Prekybos centro veiklos išlaidos. Verslo reitingų sumažinimas. Viena ranka duoda, kita atima

Biurų ir prekybos nekilnojamojo turto rinkoje 2015-ieji praėjo be netikėtumų ir perversmų. Pasak departamento regiono direktoriaus finansinės rinkos ir JLL Jevgenijaus Semenovo investicijos, buvo trys pagrindinės tendencijos: rinkos perėjimas prie rublių beveik visuose segmentuose; jos konsolidavimas (rinkoje daugiausiai įsigijo joje jau esantys žaidėjai); sunkumai gauti projekto finansavimą ir faktinis jo nebuvimas Vakarų bankuose.

„R7 Group“ analitikų teigimu, reikšminga tendencija rinkai buvo perėjimas prie rublio nuomos tarifų. „Perėjimas prie rublių gali būti ir aiškus, ir paslėptas - per fiksuotą dolerio / rublio poros kursą. B ir C klasės objektuose galime kalbėti apie visišką perėjimą prie rublinių nuomos sutarčių; dolerių vertės kontraktų lieka aukščiausios kokybės nekilnojamojo turto objektuose“, – sako Jurijus Dogadčenko, „R7 Group“ generalinis direktorius. Atsižvelgiant į vidutinį patalpų ekspozicijos laikotarpį – o artėja prie metų – patalpų savininkai tapo itin lankstūs nuomos atžvilgiu ir yra pasirengę pasiūlyti nemenkas nuolaidas potencialiems nuomininkams.

Dėl sunkumų gaunant projektų finansavimą sumažėjo naujų plotų paleidimas. S.A. vadovaujantis partneris. Ricci Aleksejus Bogdanovas pažymi, kad naujų biuro patalpų eksploatacijos pradžia šiemet nukrito iki 2012–2013 m. lygio ir perpus sumažėjo, palyginti su 2014 m. Pasak S.A. Ricci, naujos pasiūlos padidėjimas antrąjį 2015 m. pusmetį buvo 48% mažesnis nei pirmąjį pusmetį. Daugelio projektų paleidimo datos buvo nukeltos į 2016 m. Per metus kūrėjai atsisakė biuro komponento savo projektuose arba jį sumažino, o pranešimų apie naujus projektus praktiškai nebuvo.

Pasak Yulia Bogomol, Cushman & Wakefield vyresniosios tyrimų direktorės, mažėjant naujų kvadratinių metrų eksploatacijai, naujų patalpų paklausa sumažėjo iki minimumo. Dėl to laisvų patalpų kiekis pradėjo augti. Laisvų darbo vietų lygis gruodžio mėnesį išaugo iki 20% – tai jau apie 3,2 mln. m laisvos erdvės. Atsižvelgiant į tai, nuomos kainos pasiekia istorines žemumas ir mažėja kiekvieną ketvirtį.

„Knight Frank“ analitikų teigimu, lyginant su 2014 m. IV ketvirčiu, A klasės biurų nuomos kainos doleriais sumažėjo 21%, o rubliais – 16%, B klasės biuruose sumažėjo atitinkamai 10% ir 14%. Preliminariais skaičiavimais, vidutiniai svertiniai nuomos tarifai 2015 m. IV ketvirtį sieks 25 904 rublius. už kvadratinį metrą per metus A klasės biuruose ir 15 106 rubliai. — B klasės biuruose. kitais metais galima dolerio nuomos tarifų korekcija žemyn, o rubliai gali augti.

Tuo pačiu metu, pažymi Julija Bogomol, bendra naujų nuomos ir pardavimo sandorių apimtis iki metų pabaigos viršys 1 mln. kvadratinių metrų. m, o tai reiškia, kad didelės stabilios įmonės iš rinkos nepalieka.

Prekyba pereita prie procentųnuo apyvartos

Mažmeninės prekybos nekilnojamasis turtas, remiantis Knight Frank vadovaujančio partnerio Sergejaus Gipšo apibrėžimu, yra „labiausiai paveiktas segmentas“ dabartinės krizės metu. Preliminariais Knight Frank skaičiavimais, 2015 metais Maskvoje atidaryta 13 prekybos centrų, kurių bendras plotas – 1,23 mln. m (GLA - 592 tūkst. kv. m). Didelis kiekis naujų prekybos plotas kartu su jų paklausos sumažėjimu. Dėl to laisvų darbo vietų lygis iki metų pabaigos, pasak „Knight Frank“ ekspertų, išaugs iki 11,3 proc.

Paklausa prekybos centras labai priklauso nuo prekybos centro koncepcijos. Pasak „Colliers International Russia“ mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto departamento regiono direktorės Annos Nikandrovos, sėkmingi dideli prekybos centrai Maskvoje, kurie 2014 m. pabaigoje ir 2015 m. pradžioje buvo atidaryti pustušti, pildosi dėl geros vietos ir aukštos kokybės. koncepcija.

Prekybos centrų savininkų ir nuomininkų susitarimai komercinėmis sąlygomis, kuriuos prekybos centrų savininkai ir nuomininkai pasiekė 2015 metų I–III ketvirčius, didžiąja dalimi lieka galioti, o pasibaigus terminui, šalys bando jas atnaujinti. Tvariems mažmenininkams tai pirmiausia yra rublio kurso fiksavimas esamuose projektuose ketvirčiui ar pusei metų, o naujuose – nuo ​​dvejų iki trejų metų iki viso sutarties galiojimo laiko. „Taigi, kursai doleriais mažinami, rubliais nuo metų vidurio jie beveik nepasikeitė“, – sako Anna Nikandrova.

Knight Frank skaičiavimais, nuomos įkainiai užsienio valiuta rinkoje, palyginti su 2014 metų pabaiga, sumažėjo vidutiniškai 20-35%. Įdomu ir tai, kad šiuo metu diskutuojama apie rublio kursą, į kurį įeina ne tik bazinis nuomos tarifas, bet ir PVM bei veiklos sąnaudos. Tai būdinga daugiausia profilio „bakalėjos parduotuvių tinklai“ ir „pasidaryk pats“ operatoriams. „Knight Frank“ analitikai taip pat pastebi, kad visus metus prekybos centrų nuomininkai ir plėtotojai toliau ieškojo subalansuotų ir visiems sandorio dalyviams naudingų bendradarbiavimo sąlygų.

Anna Danchenok, „NAI Becar“ Strateginių konsultacijų departamento direktoriaus pavaduotoja, taip pat pažymi, kad praėjusių metų tendencija mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto srityje buvo nuomininkų perėjimas nuo fiksuoto nuomos tarifo prie apyvartos procentinio dydžio. Vidutinis nuomos tarifas prekybos galerijose, bendrovės teigimu, per metus sumažėjo 10%, o nuolatiniams nuomininkams svyruoja nuo 6 iki 37 tūkstančių rublių. vienam kvadratiniam metrui per metus prekybos galerijos-120-225 tūkst. rublių, o nuomos mokėjimas procentais nuo apyvartos yra atitinkamai 2-5 ir 10-15%. Derantis dėl nuomos sąlygų taip pat dažnai taikoma praktika palaipsniui didinti tarifą ir kintamą, priklausomai nuo laisvų patalpų lygio.

Viena ranka duoda, kita atima

Dabartinė situacija nekilnojamojo turto rinkoje privertė Maskvos valdžią padaryti tam tikrų nuolaidų ir pakeisti sprendimą didinti pelno mokesčio tarifą, skaičiuojamą nuo kadastrinės vertės. Šiandien šis rodiklis yra 1,2%. Valdžios institucijos planavo jį padidinti 0,3 procentinio punkto (p.p.), tačiau nuo 2016 metų sausio 1 dienos jis bus padidintas tik 0,1 procentinio punkto. Viena vertus, tai, anot rinkos dalyvių, neabejotinai teigiamas žingsnis. Bet jei pažvelgsi giliau, tai net ne pusė masto.

Situacija su mokesčiu, skaičiuojamu nuo kadastrinės nekilnojamojo turto vertės, yra labai sudėtinga, sako „Cushman & Wakefield“ vertinimo departamento direktorius Sergejus Belovas. „Dažnai kadastrinė vertė yra pervertinama, kartais net kelis kartus, o tai verslui užkrauna labai didelę naštą. Apskritai, tarifo padidėjimas ir 0,3 procentinio punkto, ir 0,1 procentinio punkto. gali tapti labai svarbiu labai įsiskolinusių nekilnojamojo turto savininkams aukštas lygis laisvų patalpų, galimas lemtingas pelningumo kritimas“, – perspėja Jurijus Taranenko, RRG komercinio nekilnojamojo turto departamento direktorius.

Pagrindinė problema, anot ekspertų, slypi ne mokesčių naštos didėjimo tempuose, o mokesčių apskaičiavimo būdu. „Iš pradžių buvo aišku, kad įvedus skaičiavimo schemą pagal kadastrinę, o ne balansinę objektų vertę, rinkai gali kilti neigiamų pasekmių: Maskvoje daugelio objektų kadastrinė vertė yra didesnė už rinkos vertę. . Kadastrinis vertinimas šiandien yra didelių teisminių ginčų objektas, o nekilnojamojo turto perkainojimas yra tikras vertintojų pajamų šaltinis. Tai yra, reikia tobulinti pačią vertinimo sistemą. Mums reikia lankstesnio objektų kadastrinės vertės skaičiavimo mechanizmo“, – sako Jurijus Taranenko.

Tačiau, kaip pažymi Sergejus Belovas, dabar vertinimą bent jau galima užginčyti ne teismo tvarka komisijose, nagrinėjančiose ginčus dėl kadastrinės vertės nustatymo rezultatų Rosreestr regioniniuose skyriuose, užsakant. nepriklausomas vertinimas objektas. Tačiau komisijas užplūdus pareiškimams dėl kadastrinės vertės tikslinimo, reguliuotojas nusprendė pakeisti žaidimo taisykles. Šiuo metu siūloma įvesti valstybinį kadastrinės vertės nustatymo monopolį, pagal kurį kadastrinį vertinimą atliks specializuotos biudžetinės įstaigos (visiškai kontroliuojamos Rusijos Federaciją sudarančių subjektų administracijų), kurių darbuotojai yra netaikomi jokie reikalavimai. „Tiesą sakant, bandoma grįžti prie normatyvinės kainodaros, vėliau panaikinus ginčo institutą“, – perspėja Sergejus Belovas. — Vertinimo bendruomenė turi suprasti, kad kitas žingsnis bus perdavimas biudžetinės įstaigosįgaliojimai vertinti valstybės ir savivaldybių, taip pat valstybės ir artimųjų valstybinių korporacijų turtą. Čia baigsis vertinimo veikla Rusijoje.

Norint padėti verslui, reikia papildomų žingsnių, teigia ekspertai. „Kaip efektyvias priemones, mažinančias mokesčių naštą verslui, mūsų nuomone, galėtume rekomenduoti didinti lengvatinę mokesčių mokėtojų kategoriją, suteikiant jiems sumažintą mokesčio tarifą arba atleidimą nuo mokesčių“, – sakė direktorių valdybos narys Sergejus Ostaševičius. iš IPT grupės. Pasak departamento direktoriaus strateginė analizė ir planuojant CBRE Olesya Dzyuba, verslui gali padėti atleidimas nuo mokėjimo arba nekilnojamojo turto mokesčio tarifo sumažinimas iki bus pasiektas tam tikras objekto užimtumo lygis, kai savininkas turės pinigų srautas. Įmonių grupės „Ferro-Stroy“ (verslo centro „Pallau-RB“ plėtotojas) generalinis direktorius Grigory Vaulinas mano, kad būtina įvesti laikiną kadastrinės vertės ir mokesčių tarifų, taip pat mokesčių augimo moratoriumą. paskatos gamybos ir mokslui imlių ūkio sektorių įmonėms.

PROGNOZĖ

Daugelis mažmenininkų laikysis laukimo ir žiūrės, sutelkdami dėmesį į esamų portfelių valdymą. Esamuose prekybos centruose laisvų patalpų lygis labai padidės (daug išparduotuvių bus uždarytas). Nuomininkų pritraukimas į naujus prekybos centrus bus viena iš pagrindinių statomų prekybos centrų problemų (greta finansavimo). Nepaisant didelių paskelbtų projektų apimčių, dauguma jų bus įšaldyti 2015–2016 m.
Per 2015 m. sutartiniai santykiai mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto segmente visiškai persikels į rublio zoną. Nuomos įkainiai bus koreguojami visoms mažmeninės prekybos įmonių grupėms tiek pagal esamas, tiek pagal naujas sutartis.

PREKYBOS ĮMONĖS

Nuo 2014 m. vidurio prekybinio ploto paklausa gerokai sumažėjo. Plėtros planus skelbia daugiausia savo segmentų rinkos lyderiai.

Pagrindinės prekybininkų problemos yra šios:

Kylančios išlaidos. Kylančios parduodamų prekių kainos atsilieka nuo didėjančių supirkimo kainų.
. Asortimento mažinimas, kuris yra būtina sąlyga, kad artimiausiu metu sumažėtų pardavimai. Pagrindinės asortimento mažėjimo priežastys – importo ribojimas ir didelės supirkimo kainos.
. Ateities nenuspėjamumas, padidinantis investicijų į naujų prekybos vietų nuomą ir rinkodarą bei ilgalaikių nuomos sutarčių pasirašymą rizikas.
. Tikimasi, kad po pardavimų bumo 2014 m. gruodį pardavimo apimtys 2015 m. pradžioje sumažės dėl sumažėjusio vartotojų aktyvumo, o veiklos sąnaudos išliks arba augs.

Augančios sąnaudos ir pardavimų sumažėjimo lūkesčiai 2015 metais lemia tai, kad prekybinių patalpų nuomininkai nuo III ketvirčio pabaigos. 2014 m. pradėtas peržiūrėjimas sutartiniai santykiai su šeimininkais. Norėdami pritraukti prekybininkus į naujus prekybos platformos svarbiausias argumentas – įrodymais pagrįstas naujos prekybos vietos potencialių pardavimų apimties (pajamų) ir rinkodaros sąnaudų (išlaidų) įvertinimas.

Remiantis šiais duomenimis, atliekamas nekilnojamojo turto leistinų sąnaudų vertinimas. Stabiliausi bus mažmenininkai, turintys efektyvias logistikos išlaidas nuo gamintojo iki vartotojo.

Federalinių ir tarptautinių tinklų operatoriai bus gana stabilūs. Autorius prekių grupės tikimės, kad vaikų ir „pasidaryk pats“ segmentai bus gana atsparūs.

STATYBA – 2014 M. REZULTATAI

2014-ieji buvo rekordiniai metai pagal naujų prekybinių plotų skaičių tiek Maskvoje, tiek visoje Rusijoje. Iš viso 63 prekybos centruose 49 Rusijos miestuose pradėta eksploatuoti 2,2 mln. kvadratinių metrų prekybos ploto.

Maskvoje atidaryta 14 naujų prekybos centrų, kurių bendras prekybos plotas – 0,68 mln. kv.m. 2014-ieji Maskvai buvo rekordiniai metai pagal naujų prekybinių plotų apimtį per visą prekybos centrų plėtros istoriją. Svarbiausias įvykis Maskvoje buvo didžiausio Europoje prekybos centro „Aviapark“ atidarymas.

Už Maskvos ribų buvo pastatyti 49 prekybos centrai, kurių bendras prekybos plotas – 1,55 mln. kv.m. Daugumoje prekybos centrų įvyko tik techniniai atidarymai, prekybos galerijose yra daug laisvų vietų.

Statomi daugiausia vidutinio dydžio rajonų prekybos centrai (GLA 20-30 000 kv.m.)

STATYBA – PROGNOZĖ

2015-2016 metais statybų veiklą ribos šie veiksniai:
. Laisvos vietos esamuose prekybos centruose, kurios pradėjo didėti 2014 m. ir toliau augs 2015 m.
. Naujų prekybos centrų užimtumas. Didėjantis laisvų patalpų lygis esamuose prekybos centruose sukelia didelę konkurenciją dėl nuomininkų tarp senų prekybos centrų ir naujų vietų. Esant tokioms sąlygoms, senos svetainės su nustatytomis aprėpties zonomis ir nuspėjamos tikslinė auditorija turės pranašumų prieš naujus projektus. Nauji projektai patirs didelių užimtumo problemų, bus mažas naujų sklypų paklausos elastingumas. Mažas užimtumas lems statybų sulėtėjimą ir atidarymo datų nukėlimą neribotam laikui (kol bus pritraukti nuomininkai).
. Valiutos rizika. Iki 2014 m. prekybos projektai daugiausia buvo finansuojami užsienio valiuta (JAV doleriais). Dėl masinio perėjimo prie nuomos sutarčių rubliais ir valiutos kurso nestabilumo reikia pertvarkyti paskolų užsienio valiuta aptarnavimą. Šis procesas gali turėti įtakos tų prekybos centrų, kurie į rinką planuojama žengti 2015-2016 metais, statybos tempams.
. Kreditas rubliais. Nuo 2014 metų pradžios kreditavimas statybų projektams Rusijoje apsiribojo siaura Rusijos investuotojų grupe ir vis dažniau vykdomas Rusijos rubliais. Didelė paskolų rublis norma (nuo 15 proc.) didina investicijų į nekilnojamąjį turtą riziką, todėl gali sumažėti naujų projektų skaičius. Sumažėjęs statybų aktyvumas stabilizuoja pasiūlos ir paklausos balansą.

KOMERCINĖS SĄLYGOS

Šiuo metu formuojama nauja komercinio nekilnojamojo turto kainų formavimo rinkos praktika. Visiškai atmetama du esminiai nuomos santykių principai, kurie buvo unikalūs Rusijai ir atsirado komercinio nekilnojamojo turto rinkos atsiradimo stadijoje, kai XX amžiaus dešimtojo dešimtmečio pabaigoje ir pradžioje labai trūko aukštos kokybės prekybinio ploto. 2000-ieji:
. Fiksuotas nuomos tarifas. Esant dideliam nepastovumui ir nenuspėjamumui mažmenininkų pardavimų ir sąnaudų dinamikoje, fiksuotos nekilnojamojo turto kainos tampa nepriimtina rizika. Nuomininkai mano, kad teisinga su nekilnojamuoju turtu susijusią riziką pasidalyti su nuomotojais. Tai reiškia, kad nekilnojamojo turto sąnaudos turi atitikti pardavimo vietos generuojamą pardavimo apimtį. Iki 2014 metų net ir tie nuomininkai, kurie mokėjo procentą nuo apyvartos, dažnai turėjo ir pastovią nuomos mokesčio dalį. Populiariausia praktika tampa perėjimas nuo fiksuoto nuomos tarifo prie mokėjimo už nekilnojamąjį turtą tik su palūkanomis nuo prekybos vietos apyvartos.
. Atsiskaitymai rubliais. Iki 2014 m. nuomos sutartys rubliais buvo būdingos nuolatiniams nuomininkams ir tarp pirkėjų populiariausiems prekybos galerijų nuomininkams. Dažniausios buvo nuomos sutartys JAV doleriais arba įprastiniais vienetais. Mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto rinka per trumpą laiką pereis prie atsiskaitymų rubliais, mūsų skaičiavimais, iki 2015 m. pabaigos didžioji dauguma nuomos sutarčių bus sudaromos rubliais. Valiutos (ar jų analogų įprastinių vienetų) sutartys išliks tik išskirtiniais atvejais geriausiuose objektuose.

„Cushman & Wakefield Research“ mano, kad 2016-ieji bus sunkiausi metai komercinio nekilnojamojo turto istorijoje. Pagrindinė nekilnojamojo turto savininkų strategija bus sumažinti nuostolius. Norint pasinaudoti laisvomis patalpomis mažėjant paklausai, savininkai ir konsultantai pareikalaus kūrybiškų sprendimų.

Užsienio valiutos nuomos kursai minimalius dydžius pasieks 2016 m. Mažmeninės prekybos nekilnojamasis turtas gali būti pirmasis, kuris parodys atsigavimo ženklus, tačiau tai įvyks tik 2016 m. antroje pusėje.

Nekilnojamojo turto rinkos rodikliai minimalius rodiklius parodys pirmąjį metų ketvirtį. Visų pirma, sumažinant verslo veikla finansų ir vartotojų sektoriuose. Antrąjį ketvirtį vartotojų rinka gali pasiekti dugną. Atitinkamai, komercinio nekilnojamojo turto rinkos stabilizavimosi galima tikėtis ne anksčiau kaip 2016 metų vasarą-rudenį.

Investicinis aktyvumas išliks žemas – 2 mlrd. USD per metus lygyje. Visų pirma, investuotojus pritrauks turtas, kurio grąža yra nuspėjama.

Investicijų į komercinį nekilnojamąjį turtą apimtys

Bendra investicijų apimtis į komercinis nekilnojamasis turtas 2015 metais siekė 2,8 mlrd. JAV dolerių. „Cushman & Wakefield“ ekspertai tikisi, kad dugno pasiekimas bus artimiausios ateities klausimas, o investicijos iki 2016 m. pabaigos pasieks maždaug 2,8 mlrd. USD – tai vienas žemiausių lygių per pastaruosius vienuolika metų. Tam tikras investicinės veiklos pagyvėjimas 2016 metų pabaigoje – 2017 metų pradžioje.

Investicijų į įvairius komercinio nekilnojamojo turto segmentus apimčių palyginimas nuo 2006 iki 2016 m.

Kaip parodė 2015 metų pabaiga, prekybos tinklų susidomėjimas sostinės regionu sumažėjo, o tolesnę sandėliavimo patalpų paklausą Maskvos srityje lems situacija Rusijos ekonomikos vartotojų sektoriuje ir ji bus mažesnė nei 2015 m. . Tuo pačiu metu nuomos įkainiai rubliais ir laisvų patalpų lygis išliks 2015 m. pabaigos lygyje dėl sumažėjusio vystytojų aktyvumo sandėlių rinkoje.

Po plėtros veiklos piko 2014 metais sandėlių statybų apimtys 2015 metais sumažėjo perpus, 2016 metais išliks sandėlių plotų statybos mažėjimo tendencija.

Palyginti su 2014 m., naujos statybos apimtys 2015 metais sumažėjo perpus ir siekė 867.000 kv. m, taigi 2015 metais sandėliavimo patalpų pasiūla išaugo 7% ir siekė 11,7 mln. kv. m Nauji sandėlių projektai 2015 metais nebuvo paskelbti. Sandėlių nekilnojamojo turto vystytojai toliau stato projektus, apie kuriuos skelbta dar 2014 m. Preliminariais skaičiavimais, 2016 m. sandėliavimo patalpų pasiūla padidės 700 000-750 000 kvadratinių metrų, bus baigti statyti aukšto baigtumo projektai ir pastatyti nauji sandėliai pagal sudarytą „built-to-suite“. sutartys.

2015 metais pristatyti nauji sandėlių kompleksai iš esmės nepakeitė sandėlio plotų pasiskirstymo Maskvos srities kryptimis. Dauguma sandėlių yra Simferopolskoye plente (17% viso sostinės regiono ploto), 15% Novoryazanskoye greitkelyje, 14% Kaširskoje plente. Mažiausia sandėlio patalpa yra Kalugos ir Minsko greitkeliuose.

Pagrindinis sandėlio plotas (46%) sutelktas 10–30 km atstumu nuo Maskvos žiedinio kelio.

2015 m. paklausos pagrindas sandėliai pateikė užklausas maisto ir namų apyvokos prekių prekybos tinklams. 2015 metais sudarytų sandėlio nekilnojamojo turto nuomos ir pirkimo sandorių apimtis 23% viršijo 2014 metų vertę ir siekė 1,1 mln. kvadratinių metrų. m.

Sandorių apimčių augimą užtikrino segmento įmonės mažmeninė maisto ir buities prekes. Sandėlių pirkimo sandorių apimtys 2015 metais siekė 21 proc., tai yra 7 procentiniais punktais mažiau nei 2014 metais.

„Cushman & Wakefield“ ekspertai pastebi išaugusį nuomininkų įmonių aktyvumą peržiūrint nuomos sutarčių sąlygas nuomojamų sandėlių kompleksuose. Pažymėtina, kad nemaža dalis esamų nuomos sutarčių vis dar yra denominuotos JAV doleriais ir reikia tikėtis, kad 2016 metais daugelio nuomininkų pagrindinis dėmesys bus skiriamas sutarčių derinimui. Taip pat įmonės vis dažniau atsisako perteklinio sandėliavimo ploto, konsoliduoja sandėlių plotus ir pereina į aukštesnės klasės sandėlių kompleksus.

Prekybos tinklų dalis sandorių struktūroje sandėlių rinkoje išaugo nuo 31% iki 54%, visų kitų akcijų mažėjimo fone. Akcija sumažėjo labiausiai logistikos įmonės– padvigubėjo, palyginti su 2014 m.

Vidutinio sandorio dydis 2015 m. daugumoje visų segmentų sumažėjo 20-25%, palyginti su tuo pačiu 2014 m. laikotarpiu. Išimtis – mažmeninės prekybos segmentas, kur šis skaičius 2015 metais išaugo dvigubai ir siekė 27.000 kv. m sandėlio ploto.

2015 m. įvyko dideli sektorių paklausos struktūros pokyčiai. Smarkiai išaugo „maisto ir gėrimų“ bei „namų apyvokos prekių“ segmentų įmonių dalis, palyginti su 2014 m., augimas buvo atitinkamai 4 ir 7 kartus. Augo tiek sandorių apimtis, tiek jų skaičius.

Tuo pačiu metu sandėlių rinkoje smarkiai sumažėjo segmentų „automobilių komponentai“, „elektronika“, „drabužiai ir avalynė“, „logistika“, kurie yra susiję su krizinė situacijašiuose sektoriuose.
Nuo 2015 metų vidurio visas laisvas sandėliavimo patalpas sostinės regione siūloma nuomotis už rublio kursą, o grįžimo prie dolerio kursų nesitikima.

Už pirmąjį 2015 m grynieji rubliai sandėlio nuomos tarifai sumažėjo 8% ir išliko 3800-4500 rublių už kvadratinį metrą per metus. Antrąjį pusmetį įkainiai nepasikeitė.

Atsižvelgiant į sunki situacija rinkoje sandėliavimo patalpų savininkai stengiasi optimizuoti savo kaštus. Eksploatacinės išlaidos 2015 metais išliko 1000-1300 rublių už kvadratinį metrą per metus, priklausomai nuo objekto.

Apžvalgą parengė Cushman & Wakefield Research

Ekspertai RBC-Nedvizhimost pasakojo, kaip naujasis komercinio nekilnojamojo turto mokestis paveiks nuomos tarifus.

Nuotrauka: Depositphotos/elenathewise

Valstybės Dūma išvakarėse antrajame svarstyme pritarė įstatymo projektui, pagal kurį negyvenamojo nekilnojamojo turto verslui (biurų, mažmeninės prekybos) mokestis bus skaičiuojamas pagal kadastrinę, o ne buhalterinę vertę.

Valstybės Dūma įstatymo projektą pataisė: įstatymo projekto normos bus taikomos administraciniams, verslo ir prekybos centrams, negyvenamoms patalpoms, numatant biurų, patalpų išdėstymą. Maitinimas ir užsienio organizacijų, kurios neveikia Rusijos Federacijoje per nuolatines atstovybes, vartotojų paslaugas ir nekilnojamąjį turtą.

Kita pataisa numato galimybę Maskvai įvesti padidintus mokesčių tarifus. Taigi, atsižvelgiant į mokesčio bazę, kurią nustatokaip nekilnojamojo turto kadastrinė vertė, mokesčio tarifas negali viršyti 2014 m. 1,5 proc., 2015 m - 1,7%, 2016 m ir vėlesniais metais – 2 proc. Tuo pačiu metu kitiems Rusijos Federacijos subjektams tarifai bus 2014 m. ne daugiau kaip 1 proc., 2015 m - ne daugiau kaip 1,5 proc., 2016 m. ir vėlesniais metais – ne daugiau kaip 2 proc.

„RBC Real Estate“ redaktoriai teiravosi ekspertų, kaip ši naujovė paveiks mažmeninės prekybos ir biurų patalpų savininkų pajamas bei nuomos tarifus.

Ekspertų teigimu, tai padidins mokesčių naštą komercinės paskirties nekilnojamojo turto savininkams, kurie neįvertina savo turto buhalterinės vertės. „Tashir“ įmonių grupės komercinio nekilnojamojo turto skyriaus vadovė Olga Paršikova mano, kad stambių objektų savininkams kadastrinė vertė yra maždaug lygi buhalterinei vertei.

CBRE rinkos tyrimų direktorius Valentinas Gavrilovas nusiteikęs mažiau. "Šio įstatymo projekto įgyvendinimas turės įtakos nemažai Maskvos komercinio nekilnojamojo turto rinkos daliai. Mūsų vertinimu, šis įstatymo projektas paveiks ne mažiau kaip 2/3 rinkos plotų. Tie pastatai, kurie įregistruoti balansine verte, 2010 m. o ne rinkos verte, nukentės labiausiai“, – sako Valentinas Gavrilovas.

Anot jo, jų perkainojimas kadastrine verte ir 1,5% mokesčio tarifo taikymas lems, kad pastatų savininkų kaštai gali padidėti 1,2 tūkst. ir daugiau rublių. per metus už 1 kv. m Labiausiai nuo šio pokyčio nukentės B klasės pastatai, mano ekspertas.

A klasės biurams išlaidos gali padidėti mažiausiai 3-5%, A klasės - 5-7%, B klasės - 9-12% vidutinio metinio nuomos tarifo, prognozuoja Valentinas Gavrilovas. Nepaisant to, A klasės prime biurų savininkai greičiausiai galės vienaip ar kitaip derėtis su nuomininkais be didelio pelningumo praradimo. „Mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto srityje bus stebimas panašus vaizdas: išlaidos padidės 4-10% nuo vidutinės metinės nuomos normos“, – priduria ekspertas.

„Priėmus naująjį įstatymo projektą atsiras didžiulis sluoksnis naujas darbas komercinio nekilnojamojo turto vertintojams, taip pat teisininkams kadastrinės vertės ginčijimo klausimais“, – sako Renatas Žamaldinovas, „Base Property Group“ rinkodaros ir konsultacijų skyriaus vadovas.

"Prekybos centrų pavyzdžiu, nekilnojamojo turto mokestis veiklos sąnaudų struktūroje užima apie 20 proc. Perėjus prie kadastrinės vertės mokesčio suma padidės. Tokiomis sąlygomis kai kuriems savininkams gali kilti sunkumų aptarnaujant banko paskolas", – ekspertė. tiki.

Nuomos kainos kils

Nekilnojamojo turto mokestis ilgainiui palies ir nuomininkus. Dalį išlaidų patalpų savininkai perkels ant savo pečių. Pasak Marianos Romanovskajos, GVA Sawyer konsultacijų direktorės, artimiausiu metu vargu ar galima kalbėti apie reikšmingas prielaidas nuomos kainų augimui, nes kokybiško nekilnojamojo turto srityje nuomos įkainiai yra fiksuoti. (atsižvelgiant į tam tikrą indeksavimą) ilgalaikės nuomos sutartimis. Tarp veiksnių, turinčių įtakos balansinės vertės ir kadastro vertės skirtumui, ekspertas pažymi laikotarpį nuo pastato nusidėvėjimo pradžios bei rekonstrukcijos išlaidų apimtis.

„Biurų ir prekybos patalpų savininkų išlaidos tikrai labai padidės, – sako Natalija Jakimenko, „Jones Lang LaSalle“ nekilnojamojo turto valdymo ir eksploatavimo direktorė Rusijai ir NVS. išlaidos su nuomininkais – nuolat didinti įkainius ar nuomininkų patiriamas išlaidas.

"Savininkai, žinoma, gali kelti nuomos įkainius. Tačiau tada kyla klausimas: ar nuomos plotai bus paklausūs? Greičiausiai nuomos įkainiai išliks tokie patys. Tačiau mažės prekybinių ir biurų patalpų savininkų pelnas", – sako Elena Zemtsova, „Delta Estate“ vadovaujanti partnerė.

Vera Kozubova

Žemas verslo aktyvumas verčia verslo centrų savininkus daryti vis daugiau nuolaidų nuomininkams. Prekybos centrai ir toliau tuštėja: vidutinis laisvų patalpų lygis 2015 metų pabaigoje sumušė dar vieną rekordą – 13 proc., ir tai dar ne riba, įsitikinę specialistai.

40% biurų mieste yra neapgyvendinti

Krizė sostinės biurų nekilnojamojo turto rinkoje stiprėja. Laisvų plotų lygis biurų rinkoje 2016 metų pradžioje siekė 20 proc. „B“ klasėje laisvų darbo vietų rodiklis „toleruotinas“ – 14 proc. Tačiau brangūs biurai yra kur kas mažiau paklausūs: A klasėje, įvairiais skaičiavimais, tuščia 28-30 proc. Kritiškiausia situacija yra Maskvos mieste: ten neužimta 40% biurų.

Maža biurų paklausa smarkiai pristabdė vystytojų statybų aktyvumą. Konsultacijų bendrovės „Cushman & Wakefield“ duomenimis, praėjusiais metais užsakytų biurų plotas siekė 721 tūkst. metrų, o tai dvigubai mažiau nei 2014 m. Negana to, vystytojai turi įšaldyti jau pradėtus projektus: šiuo metu apie 1 mln. metrų biuro patalpų yra gana aukšto parengties laipsnio, tačiau šiais metais bus baigti keli projektai. „Cushman & Wakefield“ duomenimis, bus pradėta eksploatuoti apie 300 tūkst. metrų. Kai kurių projektų pabaigos datos vėluoja daugiau nei dvejus metus. Visi „popieriniai“ projektai ir įrenginiai ankstyvosiose statybos stadijose yra įšaldyti arba peržiūrimi.

Žemas verslo aktyvumas ir aukštas laisvų patalpų lygis verčia verslo centrų savininkus vis daugiau nuolaidų nuomininkams. „2016 metais išliks komercinio nekilnojamojo turto rinkos perėjimo į rublio zoną tendencija. Iki metų pabaigos rinka gali visiškai pereiti prie rubliais denominuotų nuomos ir pardavimo sutarčių“, – sako Aleksandras Šibajevas, Blackwood konsultacijų, analizės ir tyrimų departamento direktorius.

Prie rinkos perėjimo prie atsiskaitymų rubliais prisidės ir neseniai priimtas teismo sprendimas. 2015 metų pabaigoje Arbitražo teismas Maskva priėmė precedento turintį sprendimą byloje, kurią „Vimpelcom“ iškėlė biurų pastato, kuriame nuomojasi patalpas, savininkui. Ieškovas reikalavo, kad nuomos sutartyje būtų nustatytas dolerio kursas užsienio valiuta. Teismas stojo į „Vimpelcom“ pusę ir nusprendė, kad „nuomos mokestis, skaičiuojamas pagal dabartinį dolerio kursą, viršija nuomos sutarties rinkos vertę, o jos reikšmingas padidinimas gali lemti nepagrįstą nuomotojo praturtėjimą“. Pasak „Est-a-Tet“ komercinio nekilnojamojo turto skyriaus vadovės Elenos Mishinos, šis atvejis gali tapti nemaloniu precedentu, leidžiančiu nuomininkams interpretuoti sutarties sąlygas savo naudai. Tokiu atveju rublio sutartys išliks vienintele patikima darbo rinkoje nekilnojamojo turto savininkams priemonė.

Tačiau visai gali būti, kad ši byla liks vienintelė. „Rusijoje teismų praktikos nėra. Kiekvieną panašų atvejį teismas nagrinės atskirai, bylos baigtis gali būti skirtinga“, – sako Vitalijus Lebedevas, „BEST-Novostroy“ komercinio nekilnojamojo turto plėtros direktorius.

Be to, kad rinka pereina į rublio zoną, pastebimas ir ženkliai kritusios nuomos kainos. Jų mažėjimas labiausiai pastebimas B ir B+ klasės pastatuose. „Palyginti su 2014 m. pabaiga, šių klasių nuomos įkainiai rubliais sumažėjo atitinkamai 44% ir 39%. A klasės biurai 2015 metais pasižymėjo stabilesne dinamika, nes kursai daugiausia buvo išreikšti užsienio valiuta – A klasė per metus atpigo 5 proc.“, – sako Aleksandras Šibajevas. „Trečiame transporto žiede geras B klasės verslo centras šiandien kainuos vidutiniškai 24 000 rublių. už kv. m/metus, o 2014 m. pabaigoje tokių objektų kaina siekė 650 USD už kv. m/metus. A klasės verslo centrų tarifų lygis dabar svyruoja nuo 32 iki 45 tūkstančių rublių. už kv. m per metus, o prieš krizę šis skaičius siekė 1100 USD už kv. m/metus. Maskvos žiediniame kelyje „B“ arba „B-“ klasės verslo centre dabar galite rasti objektų už 6 tūkst. už kv. m/metus“, – sako Elena Mishina.

Nuomininkų persikėlimų į naujus biurus banga tęsiasi. „Nuomininkas apie biuro keitimą dažniausiai galvoja, jei kaštų optimizavimas kraustymosi metu yra vidutiniškai nuo 15% iki 20%. Arba jei yra unikali galimybė išsinuomoti geresnį biurą tokiomis sąlygomis, kurios anksčiau buvo nepasiekiamos. Remiantis 2016 metų pirmųjų dviejų mėnesių rezultatais, matome gana didelį A klasės patalpų naudotojų aktyvumą, taip pat augančią paklausą įsigyti kokybiškų biurų, pavyzdžiui, tokių kaip „Aquamarine III“ verslo centras Ozerkovskajos krantinėje“, – pažymi LLC „AFI RUS“ generalinis direktorius Markas Groysmanas.

Pasak Elenos Mishinos, tarp nuomininkų vienodai pastebimos dvi tendencijos. Viena vertus, siekdamos sutaupyti, įmonės sujungia skirtingus biurus į vieną. Kita vertus, reprezentacinės įmonės dalį savo padalinių perkelia į atokesnes vietas, o biurą palieka A klasės verslo centre.

Kai kurie stambūs nuomininkai svarsto galimybę įsigyti nuomojamas patalpas. „Pavyzdžiui, gruodžio mėn didžiausias sandoris 2015 m. už biuro nekilnojamojo turto pardavimą ir pirkimą: TKS bankas įsigijo 8,1 tūkst. kv. metrų biurų IFC „Vodny“. Žemu kainų lygiu biurų rinkoje bando pasinaudoti ir bendrovė „Yandex“, kuri derasi dėl dalies šiuo metu nuomojamo verslo centro „Krasnaja roža“ įsigijimo“, – sako Aleksandras Šibajevas.

Ekspertai tikisi, kad 2016 metais nepamatysime nei kokybiškų biuro patalpų paklausos padidėjimo, nei staigaus kritimo. "Dauguma sėkmingas verslas pasinaudos situacija, kad pagerintų savo biuro patalpų parametrus. Ir atvirkščiai, kai kurios įmonės optimizuos savo finansines išlaidas sumažindamos savo biurų reitingą. Be to, šiemet keisis ir paklausos struktūra – padidės sandorių su B ir C klasės biuro patalpomis dalis, mažės prašomo ploto dydis“, – sako Margarita Moiseeva, IPT grupės nekilnojamojo turto rinkodaros vadovė. .

„Komercinio nekilnojamojo turto mokesčio tarifo padidinimas 2016 metais tik paaštrins segmento problemas, kurios pradėjo ryškėti 2014 metais. Mokesčiai nėra patys blogiausi. Pagrindinė problema yra ekonomikos susitraukimas ir dėl to sumažėjusi efektyvi prekių ir paslaugų paklausa, dėl kurios sumažėjo smulkiųjų ir vidutinių verslininkų – pagrindinių „vartotojų“ – verslo pelningumas. gatvės mažmeninė prekyba pirmuose gyvenamųjų namų aukštuose. Tuo pačiu metu per pastaruosius 5 metus auga pats tokių prekybinių plotų segmentas (formatas „convenience store“), taip pat dėl ​​valdžios institucijų urbanistinių reikalavimų. Maskvos srityje vienas iš prioritetus miestų planavimo politika – mažinti važinėjimą į darbą ir atgal bei kurti darbo vietas artimiausiame susisiekimui iš gyvenamųjų vietų. Pavyzdžiui, net ir vidutinio aukščio namuose pirmieji aukštai gali būti tik negyvenamieji. Mažėjant aukštų skaičiui ir gyventojų tankumui individualiuose projektuose, kai kurių verslo rūšių nuomininkai ir savininkai ne visada gali pasikliauti klientų srautu, kurio pakanka užtikrinti, kad verslas išliktų pelningas, o ne tik padengs nuomos mokestį, komunaliniai mokėjimai, darbo užmokesčio ir kitos veiklos išlaidos. Anot analitikų, 25% komercinių patalpų Maskvoje yra laisvos, regione šis skaičius yra didesnis - iki 30% (įskaitant biurus). Tuo pačiu, net ir nepadidinus mokesčių, situacija nebūtų rožinė - jei verslas neturi pinigų tinklams plėtoti, įsigyti ploto, įrangos, jei verslas nemato perspektyvos, tada nėra pinigų mokesčiams. , nepriklausomai nuo šių mokesčių dydžio. Ratas užsidaro, mokesčių bazė toliau mažėja.

Prekybos centrai atidaromi pustušti

Priešingai nei biurų, prekybos patalpų statybos dėl krizių beveik nesulėtėjo. 2015 metais iš karto buvo atidaryti septyni nauji dideli prekybos centrai: Kuntsevo Plaza, Central kūdikių parduotuvė, Klevas, Tiara, Kolumbas, Mari, Zelenogradas. Beveik visi paskelbti projektai buvo pradėti laiku. Nors verta pastebėti, kad daugelis iš jų matė vadinamuosius techninius atradimus – pradėjo veikti nuolatiniai nuomininkai su mažu prekybos galerijų užimtumu. Naujuose prekybos centruose laisvų patalpų lygis vidutiniškai neviršijo 50 proc. Palyginimui: prieš dvejus metus visi prekybos centrai buvo visiškai užimti nuomininkų. Tuo pačiu metu bendrai prekybinių patalpų atidavimas pernai atitiko vidutinį ankstesnių metų lygį – apie 550 tūkst. metrų nuomojamo ploto, tai yra, prekybos centrų rinka Maskvoje išaugo beveik 12 proc.

Šiemet prekybos centrų statybos tęsiasi tokiu pat pagreitintu tempu. Rinkoje yra daug projektų, kurių užbaigimas yra aukštas, todėl analitikai prognozuoja, kad įrenginiai bus pradėti eksploatuoti 2015 m. Tačiau nuo 2017 m. prasidės logiškas naujų statybų apimčių griūtis, nes plėtotojai naujų projektų nepradeda. „Per laikotarpį nuo 2015 metų sausio iki gruodžio statomų prekybos plotų apimtys sumažėjo 38 proc. Dėl šios tendencijos ateityje gali trūkti naujos pasiūlos“, – pranešime teigia konsultacijų bendrovė „KnightFrank“.

Prekybos centrai ir toliau tuštėja. Vidutinis laisvų plotų lygis prekybos centruose 2015 metų pabaigoje sumušė dar vieną rekordą -13%. Atsižvelgiant į dideles naujų statybų apimtis, laisvų patalpų lygio augimas šiais metais yra neišvengiamas.

Ekonominio ir politinio nestabilumo bei gyventojų perkamosios galios mažėjimo sąlygomis daugelis tinklų operatorių pakeitė plėtros planus, gerokai sumažindami plėtros tempus. Kai kurie mažmeninės prekybos tinklai pradėjo aktyviai eksperimentuoti su naujais formatais. "X5 Mažmeninės prekybos grupė“ planuoja atidaryti „Rospechat“ spaudos kioskus „Pyaterochka“ tinklo parduotuvėse ir įkurti pigių kavinių „Vkusnaya Kukhnya“ tinklą „Karusel“ prekybos centrų kasose. Restoranų holdingas „Ginza Project“ investuoja į „restoranų ant ratų“ tinklo sukūrimą pagal prekės ženklą „Ginza Truck“, Rusijos įmonė Melon Fashion Group plėtos parduotuves jaunimo drabužiai Kaip teigiama Cushman & Wakefield ataskaitoje, būkite nemokama naujame „mados prekybos centrų“ formate.

Daugumos prekybos centrų nuomos įkainiai prieš dvejus metus buvo išreikšti užsienio valiuta, tačiau dabar prekybinių patalpų rinka beveik visiškai persikėlė į rublio zoną. Kita svarbi tendencija – prekybinių patalpų savininkai vis dažniau bendradarbiauja su prekybininkais apyvartos procento gavimo sąlygomis, taip pat siūlo jiems papildomų galimybių (pavyzdžiui, išsinuomoti atostogas ar baigti patalpas savininko lėšomis).

Didėjanti konkurencija tarp prekybos centrų verčia pasenusių architektūrinių ir planavimo sprendimų objektų savininkus griebtis koncepcijos ir ieškoti savo nišos rinkoje. Praėjusieji metai buvo pažymėti tuo, kad po pasaulinės koncepcijos buvo atidarytos iš karto dvi prekybos centrai: senieji prekybos centrai buvo nugriauti, o jų vietoje atsirado naujų objektų. Tai yra centrinė vaikų parduotuvė Lubjankoje ir daugiafunkcis kompleksas „Kuntsevo Plaza“ (buvęs „Ramstor“ prekybos centras). „Kuntsevo Plaza po pertvarkymo ne tik radikaliai padidėjo bendras plotas, bet atsirado biurų ir gyvenamųjų patalpų, todėl projektas tapo likvidesnis rinkoje“, – sako Aleksejus Streletskis, IPT grupės investicijų direktorius.

Tačiau daugumoje prekybos centrų priėmimas yra daug švelnesnis, be griovimo. „Vartotojų elgsena ir apsipirkimo įpročiai nuolat keičiasi, todėl vienaip ar kitaip prekybos centrai visą laiką įsivaizduojami iš naujo. Ne visada rekonstrukcija siejama su esminiais pastato pertvarkais, tai gali būti nuomininkų būrio struktūros pakeitimas, objekto pozicionavimas ar rinkodaros kampanijos“, – sako pavaduotoja. generalinis direktorius už analitiką ir konsultavimą NDV-Nedvizhimost Elizaveta Gudz.

Gatvės prekybos segmente nuo krizės labiausiai nukentėjo prestižiškiausios ir pervertintos miesto prekybos gatvės – Tverskaya, Stoleshnikov pereulok, Kutuzovskij ir Leninsky prospektai. „Šiose vietose kainos buvo perkaitusios, o dauguma nuomininkų ten laikė ne pelningas, o išskirtinai madingas prekybos vietas. Ryšium su krize, taip pat daugelio užsienio gamintojų išvykimu iš Rusijos rinkašios mažmeninės prekybos vietos išgyvena ūmų nuomininkų nutekėjimą“, – sako Elena Mishina.

Gatvės prekybos nuomos kainų dinamika buvo daugiakryptė. Daugiausia tai buvo susiję su miesto valdžios sprendimais rekonstruoti gatves centre. „Tverskoje, Myasnitskajoje, Maroseikoje įkainiai sumažėjo pirmiausia dėl to, kad ten atsirado mokamos automobilių stovėjimo aikštelės arba trūko automobilių stovėjimo vietų. Leiskite jums priminti, kad stovėjimas Tverskoje buvo visiškai uždraustas. Kainos išliko stabilios Kutuzovskio, Leninsko, Leningrado prospektuose, Prospekt Mira ir Profsoyuznaya gatvėje. O kai kuriose pėsčiųjų gatvėse, kurios atsidarė po rekonstrukcijos, pavyzdžiui, Pyatnitskaya ar Petrovka, įkainiai padidėjo 10–20 proc.“, – pastebi Vitalijus Lebedevas.

Apskritai laisvų patalpų lygis gatvės mažmeninėje prekyboje išaugo. Tačiau, anot rinkos dalyvių, tai nulėmė ne tiek krizė, kiek Maskvos valdžios sprendimas dėl privalomo komercinės paskirties objektų išdėstymo pirmuosiuose gyvenamųjų pastatų aukštuose. Dalis šių zonų tiesiog nespėja įsisavinti rinkos, kita dalis (patalpos, kuriose nepasiekiamas išorinis pėsčiųjų eismas) perėjo į nelikvidaus turto kategoriją.

Tai tikrai turės įtakos sostinės gatvių prekybos rinkai 2016 metų vasarį. Dekretą dėl neleistinų pastatų prie metro stočių griovimo sostinės vyriausybė priėmė 2015 metų gruodį. Į griaunamų pastatų sąrašą buvo įtraukta daugiau nei 100 objektų, kurių savininkams buvo pranešta apie būtinybę nugriauti nelegalius statinius. 97 objektams iš 104 savarankiško išmontavimo terminas baigėsi vasario 8 d. Vasario 9-osios naktį prasidėjo plataus masto prekybos paviljonų griovimo darbai, o vasario 21-ąją – Puškinskajos aikštėje esančio prekybos centro „Piramida“ ardymo darbai. Nors maskviečiai palaikė valdžios iniciatyvą, daugelis rinkos dalyvių mano, kad tai nesavalaikė. „Nuo tokios priemonės pirmiausia nukenčia smulkios įmonės ir samdomi darbuotojai, dalyvaujantys šioje srityje. Kada šios įmonės ras naujas patalpas, neaišku. Kainos prekybos centruose ir net tokiose veikiančiose vietose jie negali sau leisti. Greičiausiai tokie savininkai įnirtingai ieškos gatvės prekybos patalpų, tačiau tokių aikštelių mažai, o vartotojų srautas neprilygsta palapinėms prie metro. Ir visiškai neįtikėtina, kad valdžios pasiūlymas suteikti panašias patalpas Naujojoje Maskvoje tiks vienam iš šių nuomininkų“, – mano Elena Mišina.

Krizė stipresnė, mokesčiai didesni

Krizės metu bet koks papildomų išlaidų, kurią vykdo verslas, atsispindi komercinio nekilnojamojo turto rinkoje. Taigi perėjimas prie kadastrinės vertės mokesčio mokėjimo ir laipsniškas šio mokesčio tarifo didinimas neigiamai veikia rinką. „Daugeliui komercinių objektų, ypač seniai pastatytų, nekilnojamojo turto mokesčio įmokos padidėjo daug kartų, o kartais ir keliasdešimt kartų. Dėl to sumažėjo grynosios veiklos pajamos, kurias generuoja turtas, ir dėl to sumažėjo komercinio nekilnojamojo turto vertė“, – sako Aleksejus Streletskis.

2016 metais dar kartą buvo padidinti komercinės paskirties nekilnojamojo turto mokesčių tarifai. Maskvoje nekilnojamojo turto mokesčio tarifas bus keliamas šiek tiek – nuo ​​1,2% iki 1,3% kadastro vertės. Iš pradžių 2016 metais turėjo būti padidintas tarifas iki 1,5 proc., tačiau Maskvos valdžia nusprendė drastiškai nekelti mokesčių. Rinkos ekspertai šį žingsnį vertina teigiamai. „Nekilnojamojo turto mokesčio lengvata ir ne toks staigus tarifo didinimas turės teigiamos įtakos NT investiciniam patrauklumui. Nesitikime, kad kainos kils, tačiau rinkos patrauklumas ir likvidumas gali šiek tiek padidėti“, – įsitikinęs Aleksejus Streletskis.

Tuo pačiu metu krizės metu bet kokia papildoma našta verslui taps apčiuopiama. „Nuomotojai bus priversti įtraukti į nuomos kainą papildomas išlaidas. Savo ruožtu nuomininkai nuostolius turės kompensuoti galutinio vartotojo sąskaita, didindami paslaugų ar prekių kainą. Papildomas prekių ir paslaugų brangimas neigiamai atsilieps visiems – ir skurstantiems vartotojams, ir valstybei, kuri ateityje gaus mažiau mokesčių iš uždarytų nuostolingų objektų“, – sako Elizaveta Gudz.

Pasak „Blackwood“ konsultacijų, analitikos ir tyrimų direktoriaus Aleksandro Šibajevo, ateityje labiausiai nukentės mažos ir vidutinės prekybos bei biurų pastatų savininkai. Nuo 2017 m. sausio 1 d. kadastrinės kainos apmokestinimas bus taikomas visiems prekybos ir biurų pastatams, iki tol jis buvo taikomas tik objektams, kurių plotas didesnis nei 3 tūkst. metrų. „Daugelis įmonių neatlaikys mokesčių kaštų padidėjimo ir nutrauks savo veiklą. Atitinkamai sumažės komercinių objektų apmokestinamoji bazė, o bedarbių daugės“, – sako Aleksandras Šibajevas.