le montant d'argent destiné à la construction. Il représente le montant final sur lequel s'appuient l'entrepreneur et le client pour déterminer le montant du financement.
Lors du calcul du coût estimé, les prix des biens de construction, les coûts des équipements (location, achat), de déménagement et de livraison, ainsi que les coûts salariaux des travailleurs et de leur superviseur sont pris en compte.
Le coût estimé est déterminé par les coûts directs et généraux, ainsi que par le bénéfice estimé de l'organisation.
Les coûts directs comprennent le coût des matériaux, le fonctionnement des machines et des mécanismes, ainsi que les salaires des employés.
Les frais généraux dans les estimations de construction sont des coûts monétaires indirects associés à l'organisation du travail. Il s'agit par exemple de la rémunération de l'appareil administratif, du paiement de l'utilisation de programmes d'établissement de devis et autres documents, de l'utilisation des communications mobiles, de la location de locaux administratifs, etc.
Le profit estimé est de l'argent destiné à couvrir les coûts des sous-traitants et à stimuler le travail des travailleurs (par exemple, des primes pour les heures supplémentaires).
Top 5 des erreurs lors de l'établissement d'un devis
Lors de la préparation des devis de construction, des erreurs se produisent périodiquement. Voici le top 5 des erreurs les plus courantes.
- Pas de budget du tout. Le client rencontre le contremaître et découvre les prix des travaux en mots. L'entrepreneur a été recommandé par un ami, le futur client ne doute donc pas de son honnêteté et se renseigne simplement sur les prix afin d'estimer les coûts.
En conséquence, le montant des coûts de construction ou de réparation dépasse toutes les limites autorisées. Après tout, s’il n’y a pas d’accord spécifique sur les matériaux, l’entrepreneur achètera plus de matériaux de construction que nécessaire.
- Il n'y a pas de portée de travail. Le devis de construction peut simplement indiquer le montant des coûts pour une action particulière (par exemple, la réparation d'une buanderie), mais n'indique pas l'étendue des travaux.
En conséquence, il s'avère que lors de l'établissement du devis, l'entrepreneur n'a indiqué que les travaux principaux sur cet objet, et a oublié les travaux supplémentaires, plus petits (exprès ou par accident - cela n'a pas d'importance dans ce cas). Le client doit payer un supplément.
Par exemple, dans un magasin, le plafond est en train d'être nivelé. L'entrepreneur a décidé d'utiliser un treillis et une couche minimale de plâtre. Mais lors du retrait de l'ancien enduit, de très gros joints entre les dalles sont découverts, ce qui nécessite une consommation d'enduit 5 fois plus importante. Les coûts de réparation du client augmentent.
- Travaux supplémentaires dans le devis. Cette erreur peut être accidentelle ou particulière. Parfois, les constructeurs non professionnels ne connaissent pas une technologie plus simple et assument un ensemble de travaux plus complexes. Des travaux supplémentaires peuvent apparaître intentionnellement dans le devis afin d'augmenter le coût de la main d'œuvre.
- Dépassement de la quantité de matériaux dans le devis. Surestimer la quantité de matériaux de plus de 15 % par rapport à ce qui est nécessaire n'est pas une assurance de l'entrepreneur, mais une erreur. Après tout, pour faire un bon devis de construction, par exemple pour la rénovation d'un magasin, il faut mesurer tous les murs, fenêtres, portes, vérifier les irrégularités des surfaces, etc. Cependant, il est rare qu’un entrepreneur aborde les calculs de manière aussi approfondie.
- Tous les travaux ne sont pas inclus dans le devis. Un entrepreneur peu scrupuleux peut consacrer la majeure partie du devis aux travaux préparatoires. Le client, sans considérer pleinement le devis, mais en voyant seulement le montant final, voit que le prix lui convient et signe le contrat.
En conséquence, l’entrepreneur effectue le gros travail et disparaît. Le client, après avoir soigneusement examiné le devis, constate qu'il n'a en réalité payé que la partie préparatoire. En conséquence, une telle « erreur » dans le devis de construction entraîne un trop-payé.
Sur le site Yudu, vous pouvez commander des services professionnels pour l'établissement de la documentation de devis. Les artistes YouDo ont une formation spécialisée et une vaste expérience professionnelle, ce qui permet de garantir l'exactitude de la préparation du budget, ainsi que le respect de toutes les normes et exigences de la législation en vigueur lors des calculs.
Pourquoi avez-vous besoin d’une documentation d’estimation ?
La construction de tout bâtiment, y compris une maison de commerce, est un processus complexe qui prend beaucoup de temps et nécessite d'énormes dépenses de la part du futur propriétaire. Et pour que ces dépenses ne dépassent pas le budget alloué à ces fins, vous devez commander un devis pour la construction d'un centre commercial avant de commencer les travaux. La documentation de devis, compte tenu du fait qu'elle est rédigée de manière professionnelle, est très importante, car elle permet :
- Surveiller la conformité des activités planifiées avec les travaux effectivement réalisés
- Contrôler les coûts de construction
- Éviter la fraude de la part de l'entrepreneur
De plus, le devis du centre commercial sera l'occasion d'avoir un « tableau » complet des coûts à venir et de leur faisabilité.
Types de documentation d'estimation
- Un devis pour la construction d'un centre commercial, établi à forte intensité de main d'œuvre. Cette méthode est utilisée pour de petits volumes de travaux de construction. Il est entendu que le client ne paie que pour les services de l'organisme de construction et livre les matériaux de construction sur le chantier de manière indépendante.
- Devis universel pour la construction. C'est un document qui indique non seulement les types de travaux, mais aussi tous les matériaux utilisés. Le coût total des matériaux est indiqué en annexe au dossier de devis
- Devis détaillé. Seuls les spécialistes ayant l'expérience dans la préparation de calculs pour une telle documentation peuvent calculer le devis pour un complexe commercial de ce type. Ici, les spécialistes établissent les documents d'estimation uniquement conformément aux informations actuelles sur les prix des matériaux de construction et les prix des travaux effectués.
Où et comment commander une documentation de devis à moindre coût ?
Vous pouvez faire appel aux services de professionnels pour établir un devis pour la construction d'un complexe commercial sur le site Yudu. Ici, les services sont fournis par des spécialistes dont le niveau de compétence a été confirmé par des tests préliminaires.
Pour passer une commande de Yuda, vous devez :
- Remplissez une demande sur la page principale du site
- Indiquer dans la demande le type de travaux, les exigences supplémentaires, les délais et le coût souhaité
- Attendez quelques minutes jusqu'à ce que les entrepreneurs répondent à votre demande et soient en mesure de calculer correctement tous les coûts de construction.
- Choisissez un spécialiste dont le travail répond le mieux aux exigences
Les entrepreneurs Yudu seront en mesure de calculer les devis de construction en totale conformité avec les normes et standards établis. La documentation devis établie par des spécialistes de ce niveau permettra à l'avenir d'exercer un contrôle total sur le processus de construction.
Dans notre travail de construction d’immobilier commercial, le plus important est de comprendre les objectifs du client. Le reste est une question de technologie et de professionnalisme de notre équipe.
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Qualité de travail
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Des prix
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OBJECTIF DU BÂTIMENT |
Superficie du bâtiment, m² (Prix en ₽/m2) |
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jusqu'à 5 000 |
5 000 - 10 000 |
10 000 - 20 000 |
20 000 - 40 000 |
à partir de 40 000 |
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Immeuble résidentiel à plusieurs étages |
1200 |
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Entrepôt |
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Bureau |
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Centre commercial |
1100 |
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Stationnement extérieur à plusieurs niveaux |
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Bâtiments d'une superficie allant jusqu'à 1 000 m2 – 1,5 à 2 millions de roubles
Coût de construction d'un immeuble commercial
En fonction de la zone, des conditions, des paramètres, des systèmes d'ingénierie internes, des exigences de finition, le coût de construction (charpente du bâtiment, ingénierie interne, finition) sera d'environ :
Immobilier de bureaux (centres d'affaires) - prix : 20 -28 mille ₽/m2
Biens immobiliers à des fins d'entrepôt
Entrepôt frigorifique : 8-12 mille ₽/m2
Réfrigérateur industriel : 15-22 mille ₽/m2
Centres commerciaux - prix : 24-36 mille ₽/m2
Parkings ouverts à plusieurs niveaux - prix : 8-12 mille ₽/m2
Bâtiments multifonctionnels d'une superficie allant jusqu'à 1 000 m2 - prix : 20 à 35 000 ₽/m2
- Exécution des fonctions d'entrepreneur général - 5 à 7 % du coût des travaux de construction et d'installation
- Exercer la fonction de client technique – 1 à 2 % du coût des travaux de construction et d’installation
Le projet consiste en la construction d'une installation (vraisemblablement un centre commercial et de divertissement). L'établissement est situé à Mytishchi, dans la région de Moscou, à l'adresse : st. Letnaya, 26 ans. La date prévue de mise en service de l'installation est 2019.
Zones de couverture d'objets
Lors de l’élaboration du concept de construction d’un centre d’affaires, il est nécessaire de déterminer les limites de la zone de service entourant le site.
Classiquement, la zone autour de l'objet peut être divisée en trois zones (en fonction de la proximité du lieu) :
- 1er anneau d'encerclement : limité par les rues Yubileinaya, Mira et la rivière Yauza.
- 2ème anneau d'encerclement : couvre la majeure partie de la ville, à l'exception des zones reculées - Stroitel, Chelyuskinskaya, district de Stroyplastmass, Eastern Perlovka et Druzhba.
- 3ème anneau d'encerclement : couvre toute la ville de Mytishchi, y compris les districts de Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, Eastern Perlovka et Druzhba.
Facteurs internes et externes de réussite du projet
Les facteurs externes échappent au contrôle de l'investisseur, mais leur influence sur le développement ultérieur du projet est d'une importance fondamentale lors de la mise en œuvre d'un projet de construction d'un centre d'affaires.
Une comparaison des facteurs de développement externes et internes est présentée dans le tableau ci-dessous.
Sur la base de l'analyse, nous pouvons conclure que lors de la décision de construire un centre d'affaires, plusieurs paramètres doivent être pris en compte :
- Perspectives de développement économique, social et démographique de la région.
- Le niveau de concurrence dans la zone où se trouve l'installation.
- Caractéristiques sociodémographiques de la population vivant dans la zone.
- Caractéristiques de l'objet lui-même.
- Indicateurs d'investissement de la mise en œuvre du projet.
Il convient de noter que le coût de la construction de centres d'affaires à Saint-Pétersbourg s'élève en moyenne à 450 millions de roubles pour une superficie de 40 000 m². m. Cependant, ce chiffre diffère légèrement de celui de Moscou.
Il convient de noter que le coût de la construction de centres d'affaires à Moscou est d'environ 600 millions de roubles pour une superficie de plus de 40 000 mètres carrés. m.
Analyse SWOT de l'objet
Vous trouverez ci-dessous le tableau final de l'analyse SWOT de l'installation proposée pour la construction.
| S - Points forts | W - Faiblesses |
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| O-Opportunités | T - Menaces |
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Après avoir analysé les forces et les faiblesses de l'objet, son évolution et ses menaces, nous pouvons envisager la possibilité de mettre en œuvre deux options différentes d'utilisation de l'espace :
- Centre commercial.
- Centre commercial et de divertissement.
Centre commercial
Dans ce cas, vous pouvez vous concentrer sur la galerie marchande. La plus grande taille de la zone commerciale augmentera la variété des produits proposés. Les tarifs de location des espaces de vente au détail sont nettement plus élevés que ceux des espaces de divertissement. Dans ce cas, la zone de couverture du centre commercial ne sera que le premier anneau de l'environnement.
Ce plan d'affaires pour la construction d'un centre d'affaires est le plus optimal, sous réserve de la construction d'un objet à deux étages.
Centre commercial et de divertissement
Dans le second cas, vous pouvez vous concentrer sur le volet divertissement. Le principal avantage de cette proposition réside dans le fait qu’il existe une grave pénurie d’équipements de loisirs pour les enfants sur le marché urbain. La présence d’un espace de divertissement augmente le temps passé par les acheteurs sur les lieux. Dans les nouveaux centres commerciaux, la proportion d'espaces de vente au détail et de divertissement est de 50 à 50 %.
Il est proposé de placer une épicerie au rez-de-chaussée.
S'il existe un grand nombre d'opérateurs de divertissement, le complexe commercial et de divertissement sera en mesure d'attirer les visiteurs vers le premier et en partie le deuxième périphérique entourant la ville, car il n'y a pas assez de lieux de divertissement dans la ville. Il convient de garder à l'esprit que les tarifs de location de ce type de service sont inférieurs à ceux des surfaces commerciales, ce qui entraînera à terme une augmentation du délai d'amortissement du projet.
L'expérience étrangère suggère que la mise en œuvre la plus optimale du projet serait la création d'un complexe commercial et de divertissement, car cette option réduit les risques commerciaux.
Le centre d'affaires prévu appartient à la classe A. C'est la plus élevée parmi celles pouvant être attribuées. Une note de classe A indique le prestige de tous les locaux du bâtiment, la présence de systèmes modernes de survie et le travail du centre lui-même.
Le coût de construction d'un centre d'affaires de classe A est présenté ci-dessous à l'aide d'un exemple précis. Il ne faut pas oublier que la construction d'un centre commercial dans une autre ville peut impliquer des investissements financiers complètement différents.
Compilation des flux de trésorerie du projet
Vraisemblablement, le centre commercial aura les paramètres suivants lors de l'obtention d'un permis de construire :
- La superficie totale du centre commercial est de 9 672 m². m.
- Incluant le 1er étage - 4847 m². m.
- Incluant le 2e étage - 4825 pi² m.
- Le taux d'occupation la première année est de 70 %.
- Le taux d'occupation les années suivantes est de 95 %.
- Risque de non-paiement - 0%.
- La croissance des revenus par an est de 5 %.
Le contrat de location fixant le montant de l'amende pour les retards supérieurs à 30 jours, les risques de non-paiement lors de la construction d'un centre d'affaires sont égaux à zéro. L'augmentation annuelle des prix de location sera de 5%.
Le tableau ci-dessous le montre plus clairement.
Investissements dans la construction d'un centre d'affaires (RUB)
| Direction | Investissements | ||||
| 1. Coûts | Travaux de construction et d'installation | ||||
| autres dépenses | |||||
| Résumé partiel : | |||||
| 2. Connexions | Approvisionnement en eau | ||||
| Assainissement | |||||
| Apport de chaleur | |||||
| L'approvisionnement en électricité | |||||
| Pour l’attribution d’une limite d’électricité | |||||
| Résumé partiel : | |||||
Le point le plus important est d'étudier les questions de financement des investissements en capital. À cette fin, les fonds propres et empruntés de l'entreprise peuvent être utilisés. Vous trouverez ci-dessous les données de financement des projets de construction plus en détail.
Financement de projets:
- Investissements totaux - 13 439 642 $.
- Incluant la 1ère année - 10 939 642$.
- Y compris 2e année – 2 500 000 $.
- Capital emprunté total - 13 439 642 $, incluant 1re année : 10 939 642 $, 2e année : 2 500 000 $.
- La durée de remboursement du prêt est de 10 ans.
- Le taux d'intérêt du prêt est de 18 %.
Dans le processus d'étude des résultats financiers d'un projet, un point important est l'étude du montant et du montant de la pression fiscale dans l'entreprise selon le business plan.
Les résultats des déductions fiscales prévues pour le projet sont présentés ci-dessous.
Taxes payées lors de l'exploitation du projet :
- Pour la propriété - 2,2%.
- Sur le bénéfice - 20%.
- TVA - 18%.
Pour générer des flux de trésorerie, nous devons déterminer le montant approximatif des revenus provenant de la location d'espaces, pour lesquels nous devons zoner la zone du centre commercial. Les éléments de zonage sont présentés dans le tableau ci-dessous.
Zonage
Le calcul des revenus provenant de la location des locaux d'un centre d'affaires en projet est un point central, car il est lié à son efficacité. Il existe différentes options de prévision pour obtenir de tels revenus : optimiste, moyenne et pessimiste. Le tableau ci-dessous présente plus clairement les caractéristiques de chaque option.
Le premier tableau présente une prévision pessimiste pour l’option de génération de revenus.
Calculs des revenus locatifs. Tarifs de location – prévisions pessimistes
Les données du tableau nous permettent de conclure qu'à la suite de la mise en œuvre du projet, le montant pessimiste des revenus provenant de la location d'espace dans le centre commercial s'élèvera à 3 909 468 $.
Le tableau ci-dessous présente des données sur le calcul des revenus de la location d'un espace dans un centre commercial selon l'option moyenne.
Calculs des revenus locatifs. Tarifs de location - moyens
Les données du tableau nous permettent de conclure qu'à la suite de la mise en œuvre du projet, le montant moyen des revenus provenant de la location d'espace dans le centre commercial sera de 4 429 399 $.
Il est également nécessaire de prévoir une prévision optimiste quant à l'éventuelle perception des revenus de la propriété provenant de la location d'espace, qui est présentée dans le tableau ci-dessous.
Calculs des revenus locatifs. Tarifs de location - prévisions optimistes
Les données du tableau nous permettent de conclure qu'à la suite de la mise en œuvre du projet, le montant optimiste des revenus provenant de la location d'espace dans le centre commercial sera de 4 776 385 $.
Calculons le coût des fonds empruntés et leur échéancier de remboursement dans le tableau ci-dessous.
| Solde dû | % du paiement en cours | Montant principal des paiements courants | Paiement mensuel |
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Remarque : Au mois 3, le paiement mensuel comprendra un délai de grâce de deux ans et une capitalisation des intérêts de 5 143 445 $.
Les données du tableau indiquent que le paiement mensuel pour le projet sera de 3 214 579 $ par mois.
autres dépenses
Considérons et calculons toutes sortes de dépenses d'exploitation lors de la construction d'un centre d'affaires :
- Les deux premières années, les travaux de sécurité couvriront la moitié du volume permanent.
- Le calcul des prestations de nettoyage comprend le nettoyage de toutes les zones et territoires.
- Le paiement des salaires est pris en compte intégralement, en tenant compte de toutes les taxes et TVA.
- Augmentation salariale annuelle de 5% par an.
- Toutes les charges de fonctionnement sont répercutées sur les locataires (sauf charges de 1ère année et moitié de 2ème année).
Pour compiler les flux de trésorerie, nous avons calculé les données suivantes :
- Revenu moyen approximatif des locaux loués pour 10 ans de mise en œuvre du projet, à condition que la première année, la superficie louée soit de 70 % et les années suivantes de 95 %.
- L'amortissement du bien sera de 3,33% par an.
Les calculs dans le cadre des activités de financement incluent les intérêts excédentaires au sens du droit fiscal, puisque le format de pré et post financement ne sera pas établi.
Étant donné que la construction est acceptée « par étapes de travail » et que les flux de trésorerie sont générés dès la première année, qui est comptée à partir du moment où le projet génère le premier rouble de revenus, l'entreprise perd le droit au remboursement de la TVA la première année. une fois la construction terminée.
Étant donné que le solde du projet est une valeur positive lorsque l'installation atteint 100 % de sa capacité, les autres dépenses et dépenses d'urgence n'ont pas été prises en compte dans les calculs.
Sur la base des données disponibles, il semble possible d'afficher les flux de trésorerie prévus générés par le projet.
Le tableau ci-dessous présente les coûts de fonctionnement du projet.
Dépenses de fonctionnement
| Dépenses de fonctionnement | ||||||||||
| Administration | ||||||||||
| personnel | ||||||||||
| Consommables | ||||||||||
| équipement | ||||||||||
| personnel | ||||||||||
| Consommables | ||||||||||
| équipement | ||||||||||
| Ceux. service | ||||||||||
| personnel | ||||||||||
| consommables, y compris les vêtements de travail | ||||||||||
| licences | ||||||||||
| personnel | ||||||||||
| consommables, y compris les vêtements et équipements de travail | ||||||||||
| Assurance | ||||||||||
| responsabilité | ||||||||||
| Paiements communaux | ||||||||||
| Consommation moyenne pondérée par m² mon oreille | ||||||||||
| Total par an | ||||||||||
| Frais de fonctionnement couverts par le propriétaire |
Le tableau présenté montre que le montant des dépenses de fonctionnement la première année sera de 271 707 $, puis il augmente au fil des années et atteint 740 157 $ la 10e année.
Dans l'analyse ultérieure de l'efficacité du projet, la dynamique des revenus du projet au cours des 10 premières années sera prise en compte dans le tableau ci-dessous.
Revenu du projet
Les données du tableau nous permettent de conclure que le montant des revenus du projet la première année sera de 2 717 987 $, puis les revenus augmenteront et la 10e année, ils seront de 39 702 947 $.
Lors de l'étude d'un projet, il est important de calculer les charges d'amortissement, qui sont présentées dans le tableau ci-dessous.
Amortissement par projet
Comme le montre le tableau, le montant des charges d'amortissement la troisième année sera de 262 153 $ et la dernière, la 10e année, de 227 582 $. Le montant total des charges d'amortissement pour toutes les années de mise en œuvre du projet sera de 1 956 147 dollars.
Le tableau ci-dessous montre les flux de trésorerie du projet.
Des flux de trésorerie
| DES FLUX DE TRÉSORERIE | |||||||||||
| Activité principale | |||||||||||
| Revenu brut | |||||||||||
| Les coûts d'exploitation | |||||||||||
| TVA à payer | |||||||||||
| Activités opérationnelles | |||||||||||
| 11 % Kt - réduction du NB | |||||||||||
| Taxe de propriété | |||||||||||
| Impôt sur le revenu | |||||||||||
| TOTAL pour les activités principales | |||||||||||
| Activités financières | |||||||||||
| 7 % au-dessus de la norme | |||||||||||
| Organisme de crédit | |||||||||||
| Paiement aux fondateurs | |||||||||||
| TOTAL pour les activités financières | |||||||||||
| Activités d'investissement | |||||||||||
| remboursement de la TVA | |||||||||||
| TOTAL pour les activités d'investissement | |||||||||||
| TOTAL global |
Le tableau montre que le flux de trésorerie total pour le projet sera de 1 300 415 $.
Estimation du taux d’actualisation
Il est utilisé pour convertir les flux de revenus futurs en une valeur actuelle unique. Le taux d'actualisation (r) sera calculé cumulativement selon la formule :
α est le taux d’inflation moyen pour la période.
MRR (Minimum Risk of Return) - le taux de risque réel minimum associé à l'exploitation du projet.
RI (Risque d'investissement) - le niveau de rendement moyen requis (risque) par les participants au projet.
Le taux de risque réel minimum MRR dans ce cas sera égal au coût des fonds empruntés, soit 18 %, soit le taux d'un emprunt bancaire.
Conformément à l'accord d'investissement, le rendement moyen requis sur l'IR par les participants au projet est fixé à 2 %.
Ainsi, le taux d'actualisation sera égal à :
r = (0,13+0,18*1,02)*100 % = 30 %
conclusions
Lors de l'élaboration d'un plan d'affaires pour la construction d'un centre d'affaires, le projet a été examiné et des conclusions optimistes ont été tirées.
Au cours des trois prochaines années, le district de Mytishchi connaîtra une croissance économique modérée, mais les indicateurs moyens du district sont en retard par rapport aux indicateurs moyens de la région de Moscou. Les principales industries resteront la construction mécanique, la fabrication d’instruments et la construction.
D'ici fin 2018, il est prévu d'augmenter le taux de croissance du chiffre d'affaires du commerce de détail de 40 % et d'augmenter le volume annuel des services aux ménages fournis à la population de 35 %. La croissance du chiffre d'affaires commercial sera assurée par la croissance de la classe moyenne et de ses revenus.
Il existe une grave pénurie d’espaces répondant aux normes internationales ; la demande d’espaces commerciaux de haute qualité dépasse l’offre. Cela conduira à une amélioration de la qualité de la création et de la gestion des centres commerciaux.
Aujourd’hui, les principales sources de demande sont les magasins de vêtements. Ils représentent environ 50 % de la surface des centres commerciaux. Le taux de vacance en 2018 sera de 10 à 15 %. L'augmentation attendue du volume de l'immobilier commercial sera d'environ 75 000 m². m. Actuellement, le taux de location moyen des locaux commerciaux dans la ville est d'environ 405 $/m². m par an (y compris TVA et frais de fonctionnement).
Dans la zone du premier anneau d’encerclement se trouvent un grand nombre d’objets en concurrence dans les secteurs de l’alimentation et des biens industriels.
Lors du calcul des flux de trésorerie, le taux de location moyen, le taux d'inoccupation de 5 %, ainsi que tous les frais de fonctionnement et remboursements d'emprunts ont été pris en compte. Le flux de trésorerie du projet s’est avéré positif, mais pas encore suffisant.
Le taux d'actualisation, qui inclut le taux d'inflation moyen, le risque généré par le projet et le rendement moyen requis, était de 30 %.
Ainsi, le projet présenté peut être accepté pour examen, puisque les calculs montrent sa rentabilité et son efficacité.
Niveau de salaire en fonction de l’expérience professionnelle du candidat
Évaluation de la rentabilité d'une entreprise de construction et des principales orientations pour l'augmenter
Carte des groupes stratégiques
Description du poste de caissier-contrôleur
Un tel travail" Sergueï Demyanov