Операційні витрати торгового центру. Бізнес знижує клас. Одна рука дає - інша забирає

На ринку офісної та торгової нерухомості 2015 рік пройшов без несподіванок та потрясінь. Як вважає регіональний директор департаменту фінансових ринківта інвестицій компанії JLL Євген Семенов, основних трендів було три: перехід ринку на рублі практично у всіх сегментах; його консолідація (придбання над ринком здійснювали переважно вже присутні у ньому гравці); складнощі в отриманні проектного фінансування та фактична його відсутність із боку західних банків.

За спостереженнями аналітиків R7 Group, значущою ринку тенденцією став перехід на рублеві ставки оренди. «Перехід на рублі може бути як явним, так і прихованим через фіксований курс пари долар/рубль. В об'єктах класу В і С можна говорити про тотальний перехід на карбованцеві договори оренди; у преміальних об'єктах зберігаються доларові договори», - каже генеральний директор R7 Group Юрій Догадченко. З огляду на середній термін експозиції приміщень — а він наближається до року — власники приміщень стали дуже гнучкими у питаннях оренди та готові йти на суттєві дисконти потенційним орендарям.

Складнощі з отриманням проектного фінансування призвели до зниження введення нових площ. Керуючий партнер компанії S.A. Ricci Олексій Богданов зазначає, що введення нових офісних площ цього року знизилося до рівня 2012-2013 років, скоротившись удвічі порівняно з показником 2014-го. За даними S.A. Ricci, приріст нової пропозиції у другому півріччі 2015-го виявився на 48% нижчим від значення першої половини року. Терміни введення в експлуатацію за багатьма проектами перенесено на 2016 рік. Девелопери протягом року відмовлялися від офісної складової у проектах або скорочували її, при цьому анонсування нових проектів практично не було.

За словами старшого директора відділу досліджень компанії Cushman&Wakefield Юлії Богомол, на тлі скорочення введення нових квадратних метрів попит на нові приміщення знизився до мінімальних значень. В результаті став зростати обсяг вільних площ. Рівень вакансій зріс до грудня до 20% - це вже близько 3,2 млн. кв. м вільних приміщень. Ставки оренди на цьому фоні б'ють історичні мінімуми, знижуючи кожен квартал.

За даними аналітиків компанії Knight Frank, ставки оренди, що запитуються, порівняно з четвертим кварталом 2014 року в офісах класу А знизилися на 21% у доларовому еквіваленті і на 16% у рубльовому, в офісах класу В зниження склало 10 і 14% відповідно. За попередніми оцінками, середньозважені ставки оренди у четвертому кварталі 2015 року становитимуть 25 904 руб. за квадратний метр на рік в офісах класу А та 15 106 руб. - в офісах класу B. На наступний рікможлива корекція доларових ставок оренди у бік зменшення, тоді як рублеві ставки оренди можуть демонструвати зростання.

У той же час, зазначає Юлія Богомол, загальний обсяг нових угод оренди та продажу за підсумками року перевищить 1 млн. кв. м, отже, великі стабільні компанії ринок не залишають.

Торгівля перейшла на відсотоквід обороту

Торгова нерухомість, за визначенням керуючого партнера компанії Knight Frank Сергія Гіпша, за нинішньої кризи «самий постраждалий сегмент». Згідно з попередніми підрахунками Knight Frank, протягом 2015 року в Москві відкрилися 13 торгових центрів загальною площею 1,23 млн. кв. м (GLA – 592 тис. кв. м). Великий обсяг введення нових торгових площсупроводжувався зниженням попиту них. В результаті, рівень вакантних площ до кінця року, на думку експертів Knight Frank, збільшиться до 11,3%.

Затребуваність торгового центрубагато в чому залежить від концепції торгового центру. За словами регіонального директора департаменту торгової нерухомості компанії «Colliers International Росія» Ганни Нікандрової, успішні великі торгові центри Москви, що відкрилися наприкінці 2014-го - на початку 2015 року напівпорожніми, заповнюються завдяки вдалій локації та якісній концепції.

Угоди за комерційними умовами, досягнуті власниками та орендарями торгових центрів у першому—третьому кварталах 2015 року, здебільшого залишаються чинними, а після закінчення терміну сторони намагаються їх продовжувати. Для стійких ретейлерів це насамперед фіксація курсу рубля у існуючих проектах на квартал чи півроку, а нових проектах — від двох-трьох років до повного терміну договору. "Таким чином, зниження ставок відбувається у доларовому вираженні, у рубльовому вони практично не змінилися з середини року", - каже Ганна Нікандрова.

Як підрахували у Knight Frank, ставки оренди, номіновані у валюті, у середньому по ринку знизилися порівняно з кінцем 2014 року на 20-35%. Цікаво й те, що зараз обговорюється рублева ставка, яка включає не лише базову ставку оренди, але також ПДВ та операційні витрати. Це характерно переважно для операторів профілю «продуктові мережі» та DIY. Аналітики Knight Frank відзначають також, що протягом усього року орендарі та девелопери торгових центрів продовжували пошук збалансованих та вигідних усім учасникам угоди умов співпраці.

Заступник директора департаменту стратегічного консалтингу компанії NAI Becar Ганна Данченок зазначає також, що трендом року, що минає, в торговій нерухомості став перехід орендарів з фіксованої орендної ставки на відсоток з обороту. Обсяг середньої орендної ставки у торгових галереях, за даними компанії, протягом року знизився на 10% й у якірних орендарів перебуває у діапазоні 6-37 тис. крб. за квадратний метр на рік, для торгових галерей-120-225 тис. руб., А оплата оренди у вигляді відсотка з обороту становить 2-5 та 10-15% відповідно. При узгодженні умов оренди найчастіше застосовуються також практика поступового підвищення ставки і плаваюча ставка залежно від рівня вакантних приміщень.

Одна рука дає - інша забирає

Нинішня ситуація на ринку нерухомості змусила уряд Москви піти на деякі поступки та змінити своє рішення щодо підвищення ставки податку на майно організацій, що обчислюється від кадастрової вартості. На сьогодні ця ставка становить 1,2%. Влада планувала збільшити її 0,3 процентного пункту (п.п.), проте з 1 січня 2016 року її буде підвищено лише на 0,1 п.п. З одного боку, це, безперечно, позитивний крок, вважають учасники ринку. Але якщо дивитися глибше, то навіть не півзаходу.

Ситуація з податком, який обчислюється від кадастрової вартості нерухомості, дуже важка, вважає директор відділу оцінки компанії Cushman & Wakefield Сергій Бєлов. «Часто кадастрова вартість завищена, іноді в кілька разів, що лягає дуже тяжким тягарем на бізнес. Загалом підвищення ставки як на 0,3 п.п., так і на 0,1 п.п. може стати критичним для власників сильно закредитованих об'єктів з високим рівнемвакансій площ - можливе фатальне падіння прибутковості», - попереджає директор департаменту комерційної нерухомості компанії RRG Юрій Тараненко.

Основна проблема, на думку експертів, криється не в темпах збільшення податкового навантаження, а у способі розрахунку податку. «Спочатку було ясно, що запровадження схеми розрахунку виходячи з кадастрової, а не балансової вартості об'єктів здатне призвести до негативних на ринку наслідків: у Москві кадастрова вартість багатьох об'єктів вища за ринкову. Кадастрова оцінка сьогодні предмет великих судових суперечок, а переоцінка нерухомості реальне джерело заробітків для оцінювачів. Тобто сама система оцінки потребує доопрацювання. Потрібен більш гнучкий механізм розрахунку кадастрової вартості об'єктів», - вважає Юрій Тараненко.

Але, як зазначає Сергій Бєлов, зараз оцінку можна хоча б оскаржити в досудовому порядку в комісіях з розгляду спорів щодо результатів визначення кадастрової вартості при регіональних управліннях Росреєстру, замовивши незалежну оцінкуоб'єкт. Однак після того, як комісії завалили заявами про перегляд кадастрової вартості, регулятор вирішив змінити правила гри. Нині пропонується запровадити держмонополію визначення кадастрової вартості, коли він кадастрова оцінка проводитиметься спеціалізованими бюджетними установами (повністю підконтрольними адміністраціям суб'єктів РФ), до співробітникам яких пред'являється жодних вимог. «Фактично робиться спроба повернутися до нормативного ціноутворення з подальшим скасуванням інституту заперечення, — попереджає Сергій Бєлов. — Оцінна спільнота має розуміти, що наступним кроком стане передача бюджетним установамповноважень з оцінки державної та муніципальної власності, а також майна державних та навколодержавних корпорацій. У цьому оцінна діяльність у Росії закінчиться».

Щоб допомогти бізнесу, потрібні додаткові кроки, вважають експерти. «В якості дієвих заходів, що дозволяють зменшити податкове навантаження на бізнес, можна було б, на наш погляд, рекомендувати збільшити пільгову категорію платників податків з наданням зниженої ставки податку або звільненням від сплати податку», — вважає член ради директорів IPT Group Сергій Осташевич. На думку директора відділу стратегічного аналізута планування CBRE Олесі Дзюби, надати допомогу бізнесу може звільнення від сплати або зниження ставки податку на нерухомість до моменту досягнення певного рівня заповненості об'єкта, коли у власника з'явиться грошовий потік. Генеральний директор ДК «Ферро-Буд» (девелопер бізнес-центру «Паллау-РБ») Григорій Ваулін вважає, що необхідно запровадження тимчасового мораторію на зростання кадастрової вартості та ставок податку, пільги за ставкою для підприємств виробничої та наукомісткої сфери економіки.

ПРОГНОЗ

Багато рітейлерів займуть вичікувальну позицію, концентруючись на керуванні існуючими портфелями. Рівень вакантності у існуючих торгових центрах значно підвищиться. торгові точкизакриватимуться). Залучення орендарів у нові торгові центри буде однією з головних проблем (поряд з питаннями фінансування) для торгових центрів, що будуються. Незважаючи на високі обсяги заявлених проектів, більша частина з них у 2015-2016 рр. буде заморожена.
Протягом 2015 року договірні відносини у сегменті торгової нерухомості повністю перейдуть у рубльову зону. Коригування ставок оренди буде проведено для всіх груп рітейлерів як за існуючими, так і за новими договорами.

ТОРГІВЕЛЬНІ КОМПАНІЇ

Починаючи з середини 2014 року, попит на торгові площі істотно знизився. Про плани розвитку оголошують переважно лідери ринку у своїх сегментах.

Основними проблемами торгових операторів є:

Зростання витрат. Зростання цін на товари, що продаються, відстає від зростаючих закупівельних цін.
. Скорочення асортименту, що є причиною зниження обсягів продажів у найближчому майбутньому. Основними причинами скорочення асортименту є обмеження імпорту та високі закупівельні ціни.
. Непередбачуваність майбутнього, що підвищує ризики інвестицій в оренду та маркетинг нових торгових точок, а також підписання довгострокових договорів оренди.
. Після буму продажів у грудні 2014 року, на початку 2015 року очікується зниження обсягів продажів, пов'язане зі зниженням споживчої активності, при операційних витратах, що зберігаються або зростають.

Зростання витрат та очікування зниження обсягів продажів у 2015 році призводить до того, що орендарі торгових площ з кінця 3 кв. 2014 року почали ініціювати перегляд договірних відносинз орендодавцями. Для залучення торгових операторів на нові торгові майданчикиНайбільш важливим аргументом є доказова оцінка можливого обсягу продажу (доходи) та витрат на маркетинг нової торгової точки (витрати).

З цих даних проводиться оцінка допустимих витрат за нерухомість. Найбільш стійкими будуть рітейлери з ефективними витратами на логістику постачання від виробника до споживача.

Щодо стабільними будуть федеральні та міжнародні мережеві оператори. за товарним групамми очікуємо відносну стійкість сегментів товарів для дітей та DIY.

БУДІВНИЦТВО-ПІДСУМКИ 2014

2014 став рекордним за обсягами нових торгових площ як у Москві, так і по всій Росії. Усього було введено 2,2 млн кв.м торгових площ у 63 торгових центрах у 49 містах Росії.

У Москві було відкрито 14 нових торгових центрів загальною торговою площею 0680000 кв.м. 2014 став рекордним для Москви за обсягами нових торгових площ за всю історію розвитку торгових центрів. Найважливішою подією у Москві стало відкриття найбільшого у Європі торгового центру Авіапарк.

Поза Москвою було побудовано 49 торгових центрів загальною торговою площею 1,55 млн кв. Більшість торгових центрів пройшли лише технічні відкриття, у торгових галереях багато вільних приміщень.

В основному будуються районні торгові центри середнього розміру (GLA 20-30 000 кв. м)

БУДІВНИЦТВО-ПРОГНОЗ

У 2015-2016 роках будівельна активність стримуватиметься такими факторами:
. Вакантність у існуючих торгових центрах, яка почала зростати 2014 р., і зростання продовжиться у 2015 р.
. Заповнюваність нових торгових центрів. Зростаюча вакантність у вже існуючих торгових центрах призводить до високої конкуренції за орендарів між старими торговими центрами та новими майданчиками. У цих умовах старі майданчики зі сформованими зонами охоплення та передбачуваною цільовою аудиторієюматимуть переваги перед новими проектами. Нові проекти будуть відчувати суттєві проблеми із заповнюваністю, еластичність попиту на нові майданчики буде низькою. Низька заповнюваність призводитиме до уповільнення темпів будівництва та перенесення термінів відкриття на невизначений термін (до залучення орендарів).
. Валютні ризики До 2014 р. фінансування торгових проектів проходило в основному у валюті (долари США). У зв'язку з масовим переходом на рублеві договори оренди та нестабільність обмінного курсу обслуговування валютних кредитів необхідно реструктурувати. Цей процес може вплинути на темпи будівництва тих торгових центрів, які плануються до виведення на ринок у 2015-2016 роках.
. Кредити у рублях. З початку 2014 кредитування будівельних проектів в Росії стало обмежено вузькою групою російських інвесторів і все частіше проводиться в російських рублях. Висока ставка карбованцевих кредитів (від 15%) підвищує ризики інвестицій у нерухомість, що може призвести до зниження кількості нових проектів. Зниження будівельної активності стабілізує баланс попиту та пропозиції.

КОМЕРЦІЙНІ УМОВИ

Нині формується нова ринкова практика формування ціни торгову нерухомість. Відбувається повна відмова від двох фундаментальних принципів орендних відносин, які були унікальні для Росії та з'явилися на етапі зародження ринку комерційної нерухомості в умовах жорсткого дефіциту якісних торгових площ наприкінці 1990-на початку 2000 рр.:
. Фіксована орендна ставка. В умовах виняткової нестабільності та непередбачуваності динаміки обсягів продажу та витрат рітейлерів фіксована плата за нерухомість стає неприпустимим ризиком. Орендарі вважають справедливими поділити ризики, пов'язані з нерухомістю, з орендодавцями. Це означає, що витрати на нерухомість повинні відповідати обсягу продажу, що генерується торговою точкою. До 2014 року навіть ті орендарі, які платили відсоток з обороту, часто ще й мали фіксовану частину орендного платежу. Перехід від фіксованої ставки оренди до оплати нерухомості лише відсотками з обороту торгової точки стає найпопулярнішою практикою.
. Розрахунки у рублях. До 2014 року рублеві договори оренди були типовими для якірних орендарів та найбільш популярних у покупців орендарів торгових галерей. Найбільш поширені були договори оренди у доларах США чи умовних одиницях. Ринок торгової нерухомості перейде на розрахунки в рублях у короткостроковій перспективі, за нашими оцінками до кінця 2015 року переважна більшість договорів оренди укладатиметься в рублях. Валютні (або їх аналоги умовні одиниці) договору залишаться лише у виняткових випадках у прайм об'єктах.

Відділ досліджень Cushman & Wakefield вважає, що 2016 стане найважчим за всю історію ринку комерційної нерухомості. Базовою стратегією для власників об'єктів стане мінімізація втрат. Використання порожніх приміщень в умовах попиту, що стискається, вимагатиме від власників і консультантів креативних рішень.

Валютні ставки оренди досягнуть мінімальних значень у 2016 році. Торгова нерухомість може першою продемонструвати ознаки оздоровлення, але це станеться не раніше другої половини 2016 року.

Індикатори ринку нерухомості покажуть мінімальні показники у першому кварталі року. Насамперед за рахунок зниження ділової активностіу фінансовому та споживчому секторах. Споживчий ринок може намацати дно до другого кварталу. Відповідно, стабілізації ринку комерційної нерухомості очікується не раніше літа-осені 2016 року.

Інвестиційна активність залишиться низькою – на рівні 2 млрд доларів на рік. Насамперед інвесторів залучатимуть активи з передбачуваною прибутковістю.

Обсяг інвестицій у комерційну нерухомість

Сумарний обсяг інвестицій у комерційну нерухомістьу 2015 році становив 2,8 млрд доларів США. Експерти компанії Cushman & Wakefield очікують, що досягнення дна - справа найближчого майбутнього, і очікують обсяг інвестицій до кінця 2016 року на тому ж рівні - приблизно 2,8 млрд доларів США, що є одним із мінімальних значень за минулі одинадцять років. Певного пожвавлення інвестиційної активності наприкінці 2016 – на початку 2017 років.

Порівняння обсягу інвестицій у різні сегменти комерційної нерухомості з 2006 по 2016 роки

Як показав кінець 2015 року, інтерес роздрібних мереж до столичного регіону знизився, і надалі попит на складські площі в московському регіоні визначатиметься ситуацією в споживчому секторі російської економіки і буде нижчим за показники 2015 року. При цьому ставки оренди в рублях та рівень вакантних площ залишаться на рівні показників кінця 2015 через зниження девелоперської активності на ринку складів.

Після піку девелоперської активності у 2014 році обсяги будівництва складів у 2015 році знизилися вдвічі, у 2016 році тенденція зниження будівництва складських площ збережеться.

Порівняно з 2014 роком обсяг нового будівництва у 2015 році скоротився вдвічі та склав 867 000 кв. м, таким чином, за 2015 рік пропозиція складських площ збільшилася на 7% і склала 11,7 млн. кв. м. Нових складських проектів у 2015 році не анонсувалося. Девелопери складської нерухомості продовжують будівництво заявлених ще у 2014 році проектів. За попередніми оцінками у 2016 році пропозиція складських площ збільшиться на 700000-750000 квадратних метрів, буде завершено будівництво проектів, що знаходяться у високій стадії готовності та побудовано нові складські об'єкти за укладеними контрактами built-to-suite.

Введені у 2015 році нові складські комплекси загалом не змінили розподілу складських площ за напрямками Московського регіону. Найбільше складських об'єктів на Сімферопольському шосе (17% загальної площі у столичному регіоні), 15% на Новорязанському шосе, 14% на Каширському шосе. Найменше складських площ на Калузькому та Мінському шосе.

Основний обсяг (46%) складських площ сконцентрований з відривом від 10 до 30 км від МКАД.

У 2015 році основу попиту на складські приміщеннясклали запити торгових мереж, що спеціалізуються на продуктах харчування та товарах для дому. Обсяг укладених угод з оренди та купівлі складської нерухомості у 2015 році перевищив значення 2014 року на 23% та склав 1,1 млн кв. м.

Зростання обсягу угод було забезпечено компаніями сегменту роздрібної торгівліпродуктами харчування та товарами для дому. Обсяг укладених угод з купівлі складів у 2015 році склав 21%, що нижче за аналогічний показник 2014 року на 7 процентних пунктів.

Експерти Cushman & Wakefield відзначають збільшення активності компаній-орендарів з перегляду умов договорів оренди в складських комплексах, що орендуються. Слід зазначити, що значний обсяг чинних договорів оренди, як і раніше, номінований у доларах США і слід очікувати, що переузгодження договорів буде основним фокусом багатьох орендарів у 2016 році. Також компанії все частіше стали відмовлятися від надлишкових складських площ, консолідувати складські площі і переїжджати в складські комплекси вище класу.

Частка роздрібних мереж у структурі угод над ринком складів збільшилася з 31% до 54% ​​, і натомість скорочення часток інших. Найбільше скоротилася частка логістичних компаній- у 2 рази порівняно з 2014 роком.

Розмір середньої угоди у 2015 році у більшості всіх сегментів скоротився на 20-25% порівняно з аналогічним показником 2014 року. Винятком є ​​сегмент роздрібної торгівлі, де цей показник виріс у 2015 році вдвічі та склав 27 000 кв. м складських площ.

У 2015 році у галузевій структурі попиту відбулися великі зміни. Різко зросла частка компаній сегменту «їжа та напої» та «товари для дому», порівняно з 2014 роком зростання склало 4 та 7 разів, відповідно. Зростання відбулося як за обсягом укладених угод, так і за їх кількістю.

Одночасно на складському ринку спостерігалося різке зменшення сегментів «автокомпонени», «електроніка», «одяг та взуття», «логістика», що пов'язано з кризовою ситуацієюу цих секторах.
З середини 2015 року всі вакантні складські площі у столичному регіоні пропонуються в оренду за рублевими ставками, і повернення до доларових ставок не передбачається.

За перше півріччя 2015р. чисті рублеві ставки оренди складів знизилися на 8% і залишалися лише на рівні 3800-4500 рублів за квадратний метр на рік. У другій половині року ставки не змінювалися.

Враховуючи складну ситуаціюна ринку власники складських площ намагаються оптимізувати свої витрати. Операційні витрати 2015 року залишалися лише на рівні 1000-1300 рублів за квадратний метр на рік залежно від об'єкта.

Огляд підготовлений відділом досліджень компанії Cushman & Wakefield

Експерти розповіли "РБК-Нерухомості", як новий податок на комерційну нерухомість вплине на орендні ставки.

Фото: Depositphotos/elenathewise

Напередодні Держдума у ​​другому читанні схвалила проект закону, згідно з яким податок на нежитлову нерухомість для бізнесу (офісну, торгову) буде розраховуватись виходячи з кадастрової, а не балансової вартості.

У Держдумі внесли поправки до законопроекту: норми законопроекту поширюватимуться на адміністративно-ділові та торгові центри, нежитлові приміщення, що передбачають розміщення офісів, об'єктів громадського харчуванняі побутового обслуговування і нерухомість іноземних організацій, які здійснюють РФ діяльність через постійні представництва.

Ще однією поправкою встановлюється можливість запровадження підвищених ставок податку для Москви. Так, щодо податкової бази, яка визначаєтьсяяк кадастрова вартість об'єктів нерухомого майна, податкова ставка не може перевищувати 2014р. 1,5%, у 2015р. - 1,7%, у 2016р. та наступні роки – 2%. При цьому для інших суб'єктів РФ ставки становитимуть у 2014р. не більше 1%, у 2015р. - не більше 1,5%, у 2016р. та наступні роки – не більше 2%.

Редакція "РБК-Нерухомості" опитала експертів, як це нововведення вплине на доходи власників торгових та офісних об'єктів, а також на орендні ставки.

На думку експертів, це призведе до зростання податкового навантаження для власників комерційної нерухомості, які занижують балансову вартість своїх об'єктів. Глава департаменту комерційної нерухомості ДК "Ташир" Ольга Паршикова вважає, що для власників великих об'єктів кадастрова вартість приблизно дорівнює балансовій.

Директор відділу досліджень ринку CBRE Валентин Гаврилов менш оптимістичний. "Впровадження даного законопроекту в практику торкнеться значної частки ринку комерційної нерухомості Москви. За нашими оцінками, цей законопроект торкнеться не менше 2/3 ринкових площ. Найбільше постраждають ті будівлі, які стоять на обліку за балансовою, а не за ринковою вартістю", - каже Валентин Гаврилов.

За його словами, переоцінка їх за кадастровою вартістю та застосування ставки податку в 1,5% призведе до того, що витрати власників будівель можуть збільшитися на 1,2 тис. і більше рублів. на рік у розрахунку 1 кв. м. Найбільше від цієї зміни постраждають будівлі класу В, вважає експерт.

Для офісів класу А прайм приріст видатків може становити не менше 3-5%, класу А – 5-7%, класу В – 9-12% від середньої річної орендної ставки, прогнозує Валентин Гаврилов. Тим не менш, власники офісів класу А прайм, швидше за все, так чи інакше зможуть домовитися з орендарями без значної втрати прибутковості. "У торговій нерухомості спостерігатиметься схожа картина: витрати збільшаться на 4-10% від середньої річної орендної ставки", - додає експерт.

"Після ухвалення нового законопроекту виникне величезний пласт нової роботидля оцінювачів комерційної нерухомості, а також для юристів у питаннях заперечення кадастрової вартості", - каже начальник департаменту маркетингу та консалтингу Base Property Group Ренат Жамалдінов.

"На прикладі торгових центрів, податок на майно займає близько 20% у структурі операційних витрат. Перехід до кадастрової вартості зіграє на збільшення суми податку. У таких умовах деякі власники можуть мати труднощі з обслуговуванням банківських кредитів", - вважає експерт.

Ставки оренди зростуть

Податок на нерухомість також у результаті позначиться і орендарях. Власники приміщень перекладуть частину своїх витрат на їхні плечі. На думку директора департаменту консалтингу GVA Sawyer Маріанни Романовської, у короткостроковому плані навряд чи можна говорити про наявність суттєвих передумов для зростання орендних ставок, оскільки у сфері якісної нерухомості ставки оренди зафіксовані (з урахуванням деякої індексації) довгостроковими договорами оренди. Серед факторів, що впливають на різницю балансової та кадастрової вартості, експерт зазначає термін від початку амортизації будівлі та обсяг витрат на реконструкцію.

"Витрати власників офісів і торгових об'єктів, безумовно, значно зростуть, - зазначає директор з Росії та СНД з управління нерухомістю та експлуатації компанії Jones Lang LaSalle Наталія Якименко. - А вони у свою чергу намагатимуться розділити ці витрати з орендарями - підвищити ставки або операційні витрати, які регулярно несуть орендарі.

"Власники, звичайно, можуть підвищити орендні ставки. Але тоді виникає питання: чи користуватимуться попитом орендні площі? Швидше за все, орендні ставки залишаться незмінними. Проте прибуток власників торгових та офісних приміщень зменшиться", - розмірковує керуючий партнер компанії Delta Estate Олена Земцова.

Віра Козубова

Низький рівень ділової активності змушують власників бізнес-центрів йти на великі поступки орендарям. Продовжують пустіти і торгові центри: середній рівень вільних площ наприкінці 2015 року побив черговий рекорд – 13%, і це не межа, упевнені експерти.

У Сіті не зайнято 40% офісів

Криза на столичному ринку офісної нерухомості посилюється. Рівень вільних площ на ринку офісів на початку 2016 досяг 20%. У класі «B» вакантність «терпима» – 14%. А ось дорогі офіси потрібні набагато менше: у класі «А», за різними оцінками, порожні 28–30% площ. Найбільш критична ситуація в Москві: там не зайняті 40% офісів.

Низький попит на офіси різко приглушив будівельну активність девелоперів. За даними консалтингової компанії Cushman & Wakefield, минулого року площа введених в експлуатацію офісів становила 721 тис. кв. метрів, що вдвічі менше за показник 2014 року. Причому заморожувати забудовникам доводиться вже розпочатий проект: нині близько 1 млн кв. метрів офісних приміщень знаходиться у досить високому ступені готовності, проте лічену кількість проектів буде завершено цього року. За оцінками Cushman & Wakefield, в експлуатацію буде введено близько 300 тис. кв. метрів. Терміни закінчення будівництва низки проектів відкладаються більш як на два роки. Усі «паперові» проекти та об'єкти на ранніх етапах будівництва заморожені чи переглядаються.

Низький рівень ділової активності та високі показники вакантності змушують власників бізнес-центрів йти на дедалі більші поступки орендарям. «У 2016 році тенденція переходу ринку комерційної нерухомості в рубльову зону збережеться. До кінця року ринок може повністю перейти на рублеві договори оренди та купівлі-продажу», - вважає директор департаменту консалтингу, аналітики та досліджень компанії Blackwood Олександр Шибаєв.

Переходу ринку на розрахунки у рублях сприятиме і недавнє судове рішення. Наприкінці 2015 року Арбітражний судМоскви ухвалив прецедентне рішення за позовом компанії "Вимпелком" до власника офісної будівлі, де вона орендує приміщення. Позивач вимагав зафіксувати курс долара у договорі оренди зі ставкою, номінованою у валюті. Суд став на бік «Вимпелкому» і ухвалив, що «орендна плата, розрахована за поточним курсом долара, перевищує ринкову вартість оренди, і її значне зростання може спричинити безпідставне збагачення орендодавця». На думку керівника відділу комерційної нерухомості Est-a-Tet Олени Мішиної, цей випадок може стати неприємним прецедентом, який дозволяє орендарям трактувати договірні умови на свою користь. І тут для власників нерухомості рубльові договори залишаться єдиним надійним інструментом роботи над ринком.

Проте, цілком можливо, що цей випадок залишиться єдиним. «У Росії немає прецедентного права. Кожен схожий випадок розглядатиметься судом окремо, результат справи може бути різним», – вважає директор з розвитку комерційної нерухомості «БЕСТ-Новобуд» Віталій Лебедєв.

Крім переходу ринку на рублеву зону, спостерігається істотне падіння орендних ставок. Їхнє зниження найбільш помітне в будівлях класу «B» та «B+». «Щодо кінця 2014 року ставки оренди для цих класів у карбованцевому вираженні впали на 44% та 39% відповідно. Для офісів класу «А» протягом 2015 року була характерна стійкіша динаміка, оскільки ставки значною мірою були номіновані у валюті – за рік клас «A» подешевшав на 5%», – розповідає Олександр Шибаєв. «В межах Третього транспортного кільця хороший бізнес-центр класу «В» сьогодні коштуватиме в середньому 24 тис. руб. за кв. м/рік, тоді як наприкінці 2014 року ставка таких об'єктів була на рівні $650 за кв. м/рік. Рівень ставок бізнес-центрів класу "А" зараз знаходиться в діапазоні 32-45 тис. руб. за кв. м на рік, тоді як до кризи цей показник дорівнював $1100 за кв. м/рік. У межах МКАД у бізнес-центрі класу "В" або "B-" зараз можна знайти об'єкти за 6 тис. руб. за кв. м/рік», – каже Олена Мішина.

Триває хвиля переїздів орендарів до нових офісів. «Орендар зазвичай замислюється про зміну офісу у тому випадку, якщо оптимізація витрат при переїзді становить у середньому від 15% до 20%. Або якщо з'являється унікальна можливість орендувати якісніший офіс на умовах, недосяжних раніше. За результатами перших двох місяців 2016 року ми спостерігаємо досить високу активність з боку користувачів приміщень класу «А», а також зростання попиту на покупку якісних офісів – наприклад, таких як БЦ «Аквамарин III» на Озерківській набережній», – зазначає генеральний директор ТОВ « АФІ РУС» Марк Гройсман.

За словами Олени Мішиної, серед орендарів у рівного ступеняспостерігаються дві тенденції. З одного боку, з метою економії компанії поєднують різні офіси в один. З іншого – представницькі компанії частину підрозділів виводять у віддаленіші локації, залишаючи фронт-офіс у бізнес-центрі класу «А».

Деякі великі орендарі розглядають придбання площ, що знімаються у власність. «Наприклад, у грудні було укладено найбільша угодау 2015 році з купівлі-продажу офісної нерухомості: банк «ТКС» придбав 8,1 тис. кв. метрів офісів у МФК «Водний». Також скористатися низьким рівнем цін на офісному ринку намагається і компанія «Яндекс», яка веде переговори щодо придбання частини БЦ «Червона Роза», яку вона зараз орендує», – розповідає Олександр Шибаєв.

Експерти очікують, що у 2016 році ми не побачимо ні зростання попиту на якісні офісні площі, ні різке падіння. «Найбільше успішний бізнесскористається ситуацією, щоб покращити параметри офісних приміщень. І навпаки, частина компаній оптимізуватиме фінансові витрати, знижуючи клас своїх офісів. Крім того, цього року зміниться структура попиту – збільшиться частка угод з офісними приміщеннями класу «В-» і «С», знизиться розмір площі, що запитується», – вважає керівник напряму маркетингу нерухомості IPT Group Маргарита Моїсеєва.

«Підвищення ставки з податків на торгову нерухомість у 2016 році лише посилить ті проблеми сегменту, які почали назрівати ще у 2014 році. Податки – не найстрашніше. Основна проблема – стискання економіки та, як наслідок, скорочення платоспроможного попиту товари та послуги, що призвело до зниження прибутковості бізнесу дрібних і середніх підприємців – основних «споживачів» стріт-рітейлу на перших поверхах житлових будинків. При цьому сам сегмент таких торгових площ (формату «магазин біля будинку») в останні 5 років збільшувався, в тому числі через містобудівні вимоги влади. У Московській області однією з пріоритетних завданьмістобудівної політики є зниження маятникової міграції та створення робочих місць у найближчій транспортній доступності від місць проживання. Наприклад, у будинках навіть середньої поверховості перші поверхи можуть бути лише нежитловими. На тлі зниження поверховості та щільності населення в окремо взятих проектах орендарі та власники в деяких видах бізнесу не завжди можуть розраховувати на купівельний трафік, достатній для того, щоб бізнес залишався прибутковим, а не лише покривав оренду, комунальні платежі, ФОП та інші операційні витрати. За оцінками аналітиків, 25% комерційних площ у Москві вакантні, в області ця цифра вища – до 30% (з урахуванням офісів). При цьому навіть без підвищення податку ситуація не була б райдужною – якщо бізнес не має грошей на розвиток мереж, на купівлю площ, обладнання, якщо бізнес не бачить перспектив, то немає грошей і на податки, незалежно від розміру ставки цих податків. Коло замикається, база оподаткування продовжує стискатися».

Торгові центри відкриваються напівпорожніми

На відміну від офісів, будівництво торгових об'єктів через кризи майже не сповільнилося. У 2015 році відкрилося одразу сім нових великих торгових центрів: «Кунцеве Плаза», Центральний дитячий магазин, "Клен", "Тіара", Columbus, Mari, Zеленоград. Майже всі заявлені проекти було запущено вчасно. Хоча варто зазначити, що у багатьох із них відбулися так звані технічні відкриття – запуск якірних орендарів за низького заповнення торгових галерей. Рівень вакантних площ у нових торгових центрах у середньому не перевищував 50%. Для порівняння: ще два роки тому всі ТЦ були повністю зайняті орендарями. При цьому в цілому введення торгових площ минулого року відповідало середньому рівню попередніх років – близько 550 тис. кв. метрів орендопридатних площ, тобто ринок торгових центрів Москви збільшився майже на 12%.

Цього року будівництво торгових центрів триває тими самими ударними темпами. На ринку присутня велика кількість проектів у високій стадії готовності, тому аналітики прогнозують введення об'єктів на рівні 2015 року. Проте вже з 2017 року відбудеться логічний обвал обсягів нового будівництва, оскільки девелопери не розпочинають нових проектів. «У період із січня по грудень 2015 року обсяг торгових площ, що будуються, скоротився на 38%. Ця тенденція у перспективі може призвести до дефіциту нової пропозиції», – йдеться у звіті консалтингової компанії KnightFrank.

Торгові центри продовжують пустіти. Середній рівень вільних площ у торгових центрах наприкінці 2015 побив черговий рекорд –13%. З огляду на високий обсяг нового будівництва цього року зростання рівня вакантних площ неминуче.

В умовах економічної та політичної нестабільності, а також зниження купівельної спроможності населення багато мережевих операторів змінили плани розвитку, помітно знизивши темпи експансії. Деякі торгівельні мережіпочали активно експериментувати із новими форматами. «X5 Retail Groupпланує відкриття газетних кіосків «Росдруку» у магазинах мережі «П'ятірочка» та запуск мережі дешевих кафе «Смачна кухня» у прикасовій зоні гіпермаркетів «Карусель». Ресторанний холдинг Ginza Project інвестує у створення мережі ресторанів на колесах під брендом Ginza Truck, російська компанія Melon Fashion Group розвиватиме магазини молодіжного одягу befree у новому форматі «фешн-гіпермаркетів», – наголошується у звіті Cushman&Wakefield.

Орендні ставки більшості торгових центрів ще два роки тому номінувалися у валюті, але зараз ринок торгових площ майже повністю перейшов у рублеву зону. Інший важливий тренд - власники торгових площ все частіше працюють з рітейлерами на умовах отримання відсотка з обороту, а також пропонують додаткові опції (наприклад, орендні канікули або обробка приміщення за рахунок власника).

Зростання конкуренції між торговими центрами змушує власників об'єктів із застарілими архітектурно-планувальними рішеннями вдаватися до реконцепції та пошуку своєї ніші на ринку. Минулий рік ознаменувався відкриттям одразу двох торгових об'єктів після глобальної реконцепції: старі торгові центри було знесено, і на їхньому місці з'явилися нові об'єкти. Це Центральний дитячий магазин на Луб'янці та МФК «Кунцеве Плаза» (колишній ТЦ «Рамстор»). «У «Кунцевому Плазі» після редевелопменту була не тільки радикально збільшена загальна площа, а й з'явилися офісна та житлова частини, що зробили проект більш ліквідним на ринку», – вважає директор з інвестицій IPT Group Олексій Стрілецький.

У більшості торгових центрів реконцепція проходить набагато м'якше, без зносу. «Споживча поведінка та звички покупців постійно змінюються, тому в тому чи іншому сенсі реконцепція торгових центрів відбувається постійно. Реконцепція не завжди пов'язана з капітальною розбудовою будівлі, це може бути зміна структури пулу орендарів, позиціонування об'єкта чи маркетингових акцій», – каже заступник генерального директораз аналітики та консалтингу компанії «НДВ-Нерухомість» Єлизавета Гудзь.

У сегменті стріт-рітейлу від кризи найбільше постраждали найпрестижніші та переоцінені торгові вулиці міста – Тверська, Стільников провулок, Кутузовський та Ленінський проспекти. «У цих локаціях були перегріті ціни, і більшість орендарів тримали там не прибуткові, а виключно іміджеві торгові точки. У зв'язку з кризою, а також відходом ряду іноземних виробників з російського ринкуці торгові точки гостро переживають відтік орендарів», – розповідає Олена Мішина.

Динаміка ставок оренди у стріт-рітейлі була різноспрямованою. В основному вона була пов'язана з рішеннями міської влади реконструювати вулиці у центрі. «На Тверській, М'ясницькій, Маросейці ставки знизилися насамперед через появу там платного паркування або відсутності паркувальних місць. Нагадаю, що на Тверському паркування заборонили повністю. Ставки залишилися стабільними на Кутузовському, Ленінському, Ленінградському проспектах, проспекті Миру та на Профспілковій вулиці. А на деяких пішохідних вулицях, що відкрилися після реконструкції, наприклад, на П'ятницькій чи Петрівці, ставки зросли на 10–20%», – зазначає Віталій Лебедєв.

Загалом рівень вільних приміщень у стріт-рітейлі виріс. Однак, на думку учасників ринку, це пов'язано не так з кризою, як із рішенням московської влади щодо обов'язкового розміщення комерційних об'єктів на перших поверхах житлових будинків. Частина цих площ просто не встигає поглинатися ринком, інша частина (приміщення, які не мають доступу до зовнішнього пішохідного трафіку) перейшла до розряду неліквідів.

Безумовно, вплине на столичний ринок стріт-рітейлу в лютому 2016 року. Постанову про знесення самовільних споруд поблизу станцій метро було ухвалено столичним урядом у грудні 2015 року. До списку споруд, що зносяться, потрапило понад 100 об'єктів, власникам яких були направлені повідомлення про необхідність знести незаконні споруди. По 97 об'єктах зі 104 термін на самостійний демонтаж закінчився 8 лютого. У ніч на 9 лютого розпочалося масштабне знесення торгових павільйонів, а 21 лютого – демонтаж торгового центру «Піраміда» на Пушкінській площі. Хоча москвичі підтримали ініціативу влади, багато учасників ринку вважають її несвоєчасною. «Від такого заходу насамперед страждають малий бізнес та задіяні у цій сфері наймані робітники. Незрозуміло коли ці бізнеси знайдуть нові приміщення. Ставки в торгових центрах та ще й у таких ходових локаціях їм не по кишені. Швидше за все, такі власники будуть гарячково шукати приміщення стріт-рітейлу, але подібних майданчиків небагато, а споживчий потік не можна порівняти з наметами біля метро. І зовсім неймовірно, що пропозиція влади щодо надання аналогічних приміщень у Новій Москві влаштує когось із таких орендарів», – вважає Олена Мішина.

Криза сильніша, податки вищі

В умовах кризи будь-які додаткові витрати, які несе бізнес, відображаються і на ринку комерційної нерухомості Так, перехід на сплату податку від кадастрової вартості та поетапне збільшення ставки цього податку надають негативний вплив на ринок. «За багатьма комерційними об'єктами, особливо давно побудованими, платежі з податку на майно зросли в рази, а іноді й у десятки разів. Це призвело до зниження чистого операційного доходу, що генерується об'єктом нерухомості, і, як наслідок, зниження вартості комерційної нерухомості», – говорить Олексій Стрілецький.

2016 року відбулося чергове підвищення ставок податку на комерційну нерухомість. У Москві ставку податку на майно буде піднято незначно – з 1,2% до 1,3% від кадастрової вартості. Спочатку передбачалося підняти ставку у 2016 році до 1,5%, проте уряд Москви вирішив різко не піднімати податки. Цей крок експерти ринку оцінюють позитивно. «Послаблення з податку на майно і не таке різке підвищення ставки позитивно позначаться на інвестиційній привабливості об'єктів нерухомості. Ми не очікуємо, що ціни зростуть, але привабливість та ліквідність ринку можуть трохи зрости», – упевнений Олексій Стрілецький.

При цьому в умовах кризи будь-яке додаткове навантаження стане відчутним для бізнесу. Додаткові витрати орендодавці будуть змушені включити в орендну ставку. У свою чергу орендарям доведеться компенсувати втрати за рахунок кінцевого споживача, збільшуючи вартість послуг або ціни на товари. Додаткове подорожчання товарів та послуг негативно позначиться на всіх – і на бідніших споживачах, і на державі, яка в перспективі недоотримає податок від збиткових об'єктів, що закрилися», – вважає Єлизавета Гудзь.

На думку директора департаменту консалтингу, аналітики та досліджень Blackwood Олександра Шибаєва, у перспективі найсильніше постраждають власники малих та середніх за площею торгових та офісних будівель. З 1 січня 2017 року оподаткування з кадастрової ціни буде поширене на всі торгові та офісні будівлі, до цього воно стосувалося лише об'єктів площею понад 3 тис. кв. метрів. «Багато компаній не витримають зростання податкових витрат і припинять свою діяльність. Відповідно, скоротиться база оподаткування комерційних об'єктів, при цьому зросте кількість безробітних», – говорить Олександр Шибаєв.