Méthodes d'harmonisation des résultats d'évaluation dans une approche comparative. Méthodes d'harmonisation des résultats de coût de l'évaluation. Approche d'évaluation

Conformément à l'OFS. (Normes fédérales d'évaluation.) La valeur finale de la valeur de l'objet expertisé est la valeur de l'objet expertisé, obtenue à la suite de la généralisation des résultats des calculs de la valeur de l'objet expertisé, justifiée par l'expert, en utilisant diverses approches de l'évaluation et des méthodes d'évaluation.

Il existe trois approches généralement acceptées selon les normes d'évaluation :

Approche par les coûts comme ensemble de méthodes d'évaluation de la valeur d'un bien, basées sur la détermination des coûts nécessaires pour restaurer ou remplacer l'objet d'évaluation, en tenant compte de son usure ;

Approche comparative - en tant qu'ensemble de méthodes d'évaluation de la valeur d'un objet, basée sur une comparaison de l'objet d'évaluation avec des objets similaires pour lesquels il existe des informations sur les prix des transactions avec eux;

Approche du revenu - en tant qu'ensemble de méthodes d'évaluation basées sur la détermination du revenu attendu de l'objet d'évaluation. Les trois approches doivent être appliquées (ou justifier de n'en utiliser aucune). L'expert, sur la base des résultats obtenus dans le cadre de chacune des démarches d'expertise, détermine la valeur finale de la valeur de l'objet d'expertise. Elle doit être exprimée en roubles en valeur unique, sauf disposition contraire dans la convention d'expertise (il peut y avoir un intervalle). L'expert choisit les moyens de dériver la valeur finale du coût de manière indépendante, il ne peut pas s'agir de la moyenne arithmétique de trois chiffres. L'évaluateur attribue un poids à chacune des approches, en fonction de informations collectées, son exactitude, sa fiabilité, son reflet de la situation du marché, le nombre de modifications, etc. et calcule la moyenne pondérée D'autres méthodes statistiques plus complexes de moyennage sont largement utilisées - Méthode d'analyse hiérarchique - Matrice de Sauty, etc.

L'harmonisation des résultats obtenus à l'aide des méthodes utilisées a pour but d'identifier, dans le cadre du problème à résoudre, les avantages et les inconvénients de chacune d'entre elles, et ainsi, de déterminer un devis unique. Les avantages (inconvénients) de chaque méthode d'évaluation de la valeur d'un objet sont déterminés par les critères suivants :

• 1. Capacité à refléter des intentions réelles acheteur potentiel ou vendeur.
• 2. La qualité et l'étendue des informations initiales sur la base desquelles l'analyse est effectuée.
• 3. La capacité des méthodes utilisées à prendre en compte les fluctuations du marché et le coût des fonds.
• 4. La capacité à prendre en compte les spécificités de l'objet d'évaluation.

Le processus de synthèse des résultats obtenus par différentes approches conduit, en tenant compte des ajustements supplémentaires, à l'établissement du coût final, qui atteint l'objectif de l'évaluation.

Le coût total moyen pondéré est calculé à l'aide de la formule

S P =V Mer S Mer +V zat S zat +V doh S doh , où

S cf, S zat, S doh - le coût de l'objet - obtenus en utilisant respectivement les approches comparative, coût et revenu ;

V av, V zat, V doh - le facteur de pondération du résultat obtenu en utilisant respectivement les approches comparative, coût et revenu, et

V cf + V zat + V doh \u003d 1

Dans ce travail, la procédure de classement (méthode d'analyse hiérarchique) a été utilisée. Le classement est la disposition des résultats d'évaluation obtenus à l'aide de différentes approches (méthodes), par ordre croissant de leur qualité. Pour le classement, tout d'abord, il est nécessaire de formuler des critères de qualité par lesquels les résultats de l'évaluation seront comparés en utilisant différentes approches (méthodes).

De plus, ce ne sont pas les approches (méthodes) en tant que telles qui sont sujettes à comparaison, mais les résultats de l'utilisation de ces approches (méthodes).

Des critères de qualité sont formulés pour les trois approches.

Il est important de noter qu'il est tout simplement impossible d'éviter la subjectivité dans la réconciliation des résultats, ainsi que tout au long du processus d'évaluation. Il n'est possible qu'à l'aide de certaines méthodes, techniques, procédures d'essayer de réduire le degré de subjectivité, y compris lors de la coordination des résultats.

L'expert a choisi un système de quatre facteurs. Pour chaque facteur, chacune des méthodes utilisées se voit attribuer :

• 0 point - si cette méthode ne répond pas du tout aux critères de ce facteur ;
• 1 point - si cette méthode satisfait aux critères de ce facteur dans la mesure où l'évaluateur peut la considérer comme insuffisante, inférieure à la moyenne, pire que d'habitude, pas tout à fait suffisante pour une confiance ordinaire dans le résultat de cette méthode ;
• 2 points - si cette méthode satisfait aux critères de ce facteur dans la mesure où l'Evaluateur peut considérer tout à fait acceptable, moyen, normal, suffisant pour une confiance ordinaire dans le résultat de cette méthode ;
• 3 points - si cette méthode satisfait complètement aux critères de ce facteur.
• 1. Respect du type de coût calculé :

On suppose que l'approche comparative correspond toujours à la valeur de marché - 3 points.

L'approche des coûts sur les marchés hors construction n'est pas vraie alternative achat d'objets déjà disponibles en nombre suffisant.

Le poids de l'approche par les coûts pour ce critère est de 2 points.

2. Fiabilité et suffisance :

À approche comparative L'expert a analysé un nombre suffisant de données de marché. Ces données, basées sur les sources de leur réception, étaient assez fiables. Compte tenu de cela, 3 points ont été fixés pour les résultats de ce facteur.

L'approche du coût pour les objets dans les conditions de prédominance de l'offre sur la demande est nettement moins fiable par rapport aux deux autres approches.

En conséquence, le poids de l'approche par les coûts pour ce critère est de 3 points.

3. Capacité à prendre en compte les facteurs de tarification :

Dans la théorie de l'évaluation, on considère que l'approche comparative reflète pleinement la structure des facteurs de tarification. Considérant que nous avons évalué la fiabilité des données de marché elles-mêmes plus tôt, dans le cadre de ce facteur, il est nécessaire d'évaluer uniquement la propriété fondamentale de l'approche à refléter le marché. Par conséquent, l'approche comparative a reçu un poids de 3 points.

Dans la période où l'offre l'emporte sur la demande, l'approche par les coûts reflète beaucoup moins la structure des facteurs de tarification du marché, le poids est de 2 points.

4. Capacité à tenir compte de la motivation :

L'approche comparative est la référence la plus évidente pour les acteurs du marché - 3 points.

La référence de coût dans le volume limité de construction réellement en cours n'est pas tout à fait adéquate en termes de prise en compte de la motivation pour le prix des objets -2 points.

Tableau 5

RÉSULTATS DE LA GÉNÉRALISATION DU COÛT FINAL DE L'OBJET D'ÉVALUATION ET CONCORDANCE DES RÉSULTATS DES CALCULS

	Comparatif	cher	Rentable
Le résultat du calcul, frottez.			Non utilisé
Application de l'approche dans les calculs
Fiabilité et suffisance des informations sur la base desquelles l'analyse et les calculs ont été effectués
La capacité de l'approche à prendre en compte la structure des facteurs de prix propres à l'objet
La capacité de l'approche à refléter la motivation, les intentions réelles de l'acheteur/vendeur type
Conformité de l'approche avec le type de coût calculé
Classement total
Coefficient de poids, %
Poids des résultats de calcul de la méthode d'évaluation correspondante, frotter.
Valeur convenue de la valeur marchande de l'objet d'expertise, rub., incl. T.V.A.

À la suite de l'analyse et des calculs utilisant les méthodes d'évaluation existantes, l'expert a déterminé la valeur finale de la valeur marchande de la voiture VAZ 21213, qui, après arrondi, s'élevait à :

58000 (Cinquante huit mille) roubles

Conclusion : la valeur totale se situe dans la fourchette de marché définie pour l'objet d'évaluation dans la section Analyse du marché.

Jugement de l'expert sur les limites possibles de l'intervalle dans lequel, à son avis, la valeur marchande peut se situer.

L'évaluation de la valeur marchande, quelle que soit la précision et la fiabilité des méthodes obtenues, contient toujours une certaine incertitude (flou, ambiguïté) et ne peut être considérée comme la valeur exacte de la valeur marchande. Dans la plupart des cas, en pratique, l'expert travaille avec un certain échantillon de prix de marché, sans disposer d'informations sur l'ensemble du volume des offres (surtout des transactions). Dans ces cas, la "vraie" valeur de la valeur marchande (c'est-à-dire la valeur de la statistique de population que nous avons choisie) ne peut pas être déterminée car la population de prix n'est pas disponible pour analyse. C'est dans de telles situations que se pose le problème d'estimer la valeur des statistiques de la population générale à partir d'un échantillon de ses représentants (c'est-à-dire une partie de cette population). Et cette tâche ne solution exacte. Il est impossible de déterminer la valeur "exacte" de l'espérance mathématique comme valeur moyenne pour l'ensemble de la population générale sans analyser cette population. C'est en ce sens que la valeur marchande dans la plupart tâches pratiques inobservable sur le marché.

Du point de vue de la statistique mathématique, la valeur, en tant que variable aléatoire, est calculée à partir des valeurs des prix d'objets analogues xi, i=1,…,n, compris comme n de ses observations indépendantes . La population générale correspond aux prix de tous les objets du segment de marché considéré, et la valeur de l'objet d'évaluation est obtenue à la suite du traitement d'un échantillon de valeurs disponibles pour l'évaluateur à partir de la population générale.

La théorie et la pratique de l'estimation utilisent dans la plupart des cas son espérance mathématique comme indicateur de RS, dont l'estimation est obtenue en calculant la moyenne de l'échantillon, l'accompagnant généralement d'une estimation de la précision sous la forme de limites d'intervalle de confiance. Cependant, la définition de RS mentionnée ci-dessus parle de la valeur la plus probable, qui en cas général correspond à une autre statistique de la variable aléatoire - le mode. Et ce n'est que pour les distributions unimodales symétriques de variables aléatoires, qui, en particulier, est la distribution normale, que les valeurs de l'espérance mathématique et du mode coïncident.

Parallèlement, la procédure de sélection par l'expert des analogues de l'objet évalué n'est pas à proprement parler une procédure de sélection aléatoire dans la population générale et ne peut garantir l'homogénéité de l'échantillon. Il est également impossible d'exclure la possibilité d'erreurs d'appréciation dans la formation d'un échantillon de données de marché sur les prix des objets analogues. Compte tenu de cela, il convient de reconnaître que l'hypothèse de la distribution normale d'un échantillon de données de marché ne peut être considérée comme automatiquement acceptée, ce qui signifie qu'elle doit être testée.

La confirmation de l'hypothèse de distribution normale des données d'échantillon sur les prix des analogues est également requise pour l'application correcte des méthodes de corrélation-régression dans la détermination de la valeur de l'objet d'évaluation, en tenant compte de ses différences avec les analogues dans une ou plusieurs caractéristiques d'influence . On sait que la présence de propriétés optimales de la méthode des moindres carrés utilisée dans la construction des dépendances de régression est étroitement liée à la distribution normale du paramètre résultant (échantillon de prix de marché) et à l'absence d'erreurs grossières dans l'échantillon. Une autre condition pour garantir l'exactitude de la régression construite est la normalité de la distribution des erreurs, qui doit être vérifiée à l'étape finale de l'analyse de régression.

Pour vérifier la conformité de l'échantillon d'analogues aux conditions de distribution normale et d'homogénéité, les coefficients de variation et d'oscillation, le coefficient d'asymétrie, le coefficient d'aplatissement, l'erreur type d'asymétrie et l'erreur type d'aplatissement ont été calculés, et le L'échantillon a également été vérifié pour l'absence de valeurs aberrantes.

Le coefficient de variation V caractérise la mesure relative de l'écart des valeurs mesurées par rapport à la moyenne arithmétique :

V = H 100 %, où

V - coefficient de variation ;

y - écart type (fonction STDEV);

a - moyenne arithmétique (fonction MOYENNE).

Plus la valeur du coefficient de variation est élevée, plus la dispersion est relativement grande et plus la régularité des valeurs étudiées est faible. Si le coefficient de variation est inférieur à 10 %, alors la variabilité de la série de variation est considérée comme non significative, de 10 % à 20 % se réfère à la moyenne, plus de 20 % et moins de 33 % à significative, et si la coefficient de variation dépasse 33 %, cela indique l'hétérogénéité des informations et la nécessité d'exclure les valeurs les plus grandes et les plus petites.

La vérification de l'échantillon pour l'absence de valeurs aberrantes a été effectuée au cours du processus d'évaluation. Selon les résultats des calculs par une campagne comparative, le coefficient de variation est à moins de 24,69%

Conclusion : Les limites possibles de l'intervalle dans lequel la valeur marchande peut se situer peuvent se situer à + - 24,69 % de la valeur marchande déterminée par calcul.

La dernière étape de l'évaluation est la coordination des résultats obtenus par différentes méthodes dans le cadre des approches utilisées. Le but d'un tel accord est d'obtenir la valeur finale finale du coût. La valeur définitive du bien immobilier à estimer est un jugement expert, impartial et raisonnable d'un évaluateur professionnel qualifié sur l'un ou l'autre type de valeur de l'objet expertisé, fixé dans la mission d'expertise. Conformément aux exigences du rapport, la valeur est donnée sous la forme d'un montant unique en roubles, représentant la valeur en points de l'évaluation.

Coordination- il s'agit de l'analyse de conclusions alternatives obtenues en appliquant trois approches différentes d'évaluation, afin de déterminer une valeur unique (convenue) de la valeur estimée.

L'évaluateur ne doit pas se contenter de faire la moyenne des trois valeurs. Le coût estimé final n'est jamais le résultat d'une moyenne, il ne peut pas être obtenu en additionnant tous les coûts estimés puis en divisant cette somme par le nombre d'approches utilisées. La moyenne des résultats de différentes méthodes ne garantit pas la conclusion correcte de l'évaluation, car dans ce cas, on suppose que lors de la réalisation de l'évaluation, chaque approche a donné un résultat également fiable, ce qui est extrêmement rare dans la pratique.

Dans un marché idéal (ouvert et concurrentiel), les trois approches classiques devraient conduire à la même valeur. Cependant, la plupart des marchés sont imparfaits, l'offre et la demande ne sont pas en équilibre. Les utilisateurs potentiels peuvent être mal informés, les fabricants peuvent être inefficaces. Pour ces raisons et d'autres, les approches peuvent donner différents indicateurs de valeur, que l'expert compare entre eux au cours de la procédure d'approbation.

L'évaluateur doit tenir compte du fait que le client exige généralement une explication des raisons des écarts dans les résultats et une justification du processus de réconciliation. Les évaluateurs professionnels aux États-Unis considèrent comme acceptable un écart de 10 % des valeurs obtenues en appliquant divers revenus. Si, lorsqu'il s'accorde sur l'un des indicateurs de coût, il diffère considérablement des autres, l'évaluateur doit alors déterminer pourquoi. Si la raison n'est pas due à des erreurs mathématiques ou à d'autres erreurs corrigibles, le rapport d'évaluation doit indiquer ce qui a conduit à un tel écart, et peut-être moins se fier au résultat obtenu sur la base de cette approche dans le rapprochement.

La moyenne pondérée est considérée comme l'option la plus privilégiée pour mener à bien la procédure de rapprochement des résultats obtenus afin d'obtenir la valeur finale du coût. L'expert évalue dans quelle mesure l'une ou l'autre approche correspond à l'objectif d'évaluation de l'objet considéré, si les calculs sont étayés par des données de marché, s'ils les contredisent, et dans la conclusion finale, il s'appuie davantage sur l'indicateur de valeur qui a été obtenu sur la base du plus idéal de tous les points de vue de l'approche. La solution de la question, quelles évaluations donner plus de poids et comment peser le résultat d'une approche ou d'une autre par rapport aux résultats d'autres approches est la clé pour étape finale estimations.

L'expert doit prouver que l'ensemble de données utilisé est suffisant pour effectuer l'évaluation du point de vue de tous les acteurs du marché.

Le calcul de la valeur finale du coût doit être précédé d'un contrôle complet de la procédure d'évaluation. L'expert doit s'assurer que les informations utilisées, les méthodes d'analyse appliquées, les hypothèses et la logique de justification ont abouti à des résultats de valeur immobilière adéquats et comparables. Les méthodes d'analyse utilisées doivent correspondre à l'objectif de l'évaluation, au type de valeur déterminée, à la méthode et au stade de calcul des coûts.

L'expert doit identifier et analyser les incohérences dans les conclusions analytiques sur lesquelles les décisions d'évaluation et les calculs sont basés dans diverses approches d'évaluation afin d'éliminer les incohérences. Par exemple, la durée de vie résiduelle d'un bâtiment est-elle prise en compte pour déterminer son usure physique dans l'approche des coûts, la période de retour sur investissement, sur la base de laquelle le taux de rendement du capital a été calculé pour déterminer le ratio de capitalisation, dans l'approche des revenus.

Pour déterminer gravité spécifique(en pourcentages ou fractions d'unité) pour chaque résultat de l'application de chaque approche, il est nécessaire de procéder à une analyse quantitative et qualitative, en tenant compte des facteurs suivants :

Le but de l'évaluation et l'utilisation prévue de ses résultats ;

Type de valeur appliqué (norme) (par exemple, valeur marchande raisonnable ou valeur d'investissement);
- la nature de la part foncière évaluée ;
— la quantité et la qualité des données étayant l'application de la méthode ;
- le niveau de contrôle de l'actionnariat considéré ;
- le niveau de sa liquidité.

La prise en compte de tous ces facteurs permet de peser et finalement de tirer une conclusion définitive.
L'évaluateur détermine l'importance relative, l'applicabilité et la validité de chaque mesure de valeur en fonction de critères tels que l'adéquation, la qualité des informations et la quantité de preuves.

Adéquation. Sur la base de ce critère, l'évaluateur détermine dans quelle mesure chaque approche correspond à l'objectif et au but (utilisation) de l'évaluation. L'adéquation de l'approche, en règle générale, est déterminée par le type de propriété et l'activité du marché. Par exemple, l'évaluation de l'immobilier résidentiel donne les résultats les plus objectifs en utilisant la méthode des ventes comparables, les propriétés à usage spécial sont axées sur une approche des coûts, ce qui peut ne pas être utile lors de l'évaluation d'immeubles obsolètes. En pratique, il est possible que l'évaluateur privilégie non pas un, mais deux résultats, mais leur signification peut être inégale.

Qualité des informations. La fiabilité des résultats de l'évaluation dépend du volume et de la fiabilité des données utilisées au cours des calculs, des ajustements, des jugements analytiques et des conclusions (par exemple, la suffisance et la pertinence des informations sur les taux de location nécessaires pour calculer et ajuster le prix d'un analogue pour l'emplacement de la propriété, ou des données de fiabilité qui servent de source pour déterminer l'ampleur de l'obsolescence fonctionnelle et économique). Des critères reflétant la pertinence et la qualité des informations utilisées doivent également être considérés en fonction du type de bien évalué.

Précision de l'estimation est mesurée par la confiance de l'expert dans l'exactitude des hypothèses (prévisions) et des calculs effectués dans le cadre de chaque approche. L'évaluateur a le droit de faire confiance à l'exactitude des données et des calculs utilisés dans différentes approches dans une mesure différente.

La quantité de preuves. L'adéquation et la qualité des informations contenues dans le rapprochement sont prises en compte conjointement avec la quantité de preuves impliquées dans une approche particulière. La preuve dans le calcul de la valeur d'un bien immobilier réside dans l'utilisation des informations du marché pour divers jugements et calculs, en tenant compte du territoire, de la destination du bien immobilier et d'autres caractéristiques du bien évalué et de ses analogues. Quelle que soit la quantité de preuves disponibles, les actions de l'expert ne se limitent pas aux opérations avec des nombres, puisque le calcul de la valeur doit correspondre au type de valeur spécifié dans la tâche d'évaluation. Une partie importante de la preuve est la stabilité ou la volatilité de la situation du marché, car les preuves obtenues en comparant les ventes de transactions antérieures peuvent caractériser une situation qui ne correspond pas à la date de l'évaluation.

Exemple 15.1. Une évaluation d'une propriété commerciale a été faite (année de construction - 1914), et les indicateurs de valeur suivants ont été obtenus :
coût approche 1 800 000 $;
approche des ventes comparables 1 600 000 $;
Analyse DCF 1 650 000 $

L'expert, en s'accordant sur le coût, est arrivé à la conclusion suivante :

1. Il n'y a pratiquement pas de nouvelle construction sur le marché à la date d'évaluation, de sorte que l'approche du coût ne peut pas être considérée comme la meilleure appliquée à un cas d'évaluation particulier. De plus, l'objet a été construit il y a longtemps, il est donc assez difficile d'évaluer avec précision l'usure accumulée. La propriété est commerciale et le but de son achat est susceptible d'être de générer des revenus, par conséquent, l'acheteur est plus intéressé par les résultats qui reflètent la capacité de la propriété à générer des revenus, et non par les coûts de sa construction.

2. Dans l'approche comparative, cinq analogues ont été utilisés, dont aucun ne peut être pleinement reconnu comme comparable par rapport à l'objet évalué. Le degré de précision des ajustements est assez relatif puisqu'il n'a pas été possible d'obtenir des données précises sur les transactions réalisées.

3. L'approche par le revenu semble être la plus adéquate et donne les résultats les plus fiables pour l'évaluation de cet objet. informations sur la location et charges d'exploitation ont été obtenues de sources fiables et sont considérées comme fiables. Comme déjà noté, l'objet est commercial, ce qui indique l'importance de l'évaluation basée sur l'analyse de sa capacité à générer des revenus.

À la suite de l'analyse, l'évaluateur donne du poids à chacune des approches :
- approche coût 25% ;
- approche comparative 25% ;
- approche revenu 50%.

Le devis final est alors de :
1 800 000 x 25 % + 1 600 000 x 25 % + 1 650 000 x 50 % t 450 000 + 400 000 + 825 000 - 1 675 000 $

Tout récemment, une telle variante de coordination aurait largement suffi. Aujourd'hui, la logique de la procédure d'agrément requiert une identification claire d'un certain nombre de critères, selon lesquels une étude comparative de la conformité à ceux-ci de chacune des démarches d'évaluation appliquées doit être réalisée.

Nous offrons aux évaluateurs le système de critères assez complet suivant qui peut être utilisé lors de l'application des méthodes d'appariement décrites ci-dessous.

Le problème de la formalisation de la procédure d'accord sur les résultats d'évaluation immobilière obtenus selon différentes approches peut être résolu aussi bien de manière classique en utilisant la méthode experte qu'en considérant la procédure d'accord comme un problème décisionnel multicritère.

L'évaluation d'un bien immobilier est une opinion méthodiquement fondée d'un expert sur la valeur d'un bien immobilier, ou le processus de détermination de la valeur.

La coordination des résultats de l'évaluation s'effectue selon 3 approches différentes : comparative, coûteuse, rentable.

L'approche comparative de l'évaluation immobilière est basée sur des informations sur les transactions récentes avec des objets similaires sur le marché et la comparaison de la propriété évaluée avec des analogues.

Les avantages de l'approche comparative sont :

l'approche la plus simple;

statistiquement valide ;

propose des méthodes de correction;

fournit des données pour d'autres approches d'évaluation.

Les inconvénients de l'approche comparative sont :

nécessite un marché actif;

les données comparatives ne sont pas toujours disponibles ;

nécessite des modifications dont un grand nombre affecte la fiabilité des résultats ;

basé sur des événements passés, ne tient pas compte des attentes futures.

Approche des coûts - un ensemble de méthodes d'évaluation de la valeur d'un bien basé sur la détermination des coûts nécessaires pour restaurer ou remplacer un bien, en tenant compte de son usure. L'approche du coût est basée sur le principe de substitution, qui suppose qu'un acheteur raisonnable ne paierait pas plus pour une propriété que le coût de construction d'une propriété dont l'utilité est similaire à celle de la propriété évaluée.

Avantages de l'approche par les coûts :

Lors de l'évaluation de nouveaux objets, l'approche du coût est la plus fiable.

Cette approche est appropriée ou la seule possible dans les cas suivants :

analyse technico-économique du coût des nouvelles constructions ;

justification de la nécessité de mettre à jour l'installation existante ;

évaluation de bâtiments à usage spécial;

lors de l'évaluation d'objets dans les secteurs "passifs" du marché ;

analyse de l'efficacité de l'utilisation des terres ;

solution des problèmes d'assurance objet;

résoudre les problèmes de fiscalité;

lors de l'accord sur la valeur de la propriété obtenue par d'autres méthodes.

Inconvénients de l'approche par les coûts :

Les coûts ne sont pas toujours équivalents à la valeur marchande.

Les tentatives d'obtenir un résultat d'évaluation plus précis s'accompagnent d'une augmentation rapide des coûts de main-d'œuvre.

L'écart entre les coûts d'acquisition de la propriété à évaluer et les coûts de nouvelle construction d'exactement la même propriété, puisque l'amortissement cumulé est déduit du coût de la construction lors du processus d'évaluation.

Calcul problématique du coût de reproduction des bâtiments anciens.

Difficulté à déterminer la quantité d'usure accumulée des vieux bâtiments et structures.

Valorisation séparée des terrains et des constructions.

Évaluation problématique des terrains en Russie.

L'approche fondée sur le revenu de l'évaluation immobilière reflète la motivation de l'acheteur type d'un immeuble à revenus : des rendements futurs attendus avec les caractéristiques requises. Considérant qu'il existe une relation directe entre la taille de l'investissement et les avantages de l'utilisation commerciale de l'entité détenue, la valeur d'un bien immobilier est définie comme la valeur des droits d'en percevoir un revenu.

Le principal avantage de l'approche par les revenus de l'évaluation immobilière par rapport à l'approche par le marché et les coûts est qu'elle reflète davantage l'idée que se fait l'investisseur de l'immobilier comme source de revenus, c'est-à-dire cette qualité de l'immobilier est prise en compte comme le principal facteur de tarification. L'approche de l'évaluation par les revenus est étroitement liée aux méthodes du marché et des coûts.

La valeur moyenne pondérée de la valeur du bien (V) est prise comme sa valeur marchande.

Coefficients de significativité des évaluations immobilières obtenues respectivement par approche coût, comparative et revenu ;- coût total du bien évalué selon l'approche du coût, mille roubles ; - la valeur totale du bien évalué selon l'approche comparative, mille roubles ; - la valeur totale du bien immobilier selon l'approche du revenu, mille roubles.

Au regard de ces coefficients, l'égalité doit être satisfaite :

Ainsi, la valeur moyenne pondérée de la valeur de la propriété (V) est :

V \u003d (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) \u003d 79892,21, mille roubles.

CONCLUSION

Offre sur le marché des services
marché de l'offre La question du logement a peut-être été et reste d'actualité à tout moment, cependant, contrairement à la question du logement ordinaire, la question de l'hébergement temporaire dans une ville étrangère est quelque peu ...

Société par actions ouverte Dom
Un plan d'affaires est un document contenant les principaux aspects d'une future entreprise commerciale. Il analyse les problèmes que peut rencontrer un entrepreneur, et identifie également les moyens ...

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La fracturation hydraulique est la méthode la plus courante pour influencer la zone de fond de puits. L'essence de ce processus est d'injecter un fluide dans une formation perméable sous pression...

Différentes méthodes d'évaluation utilisant différentes approches peuvent donner des résultats différents dans la détermination de la valeur d'une entreprise. Dans un marché idéal, les trois approches devraient conduire à la même valeur, mais en pratique, les valeurs obtenues par différentes méthodes peuvent varier de manière significative (de 5 à 50% voire plus, notamment lors de la valorisation d'une entreprise). À cet égard, les normes fédérales d'évaluation de la Russie et les normes internationales proposent des exigences pour résumer différents résultats dans le cadre de la « valeur finale de la valeur de l'objet d'évaluation ».

La valeur finale de la valeur de l'objet d'expertise- la valeur de l'objet expertisé, obtenue à la suite de la généralisation justifiée par l'expert des résultats des calculs de la valeur de l'objet expertisé selon différentes approches d'expertise et méthodes d'expertise. Pour rassembler des valeurs de coût disparates obtenues par des approches classiques d'évaluation, les résultats sont harmonisés.

Le rapprochement des résultats d'évaluation est la réception de l'évaluation finale de la propriété en pesant et en comparant les résultats obtenus à l'aide de différentes approches d'évaluation.

Pour convenir des résultats, il est nécessaire de déterminer les "pondérations", selon lesquelles les valeurs individuelles précédemment obtenues formeront la valeur marchande finale de la propriété, en tenant compte de tous les paramètres significatifs basés sur l'opinion d'expert de l'évaluateur. La coordination des résultats obtenus par différentes démarches d'évaluation s'effectue selon la formule :

où С total - le coût total de l'objet d'évaluation;

Avec zp, Avec cn, Avec dp - les coûts déterminés par des approches coûteuses, comparatives et rentables ;

To zp, To cn, To dp - les coefficients de pondération correspondants sélectionnés pour chaque approche de l'évaluation.

Par rapport à ces coefficients, l'égalité suivante est vérifiée :

Après accord, lors de la détermination du poids de chaque approche, sont pris en compte (en expert) : l'exhaustivité et la fiabilité des informations ; ajustement à l'objectif ; avantages et inconvénients des approches dans une situation particulière, etc.

Les pondérations sélectionnées pour chaque approche d'évaluation sont arrondies aux 10 % les plus proches (moins souvent 5 %) aux fins d'utilisation de ces pondérations pour le rapprochement. Sur la base des poids arrondis, la valeur convenue de la propriété à évaluer est calculée. La valeur résultante est arrondie.

Le tableau 1.2 présente une analyse comparative des approches traditionnelles de l'évaluation des entreprises.

Tableau 1.2

Analyse comparative des approches d'évaluation des entreprises

	Avantages	désavantages
cher	Il tient compte de l'influence des facteurs productifs et économiques sur l'évolution de la valeur des actifs. Donne une évaluation du niveau de développement technologique, en tenant compte du degré de dépréciation des actifs. Les calculs sont basés sur des documents financiers et comptables, c'est-à-dire les résultats de l'évaluation sont plus justifiés	Reflète la valeur passée. Ne tient pas compte de la situation du marché à la date d'évaluation. Ne tient pas compte des perspectives de développement de l'entreprise. Ne tient pas compte des risques. Statique. Il n'y a aucun lien avec les résultats présents et futurs de l'entreprise
Rentable	Tient compte de l'évolution future des revenus, charges Tient compte du niveau de risque (via le taux d'actualisation). Prend en compte les intérêts de l'investisseur	Difficulté à prévoir les résultats et les coûts futurs. Il est possible d'utiliser plusieurs taux de rendement, ce qui rend difficile la prise de décision. Ne tient pas compte des conditions du marché. Intensité de travail des calculs
Comparatif (marché)	Basé sur des données réelles du marché Reflète la pratique actuelle de vente et d'achat Tient compte de l'influence des facteurs industriels (régionaux) sur le cours de l'action de l'entreprise	Il ne caractérise pas clairement les caractéristiques de la préparation organisationnelle, technique et financière de l'entreprise. Seules les informations rétrospectives sont prises en compte. Nécessite de nombreuses modifications des informations analysées. Ne tient pas compte des attentes futures des investisseurs

Sur la base de ces données, nous pouvons conclure qu'aucun d'entre eux ne peut être utilisé comme principal. Ainsi, pour déterminer la valeur finale de la valeur marchande de l'entreprise, les avantages et les inconvénients des approches utilisées et la qualité des informations obtenues sont analysés avec l'attribution d'un coefficient de pondération à chaque approche.

Selon les chercheurs dans le domaine de l'évaluation des entreprises Esipov V.E., Makhovikova G.A., Terekhova V.V., Damshakov A.N., l'application directe des méthodes classiques en Russie est difficile pour des raisons objectives :

1. Sous-développement du marché russe des valeurs mobilières.

2. Le secret informationnel, d'où la difficulté d'utiliser d'abord une approche comparative.

3. La nécessité de procéder à un grand nombre d'ajustements liés au manque de transparence des états financiers. Pour l'évaluation, la direction doit utiliser les données de comptabilité de gestion, qui doivent être adaptées aux fins de l'évaluation.

4. Incertitude avec la planification à long terme Conditions russes(en règle générale, les activités sont prévues en Russie pour un an) entraîne des difficultés dans l'application des méthodes d'évaluation des revenus. La plupart des données rétrospectives pour les périodes passées sont utilisées.

5. La valorisation comptable des actifs est largement sous-estimée par rapport au marché, ce qui conduit à une sous-estimation de la valeur de l'actif net. Une réévaluation au marché de tous les actifs fixes et actifs incorporels est requise.

6. Les méthodes d'évaluation traditionnelles donnent un résultat « ponctuel » dans le temps, qui ne peut pas être utilisé pour la gestion opérationnelle ou stratégique de l'entreprise. Aucune des situations obligatoires pour l'évaluation ne suggère la possibilité d'un suivi supplémentaire.

7. Difficulté à trouver des informations et calcul fastidieux. L'utilisation régulière de l'évaluation d'entreprise doit être aussi simple que possible et le résultat visible.

Ainsi, parmi les approches d'évaluation existantes, la méthode du revenu reflète le plus fidèlement la valeur d'une entreprise en tant qu'entreprise, c'est-à-dire un mécanisme de travail qui génère des bénéfices. Cependant, l'utilisation de données prédictives soulève des doutes quant à l'exactitude des calculs. Les sources d'information pour l'utilisation de la méthode comparative sont très limitées. Marché russe le contrôle des entreprises (faillite et fusions et acquisitions) opère principalement en dehors des marchés boursiers organisés, et le volume de redistribution des actions dans l'économie (industrie) de la Russie, qui se déroule en dehors des marchés organisés, est en principe difficile à évaluer. En conséquence, dans les conditions russes, l'approche patrimoniale de l'évaluation des entreprises est souvent la plus pertinente. Cela est principalement dû à la disponibilité d'informations initiales fiables et accessibles pour les calculs (puisque la principale base d'informations de l'approche immobilière est le bilan de l'entreprise), ainsi qu'à l'utilisation d'informations bien connues, traditionnelles pour l'économie nationale. méthodes d'évaluation de la valeur d'une entreprise. Mais le principal inconvénient de l'approche patrimoniale est qu'elle ne tient pas compte des possibilités futures de l'entreprise d'obtenir un revenu net. De plus, le calcul du coût basé sur l'approche par les coûts ne permet pas d'identifier les sources de création de valeur, et donc exclut leur gestion.

Ainsi, la plupart des spécialistes de l'évaluation arrivent à la conclusion que la base méthodologique de l'évaluation des entreprises est imparfaite. "Les méthodologies qui offrent une estimation pondérée de la valeur d'une entreprise peuvent être utilisées uniquement dans le but de vendre une entreprise sous une forme ou une autre." Mais que se passe-t-il si la valeur de l'entreprise est nécessaire aux dirigeants non pas pour la vente, mais pour la formation d'une stratégie et l'adoption de décisions managériales visant à mettre en œuvre une approche de gestion des coûts ? Dans le même temps, les méthodes d'évaluation des entreprises pour la prise de décisions managériales, proposées par les économistes occidentaux Modigliani, Damodaran, Copeland, ne trouvent pas leur application en Russie, ainsi que dans d'autres pays aux marchés émergents et inefficaces, qui se caractérisent par une nombre de problèmes similaires, tels que le degré élevé de dépendance à l'égard des investissements et des emprunts étrangers dans le contexte, en règle générale, d'une dette intérieure et / ou extérieure considérable, la faiblesse et l'instabilité du secteur financier en raison de la charge des banques avec d'importants créances douteuses des entreprises, le sous-développement des infrastructures, l'imperfection du cadre réglementaire, le manque de développement du système d'information financière des émetteurs ou son incohérence avec les normes internationales et leur opacité de l'information associée et le niveau élevé de risques, l'opacité de l'information, où il n'y a pas de marché boursier développé, et, par conséquent, il n'y a pas valeur marchande les entreprises elles-mêmes. Et en raison du faible degré d'efficacité du marché dans l'arsenal des entreprises nationales, il n'existe pas de méthodes d'évaluation d'entreprise entièrement adaptées.