Упорядкування кошторисів під час будівельних роботах обов'язково, оскільки у кожного проекту є бюджет, який потребує узгодженні. У статті поговоримо про основні принципи розробки будівельних кошторисів та про те, як у складанні кошторису допоможе сервіс Бизнес.Ру.
Про що ви дізнаєтесь:
Основні принципи складання кошторисів
Будь-який кошторис робиться, щоб мати план виконання конкретного проекту, але також вирішує інші завдання. Наприклад, складання кошторису для будівельних та інших ремонтних робіт потрібно, щоб:
- відокремити гроші, необхідні для різних матеріалів, процедур та робіт;
- зрозуміти та розповісти замовнику, скільки коштуватиме будівництво;
- управляти грошовими потоками рівномірно і правильно, відповідно до часу та вимог;
- перевірити фінансову доцільність конкретної конструкції
Кошторисний розрахунок при будівництві показує вартість матеріалів та робіт, які необхідні для кожного з процесів окремо.
Традиційно кошторис є додатком договору надання будівельних послуг.
Функціонал складання кошторисів – одна з новинок сервісу «Бізнес.Ру». Це корисно підприємцям та користувачам системи, які займаються будівельними чи оздоблювальними роботами професійно. Також можливість складання будівельних кошторисів спростить спілкування з підрядниками власникам магазинів, які входять у процес ремонту своїх об'єктів.
Принципи складання кошторисів прописані у спеціальному керівництві «Методика визначення вартості будівельної продукції біля РФ» МДС 81-35-2004.
Відповідно до нього, є кілька видів кошторисів. Здебільшого документ визначає кошториси під час роботи з держзамовленнями та офіційними органами.
Види будівельних кошторисів
МДС 81-35-2004 виділяє такі види будівельних кошторисів:
- локальні кошториси ( первинні документидля будівництва великих об'єктів та споруд: будівель, доріг тощо. на базисному рівні цін та з прогнозом);
- об'єктні кошториси (документи із цифрами з локальних кошторисів, складені із цінами поточного року);
- зведені кошториси (створені з урахуванням попередніх документів, і навіть з урахуванням гаданих витрат за функціонування адміністративного апарату). Вони визначають остаточний ліміт коштів, які потрібні для будівництва об'єктів.
Важливо!Методичні рекомендації необхідні професійним кошторисникам для великих держзамовлень або будівельних фірм. При складанні таких кошторисів зазвичай користуються довідниками із цінами за 2000 рік, а потім змінюють їх за допомогою коефіцієнта.
Якщо йдеться про невеликих компаніяхпри роботі з приватними компаніями або фізособами, складається більш простий варіант кошторису. Вигляд такого документа відрізняється за напрямками будівництва: загальний кошторис на будівельні роботи, а також кошторис на оздоблювальні, електромонтажні, проектні, сантехнічні, покрівельні, монтажні та інші види робіт.
Кошторис на будівельні роботи необхідний, якщо має бути глобальний проект: починаючи від будівництва нової будівлі, закінчуючи прибудовою нового приміщення.
Зразок кошторису на будівельні роботи відрізняється від інших кошторисів великою кількістю позицій. Наприклад, у ній може бути зазначений не лише перелік монтажних, а й демонтажних робіт.
Зразок кошторису на будівельні роботи виглядає так:
Зразок кошторису на будівельні роботи можна скласти самостійно в таблиці Excel, а можна використовувати спеціальні послуги для складання кошторисів. Наприклад, цей функціонал доступний у хмарній системі обліку «Бізнес.ру».
За підсумками роботи в сервісі готовий кошторис також вивантажується в Excel, де його можна додатково виправити.
Електро монтажні роботи- Це весь комплекс ремонтних робіт, пов'язаних з електропроводкою. До них відносяться повна та часткова заміна електропроводки, розведення електрики в новій будівлі і навіть встановлення електрощитка, розеток та світильників.
Особливість такого документа в тому, що основа кошторису – перелік робіт із вартістю. Зробити кошторис на електромонтажні роботиможна з допомогою сервісу Бизнес.Ру.
Приклад кошторису на електромонтажні роботи:
Після договору підрядника із замовником вибирається магазин з електрикою, де робитиметься закупівля (або закупівлю обладнання здійснює сам клієнт через інтернет-магазин).
Проектні роботи – це перший етап під час будівництва будівлі. Під час проектування споруди у кошторисі враховується оплата праці спеціалістів. Зазвичай кошторис на проектні роботискладається за спеціальними довідниками, де розрахована оплата праці та коефіцієнти. Такий документ має невелику кількість граф.
Приклад кошторису на проектні роботи:
Кошторис на ремонтні роботи може бути найрізноманітнішим. Вона включає розділи, пов'язані з обробкою чи дрібним ремонтом.
Приклад кошторису на ремонтні роботи з вирівнювання стін у кімнаті, де вже було встановлено радіатори:
Сантехнічні роботи - це група робіт, пов'язаних із встановленням та заміною водопровідних та каналізаційних труб, а також з монтажем та демонтажем умивальників, унітазів, кранів, радіаторів тощо.
Невеликі приватні компанії та ІП роблять кошторис на сантехнічні роботи без урахування методичних рекомендаційз праці.
Зразок кошторису на сантехнічні роботи представлений нижче:
Як і у випадку із загальним кошторисом на будівельні роботи, кошторис на покрівельні роботи зазвичай містить не тільки монтажні, а й демонтажні роботи.
На малюнку представлений зразок кошторису на покрівельні роботи в адміністративній будівлі:
Зварювальні роботи окремим кошторисом зазвичай складаються тільки професійними кошторисниками у великих будівельних компаніях з урахуванням методичних рекомендацій.
Однак, якщо виконуються дрібні зварювальні роботи, то кошторис на зварювальні роботи може виконуватися у більш простих програмах для підготовки документів. Наприклад, у хмарному сервісі «Бізнес.ру».
Зразок фрагменту кошторису на зварювальні роботи:
Якщо проводяться роботи з виїмкою ґрунту або, навпаки, його засипкою (в ями), такі роботи називають земляними.
У кошторис на земляну роботу зазвичай входить вартість самих робіт (оплата праці робітникам та виконробу), а також витратні матеріали: лопати, мішки та ін.
Так виглядає фрагмент зразка кошторису на земляні роботи, зроблений згідно з методичними рекомендаціями:
Демонтажні роботи - це комплекс робіт, пов'язаних із руйнуванням будівлі або її частини (наприклад, стін, вікон, дверей тощо).
Зазвичай у такому документі крім вартості робіт з демонтажу вказується плата за спуск сміття з поверху, збирання та вивезення сміття на звалище.
Зразок кошторису на демонтажні роботи:
Монтажні роботи – комплекс робіт, пов'язаних із встановленням чогось. У кошторис на монтажні роботи входить розрахунок ціни устаткування, і навіть вартості його монтажа.
У програмі «Бізнес.Ру» можна створити такий кошторис, який допоможе продати комплект товару для монтажу технічно складних виробів. Наприклад, при реалізації систем розумний дім» або електронного шлагбауму.
До речі, зразок кошторису на монтажні роботи шлагбауму, який міг би роздрукувати для клієнта магазин, наведено нижче:
Пусконалагоджувальні роботи – комплекс робіт після монтажу обладнання: перевірка та налагодження всіх процесів. Зазвичай кошторис при пусконалагодження складають у великих будівельних компаніях, при цьому враховуються шифри та позиції нормативів, зазначені у спеціальних довідниках.
Зразок кошторису на пусконалагоджувальні роботи:
Оздоблювальні роботи – це фінальний етап ремонту. Наприклад, роботи з поклейки шпалер, укладання ламінату, встановлення дверей і т.д.
Зразок кошторису на оздоблювальні роботи однієї з кімнат офісу наведено нижче. Він включає обробку стелі, стін та підлоги.
Кошторис на роботи та матеріали
Кошторис на роботи та матеріали – спрощений вид кошторису, який застосовується при невеликому ремонті. Наприклад, якщо у вашому магазині потрібно просто пофарбувати стіни, зразок кошторису на роботи та матеріали міститиме лише вартість фарби та лакофарбових робіт.
Кошторис на вишукувальні роботи
Розвідувальними роботами називається перелік робіт, необхідних для того, щоб досліджувати майданчик під будівництво. У кошторис на дослідження входять як економічні, і технічні роботи.
До економічних розрахунків відносять дослідження, що обґрунтовують вигоду будівництва будівлі саме в цьому місці. Технічні – це комплекс справ у галузі геології, геодезії, які проводяться також перед будівництвом.
У зразок кошторису на вишукувальні роботи входять переважно витрати на зарплату, а також на доставку фахівців на місце передбачуваного будівництва (бензин, оренда автомобіля і т.д.).
Поняття кошторисної вартості у будівництві
Визначення кошторисної вартості використовують не тільки кошторисники, а й усі виконроби, які складають кошториси без урахування нормативів. У найзагальнішому поданні кошторисна вартість – це сума грошей, призначених для будівництва. Вона є підсумкову суму, яку спираються підрядник і замовник визначення обсягу фінансування.
При виведенні кошторису беруться ціни на будівельні товари, витрати на обладнання (оренда, купівля), вивезення та доставку, витрати на заробітну плату робітникам та їх керівнику.
Кошторисна вартість визначається прямими та накладними витратами, а також кошторисним прибутком організації.
Прямі витрати включають вартість матеріалів, експлуатації машин та механізмів, а також оплату праці працівників.
Накладні витрати на будівельному кошторисі – непрямі фінансові витрати, пов'язані з організацією робіт. До них відносять, наприклад, оплату праці адміністративного апарату, оплату використання програм для складання кошторисів та іншої документації, використання мобільного зв'язку, оренди приміщень адміністративного апарату та ін.
Кошторисний прибуток – гроші для покриття витрат підрядників та стимулювання праці працівників (наприклад, надбавки за переробки).
Топ-5 помилок при складанні кошторисів
При складанні будівельних кошторисів періодично виникають помилки. Наводимо топ-5 найпоширеніших помилок.
- Відсутність кошторису в принципі. Замовник зустрічається з виконробом і дізнається ціни на роботи на словах. Підрядника рекомендував знайомий, тому майбутній клієнт не сумнівається у його чесності і просто дізнається про ціни, щоб прикинути витрати.
Через війну сума витрат за будівництво чи ремонт перевищує всі допустимі межі. Адже якщо немає конкретної домовленості за матеріалами, підрядник купить кількість будматеріалів, що перевищує необхідний обсяг.
- Нема складу робіт.У будівельному кошторисі може вказуватися просто сума витрат за ту чи іншу дію (наприклад, ремонт підсобного приміщення), але не значиться склад робіт.
У результаті виявляється, що підрядник при складанні кошторису вказав лише основні роботи з цього об'єкта, а додаткові, дрібніші - забув (спеціально чи випадково - не важливо у цьому випадку). Клієнту доводиться доплачувати.
Наприклад, у магазині робиться вирівнювання стелі. Підрядник вирішив використати сітку та мінімальний шар штукатурки. Але в ході зняття старого покриття виявляються дуже великі стики між плитами, що вимагає в 5 разів більшої витрати штукатурки. Витрати клієнта на ремонт зростають.
- Додаткові роботиу кошторисі. Ця помилка може бути випадковою чи спеціальною. Іноді непрофесійні будівельники не знають про простішу технологію і припускають складніший комплекс робіт. Додаткові роботи у кошторисі можуть з'явитися і навмисне, щоб збільшити вартість оплати праці.
- Перевищення кількості матеріалів у кошторисі.Завищуючи кількість матеріалів більш ніж на 15% від необхідного – це не страховка підрядника, а помилка. Адже щоб скласти хороший будівельний кошторис, наприклад на ремонт магазину, треба виміряти всі стіни, вікна, дверні отвори уточнити нерівність поверхонь тощо. Однак рідко який підрядник підходить до розрахунків настільки ґрунтовно.
- Вказівка не всіх робіт у кошторисі.Несумлінний підрядник може основну частину кошторису присвятити підготовчим роботам. Замовник, не розглянувши повністю кошторис, лише побачивши підсумкову суму, бачить, що його влаштовує, підписує договір.
У результаті підрядник виконує чернові роботи та зникає. Замовник, уважно подивившись на кошторис, бачить, що той справді сплатив лише підготовчу частину. У результаті така «помилка» у будівельному кошторисі веде до переплати.
У нашій роботі, з будівництва комерційної нерухомостіНайважливіше це зрозуміти цілі замовника. Решта справ техніки та професіоналізму нашої команди.
Компанія DOMAKS пишається своїми висококваліфікованими фахівцями, які можуть без особливих труднощів впоратися з будь-яким покладеним на них завданням. Ми пропонуємо вам швидке та надійне зведення будівель комерційної нерухомості.
Якщо бути більш конкретними, то ми з радістю візьмемося за будівництво дивовижних торгових центрів, бізнес-центрів, готелів, ангарів, готелів, паркінгів та інших промислових будівель, створених за унікальними проектами. Представлені компанією DOMAKS послуги максимально ідеальні для вас як клієнтів, тому що ми турбуємося про ваші інтереси, ставлячи їх понад усе!!! Цілком унікальні розробки, які можуть бути зведені нашими робітниками за максимально короткі терміни і водночас дуже якісно, безперечно, стануть вашим надбанням!
Аналогів проектам, зведеним фахівцями DOMAKS, ви навряд чи знайдете на подібних до наших сайтах, тому що ми використовуємо найбільш сучасні технологіїі найкращі будматеріали для будівництва комерційної нерухомості в Санкт-Петербурзі, Москві, а також у багатьох інших містах Росії. Для наших клієнтів нічого неможливого! Вам потрібна чудова будівельна компаніянайкращих спеціалістів, для втілення в життя бажаного проекту готельного комплексу? Ви бажаєте за максимально низьку цінуреалізувати проект автопаркінгу чи автозаправки? З нами зведення таких комплексів більш ніж реально та раціонально!
Гарантії під час будівництва комерційної нерухомості
Гарантуємо, звернувшись до компанії DOMAKS ви віддаєтеся в руки досвідченим спеціалістам у будівельній галузі! За багато років ми зуміли досягти небувалих результатів і тепер можемо із задоволенням запропонувати своїм клієнтам найкращі умови виконання угоди. Не сумнівайтеся, рішення звернутися до найкращим фахівцям DOMAKS застрахує вас від безлічі виробничих проблем і казусів, а також непередбачених матеріальних витрат. Грамотні рекомендації та поради наших кваліфікованих фахівців допоможуть вам легко зорієнтуватися та зробити правильний вибірна користь найбільш підходящих будівельних матеріалів, а також оздоблювальних матеріалів та елементів обробки. Більше того, просимо зазначити, що наші ціни навіть більш ніж доступні.
Якість робіт
Про якість нашої роботи та чудово виконані умови договору ви можете дізнатися з перших вуст. Ми не приховуємо своїх досягнень і не боїмося заявити – наша фірма одна з найкращих у Санкт-Петербурзі будівництва будівель, призначених безпосередньо для комерційних цілей. Ви можете також подивитися відгуки наших клієнтів, розміщені на сайті DOMAKS і переконатися в правоті наших слів!!!
Ціни
|
ПРИЗНАЧЕННЯ БУДИНКУ |
Площа будівлі, кв. (ціна в ₽/м2) |
||||
|
до 5000 |
5 000 - 10 000 |
10 000 - 20 000 |
20 000 - 40 000 |
від 40 000 |
|
|
Багатоповерховий житловий будинок |
1200 |
||||
|
Складське |
|||||
|
Офісне |
|||||
|
Торговий центр |
1100 |
||||
|
Відкритий багаторівневий паркінг |
|||||
Будинки площею до 1000 м2 – 1,5-2 млн. ₽
Вартість будівництва комерційної нерухомості
Залежно від площі, умов, параметрів, внутрішніх інженерних систем, вимог до фінішного оздоблення вартість будівництва (коробка будівлі, внутрішня інженерія, оздоблення) орієнтовно складе:
Офісна нерухомість (бізнес-центри) - ціна: 20 -28 тис. ₽/м2
Нерухомість складського призначення
Холодний склад: 8-12 тис. ₽/м2
Промисловий холодильник: 15-22 тис. ₽/м2
Торгові центри - ціна: 24-36 тис. ₽/м2
Відкриті багаторівневі паркінги - ціна: 8-12 тис. ₽/м2
Багатофункціональні будівлі площею до 1000 м2 - ціна: 20-35 тис. ₽/м2
- Виконання Функцій Генерального Підрядника – 5-7 % від вартості БМР
- Виконання Функції Технічного Замовника – 1-2 % від вартості БМР
На сайті Юду можна замовити професійні послуги зі складання кошторисної документації. Виконавці YouDo мають профільною освітоюта багатим досвідом роботи, що дає можливість гарантувати грамотність складання кошторису, а також дотримання всіх норм та вимог чинного законодавства під час розрахунків.
Навіщо потрібна кошторисна документація?
Будівництво будь-якої будівлі, у тому числі і торгового будинку, є складний процесщо займає багато часу і вимагає від майбутнього власника величезних витрат. І щоб ці витрати не вийшли за рамки виділеного для цього бюджету, потрібно перед початком будівництва замовити розрахунок кошторису на будівництво торгового центру. Кошторисна документація, з урахуванням того, що вона складена професійно, дуже важлива, оскільки дозволяє:
- Контролювати відповідність запланованих заходів роботам, проведеним за фактом
- Контролювати витрати на будівництво
- Уникнути шахрайства з боку підрядної організації
Крім цього, кошторис торгового центру дасть змогу побачити повну «картину» майбутніх витрат та їхню доцільність.
Типи кошторисної документації
- Кошторис для будівництва торгового центру, складена трудомістким способом. Цей спосібвикористовується за невеликих обсягів будівельних робіт. Мається на увазі, що замовник оплачує лише послуги будівельної організації, а будівельні матеріалидоставляє на об'єкт самостійно
- Універсальний кошторис для будівництва. Являє собою документ, де вказуються як типи робіт, а й всі використовувані матеріали. Вартість матеріалів у сукупності вказується у додатку до кошторисної документації
- Розгорнутий кошторис. Розрахувати кошторис торгового комплексуданого типу зможуть лише фахівці, які мають досвід із підготовки розрахунків саме такої документації. Тут фахівці складають кошторисну документацію лише відповідно до актуальною інформацієюпро ціни на будівельні матеріали та розцінки на виконувані роботи
Де і як замовити складання кошторису недорого?
Замовити послуги професіоналів для складання кошторису на будівництво торгового комплексу можна на сайті Юду. Тут надають послуги фахівці, рівень майстерності яких підтверджено попередньою перевіркою.
Щоб оформити замовлення на Юду, необхідно:
- Заповнити заявку на головній сторінці сайту
- Вказати у заявці тип робіт, Додаткові вимоги, терміни виконання та бажану вартість
- Декілька хвилин почекати, поки на заявку відгукнуться виконавці, які зможуть грамотно порахувати всі витрати на будівництво
- Вибрати спеціаліста, чия робота максимально відповідає вимогам
Виконавці Юду зможуть розрахувати кошторис на будівництво у повній відповідності до встановлених норм і стандартів. Кошторисна документація, складена фахівцями такого рівня, дозволить надалі здійснювати повний контроль за будівельним процесом.
Проект є будівництво об'єкта (імовірно торгово-розважального центру). Об'єкт знаходиться в м. Митіщі Московської області за адресою: вул. Літна, 26. Орієнтовний термін введення в експлуатацію об'єкту – 2019 рік.
Зони охоплення об'єкту
При розробці концепції будівництва бізнес-центру необхідно визначити межі зони обслуговування, що оточують ділянку.
Умовно територію навколо об'єкта можна розділити на три зони (залежно від близькості розташування):
- 1-е кільце оточення: обмежено вулицями Ювілейна, Миру, річкою Яуза.
- 2-е кільце оточення: охоплює більшу частину міста, за винятком віддалених районів – Будівельник, Челюскінська, р-н Стройпластмас, Східна Перлівка та Дружба.
- 3-е кільце оточення: охоплює все місто Митіщі, включаючи райони Будівельник, Челюскінська, Будпластмас, Східна Перлівка та Дружба.
Внутрішні та зовнішні фактори успішності проекту
Зовнішні чинникизнаходяться поза контролем інвестора, проте їх вплив на подальший розвиток проекту має принципове значення при реалізації проекту будівництва бізнес-центру.
Зіставлення зовнішніх та внутрішніх факторів розвитку представлено у таблиці нижче.
Виходячи з проведеного аналізу, можна дійти висновку, що, ухвалюючи рішення про будівництво бізнес-центру, потрібно враховувати кілька параметрів:
- Перспективи економічного, соціального та демографічного розвитку району.
- Рівень конкуренції у районі розташування об'єкта.
- Соціально-демографічні особливості населення, що у районі.
- Особливості об'єкта.
- Інвестиційні показники реалізації проекту.
Слід зазначити, що вартість будівництва бізнес-центрів у Санкт-Петербурзі в середньому становить 450 млн. рублів при площі від 40000 кв. м. Однак цей показник відрізняється від аналогічного по Москві.
Слід зазначити, що вартість будівництва бізнес-центрів у Москві становить близько 600 млн. рублів при квадратурі понад 40 000 кв. м.
SWOT-аналіз об'єкта
Нижче представлена підсумкова таблиця SWOT-аналізу об'єкта, що пропонується до будівництва.
| S - Сильні сторони | W - Слабкі сторони |
|
|
| O - Можливості | T - Погрози |
|
|
Проаналізувавши сильні та слабкі сторониоб'єкта, його розвиток та загрози, можна розглянути можливість реалізації двох різних варіантів використання площ:
- Торговий центр.
- Торгово-розважальний центр.
Торговий центр
В даному випадку можна зробити акцент на торгову галерею. Великий розмір торгової зони збільшить різноманітність товарів. Ставки оренди на торгові приміщення значно вищі, ніж розважальні площі. У разі зоною охоплення ТЦ буде лише перше кільце оточення.
Цей бізнес-план будівництва бізнес-центру є найоптимальнішим за умови будівництва двоповерхового об'єкта.
Торгово-розважальний центр
У другому випадку можна наголосити на розважальну складову. Основною перевагою даної пропозиціїє той факт, що на ринку міста спостерігається гостра нестача місць проведення дозвілля для дітей. Наявність розважальної зони збільшує час перебування покупців біля об'єкта. У нових ТРЦ співвідношення торгових та розважальних площ становить 50% до 50%.
На першому поверсі пропонується розмістити продуктовий супермаркет.
За наявності великої кількості операторів розваг ТРК зможе залучити відвідувачів першого та частково другого кільця оточення міста, оскільки розважальних закладів у місті не вистачає. При цьому слід враховувати, що орендні ставки на цей вид послуг нижчі, ніж на торгові площі, що призведе у результаті збільшення терміну окупності проекту.
Зарубіжний досвід підказує, що оптимальною реалізацією проекту буде створення торгово-розважального комплексу, оскільки цей варіант знижує комерційні ризики.
Запланований бізнес-центр належить до класу А. Він є найвищим серед тих, які можуть бути присвоєні. Оцінка класу А говорить про престижність всіх приміщень будівлі, наявність сучасних системжиттєзабезпечення та роботи самого центру.
Вартість будівництва бізнес-центру класу А на конкретному прикладі представлена нижче. Потрібно не забувати, що будівництво ТРЦ в іншому місті може мати за обсягом інші фінансові вкладення.
Складання грошових потоків проекту
Імовірно, ТРЦ матиме такі параметри при отриманні дозволу на будівництво:
- Загальна площа торгового центру-9672 кв. м.
- У тому числі 1-й поверх – 4847 кв. м.
- У тому числі 2-й поверх – 4825 кв. м.
- Заповнюваність приміщень у 1-й рік – 70 %.
- Заповнюваність приміщень у наступні роки – 95 %.
- Ризик неплатежів – 0 %.
- Зростання доходів на рік - 5%.
Оскільки у договорі найму встановлено суму штрафу за прострочення понад 30 днів, ризики неплатежів під час будівництва бізнес-центру прирівняні до нуля. Щорічне зростанняцін на оренду становитиме 5%.
Наочніше це показує подана нижче таблиця.
Вкладення під час будівництва бізнес-центру (руб.)
| Напрямок | Інвестиції | ||||
| 1. Недоліки | Будівельно-монтажні роботи | ||||
| Інші витрати | |||||
| Приватний результат: | |||||
| 2. З'єднання | Водопостачання | ||||
| Каналізація | |||||
| Теплопостачання | |||||
| Електропостачання | |||||
| За виділення ліміту з електроенергії | |||||
| Приватний результат: | |||||
Найбільш важливим моментомє дослідження фінансування капітальних вкладень. З цією метою можна використовувати як власні, і позикові кошти підприємства. Нижче представлені дані щодо фінансування проекту будівництва більш детально.
Фінансування проекту:
- Інвестицій всього – 13439642 дол.
- У тому числі 1-й рік - 10 939 642 дол.
- У тому числі 2-й рік – 2500000 дол.
- Позиковий капітал всього - 13439642 дол., у тому числі 1-й рік: 10939642 дол., 2-й рік: 2500000 дол.
- Термін погашення кредиту – 10 років.
- Процентна ставка за кредитом – 18%.
У процесі дослідження фінансових результатівПроектом важливим моментом є дослідження суми та кількості податкового навантаження у компанії за даними бізнес-плану.
Результати запланованих відрахувань податків за проектом представлені нижче.
Податки, які виплачуються під час експлуатації проекту:
- На майно – 2,2 %.
- На прибуток – 20%.
- ПДВ – 18 %.
Для побудови грошового потоку необхідно визначити орієнтовний обсяг виручки від здачі площ в оренду, для чого потрібно провести зонування площі ТРЦ. Елементи зонування представлені у таблиці нижче.
Зонування
Розрахунок доходів від здавання приміщень у найм по планованому бізнес-центру є центральним моментом, оскільки пов'язані з його ефективністю. Можливі різні прогнозні варіанти отримання такого доходу: оптимістичний, середній та песимістичний. Нижче в таблиці представлені параметри кожного варіанта найбільш наочно.
У першій таблиці представлений песимістичний прогноз щодо варіанту отримання доходу.
Розрахунки доходів від аренды. Арендні ставки – песимістичний прогноз
Дані таблиці дозволяють зробити висновок про те, що в результаті впровадження проекту песимістичний розмір отримуваних доходів від здачі площ у ТРЦ становитиме 3909468 доларів.
У таблиці нижче представлені дані щодо розрахунку доходів від оренди площ торгового центру при усередненому варіанті.
Розрахунки доходів від аренды. Орендні ставки – середній показник
Дані таблиці дозволяють зробити висновок про те, що в результаті впровадження проекту усереднений розмір отримуваних доходів від здачі площ у ТРЦ становитиме 4429399 доларів.
Також необхідно спрогнозувати оптимістичний прогноз щодо можливого отримання доходів об'єкта від здачі площ в оренду, що представлено в таблиці нижче.
Розрахунки доходів від аренды. Орендні ставки – оптимістичний прогноз
Дані таблиці дозволяють зробити висновок про те, що в результаті впровадження проекту оптимістичний розмір отримуваних доходів від здачі площ у ТРЦ становитиме 4776385 доларів.
Розрахуємо вартість позикових коштів та графік їх погашення у таблиці нижче.
| Залишок до погашення | % із поточної виплати | Основна сума із поточних виплат | Щомісячний платіж |
|
Примітка: у 3-му місяці щомісячний платіж включають дворічну відстрочку платежу та капіталізацію відсотків, рівну 5143445 дол.
Дані таблиці свідчать про те, що щомісячний платіж за проектом становитиме 3214579 доларів на місяць.
Інші витрати
Розглянемо та прорахуємо всілякі операційні витрати при будівництві бізнес-центру:
- Перші два роки робота охорони охоплюватиме половину постійного обсягу.
- Розрахунок клінінгових послуг включає прибирання всіх площ і територій.
- Враховано виплату заробітної платиу повному обсязі з урахуванням усіх податків та ПДВ.
- Щорічне підвищення заробітної плати на рівні 5% на рік.
- Усі операційні витрати переносяться на орендарів (крім 1-го року та половини витрат 2-го року).
Для складання грошового потоку ми розрахували такі дані:
- Орієнтовний середній прибутоквід оренди приміщень за 10 років реалізації проекту за умови, що в перший рік площа, що здається в оренду, дорівнює 70%, а в наступні - 95%.
- Амортизація майна становитиме 3,33% на рік.
Розрахунки у межах фінансової діяльностівключають наднормативний відсоток за податковим законодавством, оскільки формат до фінансування і після фінансування не складатиметься.
Оскільки будівництво приймається «по етапах робіт», а грошовий потік формується, починаючи з першого року, що відраховується з того моменту, коли проект генерує перший карбованець доходу, то підприємство втрачає право на відшкодування ПДВ у перший рік за фактом завершення будівництва.
Так як сальдо проекту є позитивною величиною при виході об'єкта на 100% потужність, інші та надзвичайні витрати в розрахунках не враховувалися.
З наявних даних, можна відобразити плановані грошові потоки, створювані проектом.
У таблиці нижче представлені операційні витрати на проект.
Операційні витрати
| Операційні витрати | ||||||||||
| Адміністрація | ||||||||||
| персонал | ||||||||||
| витратні матеріали | ||||||||||
| обладнання | ||||||||||
| персонал | ||||||||||
| витратні матеріали | ||||||||||
| обладнання | ||||||||||
| тех. обслуговування | ||||||||||
| персонал | ||||||||||
| витратні матеріали, включаючи спецодяг | ||||||||||
| ліцензії | ||||||||||
| персонал | ||||||||||
| витратні матеріали, включаючи спецодяг та обладнання | ||||||||||
| Страхування | ||||||||||
| відповідальності | ||||||||||
| Середньозважена витрата за кв. м/рік | ||||||||||
| Разом на рік | ||||||||||
| Операційні витрати, що покриваються власником |
У поданій таблиці видно, що сума операційних витрату перший рік становитиме 271707 доларів, далі – вона зростає за роками і доходить на 10-му році до суми 740157 доларів.
При подальшому аналізі ефективності проекту буде розглянуто динаміку доходів за проектом протягом перших 10 років у таблиці нижче.
Доходи за проектом
Дані таблиці дозволяють зробити висновок про те, що сума доходів за проектом у перший рік складе 2717987 доларів, далі доходи зростатимуть, до 10-го року вони становитимуть 39702947 доларів.
При дослідженні проекту важливим є розрахунок амортизаційних відрахувань, представлений у таблиці нижче.
Амортизація за проектом
Як видно з таблиці, сума амортизаційних відрахувань у третій рік складе 262 153 доларів, а в останній, 10-й рік - 227 582 долара. Підсумкова сума амортизаційних відрахувань за всі роки реалізації проекту становитиме 1956147 доларів.
У таблиці нижче представлений грошовий потік у проекті.
| ГРОШОВИЙ ПОТІК | |||||||||||
| Основна діяльність | |||||||||||
| Експлуатаційні витрати | |||||||||||
| ПДВ до сплати | |||||||||||
| Операційна діяльність | |||||||||||
| 11% Кт – зменшення НБ | |||||||||||
| Податок на майно | |||||||||||
| Податок на прибуток | |||||||||||
| ПІДСУМОК з основної діяльності | |||||||||||
| Фінансова діяльність | |||||||||||
| 7% понад норматив | |||||||||||
| Тіло кредиту | |||||||||||
| Виплата засновникам | |||||||||||
| ПІДСУМОК з фінансової діяльності | |||||||||||
| Інвестиційна діяльність | |||||||||||
| Відшкодування ПДВ | |||||||||||
| ПІДСУМОК з інвестиційної діяльності | |||||||||||
| ПІДСУМОК загальний |
З таблиці видно, що підсумкова сума грошового потоку за проектом становитиме 1300415 доларів.
Оцінка ставки дисконтування
Вона використовується для перерахунку майбутніх потоків доходу на єдину величину вартості на даний момент. Ставка дисконтування (r) розраховуватиметься кумулятивним шляхом за формулою:
α – середній за період рівень інфляції.
MRR (Minimum Risk of Return) – мінімальна реальна норма ризику, пов'язана з функціонуванням проекту.
RI (Investment Risk) - рівень середньої необхідної прибутковості (ризику) учасниками проекту.
Мінімальна реальна норма ризику MRR для цього випадку дорівнюватиме вартості позикових коштів, а саме 18%, тобто ставці за банківським кредитом.
Відповідно до інвестиційного договору, середня необхідна прибутковість RI учасниками проекту встановлена на рівні 2%.
Таким чином, ставка дисконтування дорівнюватиме:
r = (0,13 +0,18 * 1,02) * 100% = 30%
Висновки
При складанні бізнес-плану будівництва бізнес-центру було розглянуто проект, зроблено оптимістичні висновки.
У найближчі три роки у Митищинському районі спостерігатиметься помірне зростання економіки, проте виражене відставання середніх показників по району від середніх показників по Московській області. Лідуючими галузями залишаться машинобудування, приладобудування, будіндустрія.
До кінця 2018 р. планується збільшення темпів зростання товарообігу. роздрібної торгівліна 40% та збільшення річного обсягу побутових послугнаселення на 35%. Зростання товарообігу забезпечуватиметься за рахунок зростання середнього класу та його доходів.
Площі, що відповідають міжнародним стандартам, є гострим дефіцитом, попит на якісні торгові площі перевищує пропозицію. Це призведе до підвищення якості створення та управління ТРЦ.
Основними джерелами попиту сьогодні є магазини одягу. Там припадає близько 50 % площ у торгових центрах. Рівень вільних приміщень у 2018 році становитиме 10-15%. Очікуваний приріст обсягу торгової нерухомості становитиме близько 75 000 кв. м. В даний час середня орендна ставка по торговим приміщенняму місті становить близько 405 $/кв. м. на рік (включаючи ПДВ та операційні витрати).
У зоні першого кільця оточення розташована велика кількість об'єктів, які складають конкуренцію як у секторі продовольчих, так і секторі промислових товарів.
При розрахунку грошових потоків було враховано середню орендну ставку, наявність вільних приміщень лише на рівні 5 %, і навіть всі експлуатаційні витрати і виплати за кредитом. Грошовий потік за проектом вийшов позитивним, але все ж таки недостатньо великим.
Ставка дисконтування, що включає середній рівень інфляції, ризик, що генерується проектом, і середню необхідну дохідність, склала 30%.
Таким чином, представлений проект може бути прийнятий до розгляду, оскільки розрахунки показують його прибутковість та ефективність.
Як відключити рекламу на Андроїді: прибираємо рекламу, що спливає
Росіянин отримав термін та мільйонний штраф за «піратство» Негативні наслідки закону
Визначення ключових факторів
Змінилися критерії для віднесення організацій та ін до суб'єктів малого та середнього підприємництва
Дивитись що таке "Роялті" в інших словниках Підводне каміння