Очевидно, для цього треба користуватись методами, якими самі ріелтори шукають приміщення. При цьому не дуже важливо, офіс, склад або магазин ви хочете відкрити, методика завжди одна. Вона називається "ніжками", і ви вже зрозуміли, до чого я хилю. Нікому не подобається чути цю відповідь, усі думають, що є чарівна ріелторська база, в якій все можна знайти натисканням однієї кнопки.

Такі бази справді є. Але на продаж житла. Найавторитетніші бази житлової нерухомості, виставленої на продаж, називаються Віннер і Навігатор, вони платні, щось близько 5 тисяч на місяць. При пошуку вторинного житла можна купити доступ і заощадити сотню-другу тисяч рублів на підборі. Для пошуку житла в оренду є база циан.ру - вона безкоштовна, її всі знають, загалом там все вже з комісією. Але мене просили розповісти про комерційну нерухомість.

Шукаємо приміщення самостійно

Отже, спосіб "ніжками" передбачає, що ви визначаєтеся, якого типу площа вам необхідна і шукаєте її на території самостійно. Ходіть і дивіться банери та оголошення “Оренда”.

Бажаєте маленький офіс подешевше- велкам у спальні райони, повно порожніх нежитлових приміщень на перших поверхах, торгуватися можна до упаду, жадібні власники ламають по тисячі і вище за квадратний метр (у Москві), але ніхто не знімає у них місяцями, головне знайти людину, яка вже настільки втомилася втрачати бабки від простою, що згоден будь-яку ціну.

Бажаєте приміщення в ТЦ біля метро під магазин- Треба обійти всі ТЦ біля метро, ​​запитати у охоронця, де сидить дирекція і поставити питання, що вільно і скільки коштує. Вони цим живуть, охоче йдуть на контакт, я якось шукала знайомих. Я до того, що ніхто не виставлятиме вас, якщо ви не прийдете відразу в дорогому одязі з пропозицією купи грошей. Ви прийшли поцікавитися та запитати ціни, це нормально. Є, звичайно, ТЦ, які з порога заявляють, що з немережевими компаніями не розмовлятимуть, але світ на них не закінчується. Цікаво, що жодних оголошень може не бути, але приміщення вільні знаходяться у 90% випадків, тут лише питання ціни. Торгуватись із ТЦ складніше, але ніхто не забороняє.

Бажаєте склад- немає нічого кращого, ніж зробити гурток по МКАД і .

До речі, палі лайфхак :Найзручніше шукати нерухомість самостійно, якщо у вас є мотоцикл.

На метро ви обмежені кількома станціями та швидкістю орієнтування на місцевості.

Ходити пішки буквально "ніжками" взагалі малоефективно, крім випадків, коли потрібно детально досліджувати пропозиції оренди в мікрорайоні.

На машині складно припаркуватися де треба, часто доводиться нарізати зайві кола.

Мотоцикл ідеальний для пошуку нерухомості в оренду. Їдьте, дивіться на всі боки, зупиняєтеся біля кожного оголошення про оренду – заходьте або продзвонюєте. Покрити можна набагато більше приміщень, ніж іншими за той же час.

Ще один метод пошуку

Розважте самостійно (або найміть таджиків) оголошення “ Зніму приміщення“. Не можу точно сказати, наскільки це ефективно для комерційних приміщень, але я була шокована, дізнавшись, скільки людей читають ці оголошення на стовпах і дійсно дзвонять по них, коли йдеться про житлову нерухомість. Коштує копійки, дзвінки можна отримати по-любому. Часто люди зривають оголошення та дають знайомим, яким це може бути цікаво, наприклад. вони шукають орендаря. Ріелтори живуть за рахунок цих оголошень - вішають "Зніму" та поруч "Здам", кількість охочих зателефонувати ніколи не зменшується.

Ну що можна подивитись оголошення на авіто або з рук в руки, я думаю, всі знають, писати навіть не буду.

Які важливі умови слід передбачити договором оренди? Наприклад, ремонт приміщення?

У договорі потрібно дуже чітко прописати порядок розірвання з обох сторін, повернення депозиту під час розірвання, термін повідомлення про розірвання, продовження договору оренди та збільшення ставки при продовженні, а також права та обов'язки орендаря та орендодавця. Найвигідніше укладати контракти на 3-5 років, прописуючи індексацію ставки в межах 6-10%. Загалом, краще саме в договорі врахувати всі моменти, щоб потім не вирішувати їх в авральному режимі.

Частіше здаються приміщення з оздобленням чи без?

Насправді спроба заощадити на ремонті і в'їхати в те, що залишилося від попереднього орендаря, загрожує тим, що ваш магазин або кафе матиме не найкращий вигляд. Якщо ви маєте намір серйозно займатися бізнесом, то краще брати приміщення з чорновим оздобленням та робити власний дизайн. Особливо якщо успіх вашого бізнесу залежить від зовнішнього виглядуприміщення. Тому боятися приміщень без оздоблення не варто, але, звичайно, якщо є можливість заощадити та взяти приміщення хоч із якимсь ремонтом, який вас влаштовує, то можна робити й так. На ринку бувають різні варіанти.

Дуже важливий аспект: якщо ви заїжджаєте в приміщення, яке звільнив орендар вашого ж профілю, треба дуже чітко розуміти, чому він закрився і вивчити всі підводні камінці. І якщо ви все ж таки вирішили брати приміщення, потрібно вивчити, які помилки припустився ваш попередник і постаратися уникнути їх. На жаль, багато орендарів дуже ласі на те, що «ура, не треба робити ремонт, все як під нас зробили», але треба розуміти, що якби все було так просто, то колишній орендар навряд чи виїхав би з гарного та прибуткового місця .

Який період року вигідніше підшукувати приміщення під мікробізнес?

На ринку торгової нерухомості сезонних сплесків майже немає, оскільки попит стабільний майже завжди, а контракти підписуються на тривалий термін. Власникам краще потерпіти місяць у січні та місяць у травні, зате потім здати приміщення на нормальних умовах, ніж падати за ціною. Тому шукати доцільно перед «своїм» сезоном, коли ваш бізнес приноситиме високий дохід.

Наприклад, пивні магазини краще відкривати навесні, а кав'ярні, навпаки, восени. Звичайно, влітку, а також у січні та травні є шанси знайти приміщення трохи дешевше, але спеціально підлаштовуватися під це все ж таки немає сенсу, оскільки зі знижками здаються лише не дуже ліквідні приміщення.

Як можна зараз отримати знижку при оренді приміщень для малого бізнесу?

Зараз власники готові давати дисконт орендарям, але в розумних межах далеко не всі. Середній дисконт зараз – 3-10% від ставки. Також часто при довгостроковому договорі власники готові надавати знижку на перші 3-6 місяців або навіть весь перший рік. Але за умови, що далі орендар платитиме прийнятну ставку.

Перш, ніж приступати до торгу, слід вивчити аналогічні пропозиції та ставки на них, спрогнозувати свій виторг і тільки після цього йти на торг, озброївшись аргументами. Найбільше власників дратує, коли вони й так знизили ставку найнижче за всіх у районі, а орендарі все одно приходять і запитують «а можна ще дешевше?». Тобто торг просто заради торгу нікому не подобається і може призвести до того, що ви просто не отримаєте приміщення.

Наприклад, ми вже кілька разів прощалися з орендарями, які торгувалися просто заради самого процесу торгу та власного зайвого прибутку. І навіть коли потім вони приходили і погоджувалися на наші умови, ми принципово віддавали приміщення іншому орендарю, який одразу поводився адекватно. Тому ціпок перегинати не варто.

Як відрізняються ставки оренди для приміщень для бізнесу залежно від вибору району?

Ставки оренди в першу чергу залежать від прохідності місця: чим більше людей проходить повз двері приміщення, тим вища ставка оренди, оскільки це потенційні покупціабо відвідувачі магазину. При цьому «якість» трафіку відіграє значно меншу роль, оскільки товари продаються як у Перово, так і на Остоженці, тому гарне приміщення на виході з метро в спальному районі може коштувати стільки ж, скільки на Остоженці чи Петрівці. Просто аудиторія орендарів та клієнтів у них буде різною.

Тому при визначенні комфортної для вашого бізнесу ставки оренди варто орієнтуватися на такий рівень, при якому на оренду йтиме не більше 10-15% від обороту. Тобто при виручці магазину в 1 мільйон рублів на місяць, платити за оренду вигідно 100, максимум 150 тисяч рублів за середньої рентабельності.

Якщо рентабельність висока, як у магазинів пива, кафе, дорогих фермерських продуктів, деяких магазинів одягу та взуття, то можна розглядати приміщення та зі ставкою оренди в 17-20% від обороту, а у разі торгівлі дисконт-товарами чи послугами типу салону краси оренда має перевищувати 6-8% від обороту.

Важливо врахувати, що спрогнозувати оборот підприємцю-початківцю досить складно. Навіть при відкритті магазину або салону з франчайзингу франчайзер завжди перебільшуватиме свої досягнення, щоб втягнути вас у свою модель.

Отримати реальні дані можна лише в інших партнерів або подібних точок в аналогічному місці.

Великі мережеві компанії мають спеціальні моделі розрахунку обороту майбутньої точки, але ці моделі дуже складні й дорогі. Але хоча б приблизно прикинути власний виторг все ж таки необхідно ще перед відкриттям, щоб не помилитися.

Де краще розташувати магазин максимального трафіку клієнтів? Які особливості локації?

Чи відрізняється якось схема пошуку приміщень для перукарні?

Відкриття власної перукарні або салону краси – бізнес дуже специфічний. Зараз таких проектів дуже багато в кожному районі та будь-якому ціновому сегменті, тому в першу чергу потрібно знайти місце, де конкурентів якнайменше, і запропонувати клієнтам якусь фішку, яка виділить ваш салон із маси конкурентів.

Вибір місця знову ж таки залежить від моделі: модний барбер-шоп краще відкривати в центрі або в дорогих районах Москви (СЗАТ, ЗАТ, ЮЗАО), а дешеву перукарню - можна в будь-якому спальному районі.

Принциповий момент: щоб відкрити успішний салон краси, цим бізнесом потрібно жити, його треба добре розуміти та розумітися на його тонкощах.

Маржинальність у таких проектів не дуже висока, тому потрібно заробляти на потоці клієнтів або додавати до послуг якусь "фішку". Наприклад, на «Червоному жовтні» відкрився салон краси, де у процесі стрижки клієнта можуть почастувати алкогольними напоями(або продати їх йому), на Чистих ставкахпрацює салон краси, де роблять манікюр та наливають каву. Це, звичайно, дуже екстравагантні «фішки», але завжди можна вигадати щось своє. В цілому ж ринок краси в Москві та великих містах вже дуже насичений, тому рватися у цей бізнес за великими грошима дуже ризиковано.

Якщо йдеться про кафе або інший формат громадського харчування, треба вибирати місце дуже обережно, тому що люди в спальних районах не дуже шанують фаст-фуд та кафе, щоправда, за винятком шаурми, бо поїсти можуть і будинки. У спальних районах доцільно відкривати кафе з доставкою або можливістю взяти їжу додому за лояльною ціною, або повноцінний ресторан або бар, який стане місцем тяжіння для мешканців району.

Якою є оптимальна площа приміщення?

Якщо йдеться про торгівлю їжею та напоями в основному на винос, то площі 30-50 квадратних метрів вам вистачить за очі, щоб організувати зону роздачі та приготування і поставити 2-3 столики для тих клієнтів, хто все-таки хоче перекусити на місці. Для повноцінного бару самообслуговування потрібно 100-150 "квадратів", а для кафе з посадковими місцями та офіціантами – 150-400 квадратних метрів залежно від очікуваної кількості гостей.

Правильно обране приміщення приносить дохід бізнесу. Невдале приміщення обернеться збитками та тягарем нереалізованих можливостей: ви могли б заробити, але в такому приміщенні не вдасться. Як зняти торгове приміщення в оренду та заробити на цьому, розповідаємо у цій статті.

З цієї статті ви дізнаєтесь:

Як вибрати приміщення під магазин? Залежить від стратегії бізнесу

Хоч би яким бізнесом ви займалися, до вибору приміщення ви повинні визначити свою бізнес-модель - якому стандарту ви хочете відповідати і для кого працювати.

Максимально широка аудиторія та тисячі позицій товарів? Мова про гіпермаркет – вам потрібен шматок землі та будівля близько 6 500 кв.м. Магазинчик «Все за однією ціною» влізе в 30 квадратних метрів - в однушку, переведену до нежитлового фонду, на першому поверсі «будинку-корабля». Приміщення для бутіка модного одягушукайте у торговому центрі.

Спочатку визначтеся, який ви, а потім вибирайте підходяще приміщення.

Бізнес-модель/Параметри порівняння	Дискаунтер: ринок на Сінній або Питомій, з мережевих магазинів - "7кроків"	Універсам: 7Я, П'ятірочка, Діксі	Магазин "У дому": магазинчики у дворах	Гіпермаркет: О"Кей, Стрічка, Карусель	Бутики: Азбука смаку, Живі продукти	Спеціалізовані магазини: "Унція" (тільки чай)
Асортимент	Обмежений: продається те, на що вдалося вибити низькі ціни	Широкий: продукти та госп.товари	Обмежений: те, на що є попит у мешканців найближчих будинків	Максимально широкий: продукти, господарські товари, меблі, одяг, техніка...	Обмежений: звичайні продукти і щось ексклюзивне (трюфелі, свіжозібрана ожина...)	Спеціалізований: продають один товар або товари однієї категорії (тільки чай, тільки спеції...)
Ціни	Дуже низькі	Низькі	Високі	Низькі	Дуже високі	Високі
Піша доступність	-	+	+	+/-	+/-	-
Наявність паркування	-	+	-	+	+	+/-
Інтер'єр, екстер'єр, естетика приміщення	-	+/-	-	+	+	+

Якщо ви орієнтуєтесь на аудиторію, яка ганяється за низькими цінами, то ви – дискаунтер. Вам не потрібна прохідність, у вас може бути брудна підлога та взагалі намет. Ваше завдання- заощадити на оренді приміщення, прибирання, зберігання та собівартості товару. Якщо ж ви хочете продавати товари дорожче, доведеться вибирати приміщення більш прискіпливо.

Для торгових приміщень (крім дискаунтерів) зазвичай характерні та бажані такі умови:

1. Високі стелі – від 3 м
2. Вітринні вікна
3. Хороша електрична потужність – від 10 кВт.
4. Якщо приміщення на 1-му поверсі багатоповерхової будівлі – окремий вхід з вулиці
5. Більшість приміщення має бути залом для торгівлі
6. Наявність складського та/або підсобного приміщення
7. Санвузол для працівників
8. Якщо загальна площа приміщення більше 100 кв.м, обов'язковий запасний вихід – вимога норм пожежної безпеки

Висновок: визначте, хто ви, яка у вас бізнес-модель – звідси стануть зрозумілі ключові параметри торгового приміщення

Цільова аудиторія – ще один орієнтир при виборі торгового приміщення

Крім бізнес-моделі, на вибір приміщення та його розташування впливає цільова аудиторія вашого бізнесу. Подумайте, хто та в яких умовах цікавиться вашими товарами. А кому з них ви хочете продавати найчастіше? Наведу приклад із аптечного бізнесу.

Тип цільової аудиторії/Параметр порівняння	Чоловік, що переміщається на автомобілі, дохід вищий за середній	Жінка, одружена, є діти, 30+, переміщається на транспорті	Літня жінка
Асортимент	+	+/-	-
Піша доступність	-	+	-
Парковка	+	-	-
Транспортна доступність	-	+	-
Ціни	Будь-які	Середні	Найнижчі
Опис типового покупця	Віктору Сергійовичу треба один раз заїхати до будь-якої аптеки, де зручно припаркувати машину. Важлива можливість купити все в одному місці, щоб не мотатися містом та не розбудовувати звичні автомобільні маршрути та свої плани	Марія зайде в аптеку на шляху на роботу, перед тим, як пірнути в метро. Або по дорозі з роботи, за два кроки від будинку. Цін на ліки зазвичай не знає і не порівнює, але й надто дорого не купить. Якщо в зручній аптеці не знайдеться всього, що потрібно, не страшно. Є й інші зручні аптеки. Заскочить в інший раз	Баба Клава поїде на інший кінець міста, з трьома пересадками і відстоїть чергу, щоб купити корвалол на 2 рублі дешевше

Висновок: складіть портрет вашої цільової аудиторії та визначтеся, кому ви хочете продавати найбільше. Під цих покупців та вибирайте приміщення.

Які приміщення краще: у будинках (перші поверхи житлових будинків та будівель) чи в торгових центрах?

Комерційне приміщення на першому поверсі будівлі чи житлового будинку.Хороший варіант, якщо будинок вдало розташований та приміщення знаходиться на першому поверсі, при цьому має окремий вхід з вулиці.

Ви маєте право встановити вивіску над входом і на вікнах, а для розміщення зовнішньої рекламизнадобиться дозвіл керуючої компаніїабо ТСЖ та Комітету з друку та взаємодії з засобами масової інформації.

Хороші комерційні приміщення – у нових будинках. Але й коштують вони дорожче.

Всі приміщення мають деяку репутацію. Наприклад, якщо ви в'їхали в приміщення, де до вас був такий магазин - вам дістанеться "шлейф" його репутації. До вас за звичкою ходитимуть ті, хто ходив до колишнього орендаря.

Якщо приміщення здається вперше, то на його "розкручування" піде час. Нормальний термін, щоб запам'ятатися людям – півроку-рік. Мабуть, доведеться робити ремонт.

Що треба запам'ятати про торгові приміщення в будинках та житлових будинках:

• В середньому, ціни за оренду приміщення в будівлі нижчі, ніж у торговому центрі
• Можна встановити зручний для вас графік роботи
• Можливо, потрібен ремонт
• В порівнянні з торговим центром, складніше вибрати вдале приміщення

Приміщення у торговому центрі.Сучасні торгові центри будуються в добрих місцях, де багато людей і є вся інфраструктура для шопінгу: парковка, ресторанчики, ігрові зони. Люди приходять туди купувати та залишаються на цілий день.

Що треба запам'ятати про приміщення в торгових центрах:

• Повністю готове приміщення - в'їжджай та торгуй
• Гарне місце, відмінна прохідність людей
• Високі ціниза оренду
• Конкуренція усередині торгового центру
• Вам буде важче встановити власний графік роботи. Швидше за все, ви працюватимете за графіком торгового центру

Висновок: найзручніші ("в'їжджай - торгуй") торговельні приміщення - в торгових центрах. Але вони й найдорожчі. Приміщення на перших поверхах будинків з окремим входом – дешевші.

Як шукати приміщення?

Займатися пошуком торгового приміщення можна самостійно, або звернутися до агента комерційної нерухомості.

Шукати торгове приміщення самому

Самостійний пошук приміщення займе багато часу: знадобиться переглянути сотні оголошень, всіх обдзвонити, приїхати на перегляд. Приготуйтеся: оренда – клопітка справа.

Пошуковики.Вбийте в пошукову систему запит і почніть переглядати сайти - це будуть сайти про нерухомість та дошки безкоштовних оголошень.

Портали про нерухомість та дошки безкоштовних оголошень

Популярні серед звичайних людей сайти, на яких можна знайти оголошення про здачу в оренду приміщень:

https://www.avito.ru - найпопулярніша дошка безкоштовних оголошень

https://spb.cian.ru - спеціалізований портал про нерухомість

https://realty.yandex.ru/sankt-peterburg/ - Яндекс.Нерухомість

http://spb.arendator.ru - портал про комерційну нерухомість

Існують закриті бази комерційної нерухомості, в яких агенти обмінюються інформацією про об'єкти, що здаються. Доступ до них платний, приватні особи туди не допускаються.

Зайти в приміщення, що сподобалося, і запитати, чи не збираються його здавати

Іноді щастить. Аж раптом ви щасливчик?

Якщо поточний орендар не збирається з'їжджати, поцікавтеся, як вдалося зняти таку красу. Попросіть телефон агента-посередника.

Чому варто найняти агента з комерційної нерухомості

Якщо найняти агента з комерційної нерухомості, то оголошення, дзвінки, переговори, торг, перегляди та перевірка документів ляжуть на його плечі, а не на ваші. Але за його роботу слід заплатити комісію у розмірі 50% або 100% (залежить від агента та об'єкта) від суми одного щомісячного платежу за оренду приміщення. Тобто якщо агент знайшов приміщення за 50 000 на місяць, то ви повинні заплатити:

1. 50 000 рублів за перший місяць оренди
2. 25 000 або 50 000 рублів - комісія агенту (як домовитеся)
3. Реєстрація договору оренди - 2000 рублів, якщо реєструєте як фізична особа. Якщо як юридичне – 22 000 рублів

Якщо у вас є спеціаліст, агент з комерційної нерухомості, якому можна довіряти, делегуйте це завдання йому. Навіщо? Агенти наробляють свій досвід ногами та знають такі тонкощі, про які дилетанти просто не здогадуються.

Історія. Потрібно було відкрити мережеву аптеку, поряд із метро "Московська". Місце дуже популярне, площі щільно зайняті. У результаті було обрано приміщення без паркування поблизу житлових будинків, з низькою прохідністю. Тим часом недоліку в покупцях немає. Як так?

Справа в тому, що вивіску аптеки чудово видно, як тільки піднімаєшся з підземного переходу метро. Саме ця аптека була розрахована на жіночу аудиторію, яка переміщається пішки.

Хороші агенти знають народні стежки, враховують огляд, вважають трафік (прохідність), а не лише перевіряють юридичну чистоту угоди. Щоб агент знайшов гарне приміщення для вашого бізнесу, йому знадобиться опис вашої бізнес-моделі та цільової аудиторії.

Тому коли вас відвідає ідея пошукати торгове приміщення самостійно, подумайте. Зняти якесь приміщення ви, звичайно, зможете навіть якщо ніколи цим не займалися. Інше питання: чи не нарветесь ви на неприємності? Чи гаразд будуть документи, чи не попросять вас звільнити приміщення через тиждень, чи не будете ви зобов'язані оплачувати неосудно дорогі послуги? І найголовніше питання - чи буде ваше приміщення заробляти гроші?

Висновок: з агентом з комерційної нерухомості пошук приміщення пройде швидше та легше. Але головне - так у вас більше шансів винайняти приміщення, яке приноситиме дохід, а не збитки.

Фіксуйте результати перегляду кожного торгового приміщення

Яким би способом ви не шукали нерухомість, результати пошуків корисно фіксувати. Під час перегляду приміщення робіть фотографії, а потім розкладайте їх у папки для кожного об'єкта.

Висновок: фіксуйте результати кожного перегляду, робіть фотографії та розкладайте їх у папках. Це допоможе не забути, що ви дивилися і порівнювати об'єкти між собою буде легше.

Які документи перевіряти під час оренди торгового приміщення?

Неважливо, чи самі ви займалися пошуками, чи найняли агента, до підписання договору оренди торгового приміщення попросіть у орендодавця наступні документиі уважно прочитайте, що в них написано:

Які документи потрібні з боку орендаря

1. Виписка з ЄДРЮЛ або ЄГРІП не старше 4 місяців.
2. Копії свідоцтв про реєстрацію юридичної особита його постановки на облік ФНП.
3. Банківські реквізити.
4. Поштові реквізити (зокрема юридичну адресу).
5. Копії ІПН, ОГРН, КПП.
6. Копія паспорта керівника та копія документа, що підтверджує його повноваження.

Заключні документи угоди

Перед тим як підписувати договір оренди, розумно написати листа про наміри або залишити заставу під розписку. У цьому документі опишіть об'єкт оренди, площу, вартість, терміни, умови оренди.

Висновок: уважно читайте та перевіряйте документи, перш ніж ставити підпис та віддавати гроші.

Інформацією поділилися фахівці з комерційної нерухомості Руслан Хідоятов та Микола Дем'янов.