Charges d'exploitation du centre commercial. Déclassements d'affaires. Une main donne, l'autre reprend

Sur le marché de l'immobilier de bureaux et de commerces, l'année 2015 s'est déroulée sans surprises ni bouleversements. Selon le directeur régional du département Marchés financiers et les investissements de JLL Evgeny Semenov, il y avait trois tendances principales : la transition du marché vers les roubles dans presque tous les segments ; sa consolidation (les acquisitions sur le marché ont été faites principalement par les acteurs déjà présents sur celui-ci) ; les difficultés à obtenir des financements de projets et leur absence effective auprès des banques occidentales.

Selon les analystes du groupe R7, une tendance importante pour le marché a été la transition vers les taux de location en roubles. «Le passage au rouble peut être à la fois explicite et caché - grâce à un taux de change fixe de la paire dollar / rouble. Dans les objets des classes B et C, on peut parler d'une transition totale vers des contrats de location en rouble; les contrats libellés en dollars restent dans les propriétés premium », déclare Yury Dogadchenko, PDG de R7 Group. Compte tenu de la durée moyenne d'exposition des locaux - et elle approche d'un an - les propriétaires des locaux sont devenus très flexibles en matière de loyer et sont prêts à proposer des remises importantes aux locataires potentiels.

Les difficultés d'obtention de financements de projets ont entraîné une diminution des mises en service de nouvelles zones. Associé gérant de S.A. Ricci Alexei Bogdanov note que la mise en service de nouveaux espaces de bureaux cette année est tombée au niveau de 2012-2013, divisée par deux par rapport à 2014. Selon S.A. Ricci, l'augmentation de l'offre neuve au second semestre 2015 a été inférieure de 48% à celle du premier semestre. Les dates de mise en service de nombreux projets ont été repoussées à 2016. Au cours de l'année, les promoteurs ont abandonné la composante bureaux dans leurs projets ou l'ont réduite, alors qu'il n'y a eu pratiquement aucune annonce de nouveaux projets.

Selon Yulia Bogomol, Senior Director of Research chez Cushman & Wakefield, dans un contexte de réduction de la mise en service de nouveaux mètres carrés, la demande de nouveaux locaux a été réduite au minimum. En conséquence, le nombre d'espaces vacants a commencé à augmenter. Le niveau d'inoccupation a augmenté en décembre à 20% - cela représente déjà environ 3,2 millions de mètres carrés. m d'espace libre. Dans ce contexte, les taux de location atteignent des plus bas historiques, diminuant chaque trimestre.

Selon les analystes de Knight Frank, par rapport au quatrième trimestre de 2014, les tarifs de location demandés dans les bureaux de classe A ont diminué de 21 % en dollars et de 16 % en roubles, dans les bureaux de classe B, la baisse était de 10 % et 14 % respectivement. Selon des estimations préliminaires, les taux de location moyens pondérés au quatrième trimestre de 2015 s'élèveront à 25 904 roubles. par mètre carré par an dans les bureaux de classe A et 15 106 roubles. — dans les bureaux de classe B. L'année prochaine une correction à la baisse des taux de location en dollars est possible, tandis que les taux de location en roubles peuvent afficher une croissance.

Dans le même temps, note Yulia Bogomol, le volume total des nouvelles transactions de location et de vente d'ici la fin de l'année dépassera 1 million de mètres carrés. m, ce qui signifie que les grandes entreprises stables ne quittent pas le marché.

Le commerce est passé au pourcentagedu chiffre d'affaires

L'immobilier commercial, selon la définition de l'associé-gérant de Knight Frank, Sergey Gipsh, est le « segment le plus touché » par la crise actuelle. Selon les calculs préliminaires de Knight Frank, en 2015, 13 centres commerciaux ont ouvert à Moscou avec une superficie totale de 1,23 million de mètres carrés. m (GLA - 592 000 m²). Grand volume de neuf espace de vente accompagnée d'une diminution de la demande pour eux. En conséquence, le taux de vacance d'ici la fin de l'année, selon les experts de Knight Frank, augmentera à 11,3%.

Demande centre commercial dépend largement du concept du centre commercial. Selon Anna Nikandrova, directrice régionale du département de l'immobilier commercial chez Colliers International Russie, les grands centres commerciaux prospères de Moscou, qui ont ouvert à moitié vides fin 2014 et début 2015, se remplissent grâce à un bon emplacement et à une offre de qualité. concept.

Les accords sur les conditions commerciales, conclus par les propriétaires et les locataires de centres commerciaux au cours du premier-troisième trimestre 2015, restent pour la plupart en vigueur, et après l'expiration du terme, les parties tentent de les renouveler. Pour les détaillants durables, il s'agit principalement de fixer le taux de change du rouble dans les projets existants pendant un quart ou six mois, et dans les nouveaux projets - de deux à trois ans jusqu'à la durée totale du contrat. "Ainsi, les taux sont réduits en termes de dollars ; en termes de roubles, ils n'ont pas beaucoup changé depuis le milieu de l'année", explique Anna Nikandrova.

Selon les estimations de Knight Frank, les tarifs de location libellés en devises étrangères ont diminué de 20 à 35 % en moyenne sur le marché par rapport à fin 2014. Il est également intéressant de noter que le taux du rouble est actuellement en cours de discussion, qui comprend non seulement le taux de location de base, mais également la TVA et charges d'exploitation. Ceci est typique principalement pour les opérateurs du profil "chaînes d'épicerie" et bricolage. Les analystes de Knight Frank notent également que tout au long de l'année, les locataires et les promoteurs de centres commerciaux ont continué à rechercher des conditions de coopération équilibrées et bénéfiques pour tous les participants à la transaction.

Anna Danchenok, directrice adjointe du département de conseil stratégique chez NAI Becar, note également que la tendance de l'année écoulée dans l'immobilier commercial a été la transition des locataires d'un taux de location fixe à un pourcentage du chiffre d'affaires. La taille du taux de location moyen dans les galeries marchandes, selon la société, a diminué de 10% au cours de l'année et pour les locataires principaux, elle est de l'ordre de 6 à 37 000 roubles. par mètre carré par an galeries marchandes-120-225 mille roubles, et le paiement du loyer en pourcentage du chiffre d'affaires est de 2-5 et 10-15%, respectivement. Lors de la négociation des termes du bail, la pratique consistant à augmenter progressivement le taux et le taux variable en fonction du niveau de locaux vacants est également souvent utilisée.

Une main donne, l'autre reprend

La situation actuelle du marché immobilier a contraint le gouvernement de Moscou à faire quelques concessions et à revenir sur sa décision d'augmenter le taux de l'impôt foncier des sociétés, calculé à partir de la valeur cadastrale. Aujourd'hui, ce taux est de 1,2 %. Les autorités prévoyaient de l'augmenter de 0,3 point de pourcentage (p.p.), mais à partir du 1er janvier 2016, il ne sera augmenté que de 0,1 p.p. D'une part, il s'agit sans aucun doute d'une étape positive, selon les acteurs du marché. Mais si vous regardez plus profondément, ce n'est même pas une demi-mesure.

La situation avec la taxe, calculée à partir de la valeur cadastrale des biens immobiliers, est très difficile, explique Sergey Belov, directeur du département d'évaluation chez Cushman & Wakefield. « Souvent la valeur cadastrale est surestimée, parfois de plusieurs fois, ce qui impose une charge très lourde à l'entreprise. En général, l'augmentation du taux à la fois de 0,3 point de pourcentage et de 0,1 point de pourcentage. peut devenir critique pour les propriétaires de biens très endettés haut niveau espaces vacants, une chute fatale de la rentabilité est possible », prévient Yury Taranenko, directeur du département immobilier commercial chez RRG.

Le principal problème, selon les experts, ne réside pas dans le taux d'augmentation de la pression fiscale, mais dans le mode de calcul de l'impôt. "Au départ, il était clair que l'introduction d'un schéma de calcul basé sur le cadastre, et non sur la valeur comptable des objets, pourrait avoir des conséquences négatives pour le marché : à Moscou, la valeur cadastrale de nombreux objets est supérieure à la valeur marchande . L'expertise cadastrale fait aujourd'hui l'objet d'importants contentieux, et la revalorisation immobilière est une véritable source de revenus pour les experts. Autrement dit, le système d'évaluation lui-même doit être amélioré. Nous avons besoin d'un mécanisme plus flexible pour calculer la valeur cadastrale des objets », déclare Yuriy Taranenko.

Mais, comme le note Sergei Belov, l'évaluation peut désormais au moins être contestée à l'amiable devant les commissions chargées de l'examen des différends concernant les résultats de la détermination de la valeur cadastrale dans les bureaux régionaux de Rosreestr en ordonnant évaluation indépendante objet. Cependant, après que les commissions ont été inondées de déclarations sur la révision de la valeur cadastrale, le régulateur a décidé de changer les règles du jeu. Actuellement, il est proposé d'introduire un monopole d'État sur la détermination de la valeur cadastrale, en vertu duquel l'évaluation cadastrale sera effectuée par des institutions budgétaires spécialisées (entièrement contrôlées par les administrations des entités constitutives de la Fédération de Russie), dont les employés sont n'est soumis à aucune exigence. "En fait, une tentative est en cours pour revenir à une tarification normative avec l'abolition ultérieure de l'institution de la contestation", prévient Sergueï Belov. — La communauté de l'évaluation doit comprendre que la prochaine étape sera le transfert institutions budgétaires pouvoir d'évaluer les biens de l'État et des municipalités, ainsi que les biens des sociétés d'État et quasi-étatiques. C'est là que s'arrêtera l'activité d'évaluation en Russie.

Pour aider les entreprises, des mesures supplémentaires sont nécessaires, disent les experts. "En tant que mesures efficaces pour réduire le fardeau fiscal des entreprises, à notre avis, on pourrait recommander d'augmenter la catégorie préférentielle des contribuables en leur offrant un taux d'imposition réduit ou une exonération fiscale", a déclaré Sergey Ostashevich, membre du conseil d'administration de Groupe IPT. Selon le directeur du département analyse stratégique et la planification CBRE Olesya Dzyuba, les affaires peuvent être aidées par l'exonération du paiement ou la réduction du taux de la taxe foncière jusqu'à ce qu'un certain niveau d'occupation de l'objet soit atteint, lorsque le propriétaire aura des flux de trésorerie. Grigory Vaulin, directeur général du groupe d'entreprises Ferro-Stroy (le promoteur du centre d'affaires Pallau-RB), estime qu'il est nécessaire d'introduire un moratoire temporaire sur la croissance de la valeur cadastrale et des taux d'imposition, ainsi que sur la fiscalité des incitations pour les entreprises des secteurs manufacturier et à forte intensité scientifique de l'économie.

PRÉVOIR

De nombreux détaillants adopteront une attitude attentiste, se concentrant sur la gestion des portefeuilles existants. Les taux d'inoccupation dans les centres commerciaux existants augmenteront considérablement (de nombreux prises électriques sera fermé). Attirer des locataires dans les nouveaux centres commerciaux sera l'un des principaux problèmes (avec les questions de financement) pour les centres commerciaux en construction. Malgré les volumes élevés de projets annoncés, la plupart d'entre eux seront gelés en 2015-2016.
Au cours de l'année 2015, les relations contractuelles dans le segment de l'immobilier commercial se déplaceront complètement vers la zone rouble. Les tarifs de location seront ajustés pour tous les groupes de détaillants, tant dans le cadre des contrats existants que des nouveaux contrats.

SOCIÉTÉS COMMERCIALES

Depuis la mi-2014, la demande d'espaces commerciaux a considérablement diminué. Les plans de développement sont annoncés principalement par les leaders du marché dans leurs segments.

Les principaux problèmes des commerçants sont :

La hausse des coûts. La hausse des prix des biens vendus accuse un retard par rapport à la hausse des prix d'achat.
. Réduire la gamme, ce qui est une condition préalable à une baisse des ventes dans un avenir proche. Les principales raisons de la réduction de la gamme sont la limitation des importations et les prix d'achat élevés.
. L'imprévisibilité de l'avenir, qui augmente les risques d'investissement dans la location et la commercialisation de nouveaux points de vente, ainsi que la signature de baux à long terme.
. Après un boom des ventes en décembre 2014, les volumes de ventes devraient diminuer au début de 2015 en raison de la baisse de l'activité des consommateurs, les coûts d'exploitation restant ou augmentant.

La hausse des coûts et l'attente d'une baisse des ventes en 2015 conduisent au fait que les locataires d'espaces commerciaux dès la fin du T3. 2014 a commencé à lancer la révision relations contractuelles avec les propriétaires. Pour attirer les commerçants vers de nouveaux plateformes de trading l'argument le plus important est une évaluation factuelle du volume possible des ventes (revenus) et des coûts de commercialisation d'un nouveau point de vente (dépenses).

Sur la base de ces données, une évaluation des coûts immobiliers admissibles est effectuée. Les plus stables seront les détaillants avec des coûts logistiques efficaces du fabricant au consommateur.

Les opérateurs de réseaux fédéraux et internationaux seront relativement stables. Par groupes de produits nous nous attendons à ce que les segments des enfants et du bricolage soient relativement résilients.

CONSTRUCTION—RÉSULTATS DE 2014

2014 a été une année record en termes de nouveaux espaces commerciaux à Moscou et dans toute la Russie. Au total, 2,2 millions de mètres carrés d'espace commercial ont été mis en service dans 63 centres commerciaux de 49 villes russes.

14 nouveaux centres commerciaux ont été ouverts à Moscou avec une surface commerciale totale de 0,68 million de m². 2014 a été une année record pour Moscou en termes de volume de nouveaux espaces commerciaux dans toute l'histoire du développement des centres commerciaux. L'événement le plus important à Moscou a été l'ouverture du plus grand centre commercial d'Europe Aviapark.

En dehors de Moscou, 49 centres commerciaux ont été construits avec une surface commerciale totale de 1,55 million de m². Dans la plupart des centres commerciaux, seules des ouvertures techniques ont eu lieu, il y a beaucoup d'espaces libres dans les galeries marchandes.

La plupart des centres commerciaux de quartier de taille moyenne sont en cours de construction (GLA 20-30 000 m²)

CONSTRUCTION - PREVISIONS

En 2015-2016, l'activité de construction sera limitée par les facteurs suivants :
. Vacance dans les centres commerciaux existants qui a commencé à augmenter en 2014 et continuera d'augmenter en 2015
. Occupation de nouveaux centres commerciaux. L'inoccupation croissante dans les centres commerciaux existants entraîne une forte concurrence pour les locataires entre les anciens centres commerciaux et les nouveaux sites. Dans ces conditions, les anciens sites avec des zones de couverture établies et prévisibles public cible aura des avantages par rapport aux nouveaux projets. Les nouveaux projets connaîtront d'importants problèmes d'occupation, l'élasticité de la demande de nouveaux sites sera faible. Une faible occupation entraînera un ralentissement de la construction et le report des dates d'ouverture sine die (jusqu'à ce que les locataires soient attirés).
. Risques de change. Jusqu'en 2014, le financement des projets commerciaux s'effectuait principalement en devises étrangères (dollars américains). En raison du passage massif aux contrats de location libellés en roubles et de l'instabilité du taux de change, le service des prêts en devises doit être restructuré. Ce processus peut affecter le rythme de construction des centres commerciaux qui devraient entrer sur le marché en 2015-2016.
. Crédits en roubles. Depuis le début de 2014, les prêts aux projets de construction en Russie sont limités à un groupe restreint d'investisseurs russes et sont de plus en plus effectués en roubles russes. Un taux élevé de prêts en roubles (à partir de 15%) augmente les risques d'investir dans l'immobilier, ce qui peut entraîner une diminution du nombre de nouveaux projets. La baisse de l'activité de construction stabilise l'équilibre de l'offre et de la demande.

CONDITIONS COMMERCIALES

Actuellement, une nouvelle pratique de marché de formation des prix de l'immobilier commercial est en train de se former. Il y a un rejet complet de deux principes fondamentaux des relations locatives qui étaient uniques pour la Russie et sont apparus au stade de l'émergence du marché de l'immobilier commercial dans les conditions d'une grave pénurie d'espaces commerciaux de haute qualité à la fin des années 1990 et au début années 2000 :
. Tarif de location fixe. Dans un environnement d'extrême volatilité et d'imprévisibilité des ventes des détaillants et de la dynamique des coûts, les prix fixes de l'immobilier deviennent un risque inacceptable. Les locataires considèrent qu'il est juste de partager les risques liés à l'immobilier avec les propriétaires. Cela signifie que les coûts immobiliers doivent être en adéquation avec le volume des ventes généré par le point de vente. Jusqu'en 2014, même les locataires qui payaient un pourcentage du chiffre d'affaires recevaient souvent aussi une part fixe du loyer. Le passage d'un taux de location fixe au paiement de l'immobilier uniquement avec les intérêts du chiffre d'affaires du point de vente devient la pratique la plus populaire.
. Règlements en roubles. Jusqu'en 2014, les contrats de location libellés en roubles étaient typiques pour les locataires principaux et les locataires les plus populaires des galeries marchandes parmi les acheteurs. Les contrats de location les plus courants étaient en dollars américains ou en unités conventionnelles. Le marché de l'immobilier commercial passera à court terme aux règlements en roubles, selon nos estimations, d'ici la fin de 2015, la grande majorité des contrats de location seront conclus en roubles. Les contrats en devises (ou leurs analogues en unités conventionnelles) ne resteront que dans des cas exceptionnels dans des objets de premier ordre.

Cushman & Wakefield Research estime que 2016 sera l'année la plus difficile de l'histoire de l'immobilier commercial. La stratégie de base pour les propriétaires sera de minimiser les pertes. L'utilisation des locaux vacants face à la baisse de la demande nécessitera des solutions créatives de la part des propriétaires et des consultants.

Les taux de location des devises atteindront leurs valeurs minimales en 2016. L'immobilier commercial est peut-être le premier à montrer des signes de reprise, mais cela ne se produira qu'au second semestre 2016.

Les indicateurs du marché immobilier montreront les indicateurs minimaux au premier trimestre de l'année. Tout d'abord, en réduisant activités commerciales dans les secteurs de la finance et de la consommation. Le marché de la consommation pourrait toucher un creux d'ici le deuxième trimestre. En conséquence, la stabilisation du marché de l'immobilier commercial peut être attendue au plus tôt à l'été-automne 2016.

L'activité d'investissement restera faible - au niveau de 2 milliards de dollars par an. Tout d'abord, les investisseurs seront attirés par des actifs aux rendements prévisibles.

Volume d'investissement dans l'immobilier commercial

Le volume total des investissements dans immobilier commercial en 2015 s'élevait à 2,8 milliards de dollars américains. Les experts de Cushman & Wakefield s'attendent à ce que le creux de la vague soit une question d'avenir proche et s'attendent à ce que l'investissement d'ici la fin de 2016 soit au même niveau d'environ 2,8 milliards de dollars, l'un des niveaux les plus bas des onze dernières années. Une certaine reprise de l'activité d'investissement fin 2016 - début 2017.

Comparaison du volume des investissements dans divers segments de l'immobilier commercial de 2006 à 2016

Comme l'a montré la fin de 2015, l'intérêt des chaînes de vente au détail dans la région de la capitale a diminué et la demande supplémentaire d'espace d'entreposage dans la région de Moscou sera déterminée par la situation dans le secteur de la consommation de l'économie russe et sera inférieure à celle de 2015. . Dans le même temps, les tarifs de location en roubles et le niveau d'espace vacant resteront au niveau de fin 2015 en raison d'une baisse de l'activité des promoteurs sur le marché des entrepôts.

Après le pic d'activité de développement en 2014, le volume de construction d'entrepôts en 2015 a diminué de moitié, en 2016, la tendance à la baisse de la construction d'espaces d'entreposage se poursuivra.

Par rapport à 2014, le volume de nouvelles constructions en 2015 a diminué de moitié et s'élève à 867 000 m². m, ainsi, en 2015, l'offre d'entrepôts a augmenté de 7 % et s'élève à 11,7 millions de m². m. Aucun nouveau projet d'entrepôt n'a été annoncé en 2015. Les promoteurs immobiliers d'entrepôts continuent de construire des projets annoncés en 2014. Selon des estimations préliminaires, en 2016, l'offre d'espace d'entreposage augmentera de 700 000 à 750 000 mètres carrés, la construction de projets qui sont à un stade avancé d'achèvement sera achevée et de nouveaux entrepôts seront construits dans le cadre d'une construction sur mesure conclue. contrats.

Les nouveaux complexes d'entrepôts introduits en 2015 n'ont généralement pas modifié la répartition de l'espace d'entreposage dans les directions de la région de Moscou. La plupart des entrepôts se trouvent sur l'autoroute Simferopolskoye (17% de la superficie totale de la région de la capitale), 15% sur l'autoroute Novoryazanskoye, 14% sur l'autoroute Kashirskoye. Le plus petit espace d'entrepôt se trouve sur les autoroutes Kalouga et Minsk.

Le volume principal (46%) de l'espace d'entreposage est concentré à une distance de 10 à 30 km du périphérique de Moscou.

En 2015, la base de la demande de entrepôts se sont renseignés auprès de chaînes de distribution spécialisées dans l'alimentation et l'équipement ménager. Le volume des transactions conclues pour la location et l'achat d'immeubles d'entrepôt en 2015 a dépassé la valeur de 2014 de 23% et s'élevait à 1,1 million de mètres carrés. M.

La croissance du volume des transactions a été assurée par les entreprises du segment détail produits alimentaires et ménagers. Le volume des transactions conclues pour l'achat d'entrepôts en 2015 s'élevait à 21 %, soit 7 points de pourcentage de moins qu'en 2014.

Les experts de Cushman & Wakefield notent une augmentation de l'activité des entreprises locataires dans la révision des termes des contrats de location dans les complexes d'entrepôts loués. Il convient de noter qu'un nombre important de baux existants sont toujours libellés en dollars américains et il faut s'attendre à ce que la renégociation des contrats soit au centre des préoccupations de nombreux locataires en 2016. En outre, les entreprises abandonnent de plus en plus l'espace d'entreposage excédentaire, consolident l'espace d'entreposage et déménagent vers des complexes d'entrepôts de classe supérieure.

La part des chaînes de distribution dans la structure des transactions sur le marché des entrepôts est passée de 31 % à 54 %, dans un contexte de réduction des parts de toutes les autres. La part a le plus baissé entreprises de logistique- doublé par rapport à 2014.

La taille de la transaction moyenne en 2015 dans la plupart des segments a diminué de 20 à 25 % par rapport à la même période en 2014. L'exception est le segment du commerce, où ce chiffre a doublé en 2015 et s'élève à 27 000 m². m d'espace de stockage.

En 2015, il y a eu de grands changements dans la structure sectorielle de la demande. La part des entreprises des segments "alimentation et boissons" et "articles ménagers" a fortement augmenté, par rapport à 2014, la croissance a été respectivement de 4 et 7 fois. La croissance s'est faite tant au niveau du volume des transactions que de leur nombre.

Dans le même temps, le marché des entrepôts a connu une forte baisse des segments « composants automobiles », « électronique », « habillement et chaussures », « logistique », qui est associée à situation de crise dans ces secteurs.
Depuis la mi-2015, tous les entrepôts vacants dans la région de la capitale sont proposés à la location au taux du rouble, et un retour au taux du dollar n'est pas attendu.

Pour le premier semestre 2015 les taux nets de location des entrepôts en roubles ont diminué de 8% et sont restés au niveau de 3 800 à 4 500 roubles par mètre carré et par an. Dans la seconde moitié de l'année, les taux n'ont pas changé.

Considérant situation difficile sur le marché, les propriétaires d'espaces de stockage tentent d'optimiser leurs coûts. Les dépenses d'exploitation en 2015 sont restées au niveau de 1000-1300 roubles par mètre carré par an, selon l'objet.

Revue préparée par Cushman & Wakefield Research

Des experts ont expliqué à RBC-Nedvizhimost comment la nouvelle taxe sur l'immobilier commercial affectera les taux de location.

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A la veille de la Douma d'Etat en deuxième lecture a approuvé un projet de loi, selon lequel la taxe sur les biens immobiliers non résidentiels pour les entreprises (bureaux, commerces) sera calculée sur la base du cadastre et non de la valeur comptable.

La Douma d'État a amendé le projet de loi: les normes du projet de loi s'appliqueront aux centres administratifs, d'affaires et commerciaux, aux locaux non résidentiels, prévoyant le placement de bureaux, d'installations Restauration et les services aux consommateurs et l'immobilier d'organisations étrangères qui n'opèrent pas dans la Fédération de Russie par l'intermédiaire de bureaux de représentation permanents.

Un autre amendement prévoit la possibilité d'introduire des taux d'imposition accrus pour Moscou. Ainsi, en ce qui concerne l'assiette fiscale déterminée parcomme la valeur cadastrale des biens immobiliers, le taux d'imposition ne peut excéder en 2014. 1,5 %, en 2015 - 1,7 %, en 2016 et les années suivantes - 2%. Dans le même temps, pour les autres sujets de la Fédération de Russie, les tarifs seront en 2014. pas plus de 1%, en 2015 - pas plus de 1,5 %, en 2016. et les années suivantes - pas plus de 2%.

Les rédacteurs de RBC Immobilier ont demandé aux experts comment cette innovation affectera le revenu des propriétaires de commerces de détail et de bureaux, ainsi que les taux de location.

Selon les experts, cela entraînera une augmentation de la charge fiscale pour les propriétaires d'immeubles commerciaux qui sous-estiment la valeur comptable de leurs propriétés. Olga Parshikova, responsable du département de l'immobilier commercial chez Tashir Group of Companies, estime que pour les propriétaires de gros objets, la valeur cadastrale est approximativement égale à la valeur comptable.

Le directeur des études de marché de CBRE, Valentin Gavrilov, est moins optimiste. "L'introduction de ce projet de loi dans la pratique affectera une part importante du marché de l'immobilier commercial de Moscou. Selon nos estimations, ce projet de loi affectera au moins 2/3 des zones du marché. Les bâtiments qui sont enregistrés à la valeur comptable, et pas à la valeur marchande, souffrira le plus », déclare Valentin Gavrilov.

Selon lui, leur réévaluation à la valeur cadastrale et l'application d'un taux d'imposition de 1,5% entraîneront le fait que les coûts des propriétaires d'immeubles pourraient augmenter de 1,2 mille roubles ou plus. par an pour 1 m². M. Les bâtiments de classe B souffriront le plus de ce changement, estime l'expert.

Pour les bureaux de premier ordre de classe A, l'augmentation des dépenses peut être d'au moins 3-5%, classe A - 5-7%, classe B - 9-12% du taux de location annuel moyen, prédit Valentin Gavrilov. Néanmoins, les propriétaires de bureaux prime de classe A pourront très probablement négocier avec les locataires d'une manière ou d'une autre sans perte significative de rentabilité. "Dans l'immobilier commercial, une situation similaire sera observée : les coûts augmenteront de 4 à 10 % du taux de location annuel moyen", ajoute l'expert.

"Après l'adoption du nouveau projet de loi, il y aura une couche énorme nouveau travail pour les évaluateurs de biens immobiliers commerciaux, ainsi que pour les avocats en matière de contestation de la valeur cadastrale », explique Renat Zhamaldinov, responsable du département marketing et conseil de Base Property Group.

"Sur l'exemple des centres commerciaux, la taxe foncière occupe environ 20% dans la structure des charges d'exploitation. Le passage à la valeur cadastrale va augmenter le montant de la taxe. Dans de telles conditions, certains propriétaires peuvent avoir des difficultés à assurer le service des emprunts bancaires", explique l'expert. croit.

Les tarifs de location vont augmenter

La taxe foncière affectera également à terme les locataires. Les propriétaires des lieux reporteront une partie de leurs coûts sur leurs épaules. Selon Marianna Romanovskaya, directrice du conseil chez GVA Sawyer, à court terme, il est difficile de parler de la présence de conditions préalables importantes à la croissance des taux de location, car dans le domaine de l'immobilier de haute qualité, les taux de location sont fixes (compte tenu d'une certaine indexation) par des contrats de location à long terme. Parmi les facteurs influençant la différence entre la valeur comptable et la valeur cadastrale, l'expert note la période depuis le début de l'amortissement du bâtiment et le volume des coûts de reconstruction.

"Les dépenses des propriétaires de bureaux et de commerces vont certainement augmenter de manière significative", déclare Natalya Yakimenko, directrice pour la Russie et la CEI pour la gestion et l'exploitation immobilières chez Jones Lang LaSalle. "Et eux, à leur tour, essaieront de partager ces dépenses avec les locataires - pour augmenter les tarifs ou les coûts encourus par les locataires sur une base régulière.

"Les propriétaires, bien sûr, peuvent augmenter les tarifs de location. Mais alors la question se pose : les espaces locatifs seront-ils en demande ? Très probablement, les tarifs de location resteront les mêmes. Cependant, le profit des propriétaires de commerces de détail et de bureaux diminuera", déclare Elena Zemtsova, associée directrice de Delta Estate.

Vera Kozubova

La faible activité commerciale oblige les propriétaires de centres d'affaires à faire de plus en plus de concessions aux locataires. Les centres commerciaux continuent de se vider : le taux moyen d'espace vacant fin 2015 a battu un autre record - 13 %, et ce n'est pas la limite, en sont certains les experts.

40% des bureaux de la Ville sont inoccupés

La crise du marché immobilier de bureaux de la capitale s'intensifie. Le taux de vacance sur le marché des bureaux début 2016 atteignait 20 %. Dans la classe "B", le taux de vacance est "supportable" - 14%. Mais les bureaux coûteux sont beaucoup moins demandés : dans la classe A, selon diverses estimations, 28 à 30 % de l'espace est vide. La situation la plus critique se situe dans la ville de Moscou : 40 % des bureaux n'y sont pas occupés.

La faible demande de bureaux a considérablement freiné l'activité de construction des promoteurs. Selon la société de conseil Cushman & Wakefield, l'année dernière, la superficie des bureaux commandés s'élevait à 721 000 mètres carrés. mètres, soit deux fois moins qu'en 2014. De plus, les développeurs doivent geler des projets déjà commencés : actuellement, environ 1 million de mètres carrés. mètres d'espace de bureau est à un degré assez élevé de préparation, mais quelques projets seront achevés cette année. Selon Cushman & Wakefield, environ 300 000 m² seront mis en service. mètres. Les dates d'achèvement d'un certain nombre de projets sont retardées de plus de deux ans. Tous les projets et installations "papier" aux premiers stades de la construction sont gelés ou en cours de révision.

La faible activité commerciale et les taux de vacance élevés obligent les propriétaires de centres d'affaires à faire de plus en plus de concessions aux locataires. «En 2016, la tendance à la transition du marché de l'immobilier commercial vers la zone rouble se poursuivra. D'ici la fin de l'année, le marché pourrait complètement basculer vers des contrats de location et de vente libellés en roubles », déclare Alexander Shibaev, directeur du département de conseil, d'analyse et de recherche chez Blackwood.

La récente décision de justice contribuera également à la transition du marché vers les règlements en roubles. Fin 2015 Cour d'arbitrage Moscou a pris une décision qui fait jurisprudence dans un procès intenté par Vimpelcom contre le propriétaire d'un immeuble de bureaux où il loue des locaux. Le demandeur a exigé que le taux de change du dollar soit fixé dans le contrat de location à un taux libellé en devises étrangères. Le tribunal s'est rangé du côté de Vimpelcom et a statué que "le loyer, calculé au taux actuel du dollar, dépasse la valeur marchande du bail, et son augmentation significative peut entraîner un enrichissement sans cause du propriétaire". Selon Elena Mishina, responsable du département immobilier commercial d'Est-a-Tet, cette affaire peut devenir un précédent désagréable, permettant aux locataires d'interpréter les clauses contractuelles en leur faveur. Dans ce cas, les contrats en roubles resteront le seul outil fiable pour travailler sur le marché des propriétaires immobiliers.

Cependant, il est fort possible que ce cas reste le seul. « Il n'y a pas de jurisprudence en Russie. Chaque cas similaire sera examiné par le tribunal séparément, l'issue de l'affaire peut être différente », explique Vitaly Lebedev, directeur du développement immobilier commercial chez BEST-Novostroy.

En plus de la transition du marché vers la zone rouble, il y a une baisse significative des taux de location. Leur déclin est le plus notable dans les bâtiments de classe B et B+. « Par rapport à fin 2014, les tarifs de location de ces classes en roubles ont baissé respectivement de 44 % et 39 %. Les bureaux de classe A en 2015 se sont caractérisés par une dynamique plus stable, car les taux étaient largement libellés en devises étrangères – la classe A a chuté de 5 % sur l'année », explique Alexander Shibaev. « Dans le troisième anneau de transport, un bon centre d'affaires de classe B coûtera aujourd'hui en moyenne 24 000 roubles. par m² m/an, alors qu'à la fin de 2014, le taux de ces objets était au niveau de 650 $ par m². mon oreille. Le niveau des tarifs des centres d'affaires de classe A se situe désormais entre 32 et 45 000 roubles. par m² m par an, alors qu'avant la crise ce chiffre était de 1 100 dollars par m². mon oreille. Dans le périphérique de Moscou, dans un centre d'affaires de classe "B" ou "B-", vous pouvez désormais trouver des objets pour 6 000 roubles. par m² m/an », déclare Elena Mishina.

La vague de déménagements de locataires vers de nouveaux bureaux se poursuit. « Le locataire pense généralement à changer de bureau si l'optimisation des coûts lors du déménagement est en moyenne de 15% à 20%. Ou s'il existe une opportunité unique de louer un meilleur bureau à des conditions qui étaient auparavant inaccessibles. D'après les résultats des deux premiers mois de 2016, on constate une activité assez élevée de la part des utilisateurs de locaux de classe A, ainsi qu'une demande croissante pour l'achat de bureaux de qualité, par exemple, comme le Centre d'affaires Aquamarine III sur Ozerkovskaya Embankment », note le directeur général de LLC « AFI RUS » Mark Groysman.

Selon Elena Mishina, parmi les locataires de également deux tendances sont observées. D'une part, afin d'économiser de l'argent, les entreprises regroupent différents bureaux en un seul. D'autre part, les entreprises représentatives déplacent certaines de leurs divisions vers des endroits plus éloignés, laissant le front office dans un centre d'affaires de classe A.

Certains grands locataires envisagent l'acquisition d'espaces loués dans la propriété. « Par exemple, en décembre la plus grosse affaire en 2015 pour la vente et l'achat d'immobilier de bureaux : TKS Bank a acquis 8,1 milliers de m². mètres de bureaux dans la SFI "Vodny". La société Yandex essaie également de profiter du bas niveau des prix sur le marché des bureaux, qui négocie l'acquisition d'une partie du centre d'affaires de Krasnaya Roza, qu'elle loue actuellement », explique Alexander Shibaev.

Les experts s'attendent à ce qu'en 2016, nous n'observions ni augmentation de la demande d'espaces de bureau de haute qualité, ni forte baisse. "Plus entreprise prospère profitera de la situation pour améliorer les paramètres de ses espaces de bureaux. Et inversement, certaines entreprises optimiseront leurs coûts financiers en déclassant leurs bureaux. De plus, cette année, la structure de la demande changera - la part des transactions avec des locaux de bureaux de classe B et C augmentera, la taille de la surface demandée diminuera », déclare Margarita Moiseeva, responsable du marketing immobilier chez IPT Group. .

"L'augmentation du taux de la taxe sur l'immobilier commercial en 2016 ne fera qu'exacerber les problèmes du segment, qui ont commencé à émerger en 2014. Les impôts ne sont pas les pires. Le principal problème est la contraction de l'économie et, par conséquent, une réduction de la demande effective de biens et de services, qui a entraîné une baisse de la rentabilité de l'entreprise des petits et moyens entrepreneurs - les principaux "consommateurs" de commerce de rue aux premiers étages des immeubles résidentiels. Dans le même temps, le segment de ces surfaces commerciales lui-même (le format « dépanneur ») est en augmentation depuis 5 ans, également en raison des exigences d'urbanisme des autorités. Dans la région de Moscou, l'un des priorités La politique d'urbanisme est de réduire les déplacements domicile-travail et de créer des emplois au plus proche de l'accessibilité des transports depuis les lieux d'habitation. Par exemple, dans les maisons de même hauteur moyenne, les premiers étages ne peuvent être que non résidentiels. Dans un contexte de diminution du nombre d'étages et de la densité de population dans les projets individuels, les locataires et les propriétaires de certains types de commerce ne peuvent pas toujours compter sur un achalandage suffisant pour assurer la rentabilité de l'entreprise, et non seulement couvrir le loyer, paiements communaux, masse salariale et autres charges d'exploitation. Selon les analystes, 25% de l'espace commercial à Moscou est vacant, dans la région ce chiffre est plus élevé - jusqu'à 30% (y compris les bureaux). Dans le même temps, même sans augmentation des impôts, la situation ne serait pas rose - si une entreprise n'a pas d'argent pour développer des réseaux, pour acheter de l'espace, du matériel, si une entreprise ne voit pas de perspectives, alors il n'y a pas d'argent pour les impôts , quelle que soit l'importance de ces taxes. La boucle se referme, l'assiette fiscale continue de se rétrécir.

Les centres commerciaux ouvrent à moitié vides

Contrairement aux bureaux, la construction de commerces n'a pratiquement pas ralenti en raison des crises. En 2015, sept nouveaux grands centres commerciaux ont été ouverts simultanément : Kuntsevo Plaza, Central magasin de bébé, Érable, Diadème, Columbus, Mari, Zelenograd. Presque tous les projets annoncés ont été lancés à temps. Bien qu'il soit intéressant de noter que beaucoup d'entre eux ont vu des soi-disant découvertes techniques - le lancement de locataires phares avec une faible occupation des galeries marchandes. Le taux de vacance dans les nouveaux centres commerciaux n'a pas dépassé 50 % en moyenne. A titre de comparaison : il y a deux ans, tous les centres commerciaux étaient entièrement occupés par des locataires. Dans le même temps, en général, la mise en service d'espaces commerciaux l'année dernière correspondait au niveau moyen des années précédentes - environ 550 000 mètres carrés. mètres d'espace locatif, c'est-à-dire que le marché des centres commerciaux à Moscou a augmenté de près de 12%.

Cette année, la construction de centres commerciaux se poursuit au même rythme accéléré. Il existe un grand nombre de projets sur le marché à un stade d'achèvement élevé, de sorte que les analystes prévoient la mise en service des installations au niveau de 2015. Cependant, à partir de 2017, il y aura un effondrement logique du volume de nouvelles constructions, puisque les promoteurs ne démarrent pas de nouveaux projets. « Au cours de la période de janvier à décembre 2015, le volume de surfaces commerciales en construction a diminué de 38 %. Cette tendance pourrait conduire à une pénurie de nouveaux approvisionnements à l'avenir », indique le rapport de la société de conseil KnightFrank.

Les centres commerciaux continuent de se vider. Le taux de vacance moyen des centres commerciaux à fin 2015 a battu un nouveau record de -13%. Compte tenu du volume élevé de nouvelles constructions, une augmentation du niveau d'espace vacant cette année est inévitable.

Dans un contexte d'instabilité économique et politique, ainsi que de baisse du pouvoir d'achat de la population, de nombreux opérateurs de réseaux ont modifié leurs plans de développement, réduisant considérablement le rythme d'expansion. Quelques chaînes de magasins a commencé à expérimenter activement de nouveaux formats. "X5 Groupe de détail» prévoit d'ouvrir des kiosques à journaux Rospechat dans les chaînes de magasins Pyaterochka et de lancer un réseau de cafés bon marché « Vkusnaya Kukhnya » dans la zone de caisse des hypermarchés Karusel. Restaurant holding Ginza Project investit dans la création d'un réseau de "restaurants roulants" sous la marque Ginza Truck, Entreprise russe Melon Fashion Group développera des magasins vêtements pour jeunes befree dans un nouveau format d'"hypermarchés de mode", selon le rapport Cushman & Wakefield.

Les taux de location de la plupart des centres commerciaux étaient libellés en devises étrangères il y a deux ans, mais aujourd'hui, le marché des espaces commerciaux s'est presque entièrement déplacé vers la zone rouble. Une autre tendance importante est que les propriétaires d'espaces commerciaux travaillent de plus en plus avec les détaillants sur les conditions de recevoir un pourcentage du chiffre d'affaires, et leur offrent également des options supplémentaires (par exemple, la location de vacances ou la finition des locaux aux frais du propriétaire).

La croissance de la concurrence entre les centres commerciaux oblige les propriétaires d'objets aux solutions architecturales et urbanistiques obsolètes à recourir à la reconception et à rechercher leur créneau sur le marché. L'année dernière a été marquée par l'ouverture simultanée de deux centres commerciaux après une refonte globale : les anciens centres commerciaux ont été démolis et de nouveaux objets sont apparus à leur place. Il s'agit du magasin central pour enfants de la Loubianka et du complexe multifonctionnel Kuntsevo Plaza (ancien centre commercial Ramstor). "À Kuntsevo Plaza, après le réaménagement, non seulement la superficie totale a radicalement augmenté, mais des parties de bureaux et résidentielles sont apparues, ce qui a rendu le projet plus liquide sur le marché", explique Alexei Streletsky, directeur des investissements du groupe IPT.

Dans la plupart des centres commerciaux, cependant, la reconception est beaucoup plus douce, sans démolition. "Le comportement des consommateurs et les habitudes d'achat changent constamment, donc d'une manière ou d'une autre, les centres commerciaux sont constamment réinventés. La reconception n'est pas toujours associée à une restructuration majeure de l'immeuble, il peut s'agir d'un changement dans la structure du bassin de locataires, le positionnement de l'objet ou des campagnes marketing », précise le député. PDG pour l'analyse et le conseil chez NDV-Nedvizhimost Elizaveta Gudz.

Dans le segment du commerce de rue, les rues commerçantes les plus prestigieuses et surévaluées de la ville – Tverskaya, Stoleshnikov pereulok, Kutuzovsky et Leninsky prospects – ont le plus souffert de la crise. « Dans ces endroits, les prix étaient en surchauffe, et la plupart des locataires y tenaient des points de vente non rentables, mais exclusivement de mode. Dans le cadre de la crise, ainsi que du départ d'un certain nombre de fabricants étrangers de Marché russe ces points de vente connaissent un exode aigu de locataires », explique Elena Mishina.

La dynamique des taux de location dans le commerce de rue a été multidirectionnelle. Il était principalement lié aux décisions des autorités de la ville de reconstruire les rues du centre. «Sur Tverskaya, Myasnitskaya, Maroseyka, les tarifs ont diminué principalement en raison de l'apparition d'un parking payant ou du manque de places de stationnement. Permettez-moi de vous rappeler que le stationnement sur Tverskaya était complètement interdit. Les tarifs sont restés stables sur Kutuzovsky, Leninsky, les prospects Leningradsky, Prospekt Mira et la rue Profsoyuznaya. Et dans certaines rues piétonnes ouvertes après la reconstruction, par exemple sur Pyatnitskaya ou Petrovka, les taux ont augmenté de 10 à 20 % », note Vitaly Lebedev.

De manière générale, le niveau de locaux vacants dans le commerce de rue a augmenté. Cependant, selon les acteurs du marché, cela n'est pas tant dû à la crise qu'à la décision des autorités de Moscou de placer obligatoirement des installations commerciales au premier étage des immeubles résidentiels. Certaines de ces zones n'ont tout simplement pas le temps d'être absorbées par le marché, l'autre partie (locaux n'ayant pas accès au trafic piéton extérieur) est passée dans la catégorie des actifs illiquides.

Cela aura certainement un impact sur le marché du commerce de rue de la capitale en février 2016. Le décret sur la démolition des bâtiments non autorisés à proximité des stations de métro a été adopté par le gouvernement de la capitale en décembre 2015. La liste des bâtiments à démolir comprenait plus de 100 objets, dont les propriétaires ont été informés de la nécessité de démolir les structures illégales. Pour 97 objets sur 104, le délai de démantèlement indépendant a expiré le 8 février. Dans la nuit du 9 février, une démolition à grande échelle de pavillons commerciaux a commencé et le 21 février, le démantèlement du centre commercial Piramida sur la place Pushkinskaya a commencé. Bien que les Moscovites aient soutenu l'initiative des autorités, de nombreux acteurs du marché la jugent inopportune. « Les petites entreprises et les salariés impliqués dans ce domaine sont les premiers à pâtir d'une telle mesure. On ne sait pas quand ces entreprises trouveront de nouveaux locaux. Les tarifs dans les centres commerciaux, et même dans de tels lieux de course, ils ne peuvent pas se le permettre. Très probablement, ces propriétaires rechercheront frénétiquement des locaux commerciaux dans la rue, mais ces sites sont peu nombreux et le flux de consommateurs n'est pas comparable aux tentes situées près du métro. Et il est absolument incroyable que la proposition des autorités de fournir des locaux similaires dans le Nouveau Moscou convienne à l'un de ces locataires », estime Elena Mishina.

Crise plus forte, impôts plus élevés

En temps de crise, tout dépenses supplémentaires, portées par l'entreprise, se reflètent sur le marché de l'immobilier d'entreprise. Ainsi, le passage au paiement de la taxe sur la valeur cadastrale et l'augmentation progressive du taux de cette taxe ont un impact négatif sur le marché. « Pour de nombreuses installations commerciales, en particulier celles construites il y a longtemps, les paiements de taxes foncières ont augmenté plusieurs fois, et parfois des dizaines de fois. Cela a entraîné une diminution du résultat opérationnel net généré par la propriété et, par conséquent, une diminution de la valeur de l'immobilier commercial », explique Alexey Streletsky.

En 2016, il y a eu une autre augmentation des taux d'imposition sur la propriété commerciale. À Moscou, le taux de la taxe foncière sera légèrement augmenté - de 1,2% à 1,3% de la valeur cadastrale. Initialement, il était censé augmenter le taux en 2016 à 1,5 %, mais le gouvernement de Moscou a décidé de ne pas augmenter drastiquement les impôts. Les experts du marché évaluent positivement cette étape. "L'allégement de la taxe foncière et une augmentation pas si forte du taux auront un impact positif sur l'attractivité des investissements immobiliers. Nous ne nous attendons pas à ce que les prix augmentent, mais l'attractivité et la liquidité du marché pourraient augmenter légèrement », est sûr Alexey Streletsky.

Dans le même temps, en cas de crise, toute charge supplémentaire deviendra tangible pour les entreprises. « Des coûts supplémentaires que les propriétaires seront obligés d'inclure dans le tarif de location. A leur tour, les locataires devront compenser les pertes aux dépens du consommateur final en augmentant le coût des services ou le prix des biens. Une augmentation supplémentaire du coût des biens et des services aura un impact négatif sur tout le monde - à la fois sur les consommateurs appauvris et sur l'État, qui à l'avenir recevra moins d'impôts sur les installations non rentables fermées », déclare Elizaveta Gudz.

Selon Alexander Shibaev, directeur du département de conseil, d'analyse et de recherche chez Blackwood, à l'avenir, les propriétaires d'immeubles de commerce et de bureaux de petite et moyenne taille souffriront le plus. A partir du 1er janvier 2017, la taxation du prix cadastral sera étendue à tous les immeubles commerciaux et de bureaux, auparavant elle ne s'appliquait qu'aux objets d'une superficie supérieure à 3 mille mètres carrés. mètres. « De nombreuses entreprises ne pourront pas supporter l'augmentation des charges fiscales et cesseront leurs activités. En conséquence, la base imposable des installations commerciales sera réduite, tandis que le nombre de chômeurs augmentera », déclare Alexander Shibaev.