Atsisiųskite prekybos centro sąmatą. Statybos darbų sąmata. Kur ir kaip nebrangiai užsisakyti biudžeto dokumentacijos parengimą

Sąmata statybos darbų metu yra privaloma, nes beveik kiekvienas projektas turi biudžetą, dėl kurio reikia susitarti. Straipsnyje kalbėsime apie pagrindinius statybos sąmatų rengimo principus ir kaip „Business.Ru“ paslauga padės sudaryti sąmatas.

Ką sužinosite apie:

Pagrindiniai biudžeto sudarymo principai

Bet kokia sąmata daroma norint turėti konkretaus projekto įgyvendinimo planą, bet sprendžia ir kitas problemas. Pavyzdžiui, statybos ir kitų remonto darbų biudžetas yra būtinas siekiant:

• atskirti įvairioms medžiagoms, procedūroms ir darbams reikalingus pinigus;
• suprasti ir pasakyti užsakovui, kiek kainuos statybos;
• valdyti pinigų srautus tolygiai ir teisingai, laikantis laiko ir reikalavimų;
• patikrinti konkretaus dizaino finansinį pagrįstumą.

Numatomas skaičiavimas statybos metu parodo medžiagų ir darbų, reikalingų kiekvienam procesui atskirai, kainą.

Tradiciškai sąmata yra statybos paslaugų teikimo sutarties priedas.

Biudžeto sudarymo funkcionalumas yra viena iš Business.Ru paslaugos naujovių. Tai naudinga verslininkams ir sistemos naudotojams, kurie profesionaliai užsiima statybos ar apdailos darbais. Taip pat galimybė sudaryti statybų sąmatas supaprastins parduotuvių savininkų, besigilinančių į savo patalpų remonto procesą, bendravimą su rangovais.

Biudžeto sudarymo principai yra išdėstyti specialiame vadove „Statybos produktų kainos nustatymo Rusijos Federacijos teritorijoje metodika“ MDS 81-35-2004.

Anot jo, sąmatos būna kelių rūšių. Iš esmės dokumentas nustato sąmatas dirbant su vyriausybės įsakymais ir oficialiomis įstaigomis.

Statybos sąmatų rūšys

MDS 81-35-2004 išskiriamos šios statybos sąmatų rūšys:

• vietiniai skaičiavimai ( pirminiai dokumentai didelių objektų ir statinių statybai: pastatams, keliams ir kt. baziniu kainų lygiu ir su prognoze);
• objektų sąmatos (dokumentai su skaičiais iš lokalinių sąmatų, sudarytų su einamųjų metų kainomis);
• konsoliduotos sąmatos (sudarytos remiantis ankstesniais dokumentais, taip pat pagal numatomas administracinio aparato funkcionavimo išlaidas). Jie nustato galutinę lėšų, kurių prireiks objektams statyti, limitą.

Svarbu! Metodinės rekomendacijos būtinos profesionaliems matininkams dideliems valstybės užsakymams ar statybos firmos. Rengdami tokius įvertinimus jie dažniausiai naudoja žinynus su 2000 metų kainomis, o vėliau jas keičia naudodami koeficientą.

Jei kalbama apie mažos įmonės dirbant su privačiomis įmonėmis ar asmenimis, sudaromas paprastesnis sąmatos variantas. Tokio dokumento tipas skiriasi statybos srityse: bendra sąmata statybos darbai, taip pat apdailos, elektros, projektavimo, santechnikos, stogo dengimo, montavimo ir kitų darbų sąmatą.

Statybos darbų sąmata būtina, jei laukia pasaulinis projektas: nuo naujo pastato statybos iki naujo pastato pridavimo.

Pavyzdinė statybos darbų sąmata skiriasi nuo kitų sąmatų daugeliu pozicijų. Pavyzdžiui, jame gali būti ne tik montavimo, bet ir išmontavimo darbų sąrašas.

Statybos darbų sąmatos pavyzdys atrodo taip:

Pavyzdinę statybos darbų sąmatą galima sudaryti savarankiškai Excel skaičiuoklėje arba pasitelkti specialias sąmatas sudaryti skirtas paslaugas. Pavyzdžiui, ši funkcija yra Business.Ru debesų apskaitos sistemoje.

Remiantis darbo servise rezultatais, gatava sąmata taip pat įkeliama į Excel, kur ją galima toliau taisyti.

Elektros montavimo darbai- tai visas remonto darbų kompleksas, susijęs su elektros instaliacija. Tai apima visišką ir dalinį laidų pervedimą, laidų pervedimą naujame pastate ir net elektros skydo, kištukinių lizdų ir šviestuvų įrengimą.

Tokio dokumento ypatumas yra tas, kad sąmatos pagrindas yra darbų sąrašas su kaina. Padarykite sąmatą elektros instaliacijos darbai Galite naudotis paslauga Business.Ru.

Elektros darbų sąmatos pavyzdys:

Sudarius sutartį tarp rangovo ir užsakovo, parenkama elektros parduotuvė, kurioje bus perkama (arba įrangos pirkimą vykdo pats klientas per internetinę parduotuvę).

Projektavimo darbai yra pirmasis pastato statybos etapas. Projektuojant statinį, sąmatoje atsižvelgiama į specialistų atlygį. Paprastai sąmata projektavimo darbai yra sudarytas pagal specialius žinynus, kuriuose skaičiuojamas darbo užmokestis ir koeficientai. Tokiame dokumente yra nedaug stulpelių.

Projektavimo darbų sąmatos pavyzdys:

Remonto darbų sąmatos gali būti labai įvairios. Tai apima skyrius, susijusius su apdaila ar smulkiu remontu.

Patalpoje, kurioje jau buvo sumontuoti radiatoriai, sienų išlyginimo remonto darbų sąmatos pavyzdys:

Santechnikos darbai – tai darbų grupė, susijusi su vandentiekio ir kanalizacijos vamzdžių montavimu ir keitimu, taip pat praustuvų, tualeto indų, maišytuvų, radiatorių ir kt. montavimu ir išmontavimu.

Mažos privačios įmonės ir individualūs verslininkai santechnikos darbų sąmatas sudaro neatsižvelgdami Gairės dėl darbo užmokesčio.

Žemiau pateikiama santechnikos darbų sąmatos pavyzdys:

Kaip ir bendrojoje statybos darbų sąmatoje, taip ir stogo dengimo darbų sąmatoje dažniausiai yra ne tik įrengimas, bet ir išmontavimas.

Nuotraukoje pateikta pavyzdinė stogo dengimo darbų sąmata administraciniame pastate:

Suvirinimo darbus su atskira sąmata dažniausiai surašo tik profesionalūs sąmatininkai didelėse statybos įmonėse, atsižvelgdami į metodines rekomendacijas.

Tačiau jei mažas suvirinimo darbai, tuomet suvirinimo darbų sąmatą galima atlikti paprastesnėmis dokumentų rengimo programomis. Pavyzdžiui, debesies tarnyboje „Business.Ru“.

Suvirinimo darbų sąmatos fragmento pavyzdys:

Jei darbai atliekami kasant gruntą arba, priešingai, užpilant jį (duobėse), tokie darbai vadinami žemės darbais.

Į žemės darbų sąmatą dažniausiai įtraukiama pačių darbų kaina (darbininkų ir meistrų atlygis), taip pat naudojamų medžiagų: semtuvai, krepšiai ir kt.

Taip atrodo pavyzdinės žemės darbų sąmatos fragmentas, sudarytas pagal metodines rekomendacijas:

Demontavimo darbai – darbų visuma, susijusi su pastato ar jo dalies (pavyzdžiui, sienų, langų, durų ir kt.) sunaikinimu.

Paprastai tokiame dokumente, be išmontavimo išlaidų, nurodomas mokestis už šiukšlių nuleidimą nuo grindų, šiukšlių surinkimą ir išvežimą į sąvartyną.

Pavyzdinė griovimo darbų sąmata:

Montavimo darbai – darbų, susijusių su ko nors įrengimu, visuma. Į montavimo darbų sąmatą įtraukta įrangos kainos apskaičiavimas, taip pat jos įrengimo kaina.

Programoje Business.Ru galite sukurti panašų sąmatą, kuri padės parduoti prekių rinkinį, skirtą techniškai sudėtingiems gaminiams montuoti. Pavyzdžiui, diegiant sistemas protingas namas» arba elektroninis barjeras.

Beje, žemiau pateikiama pavyzdinė užtvaro montavimo darbų sąmata, kurią parduotuvė galėtų atsispausdinti klientui:

Paleidimas - darbų kompleksas sumontavus įrangą: visų procesų patikra ir derinimas. Paprastai sąmatos paleidimo metu sudaromos didelėse statybos įmonėse, atsižvelgiant į specialiuose žinynuose nurodytus standartų kodus ir pozicijas.

Pradėjimo eksploatuoti sąmatos pavyzdys:

Apdailos darbai yra paskutinis remonto etapas. Pavyzdžiui, tapetavimas, laminato klojimas, durų montavimas ir kt.

Žemiau pateikiama pavyzdinė vieno iš biuro patalpų apdailos darbų sąmata. Tai apima lubų, sienų ir grindų apdailą.

Darbo ir medžiagų sąmata

Darbų ir medžiagų sąmata yra supaprastinta sąmatos rūšis, kuri naudojama smulkiems remontams. Pavyzdžiui, jei jūsų parduotuvėje tereikia nudažyti sienas, į darbo ir medžiagų pavyzdinę kainą bus įtrauktos tik dažų ir apdailos išlaidos.

Apklausos darbų sąmata

Apžvalgos darbai – tai darbų, reikalingų norint ištirti statybų vietą, sąrašas. Į apžiūros sąmatą įtrauktas ir ūkinis, ir techninis darbas.

Ekonominiai skaičiavimai apima tyrimus, kurie pagrindžia pastato statybos šioje konkrečioje vietoje naudą. Techninė – tai geologijos, geodezijos srities bylų kompleksas, kurios taip pat atliekamos prieš statybą.

Tyrimo darbų pavyzdinės sąmatos daugiausia apima darbo užmokesčio išlaidas, taip pat specialistų transportavimo į planuojamos statybos vietą (benzino, automobilių nuomos ir kt.) išlaidas.

Sąmatų sąvoka statybose

Skaičiuojamų išlaidų apibrėžimu naudojasi ne tik sąmatininkai, bet ir visi meistrai, kurie sąmatas atlieka neatsižvelgdami į standartus. Bendriausiu požiūriu, numatoma kaina yra pinigų suma, skirta statybai. Tai yra galutinė suma, kuria remiasi rangovas ir klientas, nustatydami finansavimo sumą.

Išvedant numatomą savikainą imamos statybinių prekių kainos, įrangos (nuomos, pirkimo), išvežimo ir pristatymo išlaidos, darbo užmokestis darbuotojams ir jų vadovui.

Numatomą kainą lemia tiesioginės ir pridėtinės išlaidos, taip pat numatomas organizacijos pelnas.

Tiesioginės išlaidos apima išlaidas medžiagoms, mašinų ir mechanizmų eksploatacijai, taip pat darbuotojų atlygį.

Pridėtinės išlaidos statybos sąmatoje yra netiesioginės piniginės išlaidos, kurios yra susijusios su darbų organizavimu. Tai apima, pavyzdžiui, atlyginimą administraciniam aparatui, apmokėjimą už programų, skirtų sąmatai ir kitai dokumentacijai sudaryti, naudojimą, mobiliojo ryšio, administracinio aparato patalpų nuoma ir kt.

Numatomas pelnas – pinigai rangovų išlaidoms padengti ir darbuotojų darbui skatinti (pavyzdžiui, priedai už perdirbimą).

5 geriausios biudžeto sudarymo klaidos

Sudarant statybos sąmatas periodiškai pasitaiko klaidų. Štai 5 dažniausiai daromos klaidos.

1. Jokio biudžeto. Klientas susitinka su meistru ir žodžiais išsiaiškina darbų kainas. Rangovą rekomendavo draugas, todėl būsimas užsakovas neabejoja savo sąžiningumu ir tiesiog teiraujasi kainų, norėdamas įvertinti išlaidas.

Dėl to statybos ar remonto išlaidų suma viršija visas leistinas ribas. Juk jei nėra konkretaus susitarimo dėl medžiagų, rangovas nupirks reikiamą tūrį viršijantį statybinių medžiagų kiekį.

1. Darbo apimties nėra. Statybos sąmatoje gali būti tiesiog nurodyta konkrečiam veiksmui (pavyzdžiui, ūkinės patalpos remontui) išlaidų suma, tačiau darbų apimtis nepasirodo.

Dėl to paaiškėja, kad rangovas, sudarydamas sąmatą, nurodė tik pagrindinius šio objekto darbus, o papildomus, mažesnius, pamiršo (tyčia ar netyčia - šiuo atveju nesvarbu). Klientas turi sumokėti.

Pavyzdžiui, parduotuvėje lubos išlygintos. Rangovas nusprendė naudoti tinklelį ir minimalų tinko sluoksnį. Bet nuimant seną dangą tarp plokščių randamos labai didelės siūlės, dėl kurių tinko sunaudoti reikia 5 kartus daugiau. Kliento remonto išlaidos auga.

1. Papildomas darbas sąmatoje. Ši klaida gali būti atsitiktinė arba ypatinga. Kartais neprofesionalūs statybininkai nežino paprastesnės technologijos ir atlieka sudėtingesnį darbų rinkinį. Papildomas darbas sąmatoje taip pat gali atsirasti tyčia, siekiant padidinti darbo užmokesčio išlaidas.
2. Medžiagų kiekio viršijimas sąmatoje. Medžiagų kiekio pervertinimas daugiau nei 15% to, ko reikia, yra ne rangovo draudimas, o klaida. Išties, norint sudaryti gerą statybos sąmatą, pavyzdžiui, parduotuvės remontui, reikia išmatuoti visas sienas, langus, durų angas, išsiaiškinti paviršių nelygumus ir pan. Tačiau retai rangovas taip nuodugniai atlieka skaičiavimus.
3. Sąmatoje nurodyti ne visi darbai. Nesąžiningas rangovas didžiąją dalį sąmatos gali skirti parengiamiesiems darbams. Klientas, nevisiškai įvertinęs sąmatą, o tik pamatęs galutinę sumą, pamato, kad kaina jam tinka, pasirašo sutartį.

Dėl to rangovas atlieka grubius darbus ir dingsta. Klientas, atidžiai pažiūrėjęs į sąmatą, mato, kad tikrai sumokėjo tik parengiamąją dalį. Dėl to tokia „klaida“ statybos sąmatoje lemia permokėjimą.

Mūsų darbe, statybose komercinis nekilnojamasis turtas Svarbiausia suprasti kliento tikslus. Visa kita – mūsų komandos technikos ir profesionalumo reikalas.

DOMAKS didžiuojasi savo aukštos kvalifikacijos specialistais, kurie lengvai susidoros su bet kokia jiems skirta užduotimi. Siūlome Jums greitą ir patikimą komercinės paskirties nekilnojamojo turto pastatų statybą.

Kalbant konkrečiau, džiaugiamės galėdami statyti nuostabius prekybos centrus, verslo centrus, viešbučius, angarus, viešbučius, automobilių stovėjimo aikšteles ir kitus pramoninius pastatus, sukurtus pagal unikalius projektus. DOMAKS teikiamos paslaugos yra idealiausios Jums, kaip klientams, nes mums rūpi Jūsų interesai, iškeldami juos aukščiau už viską!!! Visiškai unikalūs objektai, kuriuos mūsų darbuotojai gali pastatyti per trumpiausią įmanomą laiką ir tuo pačiu labai kokybiški, neabejotinai taps jūsų nuosavybe!

Tokiose svetainėse kaip mūsų vargu ar rasite DOMAKS specialistų statomų projektų analogų, nes naudojame daugiausia šiuolaikinės technologijos ir geriausios statybinės medžiagos komercinio nekilnojamojo turto statybai Sankt Peterburge, Maskvoje, taip pat daugelyje kitų Rusijos miestų. Mūsų klientams nėra nieko neįmanomo! Ar jums reikia puikiai statybos įmonė geriausi specialistai norimam viešbučio komplekso projektui įgyvendinti? Norisi maksimumo žema kainaįgyvendinti automobilių stovėjimo aikštelės ar degalinės projektą? Pas mus tokių kompleksų statyba yra daugiau nei realu ir racionalu!!!

Garantijos statant komercinį nekilnojamąjį turtą

Garantuojame, kad susisiekę su DOMAKS atsidėsite į patyrusių statybos pramonės specialistų rankas! Bėgant metams, mums pavyko pasiekti neregėtų rezultatų ir dabar su malonumu galime pasiūlyti savo klientams geriausias sąlygas sandoriui įvykdyti. Nedvejokite, sprendimas kreiptis geriausi specialistai DOMAKS apdraus jus nuo daugelio gamybos problemų ir incidentų, taip pat nenumatytų materialines išlaidas. Kompetentingos mūsų kvalifikuotų specialistų rekomendacijos ir patarimai padės lengvai orientuotis ir padaryti teisingas pasirinkimas palankiai vertinamos tinkamiausios statybinės medžiagos, taip pat apdailos medžiagos ir apdailos elementai. Be to, atkreipkite dėmesį, kad mūsų kainos yra net daugiau nei prieinamos.

Darbo kokybė

Apie mūsų darbo kokybę ir puikiai įvykdytas sutarties sąlygas galite sužinoti iš pirmų lūpų. Mes neslepiame savo pasiekimų ir nebijome pasakyti, kad mūsų įmonė yra viena geriausių Sankt Peterburge statant pastatus, skirtus tiesiogiai komercinei paskirčiai. Taip pat galite peržiūrėti mūsų klientų atsiliepimus, patalpintus DOMAKS svetainėje, ir įsitikinti, kad mūsų žodžiai yra teisingi!!!

Kainos

PASTATO PASKIRTIS	Pastato plotas, kv.m. (Kaina ₽/m2)
	iki 5000	5 000 - 10 000	10 000 - 20 000	20 000 - 40 000	nuo 40 000
Daugiaaukštis gyvenamasis namas	1200
Sandėlis
Biuras
Prekybos centras	1100
Atvira kelių lygių automobilių stovėjimo aikštelė

Pastatai iki 1000 m2 - 1,5-2 milijonai rublių

Komercinio nekilnojamojo turto statybos kaina

Priklausomai nuo ploto, sąlygų, parametrų, vidaus inžinerinių sistemų, reikalavimų apdailai, statybos (statinio dėžės, vidaus inžinerijos, apdailos) kaina bus maždaug:

Biuro nekilnojamasis turtas (verslo centrai) - kaina: 20 -28 tūkst ₽/m2

Sandėlio nekilnojamasis turtas

Šaldytuvas: 8-12 tūkst ₽/m2

Pramoninis šaldytuvas: 15-22 tūkst ₽/m2

Prekybos centrai - kaina: 24-36 tūkst ₽/m2

Atvira kelių lygių automobilių stovėjimo aikštelė - kaina: 8-12 tūkst ₽/m2

Daugiafunkciniai pastatai iki 1000 m2 - kaina: 20-35 tūkst ₽/m2

• Generalinio rangovo funkcijų vykdymas - 5-7% statybos ir montavimo darbų kainos
• Techninio užsakovo funkcijos vykdymas - 1-2% statybos ir montavimo darbų kainos

Yudu svetainėje galite užsisakyti profesionalias sąmatos dokumentacijos rengimo paslaugas. YouDo atlikėjai turi specializuotas išsilavinimas ir turtinga darbo patirtis, leidžianti garantuoti biudžeto sudarymo raštingumą, o taip pat visų normų ir galiojančių teisės aktų reikalavimų laikymąsi atliekant skaičiavimus.

Kodėl jums reikia biudžeto dokumentų?

Bet kokios konstrukcijos, įskaitant prekybos namus, statyba yra sunkus procesas, kuris atima daug laiko ir reikalauja didelių išlaidų iš būsimo savininko. O kad šios išlaidos neviršytų šiems tikslams skirto biudžeto, prieš pradedant statybas būtina užsisakyti prekybos centro statybos sąmatą. Apskaičiuota dokumentacija, atsižvelgiant į tai, kad ji parengta profesionaliai, yra labai svarbi, nes leidžia:

• Stebėti planuojamos veiklos atitiktį atliekamiems darbams po fakto
• Kontroliuoti statybos išlaidas
• Venkite rangovo sukčiavimo

Be to, prekybos centro sąmata suteiks galimybę pamatyti pilną būsimų išlaidų „vaizdą“ ir jų pagrįstumą.

Sąmatos dokumentacijos tipai

• Prekybos centro statybos sąmata, sudaryta daug darbo jėgos būdu. Šis metodas naudojami nedideliems pastatų projektams. Daroma prielaida, kad klientas moka tik už paslaugas statybos organizavimas, a Statybinės medžiagos pristato į objektą savarankiškai
• Universali sąmata statybai. Tai dokumentas, kuriame nurodomos ne tik darbų rūšys, bet ir visos panaudotos medžiagos. Medžiagų kaina suvestinėje nurodyta sąmatos dokumentacijos priede
• Išplėstinė sąmata. Apskaičiuokite sąmatą prekybos kompleksas tokio tipo darbus gali atlikti tik specialistai, turintys patirties rengiant skaičiavimus būtent tokiai dokumentacijai. Čia specialistai surašo sąmatos dokumentus tik pagal naujausia informacija dėl statybinių medžiagų kainų ir atliktų darbų kainų

Kur ir kaip nebrangiai užsisakyti biudžeto dokumentų parengimą?

„Yudu“ svetainėje galite užsisakyti profesionalų paslaugas prekybos komplekso statybos sąmatai sudaryti. Čia paslaugas teikia specialistai, kurių įgūdžių lygį patvirtina išankstinė patikra.

Norėdami pateikti užsakymą Yuda, turite:

• Užpildykite paraišką pagrindiniame svetainės puslapyje
• Paraiškoje nurodykite darbo tipą, Papildomi reikalavimai, terminai ir pageidaujama kaina
• Palaukite kelias minutes, kol į paraišką atsakys rangovai, galintys teisingai apskaičiuoti visas statybos išlaidas
• Pasirinkite specialistą, kurio darbas maksimaliai atitinka keliamus reikalavimus

„Yudu“ rangovai galės apskaičiuoti statybos sąmatas visiškai laikydamiesi nustatytų normų ir standartų. Tokio lygio specialistų sudaryta numatoma dokumentacija leis ateityje visiškai kontroliuoti statybos procesą.

Projektas – objekto (manoma, prekybos ir pramogų centro) statyba. Objektas yra Mitiščių mieste, Maskvos srityje adresu: g. Letnaya, 26. Apytikslė objekto paleidimo data yra 2019 m.

Objektų aprėpties zonos

Rengiant verslo centro statybos koncepciją, būtina nustatyti sklypą supančios aptarnavimo zonos ribas.

Tradiciškai teritoriją aplink objektą galima suskirstyti į tris zonas (atsižvelgiant į vietos artumą):

• 1-asis apsupimo žiedas: ribojamas Yubileynaya, Mira gatvių, Yauza upės.
• 2-asis apsupimo žiedas: apima didžiąją miesto dalį, išskyrus atokias vietoves - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass rajoną, Vostochnaya Perlovka ir Družbą.
• 3 apsupimo žiedas: apima visą Mitiščių miestą, įskaitant Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, Vostochnaya Perlovka ir Družbos sritis.

Vidiniai ir išoriniai projekto sėkmės veiksniai

Išoriniai veiksniai yra nepriklausomi nuo investuotojo valios, tačiau jų įtaka tolesnei projekto plėtrai turi esminę reikšmę įgyvendinant verslo centro statybos projektą.

Išorinių ir vidinių vystymosi veiksnių palyginimas pateiktas žemiau esančioje lentelėje.

Remiantis atlikta analize, galime daryti išvadą, kad sprendžiant dėl ​​verslo centro statybos reikia atsižvelgti į keletą parametrų:

• Regiono ekonominės, socialinės ir demografinės raidos perspektyvos.
• Konkurencijos lygis vietovėje, kurioje yra objektas.
• Rajone gyvenančių gyventojų socialiniai-demografiniai ypatumai.
• paties objekto ypatybės.
• Projekto įgyvendinimo investiciniai rodikliai.

Pažymėtina, kad verslo centrų Sankt Peterburge statybos kaina vidutiniškai siekia 450 milijonų rublių, kurių plotas 40 000 kv. m Tačiau šis skaičius šiek tiek skiriasi nuo Maskvos.

Reikėtų pažymėti, kad verslo centrų Maskvoje statybos kaina yra apie 600 milijonų rublių, kurių plotas didesnis nei 40 000 kvadratinių metrų. m.

Objekto SSGG analizė

Žemiau pateikiama galutinė siūlomo statyti objekto SSGG analizės lentelė.

S- Stiprybės	W – Silpnybės
Puikus objekto fasado matomumas. Netoli miesto transporto maršrutai. Pakankamas parkavimo vietų skaičius palei pastato fasadą (lankytojams) ir galimybė jas pastatyti antžeminėje aikštelėje. Šiuo metu didelis pralaidumas	Dabartinis turgaus vaizdas. Administracinė našta. Šiuo metu trūksta rinkodaros biudžeto. Nėra veikiančios įmonės. Nebuvimas valdymo įmonė. Savininkui trūksta plėtros patirties. Iš kliento skolintų lėšų poreikis
O – Galimybės	T – Grasinimai
Maskvos srities ekonomikos augimas. Gyventojų perkamosios galios augimas. Išvystyta rajono infrastruktūra. Aktyvi būsto statyba 1 ir 2 aplinkos žiedo zonoje – vartotojų pagausėjimas. Geras susisiekimas transportu. Palanki objekto vieta, apsupta gyvenamųjų namų. Praktiškai nėra pramogų vaikams. Žemas įmonių lygis Maitinimas	Šiuo metu perkamoji galia mažesnė nei Maskvoje. Didelė priklausomybė nuo „inkarinių“ nuomininkų. Aukštas lygis konkurencija prekybos sektoriuje. Dabartinis vartotojų pageidavimų lygis. Nesusiformavęs poreikis apsilankyti prekybos centre. Žemi nuomos tarifai. Daugumos tinklo operatorių buvimas Mitiščių rinkoje

Analizuojant stipriąsias puses ir silpnosios pusės objektas, jo plėtra ir grėsmės, galima svarstyti galimybę įgyvendinti du skirtingus erdvės panaudojimo variantus:

• Prekybos centras.
• Prekybos ir pramogų centras.

Prekybos centras

Tokiu atveju galite sutelkti dėmesį į prekybos galerija. Didelis prekybos zonos dydis padidins siūlomų prekių įvairovę. Prekybinių patalpų nuomos kainos yra daug didesnės nei pramogų patalpų. Tokiu atveju prekybos centro aprėpties zona bus tik pirmasis aplinkos žiedas.

Šis verslo centro statybos verslo planas yra pats optimaliausias dviejų aukštų objekto statybos objektas.

Prekybos ir pramogų centras

Antruoju atveju galite sutelkti dėmesį į pramogų komponentą. Pagrindinis privalumas šis pasiūlymas yra tai, kad miesto turguje labai trūksta laisvalaikio vietų vaikams. Pramogų zonos buvimas padidina laiką, kurį pirkėjai praleidžia objekto teritorijoje. Naujuosiuose prekybos centruose prekybos ir pramogų plotų santykis siekia 50–50 proc.

Pirmame aukšte siūloma įrengti maisto prekių prekybos centrą.

Turėdamas daug pramogų operatorių, prekybos ir pramogų centras galės pritraukti lankytojus į pirmąjį ir iš dalies antrąjį miesto apylinkių žiedą, nes mieste nėra pakankamai pramogų. Tuo pačiu reikia atsižvelgti į tai, kad šios rūšies paslaugų nuomos įkainiai yra mažesni nei už prekybos plotas o tai ilgainiui padidins projekto atsipirkimo laikotarpį.

Užsienio patirtis rodo, kad optimaliausias projekto įgyvendinimas bus prekybos ir pramogų komplekso sukūrimas, nes toks variantas sumažina komercinę riziką.

Planuojamas verslo centras priklauso A klasei. Jis yra aukščiausias iš tų, kuriuos galima priskirti. A klasės įvertinimas rodo visų pastato patalpų prestižą, buvimą modernios sistemos gyvybės palaikymas ir paties centro veikla.

A klasės verslo centro statybos kaina pagal konkretų pavyzdį pateikiama žemiau. Reikia nepamiršti, kad prekybos ir pramogų centro statyba kitame mieste gali turėti visiškai kitokias finansines investicijas pagal apimtį.

Projekto pinigų srautų sudarymas

Tikėtina, kad gaudamas statybos leidimą prekybos centras turės šiuos parametrus:

• Bendras prekybos centro plotas – 9672 kv. m.
• Įskaitant 1 aukštą - 4847 kv. m.
• Įskaitant 2 aukštą - 4825 kv. m.
• Patalpų užimtumas 1 metais – 70%.
• Patalpų užimtumas vėlesniais metais yra 95%.
• Neatlikimo rizika - 0%.
• Pajamų augimas per metus – 5 proc.

Kadangi nuomos sutartyje numatytas netesybų dydis už vėlavimą daugiau nei 30 dienų, tai rizika, kad verslo centro statybos metu neatsiskaitys, prilyginama nuliui. Metinis augimas nuomos kainos bus 5%.

Žemiau esančioje lentelėje tai parodyta aiškiau.

Investicijos į verslo centro statybos statybas (rub.)

Kryptis	Investicijos
1. Išlaidos	Statybos ir montavimo darbai
	Kitos išlaidos
	Dalinis rezultatas:
2. Jungtys	Vandens tiekimas
	Kanalizacija
	Šilumos tiekimas
	Maitinimas
	Dėl elektros energijos limito skyrimo
	Dalinis rezultatas:

Dauguma svarbus punktas yra kapitalo investicijų finansavimo klausimų tyrimas. Tam gali būti naudojamos tiek nuosavos, tiek skolintos įmonės lėšos. Žemiau pateikiami išsamesni statybos projekto finansavimo duomenys.

Projekto finansavimas:

• Investicijos iš viso – 13439642 doleriai.
• Įskaitant 1 metus - 10939642 doleriai.
• Įskaitant 2 metus – 2 500 000 USD
• Iš viso skolintas kapitalas - 13439642 doleriai, įskaitant 1 metus: 10939642 doleriai, 2 metus: 2500 000 dolerių.
• Paskolos grąžinimo laikotarpis yra 10 metų.
• Paskolos palūkanų norma yra 18%.

Tyrimo procese finansinius rezultatus projektą, svarbus momentas yra mokesčių naštos dydžio ir dydžio įmonėje tyrimas pagal verslo planą.

Žemiau pateikiami projekto planuojamų mokesčių lengvatų rezultatai.

Projekto vykdymo metu sumokėti mokesčiai:

• Turtui – 2,2 proc.
• Už pelną – 20 proc.
• PVM - 18%.

Norėdami sukurti pinigų srautą, turime nustatyti apytikslę pajamų sumą iš patalpų nuomos, kuriai reikia suskirstyti prekybos centro plotą į zonas. Zonavimo elementai pateikti žemiau esančioje lentelėje.

Zonavimas

Pajamų iš planuojamo verslo centro patalpų nuomos apskaičiavimas yra centrinis taškas, nes tai siejama su jo efektyvumu. Tokioms pajamoms gauti yra įvairių prognozavimo variantų: optimistinių, vidutinių ir pesimistinių. Žemiau esančioje lentelėje aiškiau parodytos kiekvienos parinkties charakteristikos.

Pirmoje lentelėje pateikta pesimistinė pajamų gavimo varianto prognozė.

Nuomos pajamų skaičiavimas. Nuomos kainos – pesimistinės prognozės

Šios lentelės leidžia daryti išvadą, kad dėl projekto įgyvendinimo pesimistinis pajamų dydis, gautas iš patalpų nuomos prekybos ir pramogų centre, sieks 3 909 468 USD.

Žemiau esančioje lentelėje pateikiami pajamų iš prekybos centro patalpų nuomos su vidutiniu variantu skaičiavimo duomenys.

Nuomos pajamų skaičiavimas. Nuomos kainos – vidutinės

Šios lentelės leidžia daryti išvadą, kad įgyvendinus projektą vidutinė pajamų suma už patalpų pristatymą prekybos ir pramogų centre sieks 4 429 399 USD.

Taip pat būtina numatyti optimistinę galimo objekto pajamų gavimo iš patalpų nuomos prognozę, kuri pateikta lentelėje žemiau.

Nuomos pajamų skaičiavimas. Nuomos kainos – optimistinė prognozė

Šios lentelės leidžia daryti išvadą, kad įgyvendinus projektą optimistinė pajamų suma, gauta už patalpų pristatymą prekybos ir pramogų centre, sieks 4 776 385 USD.

Apskaičiuokite skolintų lėšų kainą ir jų grąžinimo grafiką žemiau esančioje lentelėje.

	Sumokėtas likutis	% einamojo mokėjimo	Pagrindinė einamųjų mokėjimų suma	Mėnesinis mokestis

Pastaba: 3 mėnesį į mėnesinį mokėjimą bus įtrauktas dvejų metų lengvatinis laikotarpis ir 5 143 445 USD palūkanų kapitalizacija.

Lentelėje pateikti duomenys rodo, kad projekto mėnesinė įmoka bus 3 214 579 USD per mėnesį.

Kitos išlaidos

Apsvarstykite ir apskaičiuokite visas galimas veiklos išlaidas kuriant verslo centrą:

• Pirmieji dveji metai apsaugos darbų apims pusę nuolatinės apimties.
• Į valymo paslaugų apskaičiavimą įtrauktas visų plotų ir teritorijų valymas.
• Atsižvelgta į mokėjimą darbo užmokesčio visa, įskaitant visus mokesčius ir PVM.
• Kasmetinis atlyginimas didinamas 5% per metus.
• Visos veiklos sąnaudos perkeliamos nuomininkams (išskyrus 1 metų ir 2 metų pusės išlaidas).

Norėdami sudaryti pinigų srautą, apskaičiavome šiuos duomenis:

• orientacinis vidutinės pajamos nuo patalpų nuomos 10 projekto įgyvendinimo metų su sąlyga, kad pirmaisiais metais nuomojamas plotas yra 70%, o vėlesniais metais - 95%.
• Turto nusidėvėjimas bus 3,33% per metus.

Skaičiavimai viduje finansinė veiklaįtraukti perteklines palūkanas pagal mokesčių įstatymus, nes formatas prieš ir po finansavimo nebus sudarytas.

Kadangi statyba priimama „darbų etapais“, o pinigų srautas formuojamas nuo pirmųjų metų, skaičiuojamų nuo to momento, kai projektas gauna pirmąjį rublį pajamų, įmonė netenka teisės į PVM grąžinimą pirmaisiais metais baigus statybas.

Kadangi projekto likutis yra teigiama reikšmė objektui pasiekus 100% pajėgumą, todėl skaičiuojant nebuvo atsižvelgta į kitas ir nepaprastąsias išlaidas.

Pagal turimus duomenis galima atvaizduoti planuojamus projekto generuojamus pinigų srautus.

Žemiau esančioje lentelėje pateikiamos projekto veiklos sąnaudos.

Veiklos sąnaudos

Veiklos sąnaudos
Administracija
personalas
naudojamų medžiagų
įranga
personalas
naudojamų medžiagų
įranga
Tie. paslauga
personalas
eksploatacinės medžiagos, įskaitant kombinezonus
licencijas
personalas
eksploatacinės medžiagos, įskaitant kombinezonus ir įrangą
Draudimas
atsakomybė
Komunaliniai mokėjimai
Vidutinė svertinė kaina už kv. m/metus
Iš viso per metus
Eksploatacijos išlaidas padengia savininkas

Žemiau esančioje lentelėje parodyta, kad suma veiklos sąnaudos pirmaisiais metais sieks 271 707 dolerius, vėliau bėgant metams didėja ir 10 metais pasiekia 740 157 dolerius.

Tolesnėje projekto efektyvumo analizėje žemiau esančioje lentelėje bus atsižvelgta į projekto pajamų dinamiką per pirmuosius 10 metų.

Projekto pajamos

Šios lentelės leidžia daryti išvadą, kad pajamų suma iš projekto pirmaisiais metais bus 2 717 987 USD, vėliau pajamos didės, 10 metų jos sieks 39 702 947 USD.

Studijuojant projektą svarbu apskaičiuoti nusidėvėjimo mokesčius, kurie pateikiami žemiau esančioje lentelėje.

Projekto nusidėvėjimas

Kaip matyti iš lentelės, nusidėvėjimo suma trečiaisiais metais bus 262 153 USD, o paskutiniais, 10-aisiais, 227 582 USD. Bendra nusidėvėjimo mokesčių suma už visus projekto įgyvendinimo metus bus 1 956 147 USD.

Žemiau esančioje lentelėje parodytas projekto pinigų srautas.

Pinigų srautas

PINIGŲ SRAUTAS
Pirminė veikla
Bendrosios pajamos
Eksploatacinės išlaidos
mokėtinas PVM
Eksploatacinė veikla
11% Kt - NB sumažėjimas
Nuosavybės mokėstis
pajamų mokestis
IŠ VISO pagrindinei veiklai
Finansinė veikla
7% viršija normą
Paskolos kūnas
Apmokėjimas steigėjams
IŠ VISO finansinei veiklai
Investicinė veikla
PVM grąžinimas
IŠ VISO investicinės veiklos
IŠ VISO

Lentelėje matyti, kad bendras projekto pinigų srautas bus 1 300 415 USD.

Diskonto normos įvertinimas

Šiuo metu jis naudojamas būsimiems pajamų srautams paversti viena verte. Diskonto norma (r) bus apskaičiuojama bendrai naudojant formulę:

α – vidutinė laikotarpio infliacija.

MRR (Minimum Risk of Return) – minimali reali rizikos norma, susijusi su projekto veikla.

RI (Investment Risk) – projekto dalyvių vidutinės reikalaujamos grąžos (rizikos) lygis.

Minimali realios rizikos norma MRR šiuo atveju bus lygi skolintų lėšų kainai, ty 18%, tai yra banko paskolos normai.

Pagal investicijų sutartį projekto dalyvių vidutinė reikalaujama grąža RI yra 2 proc.

Taigi diskonto norma bus tokia:

r = (0,13+0,18*1,02)*100 % = 30 %

išvadų

Rengiant verslo centro statybos verslo planą buvo svarstytas projektas, padarytos optimistinės išvados.

Per artimiausius trejus metus Mitiščių regionas patirs nuosaikų ekonomikos augimą, tačiau vidutiniai regiono rodikliai atsiliks nuo vidutinių Maskvos srities rodiklių. Mechanikos inžinerijos, prietaisų gamybos, statybos pramonė išliks pirmaujančiais sektoriais.

Iki 2018 metų pabaigos planuojama padidinti prekybos augimo tempą mažmeninė 40% ir metinės apimties padidėjimas buitinės paslaugos gyventojų 35 proc. Prekybos apyvartos augimą užtikrins viduriniosios klasės ir jos pajamų augimas.

Atitinkamos sritys tarptautinius standartus, yra didelis trūkumas, kokybiškų prekybinių plotų paklausa viršija pasiūlą. Tai padidins prekybos centro kūrimo ir valdymo kokybę.

Pagrindiniai paklausos šaltiniai šiandien yra drabužių parduotuvės. Jie užima apie 50% prekybos centrų ploto. Laisvų patalpų lygis 2018 metais sieks 10-15 proc. Numatomas mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto apimčių padidėjimas bus apie 75.000 kv. m Šiuo metu vidutinė nuomos kaina komercines patalpas mieste yra apie 405 $ / kv. m per metus (įskaitant PVM ir veiklos sąnaudas).

Pirmojo apsupimo žiedo teritorijoje yra daug objektų, kurie konkuruoja tiek maisto, tiek pramonės sektoriuose.

Skaičiuojant pinigų srautą buvo atsižvelgta į vidutinę nuomos normą, 5% patalpų prieinamumą, taip pat visas veiklos išlaidas ir paskolos mokėjimus. Pinigų srautas projektui pasirodė teigiamas, bet vis tiek nepakankamai didelis.

Diskonto norma, į kurią įeina vidutinė infliacija, projekto sukuriama rizika ir vidutinė reikalaujama grąža, buvo 30 proc.

Taigi pateiktas projektas gali būti priimtas svarstyti, kadangi skaičiavimai parodo jo pelningumą ir efektyvumą.