Методи узгодження результатів оцінки у порівняльному підході. Методи узгодження вартісних результатів оцінки. Підхід до оцінки

Відповідно до ФСТ. (Федеральними стандартами оцінки.) Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки – це величина вартості об'єкта оцінки, отримана як результат обгрунтованого оцінювачем узагальнення результатів розрахунків вартості об'єкта оцінки під час використання різних підходів до оцінки та методів оцінки.

Відповідно до стандартів оцінки існує три загальноприйняті підходи:

Витратний підхід як сукупність методів оцінки вартості об'єкта, заснований на визначенні витрат, необхідних відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу;

Порівняльний підхід - як сукупність методів оцінки вартості об'єкта, заснований на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними;

Прибутковий підхід – як сукупність методів оцінки вартості, що ґрунтуються на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки. Повинні бути застосовані всі три підходи (або обґрунтувати відмову від використання будь-якої з них). Оцінювач з урахуванням отриманих у межах кожного з підходів до оцінки результатів визначає підсумкову величину вартості об'єкта оцінки. Вона має бути виражена у рублях як єдиної величини, якщо у договорі про оцінку не передбачено інше (м.бути і інтервал). Способи виведення підсумкової величини вартості оцінювач вибирає самостійно, це може бути середня арифметична трьох цифр. Оцінювач привласнює кожному з підходів свою вагу в залежності від зібраної інформації, її точності, достовірності, відображення ринкової ситуації, кількості поправок, тощо. і розраховує середньозважену величину. Широко застосовуються інші складніші методи статистики для усереднення - Метод аналізу ієрархій - матриця Соаті та ін.

Метою узгодження результатів, отриманих з допомогою використаних методів, є виявлення рамках вирішуваного завдання переваг і недоліків кожного їх, і цим, визначення єдиної вартісної оцінки. Переваги (недоліки) кожного методу в оцінці вартості об'єкта визначаються за такими критеріями:

• 1. Можливість відобразити дійсні наміри потенційного покупцячи продавця.
• 2. Якість та широкість вихідної інформації, на основі якої проводиться аналіз.
• 3. Здатність використовуваних методів враховувати кон'юнктурні коливання та вартість грошових коштів.
• 4. Здатність враховувати специфічні характеристики об'єкта оцінки.

Процес зведення результатів, отриманих різними підходами, призводить з урахуванням додаткових коригувань до встановлення остаточної вартості, чим досягається мета оцінки.

Середньозважена підсумкова величина вартості розраховується за формулою

S п = V ср S ср + V зат S зат + V дох S дох , де

S ср, S зат, S дох - вартість об'єкта - отримана із застосуванням порівняльного, витратного та доходного підходів відповідно;

V ср,V зат,V дох- коефіцієнт вагомості результату, отриманого із застосуванням порівняльного, витратного та доходного підходів відповідно, причому

V ср + V зат + V дох =1

У цій роботі використано процедуру ранжування (метод аналізу ієрархій). Ранжування - це розташування результатів оцінки, отриманих з допомогою різних підходів (методів), порядку зростання якості. Для ранжування насамперед необхідно сформулювати критерії якості, за якими порівнюватимуться результати оцінки із застосуванням різних підходів (методів).

Причому порівнянню підлягають підходи (методи) як такі, а результати використання цих підходів (методів).

Критерії якості формулюються всім трьох підходів.

Важливо відзначити, що уникнути суб'єктивізму за узгодженням результатів, як і протягом всього процесу оцінки, просто неможливо. Можна лише з допомогою якихось способів, прийомів, процедур спробувати скоротити рівень суб'єктивізму, зокрема і за погодженні результатів.

Оцінювачем обрано систему чотирьох факторів. По кожному фактору кожному з використаних методів надається:

• 0 балів - якщо даний методзовсім не відповідає критеріям даного фактора;
• 1 бал - якщо даний метод задовольняє критеріям даного фактора в мірі, яку Оцінювач може вважати недостатньою, нижчою за середню, гіршою за звичайну, не цілком достатньою для звичайної довіри результатом даного методу;
• 2 бали - якщо даний метод задовольняє критеріям даного фактора в мірі, яку оцінювач може вважати цілком допустимою, середньою, звичайною, достатньою для звичайної довіри результатом даного методу;
• 3 бали - якщо цей метод цілком відповідає критеріям даного фактора.
• 1. Відповідність виду вартості, що розраховується:

Передбачається, що порівняльний підхід завжди відповідає ринковій вартості – 3 бали.

Витратний підхід на ринках, де не ведеться будівництво, не є реальною альтернативоюкупівлі вже наявних у достатній кількості об'єктів.

Вага витратного підходу за даним критерієм – 2 бали.

2. Достовірність та достатність:

В порівняльний підхідОцінювач проаналізував достатній обсяг ринкових даних. Ці дані, з джерел їх отримання, були цілком надійні. Враховуючи це, для результатів за цим фактором встановлено 3 бали.

Витратний підхід для об'єктів за умов переважання пропозиції над попитом значно менш надійний проти двома іншими підходами.

В результаті вага витратного підходу за цим критерієм – 3 бали.

3. Здатність враховувати фактори ціноутворення:

Теоретично оцінки вважається, що порівняльний підхід повною мірою відбиває структуру чинників ціноутворення. Враховуючи, що надійність самих даних ринку ми оцінили раніше, у межах цього чинника слід оцінити лише важливе якість підходу відбивати ринок. Тому порівняльному підходу надано вагу 3 бали.

У період переважання пропозиції над попитом витратний підхід набагато меншою мірою відображає структуру ринкових факторів ціноутворення, вага 2 бали.

4. Здатність враховувати мотивацію:

Порівняльний підхід є для суб'єктів ринку переважно найбільш явним орієнтиром - 3 бали.

Витратний орієнтир в обмеженому обсязі реального будівництва не цілком адекватний у плані обліку мотивації для ціни об'єктів -2 бали.

Таблиця 5

РЕЗУЛЬТАТИ УЗАГАЛЬНЕННЯ ПІДСУМКОВОЇ ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТУ ОЦІНКИ І УГОДИ РЕЗУЛЬТАТІВ РОЗРАХУНКІВ

	Порівняльний	Витратний	Прибутковий
Результат розрахунку, руб.			Не застосовувався
Застосування підходу у розрахунках
Достовірність та достатність інформації, на основі якої проводилися аналіз та розрахунки
Здатність підходу враховувати структуру ціноутворюючих факторів, специфічних для об'єкта
Здатність підходу відобразити мотивацію, дійсні наміри типового покупця/продавця
Відповідність підходу виду вартості, що розраховується
Сумарний ранг
Коефіцієнт вагомості, %
Вага результатів розрахунку відповідного способу оцінки, руб.
Узгоджена величина ринкової вартості об'єкта оцінки, руб., У т.ч. ПДВ

В результаті проведеного аналізу та розрахунків з використанням існуючих методик оцінки Оцінювач визначив підсумкове значення ринкової вартості автомобіля ВАЗ 21213, яка після округлення склала:

58000 (п'ятдесят вісім тисяч) рублів

Висновок: підсумкова вартість знаходиться в межах ринкового діапазону, визначеного для об'єкта оцінки в Розділі Аналіз ринку.

Судження оцінювача про можливі межі інтервалу, у якому, на його думку, може бути ринкова вартість.

Оцінка ринкової вартості, хоч би якими точними і надійними методами її отримали, завжди містить певну невизначеність (розмитість, неоднозначність) і може розглядатися як точне значення ринкової вартості. Найчастіше на практиці оцінювач оперує з деякою вибіркою ринкових цін, які мають інформацію про весь обсяг пропозицій (тим більше угод). У цих випадках «істинне» значення ринкової вартості (тобто значення обраної нами статистики генеральної сукупності) може бути визначено, оскільки генеральна сукупність цін недоступна для аналізу. Саме в таких ситуаціях виникає завдання оцінки значення статистики генеральної сукупності щодо вибірки її представників (тобто частини цієї сукупності). І це завдання не має точного рішення. "Точного" значення математичного очікування як середнього значення по всій генеральній сукупності без аналізу цієї сукупності визначити неможливо. Саме в цьому сенсі ринкова вартість здебільшого практичних завданьне спостерігається над ринком.

З погляду математичної статистки вартість, як випадкова величина, розраховується з урахуванням значень цін об'єктів-аналогів xi, i=1,…,n, які розуміються як n її незалежних спостережень. Як генеральної сукупності виступають ціни всіх об'єктів на аналізованому сегменті ринку, а вартість об'єкта оцінки отримують у результаті обробки доступної оцінювачу вибірки значень з генеральної сукупності.

Теорія та практика оцінки в більшості випадків як показник РС використовують її математичне очікування, оцінку якого отримують розрахунком вибіркового середнього, супроводжуючи його, як правило, оцінкою точності у вигляді меж довірчого інтервалу. Однак згадане вище визначення РС говорить про найбільш ймовірне значення, якому в загальному випадкувідповідає інша статистика випадкової величини – мода. І лише симетричних одномодальних розподілів випадкових величин, яким, зокрема є нормальне розподіл, значення математичного очікування і моди збігаються.

Разом з тим процедура підбору оцінювачем аналогів об'єкта, що оцінюється, не є, строго кажучи, процедурою випадкового вибору з генеральної сукупності і не може гарантувати однорідність вибірки. Не можна також унеможливлювати помилки оцінювача при формуванні вибірки ринкових даних про ціни об'єктів-аналогів. Беручи до уваги, слід визнати, що гіпотезу нормальності розподілу вибірки ринкових даних не можна розглядати як прийняту автоматично, отже, необхідно проводити її перевірку.

Підтвердження гіпотези нормальності розподілу вибіркових даних про ціни аналогів потрібно також і для коректного застосування кореляційно-регресійних методів щодо вартості об'єкта оцінки з урахуванням відмінностей його від аналогів за однією або декількома ознаками. Відомо, що наявність оптимальних властивостей методу найменших квадратів, що застосовується при побудові регресійних залежностей, тісно пов'язане з нормальністю розподілу результуючого параметра (вибірки ринкових цін) і відсутністю у вибірці грубих похибок. Ще однією умовою забезпечення коректності побудованої регресії є нормальність розподілу похибок, яка має бути перевірена на завершальній стадії регресійного аналізу.

Для перевірки вибірки аналогів на дотримання умови нормального розподілу та однорідності розраховані коефіцієнти варіації та осциляції, коефіцієнт асиметрії, коефіцієнт ексцесу, стандартна помилка асиметрії та стандартна помилка ексцесу, а також проведена перевірка вибірки на відсутність викидів.

Коефіцієнт варіації V характеризує відносний захід відхилення виміряних значень від середньоарифметичного:

V = 100%, де

V – коефіцієнт варіації;

у - середньоквадратичне відхилення (функція СТАНДОТКЛОН);

а - середнє арифметичне (функція СРЗНАЧ).

Чим більше значення коефіцієнта варіації, тим більший розкид і менша вирівняність досліджуваних значень. Якщо коефіцієнт варіації менше 10%, то мінливість варіаційного ряду прийнято вважати незначною, від 10% до 20% відноситься до середньої, більше 20% і менше 33% до значної і якщо коефіцієнт варіації перевищує 33%, це говорить про неоднорідності інформації та необхідності виключення найбільших і найменших значень.

Перевірка вибірки відсутність викидів проводилася у процесі проведення оцінки. За результатами розрахунків порівняльним походом коефіцієнт варіації перебуває у межах 24,69%

Висновок: Можливі межі інтервалу в яких може перебувати ринкова вартість може перебувати в межах +- 24,69 % від визначеної розрахунковим шляхом ринкової вартості.

Завершальним етапом оцінки є узгодження результатів, отриманих різними методами у межах використаних підходів. Мета такого погодження – отримання остаточної підсумкової величини вартості. Підсумкова вартість оцінюваної нерухомості представляє експертне, неупереджене та обґрунтоване судження кваліфікованого, професійного оцінювача про той чи інший вид вартості об'єкта оцінки, зафіксованому в завданні на оцінку. Відповідно до вимог до звіту величина вартості дається у вигляді єдиної карбованцевої суми, що становить точкову величину оцінки.

Узгодження- це аналіз альтернативних висновків, отриманих застосуванням трьох різних підходів до оцінки, з метою визначення єдиного (узгодженого) значення оцінюваної вартості.

Оцінювач не повинен проводити просте усереднення трьох показників вартості. Остаточна оцінна вартість ніколи не є результатом усереднення, вона не може бути отримана шляхом підсумовування всіх оцінних цін, а потім розподілом цієї суми на кількість використаних підходів. Усереднення результатів різних методів не гарантує правильного висновку про оцінку, оскільки у разі передбачається, що з виконанні оцінки кожен підхід дав однаково надійний результат, що практично зустрічається дуже рідко.

На ідеальному (відкритому та конкурентному) ринку всі три класичні підходи повинні привести до однієї і тієї ж величини вартості. Однак більшість ринків є недосконалими, пропозиція та попит не перебувають у рівновазі. Потенційні користувачі можуть бути неінформовані, виробники можуть бути неефективні. З цих та інших причин підходи можуть давати різні показники вартості, які оцінювач зіставляє між собою, проводячи процедуру узгодження.

Оцінювач повинен враховувати, що замовник зазвичай вимагає пояснити причини розбіжності результатів та обґрунтувати процес узгодження. Професійні оцінювачі США вважають за прийнятне розкидання значень вартості, отриманих застосуванням різних доходів, в 10%. Якщо за погодженні будь-якої з показників вартості значно відрізняється від інших, то оцінювач обов'язково має з'ясувати чому. Якщо причина не в математичних або інших помилках, які можна виправити, то у звіті про оцінку необхідно вказати, що призвело до такої розбіжності, і, можливо, при Узгодженні меншою мірою покладатися на результат, отриманий на основі цього підходу.

Найкращим варіантом проведення процедури узгодження одержаних результатів з метою отримання підсумкового значення вартості вважається виважене усереднення. Оцінювач зважує, якою мірою той чи інший підхід відповідає меті оцінки об'єкта, що розглядається, чи підкріплені проведені розрахунки даними ринку, чи не суперечать вони їм, і при остаточному висновку більшою мірою покладається на той показник вартості, який отриманий на основі найбільш ідеального з усіх точок зору підходу. Вирішення ж питання, яким вартісним оцінкам надати більша вагаі як результат того чи іншого підходу зважувати по відношенню до результатів інших підходів - ключове на заключному етапіоцінки.

Оцінювач повинен довести, що використаний масив даних достатній щодо оцінки з погляду всіх учасників ринку.

Розрахунку підсумкової величини вартості має передувати всебічний контроль процедури оцінки. Оцінювачу необхідно переконатися, що використана інформація, застосовані аналітичні методи, припущення та логіка обґрунтування дозволили отримати адекватні та порівняні результати вартості нерухомості. Використані прийоми аналізу повинні відповідати меті оцінки, що визначається виду вартості, методу та етапу розрахунку вартості.

Оцінювач повинен виявити та проаналізувати протиріччя в аналітичних висновках, на яких базуються оціночні рішення та розрахунки у різних підходах до оцінки, з метою усунення невідповідностей. Наприклад, чи залишковий термін життя будівлі, що враховується при визначенні його фізичного зносуу витратному підході, термін повернення інвестицій, на підставі якого розраховувалася норма повернення капіталу для визначення коефіцієнта капіталізації, у доходному підході.

Для визначення питомої ваги(у відсотках або частках одиниці) для кожного результату застосування кожного підходу необхідно проведення кількісного та якісного аналізу, що враховує такі фактори:

Мета оцінки та ймовірне використання її результатів;

Використовуваний вид (стандарт) вартості (наприклад, обґрунтована ринкова вартість або інвестиційна вартість);
- характер оцінюваної частки власності;
- кількість та якість даних, що підкріплюють застосування методу;
- рівень контролю аналізованої частки власності;
- Рівень її ліквідності.

Облік всіх цих факторів дає можливість зробити зважування і врешті-решт вивести підсумковий висновок.
Оцінювач визначає відносну значущість, застосовність та обґрунтованість кожного показника вартості на основі таких критеріїв, як адекватність, якість інформації та кількість доказів.

Адекватність.На основі цього критерію оцінювач визначає ступінь відповідності кожного підходу до мети та призначення (використання) оцінки. Адекватність підходу, як правило, визначається типом майна та активністю ринку. Наприклад, оцінка житлової нерухомості дає найбільш об'єктивні результати методом порівнянних продажів, об'єкти спеціального призначення орієнтовані на витратний підхід, який може не стати в нагоді при оцінці застарілих будівель. На практиці можлива ситуація, коли оцінювач повинен надавати перевагу не одному, а двом результатам, проте їх значущість може бути нерівнозначною.

Якість інформації.Достовірність результатів оцінки залежить від обсягу та достовірності використаних даних, задіяних у ході розрахунків, коригувань, аналітичних суджень та висновків (наприклад, достатність та актуальність інформації щодо ставок орендної плати, необхідних для розрахунку та внесення коригувань у ціну аналога на місце розташування об'єкта нерухомості, або надійність даних, що служать джерелом для визначення величини функціонального та економічного старіння). Критерії, що відображають доречність і якість використовуваної інформації, необхідно також розглянути щодо типу нерухомості, що оцінюється.

Точність оцінкивимірюється впевненістю оцінювача у правильності припущень (прогнозів) та розрахунків, проведених у межах кожного підходу. Оцінювач має право довіряти точності даних та розрахунків, використаних у різних підходах у неоднаковому ступені.

Кількість доказів.Адекватність і якість інформації за узгодженням розглядаються у поєднанні з кількістю доказів, задіяних у тому чи іншому підході. Доказ при розрахунку вартості нерухомості полягає у використанні для різних суджень та розрахунків ринкової інформації з урахуванням території, призначення нерухомості та інших характеристик об'єкта, що оцінюється, і його аналогів. Незалежно від кількості наявних доказів дії оцінювача не обмежуються операціями з цифрами, оскільки розрахунок величини вартості має відповідати виду вартості, зазначеному у завданні оцінки. Важливою складовою доказу є стабільність чи мінливість ринкової ситуації, оскільки докази, отримані порівнянням продажів раніше здійснених угод, можуть характеризувати ситуацію, яка не відповідає даті проведення оцінки.

Приклад 15.1. Зроблено оцінку комерційного об'єкта нерухомості (рік побудови - 1914), та отримано наступні показники вартості:
витратний підхід 1800000 дол.;
підхід зіставних продажів 1 600 000 дол;
аналіз ДДП 1650000 дол.

Оцінювач за погодженням вартості дійшов наступного висновку:

1. На ринку на дату оцінки будівництво нових об'єктів практично не ведеться, тому витратний підхід сам по собі не може вважатися найкращим у застосуванні для конкретної оцінки. Крім того, об'єкт побудований давно, отже досить важко точно оцінити накопичений знос. Об'єкт нерухомості відноситься до комерційних, І метою його купівлі, швидше за все, буде отримання доходу, отже, покупець більше зацікавлений у результатах, що відображають можливості об'єкта виробляти дохід, а не витрати на його будівництво.

2. У порівняльному підході було використано п'ять аналогів, жоден з яких не можна повністю визнати порівнянним стосовно оцінюваного об'єкта. Ступінь точності коригувань досить відносна, тому що не було можливості отримати точні дані щодо проведених угод.

3. Прибутковий підхід здається найбільш адекватним і дає найбільш надійні результати оцінки даного об'єкта. Дані про оренду та операційні витратибули отримані з надійних джерел та вважаються достовірними. Як зазначалося, об'єкт - комерційний, що свідчить про важливість оцінки з урахуванням аналізу його можливості приносити дохід.

В результаті проведеного аналізу оцінювач надає вагу кожному з підходів:
- Витратний підхід 25%;
- Порівняльний підхід 25%;
- прибутковий підхід 50%.

Тоді остаточна оцінка вартості складає:
1 800 000 х 25% + 1 600 000 х 25% + 1 650 000 х 50% т 450 000 + 400 000 + 825 000 - 1 675 000 дол

Зовсім недавно такого варіанта проведення погодження було б цілком достатньо. Сьогодні логіка проведення процедури узгодження вимагає чіткого виділення низки критеріїв, за якими має бути проведене порівняльне дослідження відповідності їм кожного із підходів оцінки, що застосовуються.

Пропонуємо оцінювачам наступну досить повну систему критеріїв, яку можна використовувати при застосуванні методів узгодження, описаних нижче.

Проблема формалізації процедури узгодження результатів оцінки вартості нерухомості, отриманої із застосуванням різних підходів, можна вирішити як традиційним шляхом із застосуванням експертного методу, і розглядом процедури узгодження як багатокритеріальної завдання прийняття рішення.

Оцінка об'єкта нерухомості - це методично обґрунтована думка експерта щодо вартості об'єкта нерухомості, або процес визначення вартості.

Погодження результатів оцінки проводиться 3 різними підходами: порівняльний, витратний, прибутковий.

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на інформації про нещодавні угоди з аналогічними об'єктами на ринку та порівняння оцінюваної нерухомості з аналогами.

Перевагами порівняльного підходу є:

найпростіший підхід;

статистично обґрунтований;

пропонує методи коригування;

забезпечує дані для інших підходів щодо оцінки.

Недоліками порівняльного підходу є:

потребує активного ринку;

порівняльні дані який завжди є;

вимагає внесення поправок, велика кількість яких впливає достовірність результатів;

заснований на минулих подіях, не бере до уваги майбутні очікування.

Витратний підхід - сукупність способів оцінки вартості об'єкта нерухомості, заснованих на визначенні витрат, необхідні відновлення чи заміщення об'єкта нерухомості, з урахуванням його зносу. Витратний підхід заснований на принципі заміщення, згідно з яким передбачається, що розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж вартість будівництва об'єкта, аналогічного за своєю корисністю об'єкту, що оцінюється.

Переваги витратного підходу:

Оцінюючи нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним.

Цей підхід є доцільним або єдино можливим у таких випадках:

техніко-економічний аналіз вартості нового будівництва;

обґрунтування необхідності оновлення діючого об'єкта;

оцінка будівель спеціального призначення;

в оцінці об'єктів у «пасивних» секторах ринку;

аналіз ефективності використання землі;

вирішення завдань страхування об'єкта;

вирішення завдань оподаткування;

за погодженням цін об'єкта нерухомості, отриманих іншими способами.

Недоліки витратного підходу:

Витрати який завжди еквівалентні ринкової вартості.

Спроби досягнення точнішого результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці.

Невідповідність витрат на придбання об'єкта нерухомості, що оцінюється, витратам на нове будівництво точно такого ж об'єкта, тому що в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос.

Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будівель.

Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель та споруд.

Окрема оцінка земельної ділянки від будівель.

Проблематичність оцінки земельних ділянок у Росії.

Прибутковий підхід оцінки нерухомості відображає мотивацію типового покупця доходної нерухомості: очікувані майбутні доходи з потрібними характеристиками. Враховуючи, що існує безпосередній зв'язок між розміром інвестицій та вигодами від комерційного використання об'єкта інвестицій, вартість нерухомості визначається як вартість прав на отримання доходів, що приносяться нею.

Основна перевага, яка має прибутковий підхід оцінки нерухомості в порівнянні з ринковим і витратним полягає в тому, що він більшою мірою відображає уявлення інвестора про нерухомість як джерело доходу, тобто. ця якість нерухомості враховується як основний ціноутворюючий фактор. Прибутковий підхід оцінки тісно пов'язаний із ринковим та витратним методами.

Середньозважене значення вартості об'єкта нерухомості (V) приймається як його ринкова вартість.

Коефіцієнти значущості оцінок вартості об'єкта нерухомості, отримані витратним, порівняльним та прибутковим підходом відповідно; Загальна вартістьоцінюваного об'єкта нерухомості за витратним підходом, тис. руб.; - загальна вартість оцінюваного об'єкта нерухомості за порівняльним підходом, тис. руб.;

Щодо цих коефіцієнтів має виконуватись рівність:

Таким чином, середньозважене значення вартості об'єкта нерухомості (V) становить:

V = (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) = 79892,21, тис. руб.

ВИСНОВОК

Пропозиція на ринку послуг
пропозиція ринок Житлове питання, мабуть, було і залишається актуальним у всі часи, однак, на відміну від звичайного житлового питання, питання про тимчасовий притулок у чужому місті дещо пом...

Відкрите акціонерне товариство Будинок
Бізнес-план – це документ, який містить основні аспекти майбутнього комерційного починання. У ньому аналізуються проблеми, із якими підприємець може зустрітися, і навіть визначаються способи...

Економічний розрахунок робіт з гідравлічного розриву пласта
Гідравлічний розрив пласта є найпоширенішим методом на привибійну зону. Сутність цього процесу полягає в нагнітанні в проникний пласт рідини при тиску.

Різні методи оцінки під час використання різних підходів можуть дати неоднакові результати визначення вартості бізнесу. На ідеальному ринку всі три підходи повинні привести до однієї і тієї ж величини вартості, а на практиці одержувані різними способами величини можуть істотно відрізнятися (від 5 до 50% і навіть більше, особливо в оцінці бізнесу). У зв'язку з цим Федеральні стандарти оцінки Росії та Міжнародні стандарти висувають вимоги зведення різних результатів у рамках «підсумкової величини вартості об'єкта оцінки».

Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки- величина вартості об'єкта оцінки, отримана як результат обґрунтованого оцінювачем узагальнення результатів розрахунків вартості об'єкта оцінки при використанні різних підходів до оцінки та методів оцінки. Для зведення воєдино розрізнених значень вартості, одержаних класичними підходами до оцінки, проводять узгодження результатів.

Погодження результатів оцінки – це отримання підсумкової оцінки майна шляхом зважування та порівняння результатів, отриманих із застосуванням різних підходів до оцінки.

Для узгодження результатів необхідно визначити «ваги», відповідно до яких окремі раніше отримані величини сформують підсумкову ринкову вартість майна з урахуванням усіх значущих параметрів на основі експертної думки оцінювача. Узгодження результатів, отриманих різними підходами оцінки, проводиться за такою формулою:

де З підсумкова – підсумкова вартість об'єкта оцінки;

С зп, С сп, С дп - вартості, визначені витратним, порівняльним та прибутковим підходами;

К зп, К сп, К дп - відповідні вагові коефіцієнти, вибрані кожному за підходи до оцінки.

Щодо цих коефіцієнтів виконується рівність:

При узгодженні щодо ваги кожного підходу враховуються (експертно): повнота і достовірність информации; відповідність цілі; переваги та недоліки підходів у конкретній ситуації та ін.

Вагові коефіцієнти, вибрані для кожного підходу до оцінки, округляються з точністю до 10% (рідше до 5%) з метою використання цих ваг для узгодження. На основі округлених ваг розраховується погоджена вартість майна, що оцінюється. Отримане значення заокруглюється.

У таблиці 1.2 наводиться порівняльний аналіз традиційних підходів до оцінки вартості підприємств.

Таблиця 1.2

Порівняльний аналіз підходів до оцінки вартості підприємств

	Переваги	Недоліки
Витратний	Враховує вплив виробничо-господарських чинників зміну вартості активів. Оцінює рівень розвитку технології з урахуванням ступеня зносу активів. Розрахунки спираються фінансові та облікові документи, тобто. результати оцінки більш обґрунтовані	Відображає минулу вартість. Не враховує ринкової ситуації на дату оцінки. Не враховує перспективи розвитку підприємства. Чи не враховує ризики. Статичний. Відсутні зв'язки зі справжніми та майбутніми результатами діяльності підприємства
Прибутковий	Враховує майбутні зміни доходів, витрат Враховує рівень ризику (через ставку дисконту). Враховує інтереси інвестора	Складність прогнозування майбутніх результатів та витрат. Можливе використання кількох норм прибутковості, що ускладнює прийняття рішень. Чи не враховує кон'юнктуру ринку. Трудомісткість розрахунків
Порівняльний (ринковий)	Базується на реальних ринкових даних Відображає існуючу практику продажу та покупок Враховує вплив галузевих (регіональних) факторів на ціну акцій підприємства	Недостатньо чітко характеризує особливості організаційної, технічної, фінансової підготовки підприємства. У розрахунок приймається лише ретроспективна інформація. Вимагає внесення безлічі поправок у аналізовану інформацію. Не бере до уваги майбутні очікування інвесторів

За цими даними можна зробити висновок, що жоден з них не може бути використаний як основний. Тому визначення підсумкової величини ринкової вартості підприємства аналізуються переваги і недоліки використаних підходів і якість отриманої інформації з присвоєнням кожному підходу вагового коефіцієнта.

На думку дослідників у галузі оцінки бізнесу Єсипова В.Є., Маховиковой Г.А., Терехової В.В., Дамшакова А.Н., пряме застосування класичних методів у Росії утруднено через об'єктивні причини:

1. Нерозвиненість російського ринку цінних паперів.

2. Інформаційна закритість, що призводить до складності використання, насамперед, порівняльного підходу.

3. Необхідність внесення великої кількості коригувань, пов'язаних із непрозорістю бухгалтерської звітності. Для оцінки менеджменту слід використовувати дані управлінського обліку, який має бути пристосований для цілей оцінки.

4. Невизначеність з довгостроковим плануванням російських умовах(Як правило, в Росії планується діяльність на один рік) призводить до складності у застосуванні дохідних способів оцінки. Здебільшого використовують ретроспективні дані за минулі періоди.

5. Бухгалтерська оцінка активів значно занижена в порівнянні з ринковою, що призводить до заниження вартості чистих активів. Необхідна ринкова переоцінка всіх основних фондів та НМА.

6. Традиційні методи оцінки дають «точковий» у часі результат, який може використовуватися для оперативного чи стратегічного управління підприємством. Жодна з обов'язкових для оцінки ситуацій не передбачає можливості подальшого моніторингу.

7. Проблема пошуку інформації та громіздкість розрахунку. Використання оцінки бізнесу на регулярній основі має бути максимально простим, а результат – наочним.

Таким чином, з існуючих підходів до оцінки дохідний метод найбільш точно відображає вартість компанії як бізнесу, тобто механізму, що працює, що приносить прибуток. Проте використання прогнозних даних дозволяє засумніватися у точності розрахунків. Джерела інформації для використання порівняльного методу дуже обмежені. Російський ринокКорпоративний контроль (банкрутство і злиття і поглинання) діє в основному поза організованими фондовими ринками та обсяг перерозподілу акцій в економіці (промисловості) Росії, що проходить поза організованими ринками, в принципі важко оцінити. Як наслідок, в російських умовах майновий підхід до оцінки підприємств найчастіше найбільш актуальний. Це зумовлено насамперед наявністю достовірної та доступної вихідної інформації для розрахунків (оскільки основною інформаційною базою майнового підходу є баланс підприємства), а також використанням певною мірою відомих, традиційних для вітчизняної економіки витратних підходів до оцінки вартості підприємства. Але основним недоліком майнового підходу і те, що не враховує майбутні можливості підприємства у отриманні чистого доходу. Крім того, розрахунок вартості на основі витратного підходу не дає можливості виявлення джерел створення вартості, а відтак виключає управління ними.

Таким чином, більшість фахівців у галузі оцінки приходять до думки про недосконалість методологічної бази оцінки бізнесу. «Методики, які пропонують одну виважену оцінку вартості бізнесу, можна використовувати виключно для цілей продажу бізнесу в тому чи іншому його вигляді» . Але що робити, якщо вартість бізнесу потрібна менеджерам не для продажу, а для формування стратегії та ухвалення управлінських рішень, націлених на реалізацію вартісного підходу до управління? У той же час способи оцінки бізнесу, для прийняття управлінських рішень, пропоновані західними економістами Модільяні, Дамодараном, Коуплендом, не знаходять свого застосування в Росії, так само як і в інших країнах з ринками, що формуються і неефективними, характеризуються низкою схожих проблем, таких як висока ступінь залежності від іноземних інвестицій та запозичень на тлі, як правило, чималої внутрішньої та/або зовнішньої заборгованості, слабкість та нестабільність фінансового сектора у зв'язку з обтяженістю банків значними безнадійними боргами підприємств, нерозвиненість інфраструктури, недосконалість нормативної бази, не розробленість системи фінансової звітності емітентів або невідповідність її міжнародним стандартам та пов'язана з цим їх інформаційна непрозорість та високий рівень ризиків, інформаційна непрозорість, де не існує розвиненого ринку акцій, а, отже, не існує та ринкової оцінкисамих підприємств. А у зв'язку з низьким рівнем ефективності ринків в арсеналі вітчизняних компаній немає повністю адаптованих способів оцінки бізнесу.