Metodele pentru armonizarea evaluării au ca rezultat o abordare comparativă. Metode de armonizare a rezultatelor costurilor evaluării. Abordarea de evaluare

În conformitate cu OFS. (Norme federale de evaluare.) Valoarea finală a valorii obiectului evaluat este valoarea obiectului evaluat, obținută ca urmare a generalizării rezultatelor calculelor de valoare a obiectului evaluat, justificate de evaluator, folosind diverse abordări ale evaluării și metodelor de evaluare.

Există trei abordări general acceptate conform standardelor de evaluare:

Abordarea costurilor ca ansamblu de metode de evaluare a valorii unui obiect, bazată pe determinarea costurilor necesare refacerii sau înlocuirii obiectului de evaluare, ținând cont de uzura acestuia;

Abordare comparativă - ca ansamblu de metode de apreciere a valorii unui obiect, pe baza unei comparații a obiectului de evaluare cu obiecte similare în privința cărora există informații despre prețurile tranzacțiilor cu acestea;

Abordarea veniturilor – ca set de metode de evaluare bazate pe determinarea veniturilor așteptate din obiectul de evaluare. Toate cele trei abordări trebuie aplicate (sau justificați neutilizarea niciuna dintre ele). Evaluatorul, pe baza rezultatelor obținute în cadrul fiecăreia dintre abordările de evaluare, determină valoarea finală a valorii obiectului de evaluare. Trebuie exprimat în ruble ca valoare unică, cu excepția cazului în care se prevede altfel în acordul de evaluare (poate exista un interval). Evaluatorul alege în mod independent modalitățile de derivare a valorii finale a costului, nu poate fi media aritmetică de trei cifre. Evaluatorul atribuie o pondere fiecăreia dintre abordări, în funcție de informațiile colectate, acuratețea, fiabilitatea, reflectarea situației pieței, numărul de modificări etc. şi calculează media ponderată.Alte metode statistice mai complexe de mediere sunt utilizate pe scară largă - Metoda analizei ierarhice - Matricea Sauty etc.

Scopul armonizării rezultatelor obținute cu ajutorul metodelor utilizate este de a identifica, în cadrul problemei care se rezolvă, avantajele și dezavantajele fiecăreia dintre ele și, astfel, de a determina o singură estimare a costurilor. Avantajele (dezavantajele) fiecărei metode în evaluarea valorii unui obiect sunt determinate de următoarele criterii:

• 1. Capacitatea de a reflecta intenții reale potențial cumpărător sau vânzător.
• 2. Calitatea și amploarea informațiilor inițiale pe baza cărora se efectuează analiza.
• 3. Capacitatea metodelor utilizate de a lua în considerare fluctuațiile pieței și costul fondurilor.
• 4. Capacitatea de a lua în considerare caracteristicile specifice obiectului de evaluare.

Procesul de sinteză a rezultatelor obţinute prin diferite abordări conduce, ţinând cont de ajustări suplimentare, la stabilirea costului final, care realizează scopul evaluării.

Costul total mediu ponderat este calculat folosind formula

S P = V mier S mier +V zat S zat +V doh S doh , Unde

S cf, S zat, S doh - costul obiectului - obținut folosind abordările comparativ, cost și, respectiv, venit;

V av, V zat, V doh - factorul de ponderare al rezultatului obținut folosind abordările comparative, costuri și, respectiv, venituri și

V cf + V zat + V doh \u003d 1

În această lucrare a fost utilizată procedura de ierarhizare (metoda analizei ierarhice). Clasamentul este aranjarea rezultatelor evaluării obținute prin diferite abordări (metode), în ordinea crescătoare a calității acestora. Pentru ierarhizare, în primul rând, este necesar să se formuleze criterii de calitate prin care rezultatele evaluării să fie comparate folosind diferite abordări (metode).

Mai mult, nu abordările (metodele) ca atare sunt supuse comparării, ci rezultatele utilizării acestor abordări (metode).

Criteriile de calitate sunt formulate pentru toate cele trei abordări.

Este important de menționat că este pur și simplu imposibil să se evite subiectivitatea în reconcilierea rezultatelor, precum și pe parcursul întregului proces de evaluare. Numai cu ajutorul unor metode, tehnici, proceduri se poate încerca să se reducă gradul de subiectivitate, inclusiv la coordonarea rezultatelor.

Evaluatorul a ales un sistem de patru factori. Pentru fiecare factor, fiecare dintre metodele utilizate este atribuită:

• 0 puncte - dacă aceasta metoda nu îndeplinește deloc criteriile acestui factor;
• 1 punct - dacă această metodă îndeplinește criteriile acestui factor în măsura în care Evaluatorul poate considera insuficient, sub medie, mai rău decât de obicei, insuficient pentru încrederea obișnuită în rezultatul acestei metode;
• 2 puncte - dacă această metodă îndeplinește criteriile acestui factor în măsura în care Evaluatorul poate considera destul de acceptabil, mediu, normal, suficient pentru încrederea obișnuită în rezultatul acestei metode;
• 3 puncte - dacă această metodă satisface în totalitate criteriile acestui factor.
• 1. Respectarea tipului de cost calculat:

Se presupune că abordarea comparativă corespunde întotdeauna cu valoarea de piață - 3 puncte.

Abordarea costurilor pe piețele non-construcții nu este alternativa reala achiziționarea de obiecte deja disponibile într-un număr suficient.

Ponderea abordării costurilor pentru acest criteriu este de 2 puncte.

2. Fiabilitate și suficiență:

LA abordare comparativă Evaluatorul a analizat o cantitate suficientă de date de piață. Aceste date, bazate pe sursele primirii lor, erau destul de sigure. Ținând cont de acest lucru, au fost stabilite 3 puncte pentru rezultatele pentru acest factor.

Abordarea costului pentru obiecte în condițiile predominării ofertei asupra cererii este semnificativ mai puțin fiabilă în comparație cu celelalte două abordări.

Ca urmare, ponderea abordării costului pentru acest criteriu este de 3 puncte.

3. Capacitatea de a lua în considerare factorii de preț:

În teoria evaluării, se crede că abordarea comparativă reflectă pe deplin structura factorilor de preț. Având în vedere că am evaluat în sine fiabilitatea datelor de piață mai devreme, în cadrul acestui factor este necesar să evaluăm doar proprietatea fundamentală a abordării de a reflecta piața. Prin urmare, abordării comparative i s-a acordat o pondere de 3 puncte.

În perioada în care oferta prevalează asupra cererii, abordarea costurilor reflectă structura factorilor de preț al pieței într-o măsură mult mai mică, ponderea fiind de 2 puncte.

4. Abilitatea de a lua în considerare motivația:

Abordarea comparativă este cel mai evident punct de referință pentru participanții de pe piață - 3 puncte.

Benchmark-ul de cost în volumul limitat al construcției efectiv în derulare nu este tocmai adecvat în ceea ce privește luarea în considerare a motivației prețului obiectelor -2 puncte.

Tabelul 5

REZULTATELE GENERALIZĂRII COSTULUI FINAL AL ​​OBIECTULUI DE EVALUARE ȘI ACORDAREA REZULTATELOR CALCULELOR

	Comparativ	costisitoare	Profitabil
Rezultatul calculului, frecare.			Nefolosit
Aplicarea abordării în calcule
Fiabilitatea și suficiența informațiilor pe baza cărora s-au efectuat analizele și calculele
Capacitatea abordării de a ține cont de structura factorilor de preț specifici obiectului
Capacitatea abordării de a reflecta motivația, intențiile reale ale cumpărătorului/vânzătorului tipic
Conformitatea abordării cu tipul de cost calculat
Clasament total
Coeficient de greutate, %
Ponderea rezultatelor calculului metodei de evaluare corespunzătoare, frecare.
Valoarea convenită a valorii de piață a obiectului de evaluare, rub., incl. TVA

Ca urmare a analizei și calculelor folosind metodele de evaluare existente, Evaluatorul a determinat valoarea finală a valorii de piață a autoturismului VAZ 21213, care, după rotunjire, sa ridicat la:

58000 (cincizeci și opt de mii) de ruble

Concluzie: valoarea totala se incadreaza in intervalul de piata definit pentru obiectul de evaluare in Sectiunea Analiza Pietei.

Judecata evaluatorului cu privire la posibilele limite ale intervalului în care, în opinia sa, se poate afla valoarea de piață.

Evaluarea valorii de piață, indiferent cât de precise și de încredere ar fi metodele obținute, conține întotdeauna o oarecare incertitudine (neclaritate, ambiguitate) și nu poate fi considerată ca fiind valoarea exactă a valorii de piață. În cele mai multe cazuri, în practică, evaluatorul operează cu un anumit eșantion de prețuri de piață, fără a avea informații despre întregul volum de oferte (în special tranzacții). În aceste cazuri, valoarea „adevărată” a valorii de piață (adică valoarea statisticii populației pe care am ales-o) nu poate fi determinată deoarece populația de prețuri nu este disponibilă pentru analiză. În astfel de situații se pune problema estimării valorii statisticilor populației generale pe baza unui eșantion de reprezentanți ai acesteia (adică o parte din această populație). Și această sarcină nu solutie exacta. Este imposibil să se determine valoarea „exactă” a așteptărilor matematice ca valoare medie pentru întreaga populație generală fără a analiza această populație. În acest sens, valoarea de piață în majoritatea sarcini practice neobservabile pe piata.

Din punct de vedere al statisticii matematice, valoarea, ca variabilă aleatoare, se calculează pe baza valorilor prețurilor obiectelor analoge xi, i=1,…,n, înțeles ca n din observațiile sale independente. . Populația generală reprezintă prețurile tuturor obiectelor din segmentul de piață luat în considerare, iar valoarea obiectului de evaluare se obține ca urmare a prelucrării unui eșantion de valori disponibile evaluatorului din populația generală.

Teoria și practica estimării folosesc în cele mai multe cazuri așteptarea sa matematică ca un indicator al RS, a cărei estimare se obține prin calcularea mediei eșantionului, însoțind de obicei o estimare a preciziei sub formă de limite ale intervalului de încredere. Cu toate acestea, definiția RS menționată mai sus vorbește despre cea mai probabilă valoare, care în caz general corespunde unei alte statistici a variabilei aleatoare - modul. Și numai pentru distribuțiile unimodale simetrice ale variabilelor aleatoare, care, în special, este distribuția normală, valorile așteptării matematice și ale modului coincid.

Totodată, procedura de selecție de către evaluator a analogilor obiectului evaluat nu este, strict vorbind, o procedură de selecție aleatorie din populația generală și nu poate garanta omogenitatea eșantionului. De asemenea, este imposibil să se excludă posibilitatea unor erori ale evaluatorului în formarea unui eșantion de date de piață privind prețurile obiectelor-analogi. Ținând cont de acest lucru, trebuie recunoscut că ipoteza distribuției normale a unui eșantion de date de piață nu poate fi considerată acceptată automat, ceea ce înseamnă că trebuie testată.

Confirmarea ipotezei distribuției normale a datelor eșantionului privind prețurile analogilor este necesară și pentru aplicarea corectă a metodelor de corelare-regresie în determinarea valorii obiectului de evaluare, ținând cont de diferențele acestuia față de analogi în una sau mai multe caracteristici de influență. . Se știe că prezența proprietăților optime ale metodei celor mai mici pătrate utilizată în construcția dependențelor de regresie este strâns legată de distribuția normală a parametrului rezultat (eșantion de prețuri de piață) și de absența erorilor brute în eșantion. O altă condiție pentru asigurarea corectitudinii regresiei construite este normalitatea distribuției erorilor, care trebuie verificată în etapa finală a analizei de regresie.

Pentru a verifica eșantionul de analogi pentru conformitatea cu condițiile de distribuție normală și omogenitate, s-au calculat coeficienții de variație și oscilație, coeficientul de asimetrie, coeficientul de curtoză, eroarea standard a asimetriei și eroarea standard a kurtozei și eșantionul a fost, de asemenea, verificat pentru absența valorilor aberante.

Coeficientul de variație V caracterizează măsura relativă a abaterii valorilor măsurate de la media aritmetică:

V = H 100%, unde

V - coeficientul de variație;

y - abaterea standard (funcția STDEV);

a - medie aritmetică (funcția MEDIE).

Cu cât valoarea coeficientului de variație este mai mare, cu atât este relativ mai mare împrăștierea și uniformitatea mai mică a valorilor studiate. Dacă coeficientul de variație este mai mic de 10%, atunci variabilitatea seriei de variații este considerată a fi nesemnificativă, de la 10% la 20% se referă la medie, mai mult de 20% și mai puțin de 33% la semnificativ, iar dacă coeficientul de variație depășește 33%, atunci aceasta indică eterogenitatea informațiilor și necesitatea excluderii celor mai mari și mai mici valori.

Verificarea eșantionului pentru absența valorilor aberante a fost efectuată în timpul procesului de evaluare. Conform rezultatelor calculelor unei campanii comparative, coeficientul de variație este în limita a 24,69%

Concluzie: Limitele posibile ale intervalului în care poate fi situată valoarea de piață pot fi în intervalul + - 24,69% din valoarea de piață determinată prin calcul.

Etapa finală a evaluării este coordonarea rezultatelor obținute prin diverse metode în cadrul abordărilor utilizate. Scopul unui astfel de acord este obținerea valorii finale finale a costului. Valoarea finală a imobilului care se evaluează este o judecată expertă, imparțială și rezonabilă a unui evaluator calificat, profesionist asupra unuia sau altul tip de valoare a obiectului evaluat, fixată în misiunea de evaluare. În conformitate cu cerințele pentru raport, valoarea este dată sub forma unei singure sume de ruble, reprezentând valoarea punctuală a evaluării.

Coordonare- este analiza concluziilor alternative obţinute prin aplicarea a trei abordări diferite ale evaluării, pentru a determina o singură valoare (acordată) a valorii estimate.

Evaluatorul nu trebuie pur și simplu să facă o medie a celor trei valori. Costul estimat final nu este niciodată rezultatul medierii, el nu poate fi obținut prin însumarea tuturor costurilor estimate și apoi împărțind această sumă la numărul de abordări utilizate. Medierea rezultatelor diferitelor metode nu garantează concluzia corectă despre evaluare, deoarece în acest caz se presupune că, la efectuarea evaluării, fiecare abordare a dat un rezultat la fel de fiabil, ceea ce este extrem de rar în practică.

Într-o piață ideală (deschisă și competitivă), toate cele trei abordări clasice ar trebui să conducă la aceeași valoare. Cu toate acestea, majoritatea piețelor sunt imperfecte, cererea și oferta nu sunt în echilibru. Utilizatorii potențiali pot fi dezinformați, producătorii pot fi ineficienți. Din aceste motive și din alte motive, abordările pot da diferiți indicatori de valoare, pe care evaluatorul îi compară între ei în timpul procedurii de aprobare.

Evaluatorul ar trebui să țină cont de faptul că clientul solicită de obicei o explicație a motivelor discrepanțelor în rezultatele și justificarea procesului de reconciliere. Evaluatorii profesioniști din Statele Unite consideră acceptabilă o diferență de 10% în valorile obținute prin aplicarea diferitelor venituri. Dacă, atunci când se pune de acord cu oricare dintre indicatorii de cost, acesta diferă semnificativ de ceilalți, atunci evaluatorul trebuie să afle cu siguranță de ce. În cazul în care motivul nu se datorează erorilor matematice sau altor erori corectabile, atunci raportul de evaluare ar trebui să indice ce a condus la o astfel de discrepanță și, poate, mai puțină încredere în rezultatul obținut pe baza acestei abordări în Reconciliere.

Media ponderată este considerată a fi cea mai preferată opțiune pentru efectuarea procedurii de reconciliere a rezultatelor obținute în vederea obținerii valorii finale a costului. Evaluatorul cântărește măsura în care una sau alta abordare corespunde scopului evaluării obiectului luat în considerare, dacă calculele sunt susținute de date de piață, dacă le contrazic, iar în concluzia finală se bazează mai mult pe indicatorul valoric care a fost obținut. pe baza celui mai ideal dintre toate punctele de vedere ale abordării. Soluția întrebării, ce evaluări să dea greutate mai mare iar modul de cântărire a rezultatului unei abordări sau altuia în raport cu rezultatele altor abordări este cheia stadiu final estimări.

Evaluatorul trebuie să demonstreze că setul de date utilizat este suficient pentru a face evaluarea din punctul de vedere al tuturor participanților la piață.

Calculul valorii finale a costului ar trebui să fie precedat de un control cuprinzător al procedurii de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că informațiile utilizate, metodele analitice aplicate, ipotezele și logica justificării au condus la rezultate adecvate și comparabile ale valorii imobiliare. Metodele de analiză utilizate trebuie să corespundă scopului evaluării, tipului de valoare determinată, metodei și stadiului de calcul al costurilor.

Evaluatorul trebuie să identifice și să analizeze inconsecvențele în concluziile analitice pe care se bazează deciziile și calculele de evaluare în diverse abordări de evaluare pentru a elimina inconsecvențele. De exemplu, durata de viață reziduală a unei clădiri este luată în considerare la determinarea acesteia uzura fizicaîn abordarea cost, perioada de rentabilitate a investiției, pe baza căreia s-a calculat rata de rentabilitate a capitalului pentru determinarea coeficientului de capitalizare, în abordarea veniturilor.

Pentru determinare gravitație specifică(în procente sau fracții de unitate) pentru fiecare rezultat al aplicării fiecărei abordări, este necesar să se efectueze o analiză cantitativă și calitativă, luând în considerare următorii factori:

Scopul evaluării și utilizarea intenționată a rezultatelor acesteia;

Tipul aplicat (standard) de valoare (de exemplu, valoarea de piață rezonabilă sau valoarea investiției);
- natura cotei de proprietate care se evaluează;
— cantitatea și calitatea datelor care susțin aplicarea metodei;
- nivelul de control al cotei considerate de proprietate;
- nivelul lichiditatii acestuia.

Luarea în considerare a tuturor acestor factori face posibilă cântărirea și, în cele din urmă, tragerea unei concluzii finale.
Evaluatorul determină importanța relativă, aplicabilitatea și validitatea fiecărei măsurători de valoare pe baza unor criterii precum adecvarea, calitatea informațiilor și cantitatea de dovezi.

Adecvarea. Pe baza acestui criteriu, evaluatorul determină gradul în care fiecare abordare se potrivește scopului și scopului (utilizarea) evaluării. Adecvarea abordării, de regulă, este determinată de tipul de proprietate și de activitatea de pe piață. De exemplu, evaluarea bunurilor imobiliare rezidențiale dă cele mai obiective rezultate folosind metoda vânzărilor comparabile, proprietățile cu destinație specială sunt concentrate pe o abordare a costurilor, care poate să nu fie utilă atunci când se evaluează clădirile învechite. În practică, este posibil ca evaluatorul să acorde preferință nu unuia, ci două rezultate, dar semnificația lor poate fi inegală.

Calitatea informației. Fiabilitatea rezultatelor evaluării depinde de volumul și fiabilitatea datelor utilizate în cursul calculelor, ajustărilor, judecăților analitice și concluziilor (de exemplu, suficiența și relevanța informațiilor privind tarifele de închiriere necesare pentru a calcula și a face ajustări ale prețului). a unui analog pentru localizarea proprietății sau date de fiabilitate care servesc drept sursă pentru determinarea mărimii învechirii funcționale și economice). Criteriile care reflectă relevanța și calitatea informațiilor utilizate ar trebui, de asemenea, luate în considerare în raport cu tipul de proprietate evaluată.

Precizia estimării se măsoară prin încrederea evaluatorului în corectitudinea ipotezelor (prognozelor) și calculelor efectuate în cadrul fiecărei abordări. Evaluatorul are dreptul de a avea încredere în acuratețea datelor și a calculelor utilizate în diferite abordări într-o măsură diferită.

Cantitatea de probe. Adecvarea și calitatea informațiilor din reconciliere sunt luate în considerare împreună cu cantitatea de dovezi implicate într-o anumită abordare. Dovada în calculul valorii imobilului constă în utilizarea informațiilor de piață pentru diverse judecăți și calcule, ținând cont de teritoriul, scopul imobilului și alte caracteristici ale proprietății care se evaluează și ale analogilor acesteia. Indiferent de cantitatea de dovezi disponibile, acțiunile evaluatorului nu se limitează la operațiuni cu numere, deoarece calculul valorii valorii trebuie să corespundă tipului de valoare specificat în sarcina de evaluare. O parte importantă a dovezilor este stabilitatea sau volatilitatea situației pieței, deoarece dovezile obținute prin compararea vânzărilor tranzacțiilor anterioare pot caracteriza o situație care nu corespunde cu data evaluării.

Exemplul 15.1. S-a făcut evaluarea unei proprietăți comerciale (anul construcției - 1914), obținându-se următorii indicatori valorici:
costul se apropie de 1.800.000 USD;
vânzări comparabile se apropie de 1.600.000 USD;
Analiza DCF 1.650.000 USD

Evaluatorul, când a convenit asupra costului, a ajuns la următoarea concluzie:

1. Nu există practic nicio construcție nouă pe piață la data evaluării, astfel încât abordarea costurilor în sine nu poate fi considerată cel mai bine aplicată unui anumit caz de evaluare. În plus, obiectul a fost construit cu mult timp în urmă, prin urmare, este destul de dificil să se evalueze cu exactitate uzura acumulată. Proprietatea este comercială și scopul cumpărării este probabil să fie acela de a genera venituri, prin urmare, cumpărătorul este mai interesat de rezultate care reflectă capacitatea proprietății de a genera venituri, și nu de costurile construcției acesteia.

2. În abordarea comparativă s-au folosit cinci analogi, dintre care niciunul nu poate fi pe deplin recunoscut ca comparabil în raport cu obiectul evaluat. Gradul de acuratețe al ajustărilor este destul de relativ, deoarece nu a fost posibilă obținerea de date exacte cu privire la tranzacțiile efectuate.

3. Abordarea veniturilor pare a fi cea mai adecvată și oferă cele mai sigure rezultate pentru evaluarea acestui obiect. informatii de inchiriere si costuri de operare au fost obținute din surse de încredere și se consideră că sunt de încredere. După cum sa menționat deja, obiectul este comercial, ceea ce indică importanța evaluării pe baza analizei capacității sale de a genera venituri.

Ca rezultat al analizei, evaluatorul acordă pondere fiecărei abordări:
- cost se apropie de 25%;
- abordare comparativă 25%;
- venitul se apropie de 50%.

Apoi estimarea finală a costurilor este:
1.800.000 x 25% + 1.600.000 x 25% + 1.650.000 x 50% t 450.000 + 400.000 + 825.000 - 1.675.000 USD

Destul de recent, o asemenea variantă de coordonare ar fi fost suficientă. Astăzi, logica procedurii de aprobare necesită o identificare clară a unui număr de criterii, conform cărora ar trebui efectuat un studiu comparativ al respectării acestora a fiecăreia dintre abordările de evaluare aplicate.

Oferim evaluatorilor următorul sistem destul de complet de criterii care poate fi utilizat atunci când se aplică metodele de potrivire descrise mai jos.

Problema formalizării procedurii de înțelegere a rezultatelor evaluării imobilelor obținute prin diverse abordări poate fi rezolvată atât în ​​mod tradițional folosind metoda expertului, cât și prin considerarea procedurii acordului ca o problemă decizională multicriterială.

Evaluarea unui obiect imobiliar este o opinie solidă metodic a unui expert cu privire la valoarea unui obiect imobiliar sau procesul de determinare a valorii.

Coordonarea rezultatelor evaluării se realizează prin 3 abordări diferite: comparativă, costisitoare, profitabilă.

Abordarea comparativă a evaluării imobiliare se bazează pe informații despre tranzacțiile recente cu obiecte similare de pe piață și pe compararea proprietății care se evaluează cu analogi.

Avantajele abordării comparative sunt:

cea mai simplă abordare;

valid statistic;

sugerează metode de corectare;

furnizează date pentru alte abordări în evaluare.

Dezavantajele abordării comparative sunt:

necesită o piață activă;

datele comparative nu sunt întotdeauna disponibile;

necesită modificări, dintre care un număr mare afectează fiabilitatea rezultatelor;

bazat pe evenimente trecute, nu ține cont de așteptările viitoare.

Abordarea costurilor - un set de metode de estimare a valorii unei proprietăți bazate pe determinarea costurilor necesare refacerii sau înlocuirii unei proprietăți, ținând cont de uzura acesteia. Abordarea costurilor se bazează pe principiul substituției, care presupune că un cumpărător rezonabil nu ar plăti mai mult pentru o proprietate decât costul construirii unei proprietăți care este similară ca utilitate cu proprietatea evaluată.

Avantajele abordării costurilor:

La evaluarea unor obiecte noi, abordarea costurilor este cea mai fiabilă.

Această abordare este adecvată sau singura posibilă în următoarele cazuri:

analiza tehnică și economică a costului construcției noi;

justificarea necesității actualizării instalației existente;

evaluarea clădirilor cu destinație specială;

la evaluarea obiectelor din sectoarele „pasive” ale pieței;

analiza eficienței utilizării terenurilor;

rezolvarea problemelor de asigurare a obiectelor;

rezolvarea problemelor de impozitare;

atunci când se convine asupra valorii proprietăţii obţinute prin alte metode.

Dezavantajele abordării costurilor:

Costurile nu sunt întotdeauna echivalente cu valoarea de piață.

Încercările de a obține un rezultat de evaluare mai precis sunt însoțite de o creștere rapidă a costurilor cu forța de muncă.

Discrepanța dintre costurile de achiziție a proprietății care se evaluează și costurile de construcție nouă a exact aceleiași proprietăți, deoarece amortizarea acumulată este dedusă din costul construcției în timpul procesului de evaluare.

Calculul problematic al costului de reproducere a clădirilor vechi.

Dificultate în determinarea cantității de uzură acumulată a clădirilor și structurilor vechi.

Evaluarea separată a terenului de clădiri.

Evaluarea problematică a terenurilor din Rusia.

Abordarea veniturilor în evaluarea proprietății imobiliare reflectă motivația cumpărătorului tipic de proprietăți cu venituri: randamente viitoare așteptate cu caracteristicile cerute. Având în vedere că există o relație directă între mărimea investiției și beneficiile din utilizarea comercială a entității în care s-a investit, valoarea imobilului este definită ca fiind valoarea drepturilor de a primi venituri din aceasta.

Principalul avantaj pe care îl are abordarea veniturilor în evaluarea proprietăților imobiliare în comparație cu abordarea de piață și cost este că reflectă într-o măsură mai mare ideea investitorului despre imobilul ca sursă de venit, de exemplu. această calitate a imobilului este luată în considerare ca principal factor de preț. Abordarea prin venit a evaluării este strâns legată de piață și de metodele de cost.

Valoarea medie ponderată a valorii proprietății (V) este luată ca valoare de piață.

Coeficienții de semnificație ai evaluărilor imobiliare obținuți prin abordarea cost, comparativ și, respectiv, pe venit;- cost total a proprietății fiind evaluată conform abordării costului, mii de ruble; - valoarea totală a proprietății fiind evaluată conform abordării comparative, mii de ruble; - valoarea totală a proprietății conform abordării veniturilor, mii de ruble.

În ceea ce privește acești coeficienți, egalitatea trebuie îndeplinită:

Astfel, valoarea medie ponderată a valorii proprietății (V) este:

V \u003d (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) \u003d 79892,21, mii de ruble.

CONCLUZIE

Oferta pe piata serviciilor
Piața ofertei Problema locuințelor, probabil, a fost și rămâne relevantă în orice moment, cu toate acestea, spre deosebire de problema locuințelor obișnuite, problema adăpostului temporar într-un oraș străin este oarecum ...

Companie deschisă pe acțiuni Dom
Un plan de afaceri este un document care conține principalele aspecte ale unei viitoare afaceri. Acesta analizează problemele pe care le poate întâmpina un antreprenor și, de asemenea, identifică modalități ...

Calcul economic al lucrărilor de fracturare hidraulică
Fracturarea hidraulică este cea mai comună metodă de influențare a zonei de fund. Esența acestui proces este injectarea fluidului într-o formațiune permeabilă sub presiune...

Diferite metode de evaluare care folosesc abordări diferite pot da rezultate diferite în determinarea valorii unei afaceri. Într-o piață ideală, toate cele trei abordări ar trebui să conducă la aceeași valoare, dar în practică, valorile obținute prin diferite metode pot varia semnificativ (de la 5 la 50% sau chiar mai mult, mai ales atunci când se evaluează o afacere). În acest sens, Standardele Federale de Evaluare ale Rusiei și Standardele Internaționale propun cerințe pentru rezumarea diferitelor rezultate în cadrul „valorii finale a valorii obiectului de evaluare”.

Valoarea finală a valorii obiectului de evaluare- valoarea obiectului de evaluare, obținută ca urmare a generalizării justificate de către evaluator a rezultatelor calculelor valorii obiectului de evaluare folosind diverse abordări ale evaluării și metodelor de evaluare. Pentru a reuni valorile disparate ale costurilor obținute prin abordările clasice ale evaluării, rezultatele sunt armonizate.

Reconcilierea rezultatelor evaluării este primirea evaluării finale a proprietății prin cântărirea și compararea rezultatelor obținute folosind diferite abordări de evaluare.

Pentru a conveni asupra rezultatelor, este necesar să se determine „greutățile”, conform cărora valorile individuale obținute anterior vor forma valoarea finală de piață a proprietății, ținând cont de toți parametrii importanți pe baza avizului expertului evaluatorului. Coordonarea rezultatelor obținute prin diferite abordări de evaluare se realizează după formula:

unde С total - costul total al obiectului de evaluare;

Cu zp, Cu cn, Cu dp - costurile determinate de abordări costisitoare, comparative și profitabile;

To zp, To cn, To dp - coeficienții de greutate corespunzători selectați pentru fiecare abordare a evaluării.

În ceea ce privește acești coeficienți, este valabilă următoarea egalitate:

După acord, la determinarea ponderii fiecărei abordări, se iau în considerare (în mod expert): caracterul complet și fiabilitatea informațiilor; potrivirea scopului; avantajele și dezavantajele abordărilor într-o anumită situație etc.

Ponderile selectate pentru fiecare abordare de evaluare sunt rotunjite la cel mai apropiat 10% (mai puțin frecvent 5%) în scopul utilizării acestor ponderi pentru reconciliere. Pe baza ponderilor rotunjite, se calculează valoarea convenită a proprietății care se evaluează. Valoarea rezultată este rotunjită.

Tabelul 1.2 oferă o analiză comparativă a abordărilor tradiționale ale evaluării întreprinderilor.

Tabelul 1.2

Analiza comparativă a abordărilor privind evaluarea întreprinderilor

	Avantaje	dezavantaje
costisitoare	Se ține cont de influența factorilor de producție și economici asupra modificării valorii activelor. Oferă o evaluare a nivelului de dezvoltare a tehnologiei, ținând cont de gradul de amortizare a activelor. Calculele se bazează pe documente financiare și contabile, de ex. rezultatele evaluării sunt mai justificate	Reflectă valoarea trecută. Nu ține cont de situația pieței la data evaluării. Nu ține cont de perspectivele de dezvoltare a întreprinderii. Nu ține cont de riscuri. Static. Nu există nicio legătură cu rezultatele prezente și viitoare ale întreprinderii
Profitabil	Ține cont de schimbările viitoare ale veniturilor, cheltuielilor Ține cont de nivelul de risc (prin rata de actualizare). Ține cont de interesele investitorului	Dificultate în a anticipa rezultatele și costurile viitoare. Este posibil să folosiți mai multe rate de rentabilitate, ceea ce face dificilă luarea deciziilor. Nu ține cont de condițiile pieței. Intensitatea muncii de calcul
Comparativ (piață)	Pe baza datelor reale ale pieței Reflectă practica curentă de vânzare și cumpărare. Ia în considerare influența factorilor din industrie (regionali) asupra prețului acțiunilor companiei	Nu caracterizează clar trăsăturile pregătirii organizatorice, tehnice, financiare a întreprinderii. Sunt luate în considerare doar informațiile retrospective. Necesită multe modificări la informațiile analizate. Nu ține cont de așteptările viitoare ale investitorilor

Pe baza acestor date, putem concluziona că niciuna dintre ele nu poate fi folosită ca principală. Așadar, pentru a determina valoarea finală a valorii de piață a companiei, se analizează avantajele și dezavantajele abordărilor utilizate și calitatea informațiilor obținute cu atribuirea unui coeficient de ponderare fiecărei abordări.

Potrivit cercetătorilor din domeniul evaluării afacerilor Esipov V.E., Makhovikova G.A., Terekhova V.V., Damshakov A.N., aplicarea directă a metodelor clasice în Rusia este dificilă din motive obiective:

1. Subdezvoltarea pieței de valori mobiliare din Rusia.

2. Secretul informaţional, ducând la dificultatea utilizării, în primul rând, a unei abordări comparative.

3. Necesitatea efectuării unui număr mare de ajustări legate de lipsa de transparență a situațiilor financiare. Pentru evaluare, conducerea ar trebui să utilizeze datele contabile de gestiune, care trebuie adaptate în scopul evaluării.

4. Incertitudine cu planificarea pe termen lung în Condițiile rusești(de regulă, activitățile sunt planificate în Rusia pentru un an) duce la dificultăți în aplicarea metodelor de evaluare a veniturilor. Sunt utilizate în mare parte date retrospective pentru perioadele trecute.

5. Evaluarea contabila a activelor este semnificativ subestimata fata de piata, ceea ce duce la o subestimare a valorii activelor nete. Este necesară o reevaluare de piață a tuturor imobilizărilor și imobilizărilor necorporale.

6. Metodele tradiționale de evaluare dau un rezultat „punctual” în timp, care nu poate fi utilizat pentru managementul operațional sau strategic al întreprinderii. Niciuna dintre situațiile care sunt obligatorii pentru evaluare nu sugerează posibilitatea unei monitorizări suplimentare.

7. Dificultate în găsirea informațiilor și calcul greoi. Utilizarea în mod regulat a evaluării afacerii ar trebui să fie cât mai simplă posibil și rezultatul vizibil.

Astfel, dintre abordările existente ale evaluării, metoda venitului reflectă cel mai exact valoarea unei companii ca afacere, adică un mecanism de lucru care realizează profit. Cu toate acestea, utilizarea datelor predictive ridică îndoieli cu privire la acuratețea calculelor. Sursele de informare pentru utilizarea metodei comparative sunt foarte limitate. piata ruseasca controlul corporativ (faliment și fuziuni și achiziții) operează în principal în afara piețelor de valori organizate, iar volumul redistribuirii acțiunilor în economia (industriei) Rusiei, care are loc în afara piețelor organizate, este în principiu dificil de evaluat. Drept urmare, în condițiile rusești, abordarea proprietății a evaluării întreprinderilor este adesea cea mai relevantă. Acest lucru se datorează în primul rând disponibilității informațiilor inițiale fiabile și accesibile pentru calcule (deoarece baza principală de informații a abordării proprietății este bilanțul întreprinderii), precum și utilizării de costuri binecunoscute, tradiționale pentru economia internă. abordări de evaluare a valorii unei întreprinderi. Dar principalul dezavantaj al abordării proprietății este că nu ține cont de posibilitățile viitoare ale întreprinderii în obținerea de venit net. În plus, calculul costului pe baza abordării costului nu face posibilă identificarea surselor de creare de valoare și, prin urmare, exclude gestionarea acestora.

Astfel, majoritatea specialiștilor în evaluare ajung la concluzia că baza metodologică pentru evaluarea afacerilor este imperfectă. „Metodologiile care oferă o estimare ponderată a valorii unei afaceri pot fi utilizate numai în scopul vânzării unei afaceri într-o formă sau alta.” Dar dacă valoarea afacerii este necesară de către manageri nu pentru vânzare, ci pentru formarea unei strategii și adoptarea unor decizii manageriale care vizează implementarea unei abordări de cost a managementului? În același timp, metodele de evaluare a afacerilor pentru luarea deciziilor manageriale, propuse de economiștii occidentali Modigliani, Damodaran, Copeland, nu își găsesc aplicarea în Rusia, precum și în alte țări cu piețe emergente și ineficiente, care se caracterizează printr-un număr de probleme similare, cum ar fi gradul ridicat de dependență de investițiile străine și de împrumut pe fondul, de regulă, a datoriei interne și/sau externe considerabile, a slăbiciunii și instabilității sectorului financiar din cauza poverii băncilor cu creanțele neperformante ale întreprinderilor, subdezvoltarea infrastructurii, imperfecțiunea cadrului de reglementare, lipsa dezvoltării sistemului de raportare financiară a emitenților sau inconsecvența acestuia cu standardele internaționale și opacitatea informațională asociată acestora și nivelul ridicat de riscuri, opacitatea informației, unde nu există o bursă dezvoltată și, în consecință, nu există valoare de piață intreprinderile in sine. Și datorită gradului scăzut de eficiență a pieței în arsenalul companiilor autohtone, nu există metode complet adaptate de evaluare a afacerilor.