Vertinimo rezultatų suderinimo metodai lyginamuoju metodu. Vertinimo kaštų rezultatų derinimo metodai. Vertinimo metodas

Pagal FSO. (Federaliniai vertinimo standartai.) Galutinė vertinamo objekto vertės vertė yra vertinamo objekto vertė, gauta apibendrinus vertinamo objekto vertės apskaičiavimo rezultatus, pagrįstus vertintojo. naudojant įvairius vertinimo metodus ir vertinimo metodus.

Pagal vertinimo standartus yra trys visuotinai pripažinti metodai:

Išlaidų metodas, kaip objekto vertės nustatymo metodų visuma, pagrįsta sąnaudų, būtinų įvertinimo objektui atkurti ar pakeisti, nustatymu, atsižvelgiant į jo susidėvėjimą;

Lyginamasis metodas - kaip objekto vertės nustatymo metodų visuma, pagrįsta vertinimo objekto palyginimu su panašiais objektais, kurių atžvilgiu yra informacijos apie sandorių su jais kainas;

Pajamų metodas – kaip vertinimo metodų visuma, pagrįsta numatomų pajamų iš vertinimo objekto nustatymu. Turi būti taikomi visi trys metodai (arba pagrįsti nė vieno iš jų nenaudojimą). Vertintojas, remdamasis rezultatais, gautais taikant kiekvieną vertinimo metodą, nustato galutinę vertinimo objekto vertės vertę. Ji turi būti išreikšta rubliais kaip viena vertė, jeigu vertinimo sutartyje nenumatyta kitaip (gali būti ir intervalas). Galutinės savikainos vertės išvedimo būdus vertintojas pasirenka savarankiškai, tai negali būti trijų skaitmenų aritmetinis vidurkis. Vertintojas kiekvienam metodui priskiria svorį, atsižvelgdamas į surinkta informacija, jo tikslumas, patikimumas, rinkos situacijos atspindys, pakeitimų skaičius ir kt. ir apskaičiuoja svertinį vidurkį Plačiai naudojami ir kiti sudėtingesni statistiniai vidurkinimo metodai - Hierarchinės analizės metodas - Sauty matrica ir kt.

Naudojamais metodais gautų rezultatų derinimo tikslas – sprendžiamos problemos rėmuose nustatyti kiekvieno iš jų privalumus ir trūkumus, taigi, nustatyti vieną išlaidų sąmatą. Kiekvieno metodo privalumus (trūkumus) vertinant objekto vertę lemia šie kriterijai:

• 1. Gebėjimas atspindėti tikrus ketinimus potencialus pirkėjas arba pardavėjas.
• 2. Pirminės informacijos, kurios pagrindu atliekama analizė, kokybė ir apimtis.
• 3. Naudojamų metodų gebėjimas atsižvelgti į rinkos svyravimus ir lėšų kainą.
• 4. Gebėjimas atsižvelgti į specifines vertinimo objekto savybes.

Skirtingais metodais gautų rezultatų apibendrinimo procesas, atsižvelgiant į papildomus koregavimus, veda prie galutinių kaštų, kuriais pasiekiamas vertinimo tikslas, nustatymas.

Vidutinė svertinė bendroji kaina apskaičiuojama pagal formulę

S P = V trečia S trečia +V zat S zat +V doh S doh , kur

S cf, S zat, S doh – objekto savikaina – gauta atitinkamai taikant lyginamąjį, sąnaudų ir pajamų metodus;

V av, V zat, V doh – rezultato, gauto taikant atitinkamai lyginamąjį, sąnaudų ir pajamų metodus, svertinis koeficientas ir

V cf + V zat + V doh \u003d 1

Šiame darbe taikyta reitingavimo procedūra (hierarchinės analizės metodas). Reitingavimas – tai vertinimo rezultatų, gautų naudojant skirtingus požiūrius (metodus), išdėstymas jų kokybės didėjimo tvarka. Reitingavimui visų pirma būtina suformuluoti kokybės kriterijus, pagal kuriuos vertinimo rezultatai bus lyginami naudojant skirtingus požiūrius (metodus).

Be to, lyginami ne patys metodai (metodai), o šių metodų (metodų) panaudojimo rezultatai.

Visiems trims požiūriams suformuluoti kokybės kriterijai.

Svarbu pažymėti, kad tiesiog neįmanoma išvengti subjektyvumo tiek rezultatų derinimo, tiek viso vertinimo proceso metu. Tik kai kurių metodų, technikų, procedūrų pagalba galima bandyti sumažinti subjektyvumo laipsnį, taip pat ir derinant rezultatus.

Vertintojas pasirinko keturių veiksnių sistemą. Kiekvienam veiksniui priskiriamas kiekvienas naudojamas metodas:

• 0 balų – jei šis metodas visiškai neatitinka šio veiksnio kriterijų;
• 1 balas – jei šis metodas atitinka šio veiksnio kriterijus tiek, kad Vertintojas gali laikyti nepakankamu, žemesniu nei vidutiniu, blogesniu nei įprastai, ne visai pakankamu įprastam pasitikėjimui šio metodo rezultatu;
• 2 balai – jei šis metodas atitinka šio veiksnio kriterijus tiek, kiek Vertintojas gali laikyti gana priimtinu, vidutiniu, normaliu, pakankamu įprastam pasitikėjimui šio metodo rezultatu;
• 3 balai – jei šis metodas visiškai atitinka šio veiksnio kriterijus.
• 1. Atitiktis apskaičiuotų išlaidų tipui:

Daroma prielaida, kad lyginamasis metodas visada atitinka rinkos vertę – 3 balai.

Sąnaudų metodas ne statybos rinkose nėra reali alternatyva jau turimų pakankamai objektų pirkimo.

Išlaidų metodo svarba pagal šį kriterijų yra 2 taškai.

2. Patikimumas ir pakankamumas:

AT lyginamąjį požiūrį Vertintojas išanalizavo pakankamai daug rinkos duomenų. Šie duomenys, remiantis jų gavimo šaltiniais, buvo gana patikimi. Atsižvelgiant į tai, už šio faktoriaus rezultatus buvo skirti 3 taškai.

Kainos metodas objektams, kai pasiūla vyrauja prieš paklausą, yra žymiai mažiau patikima, palyginti su kitais dviem metodais.

Dėl to sąnaudų metodo svoris pagal šį kriterijų yra 3 balai.

3. Galimybė atsižvelgti į kainodaros veiksnius:

Vertinimo teorijoje manoma, kad lyginamasis metodas visiškai atspindi kainodaros veiksnių struktūrą. Atsižvelgiant į tai, kad pačių rinkos duomenų patikimumą vertinome anksčiau, šio veiksnio rėmuose reikia įvertinti tik esminę požiūrio savybę atspindėti rinką. Todėl lyginamajam metodui buvo suteiktas 3 balų svoris.

Laikotarpiu, kai pasiūla vyrauja prieš paklausą, kaštų metodas daug mažiau atspindi rinkos kainodaros veiksnių struktūrą, svoris yra 2 balai.

4. Gebėjimas apsvarstyti motyvaciją:

Lyginamasis metodas yra akivaizdžiausias rinkos dalyvių etalonas – 3 balai.

Sąnaudų etalonas ribotoje faktiškai vykdomų statybų apimtyje yra ne visai adekvatus atsižvelgiant į objektų kainos motyvaciją -2 balai.

5 lentelė

VERTINIMO OBJEKTO GALUTINĖS IŠLAIDOS BENDROVIMO IR SKAIČIAVIMO REZULTATŲ SUSITARIMO REZULTATAI

	Lyginamasis	brangus	Pelninga
Skaičiavimo rezultatas, patrinkite.			Nėra naudojamas
Metodo taikymas skaičiavimuose
Informacijos, kurios pagrindu buvo atlikta analizė ir skaičiavimai, patikimumas ir pakankamumas
Metodo gebėjimas atsižvelgti į objektui būdingų kainodaros veiksnių struktūrą
Požiūrio gebėjimas atspindėti tipinio pirkėjo/pardavėjo motyvaciją, tikruosius ketinimus
Metodo atitiktis apskaičiuotų išlaidų tipui
Bendras rangas
Svorio koeficientas, %
Atitinkamo vertinimo metodo skaičiavimo rezultatų svoris, rub.
Vertinimo objekto rinkos vertės sutartinė vertė, rub., įsk. PVM

Atlikęs analizę ir skaičiavimus pagal esamus vertinimo metodus, Vertintojas nustatė galutinę automobilio VAZ 21213 rinkos vertės vertę, kuri po apvalinimo buvo:

58 000 (penkiasdešimt aštuoni tūkstančiai) rublių

Išvada: bendra vertė yra rinkos analizės skiltyje vertinimo objekto rinkos intervale.

Vertintojo sprendimas apie galimas ribas intervalo, kuriame, jo nuomone, gali būti rinkos vertė.

Rinkos vertės vertinimas, kad ir kokiais tiksliais ir patikimais metodais būtų gautas, visada turi tam tikro neapibrėžtumo (neaiškumo, dviprasmiškumo) ir negali būti laikomas tikslia rinkos vertės verte. Dažniausiai praktikoje vertintojas veikia su tam tikra rinkos kainų imtimi, neturėdamas informacijos apie visą pasiūlymų apimtį (ypač sandorius). Tokiais atvejais negalima nustatyti „tikrosios“ rinkos vertės (tai yra mūsų pasirinktos populiacijos statistikos vertės), nes kainų visuma nėra prieinama analizei. Būtent tokiose situacijose iškyla problema įvertinti bendrosios visumos statistikos vertę remiantis jos atstovų imtimi (tai yra šios visumos dalimi). Ir ši užduotis nėra tikslus sprendimas. Neįmanoma nustatyti „tikslios“ matematinio lūkesčio reikšmės kaip visos bendros populiacijos vidutinės reikšmės, neanalizavus šios populiacijos. Būtent šia prasme dauguma rinkos vertės praktines užduotis nepastebimas rinkoje.

Matematinės statistikos požiūriu, reikšmė, kaip atsitiktinis dydis, apskaičiuojama remiantis analogiškų objektų kainų reikšmėmis xi, i=1,…,n, suprantama kaip n jo nepriklausomų stebėjimų. . Bendroji visuma yra visų nagrinėjamo rinkos segmento objektų kainos, o vertinamo objekto vertė gaunama apdorojant vertintojo turimų verčių imtį iš bendrosios visumos.

Įvertinimo teorija ir praktika daugeliu atvejų naudoja savo matematinį lūkestį kaip RS rodiklį, kurio įvertis gaunamas skaičiuojant imties vidurkį, dažniausiai kartu su tikslumo įvertinimu pasikliautinų intervalų ribų forma. Tačiau aukščiau minėtas RS apibrėžimas kalba apie labiausiai tikėtiną vertę, kuri yra bendras atvejis atitinka kitą atsitiktinio dydžio statistiką – režimą. Ir tik simetriškam vienmodaliniam atsitiktinių kintamųjų pasiskirstymui, kuris visų pirma yra normalus pasiskirstymas, matematinės lūkesčių ir režimo reikšmės sutampa.

Tuo pačiu metu vertinamo objekto analogų atrankos procedūra, griežtai tariant, nėra atsitiktinės atrankos iš bendrosios visumos procedūra ir negali garantuoti imties homogeniškumo. Taip pat negalima atmesti vertintojo klaidų formuojant objektų-analogų kainų rinkos duomenų imtį. Atsižvelgiant į tai, pripažintina, kad hipotezė apie normalų rinkos duomenų imties pasiskirstymą negali būti laikoma automatiškai priimta, o tai reiškia, kad ji turi būti patikrinta.

Norint teisingai taikyti koreliacijos-regresijos metodus nustatant vertinimo objekto vertę, atsižvelgiant į jo skirtumus nuo analogų pagal vieną ar daugiau įtakojančių savybių, reikia patvirtinti hipotezę apie analogų kainų pavyzdinių duomenų normalų pasiskirstymą. . Yra žinoma, kad regresijos priklausomybių konstravimui naudojamo mažiausių kvadratų metodo optimalių savybių buvimas yra glaudžiai susijęs su normaliu gauto parametro (rinkos kainų imties) pasiskirstymu ir didelių klaidų nebuvimu imtyje. Kita sąlyga, užtikrinanti sudarytos regresijos teisingumą, yra klaidų pasiskirstymo normalumas, kuris turi būti patikrintas paskutiniame regresinės analizės etape.

Analogų imties atitikčiai normalaus pasiskirstymo ir vienalytiškumo sąlygoms patikrinti buvo apskaičiuoti variacijos ir svyravimų koeficientai, pasvirimo koeficientas, kreivumo koeficientas, standartinė pasvirumo paklaida ir kreivės standartinė paklaida, mėginys taip pat buvo patikrintas, ar nėra nuokrypių.

Variacijos koeficientas V apibūdina santykinį išmatuotų verčių nuokrypio nuo aritmetinio vidurkio matą:

V = H 100%, kur

V - variacijos koeficientas;

y - standartinis nuokrypis (funkcija STDEV);

a - aritmetinis vidurkis (funkcija AVERAGE).

Kuo didesnė variacijos koeficiento reikšmė, tuo santykinai didesnė tirtų verčių sklaida ir mažesnis tolygumas. Jei variacijos koeficientas yra mažesnis nei 10%, tada variacijų eilučių kintamumas laikomas nereikšmingu, nuo 10% iki 20% reiškia vidurkį, daugiau nei 20% ir mažesnis nei 33% - reikšmingą, o jei variacijos koeficientas viršija 33%, tada tai rodo informacijos nevienalytiškumą ir poreikį neįskaitant didžiausių ir mažiausių reikšmių.

Vertinimo proceso metu buvo patikrinta, ar imtyje nėra nuokrypių. Remiantis lyginamosios kampanijos skaičiavimų rezultatais, variacijos koeficientas yra 24,69 proc.

Išvada: galimos intervalo, kuriame gali būti rinkos vertė, ribos gali būti + - 24,69% nuo rinkos vertės, nustatytos skaičiavimu.

Paskutinis vertinimo etapas – įvairiais metodais gautų rezultatų derinimas pagal taikomus metodus. Tokio susitarimo tikslas – gauti galutinę galutinę išlaidų vertę. Galutinė vertinamo nekilnojamojo turto vertė yra ekspertinis, nešališkas ir pagrįstas kvalifikuoto, profesionalaus vertintojo sprendimas dėl vienos ar kitos vertinamo objekto vertės, nustatytos vertinimo užduotyje. Pagal ataskaitos reikalavimus, vertė pateikiama kaip viena rublio suma, atitinkanti įvertinimo taško vertę.

Koordinacija- tai alternatyvių išvadų, gautų taikant tris skirtingus vertinimo metodus, analizė, siekiant nustatyti vieną (sutartą) numatomos vertės vertę.

Vertintojas neturėtų tiesiog nustatyti trijų verčių vidurkio. Galutinė apskaičiuota kaina niekada nėra vidurkio rezultatas, jos negalima gauti sudėjus visas numatomas išlaidas ir padalijus šią sumą iš naudotų metodų skaičiaus. Skirtingų metodų rezultatų vidurkinimas negarantuoja teisingos išvados apie vertinimą, nes šiuo atveju daroma prielaida, kad atliekant vertinimą kiekvienas metodas davė vienodai patikimą rezultatą, o tai praktikoje pasitaiko itin retai.

Idealioje (atviroje ir konkurencingoje) rinkoje visi trys klasikiniai metodai turėtų lemti tą pačią vertę. Tačiau dauguma rinkų yra netobulos, pasiūla ir paklausa nėra subalansuotos. Potencialūs vartotojai gali būti neteisingai informuoti, gamintojai gali būti neefektyvūs. Dėl šių ir kitų priežasčių metodai gali suteikti skirtingus vertės rodiklius, kuriuos vertintojas lygina tarpusavyje patvirtinimo procedūros metu.

Vertintojas turėtų atsižvelgti į tai, kad klientas dažniausiai reikalauja paaiškinimo dėl rezultatų neatitikimo priežasčių ir derinimo proceso pagrindimo. Profesionalūs vertintojai Jungtinėse Valstijose mano, kad 10% vertės skirtumas, gautas taikant įvairias pajamas, yra priimtinas. Jei susitarus dėl kurio nors iš kaštų rodiklių jis labai skiriasi nuo kitų, tai vertintojas būtinai turi išsiaiškinti kodėl. Jei priežastis nėra matematinės ar kitos taisytinos klaidos, tada vertinimo ataskaitoje turėtų būti nurodyta, kas lėmė tokį neatitikimą, o galbūt mažiau pasikliauti rezultatu, gautu remiantis šiuo metodu derinant.

Svertinis vidurkis laikomas labiausiai pageidaujamu pasirinkimu atliekant gautų rezultatų suderinimo procedūrą, siekiant gauti galutinę išlaidų vertę. Vertintojas pasveria, kiek vienas ar kitas požiūris atitinka nagrinėjamo objekto vertinimo tikslą, ar skaičiavimai paremti rinkos duomenimis, ar jie jiems prieštarauja, o galutinėje išvadoje labiau remiasi tuo vertės rodikliu, kuris buvo atliktas. gautas remiantis idealiausiu iš visų požiūrio taškų. Klausimo, kokius vertinimus pateikti, sprendimas daugiau svorio ir kaip pasverti vieno ar kito požiūrio rezultatą, palyginti su kitų požiūrių rezultatais, yra svarbiausia paskutinis etapas sąmatos.

Vertintojas turi įrodyti, kad naudojamų duomenų rinkinio pakanka vertinimui atlikti visų rinkos dalyvių požiūriu.

Prieš apskaičiuojant galutinę išlaidų vertę, turi būti atlikta visapusiška vertinimo procedūros kontrolė. Vertintojas turi užtikrinti, kad panaudota informacija, taikomi analizės metodai, prielaidos ir logika, slypinčios už pagrindimo, davė tinkamus ir palyginamus nekilnojamojo turto vertės rezultatus. Naudojami analizės metodai turi atitikti vertinimo tikslą, nustatytos vertės rūšį, išlaidų apskaičiavimo būdą ir etapą.

Vertintojas, siekdamas pašalinti neatitikimus, turi nustatyti ir išanalizuoti analitinių išvadų, kuriomis grindžiami vertinimo sprendimai ir skaičiavimai, neatitikimus įvairiuose vertinimo metoduose. Pavyzdžiui, ar nustatant jį atsižvelgiama į likutinį pastato tarnavimo laiką fizinis nusidėvėjimas kaštų metodu – investicijų grąžos laikotarpis, kurio pagrindu buvo apskaičiuota kapitalo grąžos norma kapitalizacijos koeficientui nustatyti, taikant pajamų metodą.

Norėdami nustatyti specifinė gravitacija(procentais arba vieneto dalimis) kiekvienam rezultatui taikant kiekvieną metodą būtina atlikti kiekybinę ir kokybinę analizę, atsižvelgiant į šiuos veiksnius:

Vertinimo tikslas ir numatomas jo rezultatų panaudojimas;

Taikomas vertės tipas (standartas) (pavyzdžiui, pagrįsta rinkos vertė arba investicijų vertė);
- vertinamos nuosavybės dalies pobūdis;
— metodo taikymą pagrindžiančių duomenų kiekis ir kokybė;
- nagrinėjamos nuosavybės dalies kontrolės lygis;
- jos likvidumo lygis.

Atsižvelgiant į visus šiuos veiksnius, galima pasverti ir galiausiai padaryti galutinę išvadą.
Vertintojas, remdamasis tokiais kriterijais kaip adekvatumas, informacijos kokybė ir įrodymų kiekis, nustato santykinę kiekvieno vertės mato svarbą, pritaikomumą ir pagrįstumą.

Tinkamumas. Remdamasis šiuo kriterijumi, vertintojas nustato, kiek kiekvienas metodas atitinka vertinimo tikslą ir tikslą (naudojimą). Požiūrio tinkamumą, kaip taisyklė, lemia turto rūšis ir rinkos veikla. Pavyzdžiui, vertinant gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą gaunami objektyviausi rezultatai naudojant palyginamo pardavimo metodą, specialios paskirties nekilnojamasis turtas orientuotas į kaštų metodą, kuris gali būti nenaudingas vertinant pasenusius pastatus. Praktikoje gali būti, kad vertintojas pirmenybę teikia ne vienam, o dviem rezultatams, tačiau jų reikšmė gali būti nevienoda.

Informacijos kokybė. Vertinimo rezultatų patikimumas priklauso nuo duomenų, naudojamų atliekant skaičiavimus, koregavimus, analitinius sprendimus ir išvadas, apimties ir patikimumo (pavyzdžiui, nuo informacijos apie nuomos tarifus, reikalingos kainai apskaičiuoti ir koreguoti, pakankamumo ir aktualumo). turto buvimo vietos analogą arba patikimumo duomenis, kurie naudojami kaip šaltinis nustatant funkcinio ir ekonominio senėjimo mastą). Atsižvelgiant į vertinamo turto tipą, taip pat reikėtų atsižvelgti į kriterijus, atspindinčius naudojamos informacijos tinkamumą ir kokybę.

Įvertinimo tikslumas yra matuojamas pagal vertintojo pasitikėjimą prielaidų (prognozių) ir skaičiavimų teisingumu pagal kiekvieną metodą. Vertintojas turi teisę nevienodai pasitikėti duomenų ir skaičiavimų, naudojamų skirtingais metodais, tikslumu.

Įrodymų kiekis. Informacijos adekvatumas ir kokybė derinant atsižvelgiama į įrodymų, susijusių su konkrečiu požiūriu, kiekiu. Įrodymas apskaičiuojant nekilnojamojo turto vertę yra rinkos informacijos panaudojimas įvairiems sprendimams ir skaičiavimams, atsižvelgiant į teritoriją, nekilnojamojo turto paskirtį ir kitas vertinamo turto bei jo analogų savybes. Nepriklausomai nuo turimų įrodymų kiekio, vertintojo veiksmai neapsiriboja operacijomis su skaičiais, nes vertės apskaičiavimas turi atitikti vertinimo užduotyje nurodytą vertės tipą. Svarbi įrodymų dalis yra rinkos situacijos stabilumas arba nepastovumas, nes įrodymai, gauti lyginant ankstesnių sandorių pardavimus, gali apibūdinti situaciją, kuri neatitinka vertinimo datos.

15.1 pavyzdys. Buvo atliktas komercinės paskirties nekilnojamojo turto vertinimas (statybos metai - 1914), gauti šie vertės rodikliai:
kaina artėja prie 1 800 000 USD;
palyginami pardavimai siekia 1 600 000 USD;
DCF analizė 1 650 000 USD

Vertintojas, susitaręs dėl išlaidų, padarė tokią išvadą:

1. Vertinimo dieną rinkoje praktiškai nėra naujos statybos, todėl vien išlaidų metodas negali būti laikomas geriausiai pritaikytu konkrečiam vertinimo atveju. Be to, objektas buvo pastatytas seniai, todėl gana sunku tiksliai įvertinti susikaupusį nusidėvėjimą. Turtas yra komercinis ir tikėtina, kad jį perkant siekiama gauti pajamų, todėl pirkėją labiau domina rezultatai, atspindintys turto galimybę gauti pajamų, o ne jo statybos kaštai.

2. Taikant lyginamąjį metodą, buvo naudojami penki analogai, iš kurių nė vienas negali būti visiškai palyginamas su vertinamu objektu. Koregavimų tikslumo laipsnis yra gana santykinis, nes nebuvo įmanoma gauti tikslių duomenų apie atliktas operacijas.

3. Pajamų metodas atrodo tinkamiausias ir duoda patikimiausius šio objekto įvertinimo rezultatus. nuomos informacija ir veiklos sąnaudos buvo gauti iš patikimų šaltinių ir manoma, kad jie yra patikimi. Kaip jau minėta, objektas yra komercinis, o tai rodo, kaip svarbu įvertinti jo galimybes gauti pajamų.

Atlikdamas analizę, vertintojas įvertina kiekvieną iš metodų:
- kaina artėja prie 25%;
- lyginamasis metodas 25 %;
- pajamos artėja prie 50%.

Tada galutinė išlaidų sąmata yra tokia:
1 800 000 x 25 % + 1 600 000 x 25 % + 1 650 000 x 50 % t 450 000 + 400 000 + 825 000 – 1 675 000 USD

Visai neseniai tokio derinimo varianto būtų visiškai užtekę. Šiandien patvirtinimo procedūros logika reikalauja aiškiai nustatyti daugybę kriterijų, pagal kuriuos turėtų būti atliktas kiekvieno taikomo vertinimo metodo atitikties jiems lyginamasis tyrimas.

Mes siūlome vertintojams šią gana išsamią kriterijų sistemą, kuri gali būti naudojama taikant toliau aprašytus derinimo metodus.

Nekilnojamojo turto vertinimo rezultatų, gautų taikant įvairius metodus, susitarimo tvarkos įforminimo problema gali būti sprendžiama tiek tradiciniu būdu taikant ekspertinį metodą, tiek susitarimo procedūrą vertinant kaip daugiakriterinę sprendimų priėmimo problemą.

Nekilnojamojo turto objekto vertinimas – tai metodiškai pagrįsta eksperto nuomonė apie nekilnojamojo turto objekto vertę arba vertės nustatymo procesą.

Vertinimo rezultatų derinimas vykdomas 3 skirtingais požiūriais: lyginamuoju, brangiu, pelningu.

Lyginamasis požiūris į nekilnojamojo turto vertinimą grindžiamas informacija apie neseniai rinkoje sudarytus sandorius su panašiais objektais ir vertinamo turto palyginimu su analogais.

Lyginamojo metodo pranašumai yra šie:

paprasčiausias metodas;

statistiškai pagrįsta;

siūlo korekcijos būdus;

pateikia duomenis apie kitus vertinimo metodus.

Lyginamojo metodo trūkumai yra šie:

reikalinga aktyvi rinka;

lyginamieji duomenys ne visada prieinami;

reikalauja pataisų, kurių didelė dalis turi įtakos rezultatų patikimumui;

remiantis praeities įvykiais, neatsižvelgiama į ateities lūkesčius.

Išlaidų metodas – turto vertės nustatymo metodų visuma, pagrįsta išlaidų, būtinų turtui atkurti ar pakeisti, nustatymu, atsižvelgiant į jo nusidėvėjimą. Sąnaudų metodas grindžiamas pakeitimo principu, pagal kurį daroma prielaida, kad protingas pirkėjas už turtą nemokėtų daugiau, nei kainuoja pastatant nekilnojamąjį turtą, kuris pagal naudingumą yra panašus į vertinamą turtą.

Išlaidų metodo pranašumai:

Vertinant naujus objektus, kaštų metodas yra patikimiausias.

Šis metodas yra tinkamas arba vienintelis galimas šiais atvejais:

techninė ir ekonominė naujos statybos kainos analizė;

būtinybės atnaujinti esamą objektą pagrindimas;

specialios paskirties pastatų vertinimas;

vertinant objektus „pasyviuose“ rinkos sektoriuose;

žemės naudojimo efektyvumo analizė;

objektų draudimo problemų sprendimas;

mokesčių problemų sprendimas;

kai susitariama dėl kitais būdais gauto turto vertės.

Išlaidų metodo trūkumai:

Išlaidos ne visada prilygsta rinkos vertei.

Bandymus pasiekti tikslesnį vertinimo rezultatą lydi spartus darbo sąnaudų augimas.

Vertinamo turto įsigijimo sąnaudų ir lygiai tokio paties turto naujos statybos išlaidų neatitikimas, nes vertinimo metu iš statybos savikainos atimamas sukauptas nusidėvėjimas.

Probleminis senų pastatų atkūrimo kaštų skaičiavimas.

Sunku nustatyti senų pastatų ir konstrukcijų sukaupto nusidėvėjimo dydį.

Atskiras žemės vertinimas nuo pastatų.

Probleminis žemės sklypų vertinimas Rusijoje.

Pajamų metodas vertinant nekilnojamąjį turtą atspindi tipinio pajamas gaunančio turto pirkėjo motyvaciją: numatomą būsimą grąžą su reikiamomis savybėmis. Atsižvelgiant į tai, kad yra tiesioginis ryšys tarp investicijos dydžio ir naudos, gaunamos iš subjekto, į kurį investuojama, komercinio naudojimo, nekilnojamojo turto vertė apibrėžiama kaip teisių gauti iš jo pajamas vertė.

Pagrindinis privalumas, kurį turi pajamų metodas vertinant nekilnojamąjį turtą, palyginti su rinkos ir kaštų metodu, yra tas, kad jis labiau atspindi investuotojo idėją apie nekilnojamąjį turtą kaip pajamų šaltinį, t.y. į šią nekilnojamojo turto kokybę atsižvelgiama kaip į pagrindinį kainodaros veiksnį. Pajamų vertinimo metodas yra glaudžiai susijęs su rinkos ir kaštų metodais.

Turto rinkos verte laikoma vidutinė svertinė turto vertės vertė (V).

Nekilnojamojo turto vertinimų reikšmingumo koeficientai, gauti atitinkamai savikainos, lyginamuoju ir pajamų metodu;- Iš viso išlaidų turto, vertinamo pagal savikainos metodą, tūkstančiai rublių; - bendra lyginamuoju metodu vertinamo turto vertė, tūkst. rublių; - bendra turto vertė pagal pajamų metodą, tūkst.

Kalbant apie šiuos koeficientus, turi būti tenkinama lygybė:

Taigi vidutinė svertinė turto vertės vertė (V) yra:

V \u003d (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) \u003d 79892,21, tūkstančiai rublių.

IŠVADA

Pasiūlymas paslaugų rinkoje
pasiūlos rinka Būsto klausimas, ko gero, buvo ir išlieka aktualus visais laikais, tačiau, skirtingai nei įprasta būsto problema, laikinos pastogės svetimame mieste klausimas yra šiek tiek ...

Atidarykite akcinę bendrovę Dom
Verslo planas yra dokumentas, kuriame pateikiami pagrindiniai būsimos verslo veiklos aspektai. Jame analizuojamos problemos, su kuriomis gali susidurti verslininkas, taip pat nustatomi būdai ...

Ekonominis hidraulinio ardymo darbų skaičiavimas
Hidraulinis ardymas yra labiausiai paplitęs būdas paveikti apatinės skylės zoną. Šio proceso esmė – esant slėgiui skysčio įpurškimas į pralaidų darinį...

Skirtingi vertinimo metodai, naudojant skirtingus metodus, gali duoti skirtingus rezultatus nustatant verslo vertę. Idealioje rinkoje visi trys požiūriai turėtų lemti tą pačią vertę, tačiau praktiškai skirtingais metodais gautos vertės gali labai skirtis (nuo 5 iki 50% ar net daugiau, ypač vertinant verslą). Šiuo atžvilgiu Rusijos federaliniai vertinimo standartai ir tarptautiniai standartai nustato skirtingų rezultatų apibendrinimo reikalavimus pagal „galutinę vertinimo objekto vertės vertę“.

Galutinė vertinimo objekto vertės vertė- vertinamo objekto vertė, gauta vertintojui pagrįstai apibendrinus vertinamo objekto vertės skaičiavimo rezultatus, taikant įvairius vertinimo metodus ir vertinimo metodus. Siekiant sujungti skirtingas sąnaudų vertes, gautas taikant klasikinius vertinimo metodus, rezultatai suderinami.

Vertinimo rezultatų derinimas – tai galutinio turto vertinimo gavimas pasveriant ir lyginant gautus rezultatus taikant skirtingus vertinimo būdus.

Norint susitarti dėl rezultatų, reikia nustatyti „svorius“, pagal kuriuos individualios anksčiau gautos vertės sudarys galutinę turto rinkos vertę, atsižvelgiant į visus reikšmingus parametrus, remiantis vertintojo ekspertine nuomone. Rezultatai, gauti taikant skirtingus vertinimo būdus, derinami pagal formulę:

kur С iš viso - bendra vertinimo objekto kaina;

Su zp, Su cn, Su dp – išlaidos, nustatytos brangiais, lyginamaisiais ir pelningais metodais;

To zp, To cn, To dp – atitinkami svorio koeficientai, parinkti kiekvienam vertinimo metodui.

Kalbant apie šiuos koeficientus, galioja ši lygybė:

Pagal susitarimą, nustatant kiekvieno požiūrio svorį, (ekspertiškai) atsižvelgiama į: informacijos išsamumą ir patikimumą; tikslams; metodų pranašumai ir trūkumai konkrečioje situacijoje ir kt.

Kiekvienam vertinimo metodui pasirinkti svoriai suapvalinami iki artimiausio 10 % (rečiau 5 %), kad šie svoriai būtų naudojami derinimui. Pagal suapvalintus svorius apskaičiuojama sutarta vertinamo turto vertė. Gauta vertė suapvalinama.

1.2 lentelėje pateikta lyginamoji tradicinių įmonių vertinimo metodų analizė.

1.2 lentelė

Įmonės vertinimo metodų lyginamoji analizė

	Privalumai	Trūkumai
brangus	Atsižvelgiama į gamybos ir ekonominių veiksnių įtaką turto vertės pokyčiui. Pateikiamas technologijų išsivystymo lygio įvertinimas, atsižvelgiant į turto nusidėvėjimo laipsnį. Skaičiavimai atliekami remiantis finansiniais ir buhalteriniais dokumentais, t.y. vertinimo rezultatai labiau pagrįsti	Atspindi praeities vertę. Neatsižvelgiama į rinkos situaciją vertinimo dieną. Neatsižvelgiama į įmonės plėtros perspektyvas. Neatsižvelgiama į riziką. Statinis. Nėra jokio ryšio su esamais ir būsimais įmonės rezultatais
Pelninga	Atsižvelgia į būsimus pajamų, išlaidų pokyčius Atsižvelgia į rizikos lygį (per diskonto normą). Atsižvelgiama į investuotojo interesus	Sunku numatyti būsimus rezultatus ir išlaidas. Galima naudoti keletą grąžos normų, todėl sunku priimti sprendimus. Neatsižvelgiama į rinkos sąlygas. Skaičiavimų darbo intensyvumas
Lyginamasis (rinka)	Remiantis realiais rinkos duomenimis Atspindi dabartinę pardavimo ir pirkimo praktiką Atsižvelgia į pramonės (regioninių) veiksnių įtaką įmonės akcijų kainai	Tai aiškiai neapibūdina įmonės organizacinio, techninio, finansinio pasirengimo ypatybių. Atsižvelgiama tik į retrospektyvinę informaciją. Reikalauja daug pataisų analizuojamoje informacijoje. Neatsižvelgiama į ateities investuotojų lūkesčius

Remiantis šiais duomenimis, galime daryti išvadą, kad nė vienas iš jų negali būti naudojamas kaip pagrindinis. Todėl galutinei įmonės rinkos vertės vertei nustatyti analizuojami taikomų metodų privalumai ir trūkumai bei gaunamos informacijos kokybė, kiekvienam požiūriui priskiriant svertinį koeficientą.

Pasak verslo vertinimo srities mokslininkų Esipovo V.E., Makhovikovos G.A., Terekhova V.V., Damshakovo A.N., tiesioginis klasikinių metodų pritaikymas Rusijoje yra sudėtingas dėl objektyvių priežasčių:

1. Nepakankamas Rusijos vertybinių popierių rinkos išsivystymas.

2. Informacinis slaptumas, dėl kurio sunku taikyti, visų pirma, lyginamąjį metodą.

3. Poreikis atlikti daugybę koregavimų, susijusių su finansinių ataskaitų skaidrumo stoka. Įvertinimui vadovybė turėtų naudoti valdymo apskaitos duomenis, kurie turi būti pritaikyti vertinimo tikslams.

4. Neapibrėžtumas su ilgalaikiu planavimu Rusijos sąlygomis(paprastai veikla Rusijoje planuojama vieneriems metams) sukelia sunkumų taikant pajamų vertinimo metodus. Dažniausiai naudojami retrospektyviniai praėjusių laikotarpių duomenys.

5. Apskaitinis turto vertinimas yra gerokai nuvertintas, lyginant su rinka, todėl nuvertinama grynojo turto vertė. Reikalingas viso ilgalaikio ir nematerialiojo turto rinkos perkainojimas.

6. Tradiciniai vertinimo metodai duoda „tašką“ laike, kurio negalima panaudoti nei operatyviniam, nei strateginiam įmonės valdymui. Nė viena iš privalomų vertinti situacijų nerodo tolesnės stebėsenos galimybės.

7. Sunkumas ieškant informacijos ir sudėtingas skaičiavimas. Reguliarus verslo vertinimo naudojimas turėtų būti kuo paprastesnis, o rezultatas – matomas.

Taigi iš esamų vertinimo požiūrių pajamų metodas tiksliausiai atspindi įmonės, kaip verslo, tai yra darbo mechanizmo, nešančio pelną, vertę. Tačiau naudojant nuspėjamuosius duomenis, kyla abejonių dėl skaičiavimų tikslumo. Informacijos šaltiniai, kaip naudoti lyginamąjį metodą, yra labai riboti. Rusijos rinkaįmonių kontrolė (bankrotas ir susijungimai bei įsigijimai) daugiausia veikia už organizuotų akcijų rinkų ribų, o Rusijos ekonomikos (pramonės) akcijų perskirstymo apimtis, vykstanti už organizuotų rinkų ribų, iš esmės yra sunkiai įvertinama. Dėl to Rusijos sąlygomis dažnai aktualiausias yra turto požiūris į įmonių vertinimą. Taip yra visų pirma dėl to, kad yra patikima ir prieinama pradinė informacija skaičiavimams (nes pagrindinė nuosavybės metodo informacinė bazė yra įmonės balansas), taip pat gerai žinomų, tradicinių vidaus ekonomikai sąnaudų naudojimas. įmonės vertės vertinimo metodai. Tačiau pagrindinis nuosavybės požiūrio trūkumas yra tas, kad neatsižvelgiama į būsimas įmonės galimybes gauti grynųjų pajamų. Be to, sąnaudų apskaičiavimas remiantis sąnaudų metodu neleidžia nustatyti vertės kūrimo šaltinių, todėl neįtraukiamas jų valdymas.

Taigi dauguma vertinimo specialistų daro išvadą, kad verslo vertinimo metodinė bazė yra netobula. „Metodikos, kurios siūlo vieną svertinį verslo vertės įvertinimą, gali būti naudojamos tik tam, kad parduotų verslą viena ar kita forma. Bet ką daryti, jei verslo vertė vadovams reikalinga ne pardavimui, o strategijos formavimui ir vadovų sprendimų priėmimui, kuriais siekiama įgyvendinti kaštų metodą valdant? Tuo pat metu Vakarų ekonomistų Modigliani, Damodarano, Copeland pasiūlyti verslo vertinimo metodai priimant valdymo sprendimus neranda savo pritaikymo Rusijoje, taip pat kitose šalyse, kuriose yra kylančios ir neefektyvios rinkos, kurios pasižymi daug panašių problemų, pvz., didelė priklausomybė nuo užsienio investicijų ir skolinimosi, kai paprastai yra didelė vidaus ir (arba) išorės skola, finansų sektoriaus silpnumas ir nestabilumas dėl bankų, turinčių didelę naštą. įmonių beviltiškos skolos, infrastruktūros neišvystymas, reguliavimo sistemos netobulumas, emitentų finansinės atskaitomybės sistemos neišvystymas arba jos neatitikimas tarptautiniams standartams ir su tuo susijęs informacijos neskaidrumas bei didelis rizikos lygis, informacijos neskaidrumas, kai nėra išsivysčiusios akcijų rinkos, taigi ir nėra rinkos vertė pačios įmonės. O dėl žemo rinkos efektyvumo šalies įmonių arsenale nėra visiškai pritaikytų verslo vertinimo metodų.