Cheltuieli de funcționare a centrului comercial. Retrogradări de afaceri. O mână dă, cealaltă ia

Pe piața imobiliară de birouri și retail, 2015 a trecut fără surprize și răsturnări de situație. Potrivit directorului regional al departamentului piețele financiareși investițiile lui JLL Evgeny Semenov, au existat trei tendințe principale: tranziția pieței la ruble în aproape toate segmentele; consolidarea acestuia (achizitiile de pe piata au fost realizate in principal de catre jucatorii deja prezenti pe aceasta); dificultăți în obținerea finanțării proiectelor și absența efectivă a acesteia de la băncile occidentale.

Potrivit analiștilor R7 Group, o tendință semnificativă pentru piață a fost trecerea la tarifele de închiriere la ruble. „Tranziția la ruble poate fi atât explicită, cât și ascunsă - printr-un curs de schimb fix al perechii dolar / rublă. În obiectele din clasa B și C, putem vorbi despre o tranziție totală la contracte de închiriere de ruble; Contractele denominate în dolari rămân în proprietăți premium”, spune Yury Dogadchenko, CEO al R7 Group. Ținând cont de perioada medie de expunere a localului - și se apropie de un an - proprietarii spațiilor au devenit foarte flexibili în ceea ce privește chiria și sunt gata să ofere reduceri semnificative potențialilor chiriași.

Dificultățile în obținerea finanțării proiectelor au dus la o scădere a punerii în funcțiune a noilor zone. Partener director al S.A. Ricci Alexei Bogdanov notează că punerea în funcțiune a noilor spații de birouri în acest an a scăzut la nivelul din 2012-2013, înjumătățindu-se față de 2014. Potrivit S.A. Ricci, creșterea ofertei noi în a doua jumătate a anului 2015 a fost cu 48% mai mică decât în ​​prima jumătate a anului. Datele de punere în funcțiune pentru multe proiecte au fost amânate pentru 2016. Pe parcursul anului, dezvoltatorii au abandonat componenta de birou în proiectele lor sau au redus-o, în timp ce practic nu au existat anunțuri de noi proiecte.

Potrivit Yulia Bogomol, Senior Director de Cercetare la Cushman & Wakefield, pe fondul unei reduceri a punerii în funcțiune a noilor metri pătrați, cererea pentru noi spații a scăzut la minimum. Ca urmare, spațiul liber a început să crească. Nivelul posturilor vacante a crescut până în decembrie la 20% - aceasta este deja de aproximativ 3,2 milioane de metri pătrați. m de spațiu liber. În acest context, tarifele de închiriere ating minimele istorice, scăzând în fiecare trimestru.

Potrivit analiștilor Knight Frank, comparativ cu trimestrul al patrulea din 2014, tarifele solicitate la birourile din clasa A au scăzut cu 21% în dolari și cu 16% în ruble, la birourile din clasa B scăderea a fost de 10%, respectiv 14%. Potrivit estimărilor preliminare, tarifele medii ponderate de închiriere în trimestrul patru al anului 2015 se vor ridica la 25.904 de ruble. pe metru pătrat pe an în birouri de clasa A și 15.106 ruble. — în birourile clasa B. anul urmator este posibilă o corecție descendentă a ratelor de închiriere în dolari, în timp ce ratele de închiriere la ruble pot arăta o creștere.

În același timp, notează Yulia Bogomol, volumul total al tranzacțiilor noi de închiriere și vânzare până la sfârșitul anului va depăși 1 milion de metri pătrați. m, ceea ce înseamnă că marile companii stabile nu părăsesc piața.

Comerțul a trecut la procentdin cifra de afaceri

Imobilul de retail, conform definiției partenerului de conducere al Knight Frank, Sergey Gipsh, este „cel mai afectat segment” în criza actuală. Conform calculelor preliminare ale lui Knight Frank, în cursul anului 2015, la Moscova s-au deschis 13 centre comerciale cu o suprafață totală de 1,23 milioane de metri pătrați. m (GLA - 592 mii mp). Volum mare de noi spațiu de vânzare cu amănuntulînsoţită de o scădere a cererii pentru acestea. Drept urmare, rata de locuri de muncă vacante până la sfârșitul anului, potrivit experților Knight Frank, va crește la 11,3%.

Cerere centru comercial depinde în mare măsură de conceptul de centru comercial. Potrivit Anna Nikandrova, director regional al departamentului imobiliar de retail la Colliers International Rusia, marile centre comerciale de succes din Moscova, care s-au deschis pe jumătate goale la sfârșitul lui 2014 și începutul lui 2015, se umplu datorită unei locații bune și a unei calități superioare. concept.

Acordurile pe termeni comerciali, la care au ajuns proprietarii și chiriașii centrelor comerciale în trimestrul I-3 din 2015, rămân în mare parte în vigoare, iar după expirarea termenului părțile încearcă să le reînnoiască. Pentru comercianții cu amănuntul sustenabili, aceasta este în primul rând fixarea cursului de schimb al rublei în proiectele existente pentru un sfert sau șase luni, iar în proiectele noi - de la doi până la trei ani până la durata completă a contractului. „Astfel, ratele sunt reduse în dolari; în ruble, nu s-au schimbat prea mult de la jumătatea anului”, spune Anna Nikandrova.

Potrivit estimărilor lui Knight Frank, tarifele de închiriere exprimate în valută au scăzut în medie cu 20-35% pe piață față de sfârșitul anului 2014. De asemenea, este interesant faptul că în prezent se discută despre rata rublei, care include nu numai rata de bază de închiriere, ci și TVA și costuri de operare. Acest lucru este tipic în principal pentru operatorii profilului „lanțuri de băcănie” și bricolaj. Analiștii Knight Frank notează, de asemenea, că pe tot parcursul anului, chiriașii și dezvoltatorii de centre comerciale au continuat să caute condiții de cooperare echilibrate și benefice pentru toți participanții la tranzacție.

Anna Danchenok, director adjunct al Departamentului de Consultanță Strategică de la NAI Becar, mai notează că tendința anului care a trecut în domeniul imobiliar de retail a fost trecerea chiriașilor de la o rată fixă ​​de închiriere la un procent din cifra de afaceri. Mărimea ratei medii de închiriere în galeriile comerciale, conform companiei, a scăzut cu 10% pe parcursul anului, iar pentru chiriașii ancoră este în intervalul 6-37 mii de ruble. pe metru pătrat pe an galerii comerciale-120-225 mii de ruble, iar plata chiriei ca procent din cifra de afaceri este de 2-5, respectiv 10-15%. La negocierea termenilor contractului de închiriere se folosește adesea și practica creșterii treptate a ratei și ratei variabile în funcție de nivelul spațiilor libere.

O mână dă, cealaltă ia

Situația actuală de pe piața imobiliară a obligat guvernul de la Moscova să facă unele concesii și să-și schimbe decizia de a majora cota impozitului pe proprietatea corporativă, calculată din valoarea cadastrală. Astăzi, această rată este de 1,2%. Autoritățile plănuiau să o majoreze cu 0,3 puncte procentuale (p.p.), dar de la 1 ianuarie 2016 va fi majorată cu doar 0,1 p.p. Pe de o parte, acesta este, fără îndoială, un pas pozitiv, potrivit participanților de pe piață. Dar dacă te uiți mai adânc, nu este nici măcar o jumătate de măsură.

Situația cu taxa, calculată din valoarea cadastrală a imobilelor, este foarte dificilă, spune Sergey Belov, directorul departamentului de evaluare la Cushman & Wakefield. „De multe ori valoarea cadastrală este supraevaluată, uneori de câteva ori, ceea ce pune o povară foarte grea asupra afacerii. În general, creșterea ratei atât cu 0,3 puncte procentuale, cât și cu 0,1 puncte procentuale. poate deveni critică pentru proprietarii de proprietăți puternic îndatorate cu nivel inalt spații vacante, este posibilă o scădere fatală a profitabilității”, avertizează Yury Taranenko, directorul departamentului imobiliar comercial la RRG.

Principala problemă, potrivit experților, nu constă în rata de creștere a sarcinii fiscale, ci în modul în care este calculat impozitul. „Inițial, era clar că introducerea unei scheme de calcul bazată pe cadastrală, și nu pe valoarea contabilă a obiectelor, ar putea duce la consecințe negative pentru piață: la Moscova, valoarea cadastrală a multor obiecte este mai mare decât valoarea de piață. . Evaluarea cadastrală este astăzi subiectul unor litigii majore, iar reevaluarea imobiliară este o adevărată sursă de venit pentru evaluatori. Adică, sistemul de evaluare în sine trebuie îmbunătățit. Avem nevoie de un mecanism mai flexibil pentru calcularea valorii cadastrale a obiectelor”, spune Yuriy Taranenko.

Dar, după cum notează Serghei Belov, acum evaluarea poate fi contestată cel puțin în afara instanței în comisiile de examinare a litigiilor cu privire la rezultatele determinării valorii cadastrale la oficiile regionale din Rosreestr prin ordonanță. evaluare independentă obiect. Totuși, după ce comisiile au fost inundate de declarații despre revizuirea valorii cadastrale, reglementatorul a decis să schimbe regulile jocului. În prezent, se propune introducerea unui monopol de stat privind determinarea valorii cadastrale, în temeiul căruia evaluarea cadastrală va fi efectuată de instituții bugetare specializate (controlate integral de administrațiile entităților constitutive ale Federației Ruse), ai căror angajați sunt nu fac obiectul niciunei cerințe. „De fapt, se încearcă revenirea la prețurile normative cu desființarea ulterioară a instituției contestației”, avertizează Serghei Belov. — Comunitatea de evaluare trebuie să înțeleagă că următorul pas va fi transferul instituţiile bugetare competențe de evaluare a proprietății de stat și municipale, precum și a proprietăților corporațiilor de stat și din apropierea statului. Aici se va încheia activitatea de evaluare din Rusia.”

Pentru a ajuta companiile, sunt necesari pași suplimentari, spun experții. „Ca măsuri eficiente de reducere a sarcinii fiscale asupra întreprinderilor, în opinia noastră, s-ar putea recomanda creșterea categoriei preferențiale de contribuabili, oferindu-le o rată de impozitare redusă sau scutire de impozite”, a declarat Serghei Ostașevici, membru al consiliului de administrație al Grupul IPT. Potrivit directorului departamentului analiza strategicași planificarea CBRE Olesya Dzyuba, afacerile pot fi ajutate prin scutirea de la plata sau reducerea cotei impozitului pe bunuri imobiliare până la atingerea unui anumit nivel de ocupare a obiectului, când proprietarul va avea fluxul de numerar. Grigory Vaulin, Director General al Grupului de Firme Ferro-Stroy (dezvoltatorul centrului de afaceri Pallau-RB), consideră că este necesară introducerea unui moratoriu temporar asupra creșterii valorii cadastrale și a cotelor de impozitare, precum și a impozitului. stimulente pentru întreprinderile din sectoarele de producție și știință intensivă ale economiei.

PROGNOZA

Mulți retaileri vor adopta o atitudine de așteptare, concentrându-se pe gestionarea portofoliilor existente. Ratele de neocupare în mall-urile existente vor crește semnificativ (multe prize va fi închis). Atragerea chiriașilor în noile centre comerciale va fi una dintre principalele probleme (împreună cu problemele de finanțare) pentru centrele comerciale în construcție. În ciuda volumelor mari de proiecte anunțate, cele mai multe dintre ele vor fi înghețate în 2015-2016.
În cursul anului 2015, relațiile contractuale din segmentul imobiliar de retail se vor muta complet în zona rublei. Tarifele de închiriere vor fi ajustate pentru toate grupurile de comercianți cu amănuntul, atât în ​​baza contractelor existente, cât și a celor noi.

SOCIETĂŢI COMERCIALE

De la jumătatea anului 2014, cererea de spațiu comercial a scăzut semnificativ. Planurile de dezvoltare sunt anunțate în principal de liderii de piață din segmentele lor.

Principalele probleme ale comercianților sunt:

Costuri în creștere. Creșterea prețurilor la bunurile vândute este în urmă cu creșterea prețurilor de cumpărare.
. Reducerea gamei, care este o condiție prealabilă pentru o scădere a vânzărilor în viitorul apropiat. Principalele motive pentru reducerea gamei sunt limitarea importurilor și prețurile mari de achiziție.
. Imprevizibilitatea viitorului, care crește riscurile investiției în închirierea și comercializarea de noi puncte de vânzare, precum și semnarea contractelor de închiriere pe termen lung.
. După un boom al vânzărilor în decembrie 2014, volumele vânzărilor sunt de așteptat să scadă la începutul lui 2015 din cauza activității mai scăzute a consumatorilor, costurile operaționale rămânând sau crescând.

Creșterea costurilor și așteptarea unei scăderi a vânzărilor în 2015 duce la faptul că chiriașii spațiilor comerciale de la sfârșitul trimestrului III. 2014 a început să inițieze revizuirea raporturi contractuale cu proprietarii. Pentru a atrage comercianții către nou platforme de tranzacționare cel mai important argument este o evaluare bazată pe dovezi a posibilului volum de vânzări (venituri) și a costurilor de marketing ale unui nou punct de vânzare (cheltuieli).

Pe baza acestor date, se efectuează o evaluare a costurilor admisibile ale imobilelor. Cei mai stabili vor fi retailerii cu costuri logistice eficiente de la producător la consumator.

Operatorii de rețele federali și internaționali vor fi relativ stabili. De grupuri de mărfuri ne așteptăm ca segmentele pentru copii și bricolaj să fie relativ rezistente.

CONSTRUCȚIE—REZULTATE 2014

2014 a fost un an record în ceea ce privește noile spații comerciale atât la Moscova, cât și în toată Rusia. Un total de 2,2 milioane de metri pătrați de spațiu comercial a fost pus în funcțiune în 63 de centre comerciale din 49 de orașe rusești.

La Moscova au fost deschise 14 noi centre comerciale cu o suprafață totală de vânzare cu amănuntul de 0,68 milioane mp. 2014 a fost un an record pentru Moscova în ceea ce privește volumul de noi spații comerciale în întreaga istorie a dezvoltării centrelor comerciale. Cel mai important eveniment de la Moscova a fost deschiderea celui mai mare centru comercial din Europa, Aviapark.

În afara Moscovei, au fost construite 49 de centre comerciale cu o suprafață totală de vânzare cu amănuntul de 1,55 milioane mp. În majoritatea centrelor comerciale au avut loc doar deschideri tehnice, există o mulțime de spații libere în galeriile comerciale.

În mare parte se construiesc centre comerciale raionale de dimensiuni medii (GLA 20-30.000 mp)

CONSTRUCȚIE – PROGNOZA

În perioada 2015-2016 activitatea de construcții va fi constrânsă de următorii factori:
. Loc liber în mall-urile existente care au început să crească în 2014 și vor continua să crească în 2015
. Ocuparea de noi centre comerciale. Creșterea locurilor libere în mall-urile existente duce la o concurență ridicată pentru chiriași între mall-urile vechi și site-urile noi. În aceste condiții, site-uri vechi cu zone de acoperire stabilite și previzibile public țintă va avea avantaje față de proiectele noi. Noile proiecte vor întâmpina probleme semnificative de ocupare, elasticitatea cererii pentru noi locații va fi scăzută. Ocuparea scăzută va duce la încetinirea construcției și amânarea datelor de deschidere pe termen nelimitat (până când sunt atrași chiriașii).
. Riscuri valutare. Până în 2014, finanțarea proiectelor comerciale se derula în principal în valută (dolari SUA). Din cauza trecerii masive la contractele de închiriere denominate în ruble și a instabilității cursului de schimb, serviciul împrumuturilor în valută trebuie restructurat. Acest proces poate afecta ritmul de construcție a acelor centre comerciale care sunt planificate să intre pe piață în 2015-2016.
. Credite în ruble. De la începutul anului 2014, împrumuturile pentru proiecte de construcții din Rusia s-au limitat la un grup restrâns de investitori ruși și se desfășoară din ce în ce mai mult în ruble rusești. O rată ridicată a împrumuturilor în ruble (de la 15%) crește riscurile investiției în imobiliare, ceea ce poate duce la scăderea numărului de noi proiecte. Scăderea activității de construcții stabilizează echilibrul dintre cerere și ofertă.

TERMENI COMERCIALI

În prezent, se formează o nouă practică de piață de formare a prețurilor pentru bunurile imobiliare comerciale. Există o respingere completă a două principii fundamentale ale relațiilor de închiriere care au fost unice pentru Rusia și au apărut în stadiul apariției pieței imobiliare comerciale în condițiile unei penurii severe de spațiu comercial de înaltă calitate la sfârșitul anilor 1990 și începutul anilor 1990. anii 2000:
. Tarif fix de inchiriere. Într-un mediu de volatilitate extremă și imprevizibilitate a vânzărilor cu amănuntul și a dinamicii costurilor, prețurile imobiliare fixe devin un risc inacceptabil. Chiriașii consideră că este corect să împartă cu proprietarii riscurile asociate proprietăților imobiliare. Aceasta înseamnă că costurile imobiliare trebuie să fie în concordanță cu volumul vânzărilor generate de punct de vânzare. Până în 2014, chiar și acei chiriași care plăteau un procent din cifra de afaceri aveau adesea și o parte fixă ​​din plata chiriei. Trecerea de la o rată fixă ​​de închiriere la plata imobilului doar cu dobânda din cifra de afaceri a punctului de vânzare devine cea mai populară practică.
. Așezări în ruble. Până în 2014, contractele de închiriere în ruble erau tipice pentru chiriașii ancoră și cei mai populari chiriași ai galeriilor comerciale printre cumpărători. Cele mai frecvente au fost contractele de închiriere în dolari americani sau unități convenționale. Piața imobiliară cu amănuntul va trece la decontări în ruble pe termen scurt, conform estimărilor noastre, până la sfârșitul anului 2015, marea majoritate a contractelor de închiriere vor fi încheiate în ruble. Contractele valutare (sau analogii lor unități convenționale) vor rămâne doar în cazuri excepționale în obiecte prime.

Cushman & Wakefield Research consideră că 2016 va fi cel mai greu an din istoria imobiliarelor comerciale. Strategia de bază pentru proprietarii de proprietăți va fi reducerea la minimum a pierderilor. Utilizarea spațiilor vacante în fața cererii în scădere va necesita soluții creative din partea proprietarilor și consultanților.

Ratele de închiriere valutare vor atinge valorile minime în 2016. Imobiliarele de retail ar putea fi primele care dau semne de redresare, dar acest lucru nu se va întâmpla până în a doua jumătate a anului 2016.

Indicatorii pieței imobiliare vor arăta indicatorii minimi în primul trimestru al anului. În primul rând prin reducerea activitate de afaceriîn sectoarele financiar și de consum. Piața de consum ar putea găsi un minim până în al doilea trimestru. În consecință, stabilizarea pieței imobiliare comerciale poate fi așteptată nu mai devreme de vara-toamna anului 2016.

Activitatea de investiții va rămâne scăzută - la nivelul de 2 miliarde de dolari pe an. În primul rând, investitorii vor fi atrași de activele cu randamente previzibile.

Volumul investițiilor în imobile comerciale

Volumul total al investițiilor în proprietate comercialaîn 2015 s-a ridicat la 2,8 miliarde de dolari SUA. Experții Cushman & Wakefield se așteaptă ca atingerea nivelului minim să fie o problemă de viitor apropiat și se așteaptă ca investițiile până la sfârșitul lui 2016 să fie la același nivel de aproximativ 2,8 miliarde de dolari, unul dintre cele mai scăzute niveluri din ultimii unsprezece ani. O anumită revigorare a activității investiționale la sfârșitul anului 2016 - începutul lui 2017.

Comparația volumului investițiilor în diverse segmente de imobiliare comercială din 2006 până în 2016

După cum a arătat la sfârșitul anului 2015, interesul lanțurilor de retail din regiunea capitalei a scăzut, iar cererea suplimentară de spațiu de depozitare în regiunea Moscovei va fi determinată de situația din sectorul de consum al economiei ruse și va fi mai mică decât în ​​2015. . În același timp, tarifele de închiriere în ruble și nivelul spațiului liber se vor menține la nivelul de la sfârșitul anului 2015 din cauza scăderii activității dezvoltatorilor pe piața depozitelor.

După vârful activității de dezvoltare din 2014, volumul construcției de depozite în 2015 a scăzut la jumătate, în 2016 va continua tendința de scădere a construcției de spațiu de depozitare.

Față de 2014, volumul construcțiilor noi în 2015 a scăzut la jumătate și s-a ridicat la 867.000 mp. m, astfel, în 2015, oferta de spațiu de depozitare a crescut cu 7% și a însumat 11,7 milioane mp. m. În 2015 nu au fost anunțate noi proiecte de depozit. Dezvoltatorii imobiliari de depozit continuă să construiască proiecte anunțate încă din 2014. Potrivit estimărilor preliminare, în anul 2016 oferta de spațiu de depozitare va crește cu 700.000-750.000 de metri pătrați, se vor finaliza construcția proiectelor aflate într-un stadiu ridicat de finalizare și se vor construi noi dotări de depozitare în regim built-to-suite încheiat. contracte.

Noile complexe de depozite introduse în 2015 nu au modificat în general distribuția spațiului de depozitare în direcțiile regiunii Moscova. Majoritatea depozitelor sunt pe autostrada Simferopolskoye (17% din suprafața totală a regiunii capitalei), 15% pe autostrada Novoryazanskoye, 14% pe autostrada Kashirskoye. Cel mai mic spațiu de depozitare se află pe autostrăzile Kaluga și Minsk.

Volumul principal (46%) al spațiului de depozitare este concentrat la o distanță de 10 până la 30 km de șoseaua de centură a Moscovei.

În 2015, baza cererii pentru depozite a făcut întrebări la lanțuri de retail specializate în produse alimentare și de uz casnic. Volumul tranzacțiilor încheiate de închiriere și cumpărare de imobile de depozit în anul 2015 a depășit valoarea anului 2014 cu 23% și a însumat 1,1 milioane de metri pătrați. m.

Creșterea volumului tranzacțiilor a fost asigurată de companiile din segment cu amănuntul alimente și bunuri de uz casnic. Volumul tranzacțiilor încheiate pentru achiziționarea de depozite în anul 2015 a fost de 21%, ceea ce este cu 7 puncte procentuale mai mic decât în ​​2014.

Experții Cushman & Wakefield constată o creștere a activității companiilor chiriașe în revizuirea termenilor contractelor de închiriere în ansamblurile de depozite închiriate. Trebuie remarcat faptul că o cantitate semnificativă din contractele de închiriere existente sunt în continuare denominate în dolari americani și ar trebui de așteptat ca renegocierea contractelor să fie principalul obiectiv al multor chiriași în 2016. De asemenea, companiile abandonează din ce în ce mai mult spațiul de depozitare în exces, consolidează spațiul de depozit și trec la complexe de depozite de clasă superioară.

Ponderea lanțurilor de retail în structura tranzacțiilor de pe piața de depozite a crescut de la 31% la 54%, pe fondul unei reduceri a acțiunilor tuturor celorlalți. Cota a scăzut cel mai mult companii de logistică- s-a dublat fata de 2014.

Dimensiunea medie a tranzacției în 2015 în majoritatea segmentelor a scăzut cu 20-25% față de aceeași perioadă din 2014. Excepție este segmentul de retail, unde această cifră s-a dublat în 2015 și s-a ridicat la 27.000 mp. m de spatiu depozit.

În 2015, au avut loc schimbări majore în structura sectorială a cererii. Ponderea companiilor din segmentele „alimente și băuturi” și „bunuri de uz casnic” a crescut brusc, comparativ cu 2014, creșterea fiind de 4, respectiv de 7 ori. Creșterea a avut loc atât în ​​ceea ce privește volumul tranzacțiilor, cât și numărul acestora.

În același timp, piața depozitelor a înregistrat o scădere bruscă a segmentelor „componente auto”, „electronică”, „îmbrăcăminte și încălțăminte”, „logistică”, care este asociată cu situație de crizăîn aceste sectoare.
De la jumătatea anului 2015, toate spațiile de depozitare libere din regiunea capitalei au fost oferite spre închiriere la tarife la ruble și nu se așteaptă o revenire la dolari.

Pentru prima jumătate a anului 2015 Ratele nete de închiriere a depozitelor de ruble au scăzut cu 8% și au rămas la nivelul de 3800-4500 de ruble pe metru pătrat pe an. În a doua jumătate a anului, tarifele nu s-au modificat.

Luand in considerare situatie dificila pe piață, proprietarii de spațiu de depozitare încearcă să-și optimizeze costurile. Cheltuielile de funcționare în 2015 au rămas la nivelul de 1000-1300 de ruble pe metru pătrat pe an, în funcție de obiect.

Recenzie pregătită de Cushman & Wakefield Research

Experții au declarat pentru RBC-Nedvizhimost cum va afecta noul impozit pe bunurile imobiliare comerciale ratele de închiriere.

Fotografie: Depositphotos/elenathewise

În ajunul Dumei de Stat în a doua lectură a aprobat un proiect de lege, conform căruia impozitul pe bunurile imobiliare nerezidențiale pentru afaceri (birouri, comerț cu amănuntul) va fi calculat pe baza cadastrală, nu a valorii contabile.

Duma de Stat a modificat proiectul de lege: normele proiectului de lege se vor aplica centrelor administrative, de afaceri și comerciale, spațiilor nerezidențiale, prevăzând amplasarea de birouri, facilități Cateringși servicii pentru consumatori și bunuri imobiliare ale organizațiilor străine care nu operează în Federația Rusă prin reprezentanțe permanente.

Un alt amendament stabilește posibilitatea introducerii cotelor de impozitare majorate pentru Moscova. Astfel, cu privire la baza de impozitare determinată deca valoare cadastrală a imobilelor, cota de impozitare nu poate depăși în anul 2014. 1,5%, în 2015 - 1,7%, în 2016 iar anii următori - 2%. În același timp, pentru alte subiecte ale Federației Ruse, tarifele vor fi în 2014. nu mai mult de 1%, în 2015 - nu mai mult de 1,5%, în 2016. și anii următori - nu mai mult de 2%.

Editorii RBC Real Estate au întrebat experții cum va afecta această inovație veniturile proprietarilor de facilități de retail și birouri, precum și tarifele de închiriere.

Potrivit experților, acest lucru va duce la o creștere a sarcinii fiscale pentru proprietarii de proprietăți comerciale care subestimează valoarea contabilă a proprietăților lor. Olga Parshikova, șefa departamentului imobiliar comercial la Tashir Group of Companies, consideră că pentru proprietarii de obiecte mari, valoarea cadastrală este aproximativ egală cu valoarea contabilă.

Valentin Gavrilov, directorul CBRE Market Research, este mai puțin optimist. „Introducerea în practică a acestui proiect de lege va afecta o pondere semnificativă a pieței imobiliare comerciale din Moscova. Potrivit estimărilor noastre, acest proiect de lege va afecta cel puțin 2/3 din suprafețele pieței. Acele clădiri care sunt înregistrate la valoarea contabilă, și nu la valoarea de piata, va suferi cel mai mult”, spune Valentin Gavrilov.

Potrivit acestuia, reevaluarea lor la valoarea cadastrală și aplicarea unei cote de impozitare de 1,5% vor duce la faptul că costurile proprietarilor de clădiri pot crește cu 1,2 mii sau mai mult de ruble. pe an la 1 mp. m. Clădirile din clasa B vor suferi cel mai mult de pe urma acestei schimbări, consideră expertul.

Pentru birourile de clasa A prime, creșterea cheltuielilor poate fi de cel puțin 3-5%, clasa A - 5-7%, clasa B - 9-12% din tariful mediu anual de închiriere, prezice Valentin Gavrilov. Cu toate acestea, proprietarii de birouri de clasa A vor putea, cel mai probabil, să negocieze cu chiriașii într-un fel sau altul, fără o pierdere semnificativă a profitabilității. „În domeniul imobiliar de retail se va observa o imagine similară: costurile vor crește cu 4-10% din tariful mediu anual de închiriere”, adaugă expertul.

„După adoptarea noului proiect de lege, va fi un strat uriaș nou loc de muncă pentru evaluatorii de imobile comerciale, precum și pentru avocați în materie de contestare a valorii cadastrale”, spune Renat Zhamaldinov, șeful departamentului de marketing și consultanță la Base Property Group.

"Pe exemplul centrelor comerciale, impozitul pe proprietate ocupă circa 20% în structura costurilor de exploatare. Trecerea la valoarea cadastrală va crește valoarea impozitului. În astfel de condiții, unii proprietari pot avea dificultăți în deservirea creditelor bancare", expertul. crede.

Prețurile de închiriere vor crește

Impozitul pe bunuri imobiliare va afecta în cele din urmă și chiriașii. Proprietarii spațiilor își vor transfera o parte din costuri pe umerii lor. Potrivit Mariannei Romanovskaya, director de consultanță la GVA Sawyer, pe termen scurt este greu să vorbim despre prezența unor premise semnificative pentru creșterea ratelor de închiriere, deoarece în domeniul imobiliar de înaltă calitate, tarifele de închiriere sunt fixe. (ținând cont de unele indexări) prin contracte de închiriere pe termen lung. Dintre factorii care influențează diferența dintre valoarea contabilă și valoarea cadastrală, expertul notează perioada de la începerea amortizarii imobilului și volumul costurilor de reconstrucție.

„Cheltuielile proprietarilor de birouri și facilități de vânzare cu amănuntul vor crește cu siguranță semnificativ”, spune Natalya Yakimenko, director pentru Rusia și CSI pentru gestionarea și operarea imobiliară la Jones Lang LaSalle. „Și ei, la rândul lor, vor încerca să le împartă. cheltuieli cu chiriașii - pentru a crește tarifele sau costurile suportate de chiriași în mod regulat.

"Proprietarii, desigur, pot crește tarifele de închiriere. Dar atunci se pune întrebarea: va fi nevoie de spațiu de închiriere? Cel mai probabil, tarifele de închiriere vor rămâne aceleași. Cu toate acestea, profitul proprietarilor de spații de retail și de birouri va scădea", spune Elena Zemtsova, managing partner al Delta Estate.

Vera Kozubova

Nivelul scăzut al activității afacerilor îi obligă pe proprietarii de centre de afaceri să facă din ce în ce mai multe concesii chiriașilor. Centrele comerciale continuă să se golească: nivelul mediu al spațiului liber la sfârșitul anului 2015 a doborât un alt record - 13%, iar aceasta nu este limita, sunt siguri experții.

40% din birourile din oraș sunt neocupate

Criza de pe piața imobiliară de birouri a capitalei se intensifică. Nivelul spațiilor libere pe piața de birouri la începutul anului 2016 a atins 20%. La clasa „B”, rata de locuri de muncă vacante este „tolerabilă” - 14%. Dar birourile scumpe sunt mult mai puțin solicitate: în clasa A, conform diverselor estimări, 28-30% din spațiu este gol. Cea mai critică situație este în orașul Moscova: 40% din birouri nu sunt ocupate acolo.

Cererea scăzută de birouri a diminuat drastic activitatea de construcție a dezvoltatorilor. Potrivit companiei de consultanță Cushman & Wakefield, anul trecut suprafața birourilor comise s-a ridicat la 721 de mii de metri pătrați. metri, care este de două ori mai puțin decât în ​​2014. Mai mult, dezvoltatorii trebuie să înghețe proiectele deja începute: în prezent, aproximativ 1 milion de metri pătrați. metri de spațiu de birouri se află într-un grad destul de ridicat de pregătire, dar câteva proiecte vor fi finalizate în acest an. Potrivit Cushman & Wakefield, aproximativ 300.000 mp vor fi dați în funcțiune. metri. Datele de finalizare pentru o serie de proiecte sunt întârziate cu mai mult de doi ani. Toate proiectele și facilitățile „de hârtie” din primele etape de construcție sunt înghețate sau în curs de revizuire.

Nivelul scăzut al activității afacerilor și ratele ridicate de neocupare îi obligă pe proprietarii de centre de afaceri să facă din ce în ce mai multe concesii chiriașilor. „În 2016, tendința de tranziție a pieței imobiliare comerciale la zona rublei va continua. Până la sfârșitul anului, piața poate trece complet la contracte de închiriere și vânzare în ruble”, spune Alexander Shibaev, directorul departamentului de consultanță, analiză și cercetare la Blackwood.

De asemenea, recenta hotărâre judecătorească va contribui la tranziția pieței la decontări în ruble. La sfarsitul anului 2015 Curtea de Arbitraj Moscova a luat o decizie care a creat un precedent într-un proces intentat de Vimpelcom împotriva proprietarului unei clădiri de birouri în care închiriază spațiu. Reclamanta a cerut ca cursul dolarului să fie fixat în contractul de închiriere la un curs exprimat în valută. Instanța s-a alăturat Vimpelcom și a decis că „chiria, calculată la cursul dolarului actual, depășește valoarea de piață a contractului de închiriere, iar creșterea semnificativă a acestuia poate duce la îmbogățirea fără justă cauză a proprietarului”. Potrivit Elenei Mishina, șeful departamentului imobiliar comercial Est-a-Tet, acest caz poate deveni un precedent neplăcut, permițând chiriașilor să interpreteze clauzele contractuale în favoarea lor. În acest caz, contractele cu ruble vor rămâne singurul instrument de încredere pentru lucrul pe piață pentru proprietarii imobiliari.

Cu toate acestea, este foarte posibil ca acest caz să rămână singurul. „Nu există jurisprudență în Rusia. Fiecare caz similar va fi examinat de instanță separat, rezultatul cazului poate fi diferit”, spune Vitaly Lebedev, director de dezvoltare imobiliară comercială la BEST-Novostroy.

Pe lângă tranziția pieței la zona rublelor, există o scădere semnificativă a ratelor de închiriere. Declinul lor este cel mai vizibil în clădirile de clasă B și B+. „Față de sfârșitul anului 2014, tarifele de închiriere pentru aceste clase în ruble au scăzut cu 44%, respectiv 39%. Birourile de clasa A în 2015 au fost caracterizate de o dinamică mai stabilă, întrucât ratele au fost în mare parte exprimate în valută – clasa A a scăzut cu 5% pe parcursul anului”, spune Alexander Shibaev. „În cel de-al treilea inel de transport, un centru de afaceri de clasă B bun va costa astăzi în medie 24.000 de ruble. pe mp m/an, în timp ce la sfârșitul anului 2014 rata unor astfel de obiecte era la nivelul de 650 USD pe mp. urechea mea. Nivelul tarifelor pentru centrele de afaceri de clasa A este acum în intervalul 32-45 mii de ruble. pe mp m pe an, în timp ce înainte de criză această cifră era de 1.100 USD pe mp. urechea mea. Pe șoseaua de centură a Moscovei, într-un centru de afaceri de clasa „B” sau „B-”, acum puteți găsi obiecte pentru 6 mii de ruble. pe mp m/an”, spune Elena Mishina.

Valul de mutări de chiriași în noi birouri continuă. „Chiriașul se gândește de obicei la schimbarea biroului dacă optimizarea costurilor în timpul mutării este în medie de la 15% la 20%. Sau dacă există o oportunitate unică de a închiria un birou mai bun în condiții care anterior nu erau atinse. Conform rezultatelor primelor două luni ale anului 2016, observăm o activitate destul de mare din partea utilizatorilor spațiilor de clasă A, precum și o cerere tot mai mare pentru achiziționarea de birouri de înaltă calitate, de exemplu, precum Centrul de afaceri Aquamarine III de pe digul Ozerkovskaya”, notează directorul general al LLC „AFI RUS” Mark Groysman.

Potrivit Elenei Mishina, printre chiriașii din la fel de se observă două tendinţe. Pe de o parte, pentru a economisi bani, companiile combină diferite birouri într-unul singur. Pe de altă parte, companiile reprezentative își mută unele divizii în locații mai îndepărtate, lăsând biroul într-un centru de afaceri de clasă A.

Unii chiriași mari au în vedere achiziția de spațiu închiriat în proprietate. „De exemplu, în decembrie cea mai mare afacereîn 2015 pentru vânzarea și cumpărarea de imobile de birou: TKS Bank a achiziționat 8,1 mii mp. metri de birouri în IFC „Vodny”. De asemenea, compania Yandex încearcă să profite de nivelul scăzut al prețurilor de pe piața de birouri, care negociază achiziția unei părți din centrul de afaceri Krasnaya Roza, pe care o închiriază în prezent”, spune Alexander Shibaev.

Experții se așteaptă ca în 2016 să nu vedem nici o creștere a cererii pentru spații de birouri de înaltă calitate, nici o scădere bruscă. "Cel mai afacere de succes va profita de situație pentru a îmbunătăți parametrii spațiului său de birouri. Și invers, unele companii își vor optimiza costurile financiare prin retrogradarea birourilor. În plus, în acest an structura cererii se va modifica – ponderea tranzacțiilor cu sediile de birouri de clasă B și C va crește, dimensiunea zonei solicitate va scădea”, spune Margarita Moiseeva, șefa marketing imobiliar la IPT Group. .

„Creșterea cotei de impozitare a imobilelor comerciale în 2016 nu va face decât să agraveze problemele segmentului, care au început să apară în 2014. Taxele nu sunt cele mai rele. Principala problemă este contracția economiei și, ca urmare, o reducere a cererii efective de bunuri și servicii, ceea ce a dus la o scădere a rentabilității afacerii antreprenorilor mici și mijlocii - principalii „consumatori” ai comerț stradal la primele etaje ale clădirilor rezidențiale. În același timp, segmentul unui astfel de spațiu comercial în sine (formatul „magazin de proximitate”) a crescut în ultimii 5 ani, tot din cauza cerințelor de urbanism ale autorităților. În regiunea Moscovei, unul dintre priorități politica de urbanism este de a reduce naveta și de a crea locuri de muncă în cea mai apropiată accesibilitate de transport de la locurile de reședință. De exemplu, în casele chiar și de înălțime medie, primele etaje pot fi doar nerezidențiale. Pe fondul scăderii numărului de etaje și a densității populației în proiecte individuale, chiriașii și proprietarii din anumite tipuri de afaceri nu pot conta întotdeauna pe un trafic de clienți suficient pentru a se asigura că afacerea rămâne profitabilă și nu numai că acoperă chiria, plăți comunale, salariile și alte cheltuieli de exploatare. Potrivit analiștilor, 25% din spațiul comercial din Moscova este vacant, în regiune această cifră este mai mare - până la 30% (inclusiv birouri). În același timp, chiar și fără o creștere a impozitului, situația nu ar fi roz - dacă o afacere nu are bani pentru a dezvolta rețele, pentru a achiziționa spațiu, echipamente, dacă o afacere nu vede perspective, atunci nu există bani pentru taxe. , indiferent de mărimea acestor taxe. Cercul se închide, baza de impozitare continuă să se micșoreze.”

Centrele comerciale se deschid pe jumătate goale

Spre deosebire de birouri, construcția de facilități de retail aproape că nu a încetinit din cauza crizelor. În 2015, șapte noi centre comerciale mari au fost deschise simultan: Kuntsevo Plaza, Central magazin pentru copii, Arțar, Tiara, Columb, Mari, Zelenograd. Aproape toate proiectele anunțate au fost lansate la timp. Deși este de remarcat faptul că mulți dintre ei au văzut așa-numitele descoperiri tehnice - lansarea chiriașilor ancoră cu ocupare redusă a galeriilor comerciale. Rata de neocupare în noile centre comerciale nu a depășit în medie 50%. Spre comparație: în urmă cu doi ani toate centrele comerciale erau ocupate complet de chiriași. În același timp, în general, punerea în funcțiune a spațiului de vânzare cu amănuntul anul trecut a corespuns nivelului mediu din anii anteriori - aproximativ 550 mii metri pătrați. metri de spațiu închiriabil, adică piața centrelor comerciale din Moscova a crescut cu aproape 12%.

Anul acesta, construcția de centre comerciale continuă în același ritm accelerat. Pe piață există un număr mare de proiecte aflate într-un stadiu ridicat de finalizare, așa că analiștii prevăd punerea în funcțiune a instalațiilor la nivelul anului 2015. Cu toate acestea, începând cu 2017, va exista o prăbușire logică a volumului de construcții noi, deoarece dezvoltatorii nu încep proiecte noi. „În perioada ianuarie – decembrie 2015, volumul spațiilor comerciale în construcție a scăzut cu 38%. Această tendință poate duce la o lipsă de aprovizionare nouă în viitor”, se arată în raportul companiei de consultanță KnightFrank.

Centrele comerciale continuă să se golească. Nivelul mediu al spațiilor libere în centrele comerciale la sfârșitul anului 2015 a doborât un alt record -13%. Având în vedere volumul mare de construcții noi, o creștere a nivelului de spațiu liber în acest an este inevitabilă.

În contextul instabilității economice și politice, precum și al scăderii puterii de cumpărare a populației, mulți operatori de rețea și-au schimbat planurile de dezvoltare, reducând semnificativ ritmul de expansiune. niste lanțuri de magazine a început să experimenteze activ cu noi formate. „X5 Grupul de retail” intenționează să deschidă chioșcurile de ziare Rospechat în lanțurile de magazine Pyaterochka și să lanseze o rețea de cafenele ieftine „Vkusnaya Kukhnya” în zona de casă a hipermarketurilor Karusel. Restaurant holding Ginza Project investește în crearea unei rețele de „restaurante pe roți” sub brandul Ginza Truck, firma ruseasca Melon Fashion Group va dezvolta magazine îmbrăcăminte pentru tineret befree într-un nou format de „hipermarketuri de modă”, conform raportului Cushman & Wakefield.

Ratele de chirie ale majorității centrelor comerciale erau exprimate în valută străină în urmă cu doi ani, dar acum piața spațiilor comerciale s-a mutat aproape complet în zona rublei. O altă tendință importantă este aceea că proprietarii de spații comerciale lucrează din ce în ce mai mult cu comercianții cu amănuntul în condițiile primirii unui procent din cifra de afaceri și, de asemenea, oferindu-le opțiuni suplimentare (de exemplu, vacanțe de închiriere sau finisarea spațiilor pe cheltuiala proprietarului).

Creșterea concurenței între centrele comerciale îi obligă pe proprietarii de obiecte cu soluții arhitecturale și de amenajare învechite să recurgă la reconcepție și căutarea nișei lor în piață. Anul trecut a fost marcat de deschiderea a două centre comerciale deodată după o reconcepție globală: vechile centre comerciale au fost demolate și în locul lor au apărut obiecte noi. Acestea sunt Magazinul Central pentru Copii de pe Lubyanka și complexul multifuncțional Kuntsevo Plaza (fostul centru comercial Ramstor). „În Kuntsevo Plaza, după reamenajare, nu numai că suprafața totală a crescut radical, dar au apărut părți de birouri și rezidențiale, ceea ce a făcut ca proiectul să fie mai lichid pe piață”, spune Alexei Streletsky, Director de Investiții al Grupului IPT.

În majoritatea centrelor comerciale însă, reconceperea este mult mai blândă, fără demolare. „Comportamentul consumatorilor și obiceiurile de cumpărături se schimbă constant, așa că, într-un fel sau altul, centrele comerciale sunt reimaginate tot timpul. Reconcepția nu este întotdeauna asociată cu o restructurare majoră a clădirii, poate fi o schimbare în structura fondului de locatari, poziționarea obiectului sau campanii de marketing”, spune deputatul. CEO pentru analiză și consultanță la NDV-Nedvizhimost Elizaveta Gudz.

Pe segmentul de vânzare cu amănuntul stradal, cele mai prestigioase și supraevaluate străzi comerciale ale orașului – Tverskaya, Stoleshnikov pereulok, Kutuzovsky și Leninsky perspective – au suferit cel mai mult de pe urma crizei. „În aceste locații prețurile s-au supraîncălzit, iar majoritatea chiriașilor țineau acolo nu profitabile, ci exclusiv magazine de modă. În legătură cu criza, precum și plecarea unui număr de producători străini din piata ruseasca aceste puncte de vânzare cu amănuntul se confruntă cu o ieșire acută de chiriași”, spune Elena Mishina.

Dinamica tarifelor de închiriere în retailul stradal a fost multidirecțională. A fost legată în principal de deciziile autorităților orașului de a reconstrui străzile din centru. „Pe Tverskaya, Myasnitskaya, Maroseyka, tarifele au scăzut în primul rând din cauza apariției locurilor de parcare cu plată acolo sau a lipsei locurilor de parcare. Permiteți-mi să vă reamintesc că parcarea pe Tverskaya a fost complet interzisă. Tarifele au rămas stabile pe perspectivele Kutuzovsky, Leninsky, Leningradsky, Prospekt Mira și strada Profsoyuznaya. Și pe unele străzi pietonale care s-au deschis după reconstrucție, de exemplu, pe Pyatnitskaya sau Petrovka, tarifele au crescut cu 10-20%”, notează Vitaly Lebedev.

În general, nivelul spațiilor vacante din comerțul stradal a crescut. Cu toate acestea, potrivit participanților de pe piață, acest lucru se datorează nu atât crizei, cât și deciziei autorităților de la Moscova privind amplasarea obligatorie a unităților comerciale la primele etaje ale clădirilor rezidențiale. Unele dintre aceste zone pur și simplu nu au timp să fie absorbite de piață, cealaltă parte (spații care nu au acces la trafic pietonal extern) a trecut în categoria activelor nelichide.

Cu siguranță va avea un impact asupra pieței de retail stradale a capitalei în februarie 2016. Decretul privind demolarea clădirilor neautorizate din apropierea stațiilor de metrou a fost adoptat de guvernul capitalei în decembrie 2015. Pe lista imobilelor ce urmau a fi demolate figurau peste 100 de obiecte, proprietarilor cărora li s-a sesizat necesitatea demolarii structurilor ilegale. Pentru 97 de obiecte din 104, perioada de dezmembrare independentă a expirat pe 8 februarie. În noaptea de 9 februarie a început o demolare pe scară largă a pavilioanelor comerciale, iar pe 21 februarie a început dezmembrarea centrului comercial Piramida din Piața Pușkinskaya. Deși moscoviții au susținut inițiativa autorităților, mulți participanți la piață o consideră prematură. „Micile întreprinderi și lucrătorii salariați implicați în acest domeniu sunt primele care suferă de o astfel de măsură. Nu este clar când aceste afaceri vor găsi noi sediu. Tarifele în centrele comerciale și chiar și în astfel de locații care rulează, nu își pot permite. Cel mai probabil, astfel de proprietari vor căuta frenetic spații comerciale stradale, dar există puține astfel de site-uri, iar fluxul de consumatori nu este comparabil cu corturile din apropierea metroului. Și este absolut de necrezut că propunerea autorităților de a oferi spații similare în Noua Moscova se va potrivi unuia dintre acești chiriași”, crede Elena Mishina.

Criza mai puternică, taxele mai mari

În vremuri de criză, orice Cheltuieli suplimentare, care este purtat de afacere, se reflectă în piața imobiliară comercială. Astfel, trecerea la plata impozitului pe valoarea cadastrală și creșterea treptată a cotei acestui impozit au un impact negativ asupra pieței. „Pentru multe facilități comerciale, în special cele construite cu mult timp în urmă, plățile impozitului pe proprietate au crescut de multe ori și uneori de zeci de ori. Acest lucru a dus la o scădere a venitului net din exploatare generat de proprietate și, ca urmare, la o scădere a valorii imobilelor comerciale”, spune Alexey Streletsky.

În 2016, a existat o altă creștere a cotelor de impozitare pe proprietăți comerciale. La Moscova, cota impozitului pe proprietate va fi crescută ușor - de la 1,2% la 1,3% din valoarea cadastrală. Inițial, ar fi trebuit să majoreze rata în 2016 la 1,5%, dar guvernul de la Moscova a decis să nu majoreze drastic taxele. Experții de piață evaluează acest pas în mod pozitiv. „Scăderea impozitului pe proprietate și o creștere nu atât de bruscă a ratei vor avea un impact pozitiv asupra atractivității investiționale a imobiliare. Nu ne așteptăm să crească prețurile, dar atractivitatea și lichiditatea pieței ar putea crește ușor”, este sigur Alexey Streletsky.

În același timp, într-o criză, orice povară suplimentară va deveni tangibilă pentru afaceri. „Costuri suplimentare proprietarii vor fi obligați să includă în tariful de închiriere. La rândul lor, chiriașii vor trebui să compenseze pierderile în detrimentul consumatorului final prin creșterea costului serviciilor sau al prețului bunurilor. O creștere suplimentară a costului bunurilor și serviciilor va avea un impact negativ asupra tuturor - atât asupra consumatorilor săraci, cât și asupra statului, care în viitor va primi mai puține taxe de la unitățile neprofitabile închise”, spune Elizaveta Gudz.

Potrivit lui Alexander Shibaev, directorul departamentului de consultanță, analiză și cercetare de la Blackwood, în viitor, proprietarii de clădiri mici și mijlocii de retail și de birouri vor avea de suferit cel mai mult. De la 1 ianuarie 2017, impozitarea din prețul cadastral se va extinde la toate clădirile comerciale și de birouri, înainte de aceasta se aplica doar obiectelor cu o suprafață mai mare de 3 mii de metri pătrați. metri. „Multe companii nu vor putea rezista la creșterea costurilor fiscale și își vor înceta activitățile. În consecință, baza impozabilă a facilităților comerciale va fi redusă, în timp ce numărul șomerilor va crește”, spune Alexander Shibaev.